シティタワー池袋ウエストゲートってどうですか？

[いつか買いたいさん]

副都心線開通で話題の池袋西口。
このエリアでは久々のタワーマンション分譲です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都豊島区高松1丁目9番1、9番13（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「要町」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ有楽町線 「要町」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩11分
価格：未定
間取：1DK-3LDK
面積：41.88平米-101.02平米

管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産
設計：奥村組東京支社一級建築士事務所　
施工：奥村組東京支社

[51: 匿名さん]

新聞折込にパンフレットが入っていましたが、売れない東池袋のパークタワーよりはるかに細長い鉛筆タワー。エレベーターが何基か記載されていなかったですが、まさか１基ではねいですよね。こんなタワーだったらディスポーザーも無いでしょう。近隣のかたが反対するのは当然だと思います。これは賃貸向きですね。

[52: AVION402]

僕も思ったのですが、これだけ細長いペンシルタワーだと耐震構造はどうなっているのでしょうか？
免震構造や制震構造でないと猛烈な風や地震に対して耐えられるのでしょうか？その辺がチラシには
記載されてないのでなんともいえませんが・・・。普通、免震や制震にするとコストがあがりますよね。スミフはその辺をどう考えているのか知りたいものです。

[53: 匿名さん]

山の手線内じゃないんだよなーーー

[54: 匿名さん]

まったく外です

[55: AVION402]

山手線の内側と外側で価格差はどのくらいになるのでしょうか？一般的には山手線の内側が高く外側は安くなるといわれていますが、現在売り出しているパークタワー池袋イーストプレイスより安くなるのでしょうか？Ｎｏ４８さんは価格設定はイーストプレイスより高くなるとおっしゃていますが、どちらが正しいでしょうか？

[56: 物件比較中さん]

そんなことは住友の担当さんでも判らないよ、きっと。
今頃きっとＭＲのＯＰＥＮ睨みながら必死に社内会議やってる。
幾らで売り出すかは他のマンションの売れ行きやら、なんやかやで、五里夢中。
あまり期待しないで一ヶ月待ちましょう、良い結論を期待しつつ。

[57: AVION402]

そうですね。良い結果（パークタワー池袋イーストプレイスより安い値段）がでるといいのですが。
今から高い安いで大騒ぎするよりも、どっちみちあと１ヶ月で結果はでるのだから、ここは期待しないでその日（ＭＲオープン日）まで待ちましょう。ＭＲを見て評価を決めましょう。

[58: 匿名さん]

立地を考えるとイーストプレイスより安いのは当たり前。
問題はいくら安いかだな…。

[59: AVION402]

僕の理想を言わせていただくと、中層階（２０階前後）西側で坪２００万円です。僕は１人暮らしなので余り大きな住戸はいりません。１ＬＤＫ＋ＤＥＮの１８坪程度（６０平方）で３，６００万円前後なら即買いです。（そんな事はまず起きないでしょうが・・・）ちなみに、僕はイーストプレイス
の値段をあまり良く知りません。イーストプレイスのＨＰを見ても売れ残りの物件が１０件ぐらいしかありません。同じような条件で（２０階前後で６０平方前後の２ＬＤＫ）イーストプレースはどのくらいしたのでしょうか？わかる人がいたらぜひ教えてください。

[60: AVION402]

前言を撤回させていただきます。ＨＰの物件概要のなかに販売住戸の一覧というのがあって、そのなかに１つ同じような物件を発見しました。１８階の２ＬＤＫで５６平方の部屋があってそれが５，１２０万円でした。坪単価に直すと２９８万円でやはり高いです。これより安いといってもせいぜい坪２０〜３０万円が関の山ですから坪２７０万としても１８坪で４，８６０万円というとこですか。以前住んでいたマンションより高くなってしまいます。眺望が開けるぎりぎりの階まで落としても資金的には苦しそうです。やはりＭＲが開くまでおとなしく待っていようと思います。

[61: 匿名さん]

さいたま新都心のシティテラスをのぞいた関係で、ここの広告が
入ってきました。山手通り沿いというのは最悪ですが、
上半分くらいは影響は少ないのですかね？
せっかくタワーに住むのに、間違っても、首都高の高架に面している
部屋を買う人がいるとは思えませんが。

