Brillia駒込染井

[近所をよく知る人]

百年以上前から山の手と呼ばれた本流の邸宅地に誕生
坪400万円以上か

所在地 　東京都豊島区駒込四丁目15番49(地名地番) 専有面積 　45.22m2 〜133.13m2
交通 　JR山手線・都営三田線「巣鴨」駅徒歩4分
　JR山手線・東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩8分 総戸数 　88戸
間取り 　1LDK 〜 4LDK



※タイトルを「Brillia駒込四丁目プロジェクト」から「Brillia駒込染井」に変更させていただきました。

設計・監理：鹿島建設
施工：鹿島建設
売主：東京建物
販売代理：東京建物不動産販売

[161: 匿名さん]

横長の土地、学校の騒音対策で止む終えないのかもしれませんが、この辺では高級物件になると目されているのに、間取り図を見ただけで、多くの問題点を指摘できてしまうのはとても残念ですね。

[162: 匿名さん]

パンフレット見せてもらった第一印象は、ガラス張りの温室みたい。

棟内のプライバシーは2戸1EVでいいかもしれないけど、通りからは
部屋の中は丸見えということにならないでしょうか？
目白ガーデンヒルズも同様で、通り沿いの低層階は暮らしにくいのか
定かではありませんが、当所中古物件としていくつも売りに出てました。
でも、ガーデンヒルズの方がプライバシーには配慮したのか、まだガラス面積は小さい感じがします。
低層階は大きな窓で、昼も夜も常時カーテンを閉めて暮らすという感じかな。

やはり、ここも選ぶなら絶対に高層階ですね、都心のマンションは仕方ないのかな。

[163: 匿名さん]

でも高層階（５、６階）でも前に他のマンションがありますね。
少し離れてはいますが、ガラスのままにして暮せる感じは
しないのですが、人によるでしょうが。また、建物右側半分は
前の土地一帯がマンションになったらもっと直近になって
レースカーテンか何か締め切りになるのでは。

[164: 匿名さん]

おそらく高層は坪450越えますよね。80平米で1.1億、90平米で1.2億越えと、、、。

そうなってくるともっと便利でソープの無いとこもあるし、とか、文京区でも、とか、山手線の内側でもとか、、、となってしまうのがこの物件を選ぶ難しいとこですよね。

正直、倍率があがってももう少し安くしてくれれば多くの人が、申し込むとおもいますよ、東京建物さん。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[165: 匿名さん]

＞おそらく高層は坪450越えますよね。80平米で1.1億、90平米で1.2億越えと、、、。

角部屋なら500万円はいくと思いますよ。
か・・・豊島区ですから高層階でも400万円未満に抑えるかも
だって、買い手がいなけりゃ事業になりませんから。

＞文京区でも、とか、山手線の内側でもとか、、、となってしまうのがこの物件を選ぶ難しいとこですよね。

ちょうど、それに当てはまる住友のシティハウス文京護国寺の価格が
最近発表になりましたが50戸の小規模なのに、もっとすごかったです。

中層階で430万円前後、北向きでも同じくらい。
高層階なら500万円、プレミアムなら550万円くらいでしょうか。

[166: 匿名さん]

え、山手線外側でもそんなにするんですか。

私は300前後かなと思ってたんですが。
巣鴨近辺っていってもいろいろあるんですか。そうですか。

[167: 匿名さん]

＞おそらく高層は坪450越えますよね。80平米で1.1億、90平米で1.2億

豊島区のそれも山手線外側では、プレミアム住戸でもそこまでは
ないと思います。
山手線内の文京区ならそれくらいはあるでしょうけど、明らかに20％
豊島区の方が安いと思う。
平均して350万円でも、立地とグレードからして割高だと思います。

[168: 匿名さん]

いくらブリリアでも施工は鹿島。建物はしっかりしているにではないでしょうか。管理はわかりませんが？？？
でもあれほど優れた、都内ナンバー１マンションマスタービューも色々と問題があるみたいだし。
鹿島も何考えているかわかりませんね。
今住んでいるマンションも鹿島ですが、建物は立派で構造もしっかりしているけど、住んでいる人の立場になって考えていない仕様で、住みにくいです。
ここに買い替えをしようと思っているのですがＭＲが出来るまで静観です。

[169: 匿名さん]

大井町や大森で坪350で、ここが同じなんてちょっと考えにくいけど。

[170: 購入検討中さん]