高い階でも、部屋の中は気分良くても、家の周りを歩くのは
楽しくないかも。

すみふも色んな大型物件で楽しませてくれますが、
ここはどうなることやら。
地元の人から見れば、大地震でこんなのが倒れてこられたら
たまったもんじゃない、というのはあるでしょうけど。

[62: 周辺住民さん]

>>61さん
まぁ、ホントに近隣住民としては空気読んでないというか、
この地域にタワーですか？という気分です。
この辺りは比較的静かでのんびりとした住宅地で、かつちょっと足を伸ばせば
ショッピングに便利という住みやすい地域です。
だから大通りから少し入ったところにある低層マンションは、
すぐ売れているようです。
しかし大通り沿いのマンションは、中古でもよく売れ残っているのを
見かけます。
山手通りも、新宿方面から要町駅ぐらいまで、新たに高速を地下に通した部分は
地下工事ついでに、地上の歩道も綺麗に整備するという話ですが、
このタワーの辺りはもともと高速が高架で特に工事をしていないため、
手をつけないようですし・・・

[64: 匿名さん]

誤爆ですかね？

[65: AVION402]

何かこの物件を見ていると、「シティタワー新宿副都心」を思い出します。あそこも低層住宅が多い地域で方南通りに面している場所には１０階建て程度のマンションやビルが建っているところでした。そこに突然３７階建てのマンションが忽然とそびえ立つというような状況です。なにか１つだけ浮いた感じがします。そして敷地のわりに建築面積が狭く、まさにペンシルタワーです。ただウエストゲートと違うのは、クオリティの高いマンションとして認知されていることです。ウエストゲートが売れるようになるにはクオリティの高さにかかっています。それは建築方法や共用部分、専用部分すべてに一流のものを使いマイナスなイメージ（山手通りに面している。ペンシルタワ−である等）をプラスに変えるしかありません。ただし、クオリティの高いマンションでも値段が高ければどこのデベでも作れます。それをみんなが驚くようなリーズナブルな値段で販売すれば、イーストプレース
のように１０戸も売れ残ってしまうようなことはないでしょう。僕はスミフがあっと驚くような値段
で販売してくれるのを期待しています。

[66: 匿名さん]

イーストプレイスはもっと残ってるよ。

[67: AVION402]

具体的はどのくらい残っているのでしょうか？

[68: 匿名さん]

山手通り沿いはそれでも、環七、環八沿いよりはましかもしれませんね。
環七も杉並区などのいいところを通っていますが、完全に、東京の産業道路ですね。

ああいう道路はすべて地価を通せば、東京も変わってくるんでしょうけどね。
そんなこと出来ないか。

[69: AVION402]

ウエストゲートは本当に微妙な位置に立っているよね。あと何百メートルいけば首都高が地下になっているのに・・・。建物面積が狭い分そうゆう場所に建てられなかったのかなと思います。環八の井荻トンネルを知っていますか？以前は西武新宿線の踏み切りがあり（いわゆる開かずの踏み切り）そのため大渋滞だったのがトンネルを通したおかげで、交通量が激減し通り沿い住環境がよくなったと
いうものです。山手通りも東名までつながれば交通量は激減するはずです。しかし、ウエストゲートの立っている場所だと住環境の向上が図られるかというと微妙です。多少の向上はあったとしても、首都高速が地下部分となった地域と比較するとかなりの差が生じると思います。僕はウエストゲート
に居住するとしても山手通りの反対側の西側の住戸を選びます。池袋の夜景がみえなくても排気ガスに埋もれた生活をするよりはよいと思います。（運がよければ富士山がみえるし）タワーマンションの建設に長けたスミフがなんであの場所にしたのか不思議でなりません。（西側住戸の方が価格もたかいんだろうな・・・。）

[70: 匿名さん]

エアライズも高速道路沿いだから大丈夫だよ＾＾

[71: AVION402]

エアライズとは東池袋エアライズタワーのことですか？たしかに高速道路沿いです。居住者のかたですか？もし、よろしければエアライズタワーの住環境について教えてください。

[72: 匿名さん]

都内の物件では、幹線道路沿いも非常に多い。

高速道路の高架橋さえなければ、空気も半分くらいはきれいになるか？

[73: 物件比較中さん]

高速道路より地道の幹線道路の方が空気悪いと思う。車の燃費を考えればどちらが多くのNOXを排出しｔれいるか、明らかしゃないか。

[74: 匿名さん]

×建物面積が狭い分そうゆう場所に建てられなかったのかなと思います。
○建物面積が狭い分そういう場所に建てられなかったのかなと思います。

[75: AVION402]

No74番さん字の指摘ありがとうございます。教養のなさが字にもでてますね。(汗)　、さて肝心の環境問題ですが、建設場所付近の山手通りと首都高の交通の流れはどうなのでしょうか？①いつも渋滞でのろのろ運転している。②流れは普通でだいたい制限速度程度で流れている。③流れが速く制限速度以上（８０ｋｍ〜１００ｋｍ）で流れている。どれに当てはまるのでしょうか？①だとアイドリングのための環境問題、③車が発生する空気抵抗の音問題なんかが該当すると思われますが、どうなっているのでしょうか？

[76: 周辺住民さん]

>>17
ここより遠い板橋南町のマンションで【IDコート池袋西】って名称の物件もありますよ。

[77: 物件比較中さん]

>>67
イーストプレイスは電気の点いてる部屋は30戸程度だから半分以上売れ残ってるんじゃないの？

[78: AVION402]

ウエストゲートもそうならない事を祈っています。すべては販売価格如何です。坪２００万円から２５０万円で販売すれば、売れ残り大量発生は免れるのではないでしょうか？それ以上（イーストプレイスのように坪３００万円）だと完売は難しいと思います。現在ＭＲオープンに向けて夜通しで準備をしているスミフのスタッフの皆さんにいいたいと思います。坪３００万円では絶対に売れぬと。
僕なんかみたいにＣＴＳの価格に接してた人間からすると２００万円でも高いと思いますが、この
マンションは東京都の土地を借りた借地権付き物件ではないので（つまりスミフの所有地に建てるわけですから）、いって坪２５０万円程度に抑えてください。お願いします。

[79: 匿名さん]

＠２００〜２５０はきびしいんじゃないの？
埋立地の豊洲ですら２８０ぐらいだし。
すみふは竣工時の完売目指してないしね。

[80: AVION402]

結局坪３００万円ぐらいになってしまうのでしょうか？それではイーストプレースと同じ坪単価に
なってしまうわけですね。以前嫌だといっていた東側（山手通り側）ならもう少し安くなるのでは？
あと半月でスミフがＭＲオープンするまで待つしかないですね。値段も最初のうちはまだ詳細がはっきりしてないので、「だいたいこのくらいの値段になります」と提示してくれますが、客の反応を見て安くしたりしますよね。僕は値段を提示されたときに山手通りのことを挙げて、もう少しやすくならないのか交渉してみます。（本当は西側がいいのですが多分坪３００万円を軽く超えるでしょうからあきらめます。）

[81: 匿名さん]

西側より山手通り側の方が高くなるんじゃないのかな？

[82: AVION402]

そうなんですか？池袋や新宿の夜景は見られるけれど、目の前の山手通りの騒音と排気ガスのことを
考えると西側のほうが高いんじゃないかと思っていましたが・・・。それならこちらの希望どうりで西側の住戸を検討してみたいと思います。（でも西側にはスミフに値引きさせるような材料がないので、高い価格を提示されたらどうしよう。（１５階から２０階あたりを検討しています。）

[83: 匿名さん]

坪250以下は無理でしょ。
足立区や荒川区で坪250くらいの物件ありますから。

[84: 匿名さん]

初期の予定価格提示の際に、購入検討者が値下げ要求をして聞いてくれるものなのでしょうか？
購入者の大多数で徒党を組めば別ですが、個人がバラバラに、こんな高くちゃ誰も買わないよ、
と言っても、なかなか難しそう。

客の反応を見て、デベが値段を決めていく、と言う場合、
マイナスポイントを列挙して、買いたい、というのをおくびにも出さない方が
いいんですかね？
完成在庫を大量に抱えている無名デベなら、それで何とかなるかもしれませんが。

[85: 匿名さん]