現在まで、豊島区内で平均坪単価が400万円を超えてる物件ってありますか？

思いつく限りでは、
住友の高田のシティテラス目白は、プレミアム住戸は600万円もあるけど
ノーマル住戸の平均は多分390万円位です。（ＨＰでは370〜430万円）
あちらは、デベが財閥系で高層で大規模のプレミアムグレード分類です。、
山手線内＆明治通りの内側ですから、こことはレベルが若干違うのでは。
あまり環境が良いとも思えませんが、ここより都心エリアだとは思います。

マンション相場は利便性より人気なのかも、杉並とか世田谷なんて
それほど便利じゃないのに、駒込より高い物件も多い。
山手線北側は、安いエリアだからお買い得とも言えますね。

あまり無理して高額になると、文京区アドレスとは違いますからどうなんでしょう？

[171: 匿名さん]

まあ現実はもうすぐ明らかになります。

[172: 契約済みさん]

価格の話になると、何となく皆さんの本音が出てきますよね。

山手線の外側でもここは高級住宅地の一角であると言う主張があるし、その一方で（もしかしたら同じ人？）、場所的に、山手線の外側だし、北なので、値段は安めだろうという意見も出てくる。こういうのって、良いとこだけど、安く買いたいという本音ですよね、皆さんの。

しかし、今の世の中の流れはそんなに甘く無いと私は思います。多くの方が高級住宅地の一角と思う様な場所で、HPもそんな雰囲気で作ってるし、まあ、最低が坪380ぐらい（80平米で9000万。この値段は文京区の極めて条件の良い中古と同じです。）からというのが現実ではないですかね。ブリリアって新宿の中落合の物件で84平米で8500万を半年以上前の新価格時代に出してるんですよ。

[173: 匿名さん]

＞ブリリアって新宿の中落合の物件で84平米で8500万を半年以上前の新価格時代に出してるんですよ。

いくらなんでも、西武線の中井駅から遠いところと一緒にされてもね。
反対運動花盛りで、曰く付きのマンションですよ。

[174: 匿名さん]

＞　１６５　１７２　１７３

みなさん坪単価平均400前後と読んでる様ですね。

[175: 周辺住民さん]

ちなみに、プ○ウド駒込では488戸で駐車場213ですが、あまってますよ。

[176: 匿名さん]

＞175
多分予測はそうなのですが、駐車場の設置率はデベの
販売促進に有利というだけ。
あまり余ると、管理組合の財政を圧迫してお荷物になりそう。

[177: 匿名さん]

うちも山手線内の物件ですけど駐車場が余って困っています。
1台分余ると年間40万円の減収になりますし、一般の駐車場のように近隣に募集も
かけられない。
駅近の物件ならば足りないくらいがちょうどよいですよ。

[178: 匿名さん]

＞175/176/177

同感です。

あまった場合に一般に貸しだすいい方法は無いですかね。安全性を確保できるかは、この物件の駐車場と建物内との境界がどのようにできているかにもよるでしょうけど。

[179: 匿名さん]

＞178
その通りだと思います。
棟内駐車場だと、セキュリティーの問題で組合員の理解が得られない
でしょう屋外の機械式なら、外部貸しも比較的理解されやすいけど
1台でも外部に貸すと管理組合が、賃貸駐車場経営ということで
住民の分の駐車料金にも、課税される可能性があると聞いたことがあります。

実際に、友人の山手線徒歩圏の築5年の大規模マンションで駐車場設置率
が高過ぎて屋外の機械式が常時十台以上余っているところは、総会で
外部に貸すことにするという話しは聞いたことがあります。

機械式だと、将来のメンテも含めて1台あたり月1万円弱は費用が
かかるみたいですから、恒常的な空きは問題になります。
分譲時は特に郊外の人は自動車があるのが普通ですが、駅近だと
だんだん自動車を使わなくなって、ローンもきつくなり手放す人が
多いようです。
子供が大きくなると、家族全員で出かける機会も少なくなり
教育費もかさむので自動車やめると諸費用も考えると、子供1人分の
塾代や月謝になりますから。

[180: 周辺住民さん]

＞　１７９

極めて現実的で、ごもっともと思います。

マンションの設計者が、駐車場が余った場合に外部に安全に貸せる様に設計してくれると良いですよね。多くのモデルルーム見ましたけど、そこまで考えてるとこは無かったです。購入者がありがたいと思う設計ポイントだと思うのですけどね。