坪280〜450万ってところでしょうな。
しかも販売前から値切り大衆の要求を呑む不動産会社なんてないでしょうｗ
特に大手は売れ残っていても値引きなんてしていないのに。

[86: AVION402]

坪２８０万として、１７坪で４，７６０万円ですね。以前住んでいたマンションと全く同じ価格に
なってしまう。これでは前のマンションを売却した意味がない。坪４５０万なら７，６５０万円で全く話にならない。もうこれはＭＲの開催を待って坪いくらになるか確認するしかありません。僕は坪
２５０万以下でなければ購入できないので、この物件をあきらめるしかありません。西側の低層階でそのくらいの物件がでるのを期待します。

[87: 匿名さん]

みなさんこの物件のどのあたりに魅力を感じているのですか？

要町駅からの導線はボロ家だらけだし、労働者の店あるし、物件の目の前は高速の壁が高いし、極細タワーでエントランス狭いし、池袋からは歩けないし。

[88: 匿名さん]

一番は高層階の窓から見える景色＆夜景と言うことでしょうね。
毎日それを眼下にしながら生活できる。

ただし、周辺環境を考えると、
部屋の中が非日常で、部屋の外が日常、という
逆転現象が起きてしまうんでしょうね。
ま、家の中が快適だったらそれでいいのかも知れませんけどね。

あとは住友だ、という期待感。
うちのそばにも今、大きな公園を見下ろせるマンションが売り出されてますが、
怪しい業者で、マンコミュへの頻繁な業者書き込みも噂されているところで、
絶対に買おうとは思いません。
いいですよー、などと言いながら写真まで貼り付けて営業してます。
スレの住人からは、業者なら業者と名乗ってくれた方がまだすっきりする、
とまで書き込まれる始末。
本題からそれてしまいすいません。

[89: 匿名さん]

なるほど。
眺望重視ですね。

私もこのマンション期待してたんですが、現地見に行くのに要町から歩いたんですが、テンション一気に下がった…。
高速の高〜い壁は仕方ないとしても、あのボロ家、怪しい店を毎日見て歩くのは辛い。整備されるといいのに。
イーストプレイス値下げしないかな〜

[90: AVION402]

今までのスレを見て、ネガティブな所ばかりで僕もテンションが下がりつつあります。No８９さんみたいにイーストプレイスの値下げを待ってみようかなと思っています。（１８階の５，１２０万円の
部屋がどのくらい値下げしてくるのか待ってみたいと思います。）

【管理担当です。悪意のあるものではありませんが、一部差別表現を含む内容が確認されたため、テキストを修正しました。】

[91: 匿名さん]

×　語弊を招く

○　語弊がある

○　誤解を招く

[92: AVION402]

No91さんご指摘ありがとうございます。また教養のなさが出てしまいました。

[93: ご近所さん]

↑どこにもいやみな人はいます。そんな人とはご近所になりたくないものです。
＞９２さん、気にすることはありませんよ。

[94: 匿名さん]

同じ住民の人の人柄、質って
大切だとしみじみ思う。

[95: AVION402]

イーストプレースとウエストゲートどちらにしようか悩んでいます。東と西の差こそあれ同じようなタイプのマンションです。１０月に入ってウエストゲートのＭＲがオープンしたら両方のＭＲと現地までの環境を自分の目で確認して決めたいと思っています。このスレに書かれていることが本当にそうなのか確かめたいと思います。（特にウエストゲートの要町までの住環境の悪さがどのようなものなのか確認したい思います。）

[96: ご近所さん]

おらの町を悪く言うんでねぇ。失礼だべさ。

[97: 地元不動産業者さん]

久しぶりこの掲示板みましたが、池袋狙う方は、一部の方を除いて
正直いって、もうすこし経済や情勢を勉強してくださいね。

ミニバブル時代のつい最近の価格を「相場」としてみているのですね。
デベにとってはうれしい限りです。

池袋狙う方は、資金に余裕があるのでしょうね。

うらやましいです。

[98: 匿名]

池袋ウエストゲートパーク＝ＩＷＧＰってあったけど
なんか治安悪そう・・・

[99: 匿名さん]

不動産業なんてアフォでもできるんだろｗ

[100: 匿名さん]

そうです。
99でもできます。