ルフォン御殿山

[近所をよく知る人]

家から近いんだが、ちーと高い。
お話しましょう。

所在地：東京都品川区北品川3丁目203番14他（地番）東京都品川区北品川3丁目6番43（住居表示）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩14分
　　　京急本線 「北品川」駅 徒歩5分

予定価格 5100万円〜1億8900万円予定
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 45.1m2〜132.2m2

[82: 周辺住民さん]

昨年の秋、御殿山で一戸建てが販売されていましたが約１億円でした。
新築マンションを買っても１億円、中古マンション買っても１億円、戸建てを買っても１億円、賃貸に入居しても１億円（月４０万ｘ２０年）。
客観的に見ても、御殿山のハイレベルの物件は１億円～がひとつの目安になるのではないでしょうか？
御殿山のいいところ
・閑静な町並み
・高台で地震に強く水はけが良い
御殿山の不便なところ
・近所に商業施設が少ない（スーパー/コンビニ/飲食店/郵便局/銀行/etc.）
・駅から徒歩１０分以上かかる

このマンションは確かに山手線の外側ですが御殿山のいいところと不便なところを両方持っています。
このご時勢において１億円以上の部屋がなかなか売れないのは仕方のないことでしょう。
９０㎡で１億円が妥当な値段でしょう。（リーマンショックがなければもう少し高くても良かったでしょう）

[83: 匿名さん]

面白い地図を見つけました。品川駅の港南口は海だったのですね。タワーマンションはみんな海の中に立っているのですね。

[84: 匿名さん]

4月ですし、ビギナー向きですね。

[85: 匿名さん]

桜満開、御殿山花見日和
ここ数年の御殿山の新築マンションのほとんどが高級賃貸。ファンドに売らなかったサンケイビルを褒めてあげよう。次に出る御殿山の新築マンションはいつ頃になるだろう。建築してる物件が見当たらない。２～３年は現状維持か？高級マンションの中古も高額なので値崩れする要素が非常に少ない。
定価の２割引きまで交渉できれば買いかもしれない。

[86: 匿名さん]

>>85

ベリスタ御殿山がありますよ。ほとんど高輪みたいな場所だけど
いちおう御殿山町会範囲です。あとはソニー跡地かな。
ルフォンのモデルルームがあった場所はコインパーキングになって
ますが、１５世帯くらいのマンションなら建ちそうですな。

フォレセーヌのリノベーションマンションはなかなかようございま
したがちょっと高すぎです。

[87: 匿名さん]

ベリスタ御殿山　「販売終了」のようですが、完売したんでしょうか？
このご時世に、この価格（確か90㎡～で１億２千万～だったはず）で完売だったらすごいですね。

[88: 匿名さん]

>>87

どう考えても売れたと思えないんだけど・・・。
藤和のホームページからも完全削除されているのでなんかあったのかな？
それともやんごとなき方が買ったとか

[89: いつか買いたいさん]

「物件概要」はまだみられました。
分譲戸数15戸で、１戸が21年３月下旬販売予定、で9戸が先着順販売との記載。

完売は考えられませんねえ。これまじに賃貸になっちゃう？

そうなると、ルフォンは貴重な新築分譲マンションといえるかも。

[90: 匿名さん]

ベリスタもファンドに買い取られてしまったか。
今年中に賃貸で出てきそう。やっぱり賃貸の方が収益が見込めるか。
藤和も年度末に一棟売りで収益を確保したのだろう。
思ったより不動産ファンドは手強そう。

[91: 匿名さん]

>>90

事業協力者住居というのが２－３戸あると以前郵送されてきた物件概要に
掲載されていたけどそれもまとめて買い取ったんですかね。

[92: 匿名さん]

ここはファンドからも見放されていますね…。

[93: 匿名さん]

83さん
その図は東京実測図（内務省地理局 明治19年）のものですね。

記号を付けたのはどなたか知りませんが、赤い△印のところが御殿山山頂です。
今の鉄道東側のガーデン御殿山辺りです。別資料によると標高19.5mということになっています。
今でいうとガーデン御殿山の5階あたりの高さまであったということでしょう。

文政７年（1824）の宿差出明細帳写（品川町史）によれば御殿山の面積は11500坪（38000㎡なので約200m×200mの面積です）に桜が600本、櫨（はぜ）5本、松5本、雑木750本あったとされています。
この地図でいうと山頂付近の白い部分と北は品川女子学院辺り、西は鉄道部分から御殿山ガーデンの滝付近位ということになります。
それ以外の部分は芝高輪絵図（1857）を見ても畑です。

松の寿命が500〜700年間とすると、御殿山マンションに林立する2本の松は東海道分間延絵図の御殿山左なある2本松や、広重の海側から描いた削られた御殿山にある2本松と同じものかもしれませんね。

山手線の内と外ということが付加価値に差をつけたのでしょう。そして御殿山は西へ西へと広がったのかもしれません。

[94: 匿名さん]

東海道分間延絵図を見ると、手前の御殿山を入れて大きく分けると山（山頂）が５つありますね（手前の小さなこぶは削られて国道15号に）。この辺の北品川3〜5丁目の高台はその山の頂上が削れた集合体ということでしょうね。

そういえば権現山公園の案内版を見ると、御殿山に連なる高台で元は東海寺の敷地内で鉄道敷設時に東西に分かれたと書かれています。当時は沢庵和尚の墓がある大山墓地を含め居木橋あたりの道（今の御殿山の坂）までが東海寺です。つまり北品川4丁目8〜9番辺りまでです。また、現在権現山公園の地形をよく見ると、入り口付近から急に盛上りはじめ、奥に行くほど高くなっていきます。そして鉄道を挟んだ反対の西側の地形とその盛上りが見事に一致します。つまり鉄道の辺りを頂上とした一つの山だったと考えられます。

東海道分間延絵図に戻りますとその山は御殿山左側後方のもと一致します。ガーデン御殿山の5階付近？を頂上とした御殿山に連なる今の権現山公園入り口辺りから鉄道を含め北品川4丁目8〜9番辺りまでの山を権現山だったと推測するのが自然のようです。
西側に僅かに残った御殿山（御殿山庭園＝削られた窪地）と東側に僅かに残った権現山（権現山公園）の名称が東西の山の名称を入れ替える錯覚を起こさせたということもあるかもしれません。

そう言った意味ではルフォン（＝本質）御殿山という名はこのマンションに相応しいのかな？
山手線内外をこだわらなければ買いかも？しれませんね。まだあるようですし。もっと安くなればいいですね。

ちなみに残りの3つの山頂は御殿山ヒルズ付近、原美術館付近、元松平邸があった北品川5丁目付近と考えられます。昔からある御殿山への道、御成門通りから左折して御殿山通りを品川女子学院〜駐車場付近（品川御殿）に繋がる道はその山々の間にあったとみることもできます。

[95: 匿名さん]

家康御殿は4丁目、道罐屋敷もね。

[96: 匿名さん]

Wikiでは 品川御殿は北品川3丁目5番付近と推定 と書いてあるけど。

[97: 匿名さん]

95さんの出典はどこからなのでしょうね？

品川御殿があった江戸時代の御殿山と鉄道開通以降の邸宅地としての御殿山は一部重なる部分はあるとしてもほぼ別物でしょう。現在の住宅地としての雰囲気や高級感では4丁目に軍配が上がるのですから、歴史をねじ曲げてまでして無理に3丁目を否定することはないように思います。
昔と今で位置関係や意味あいが違っても御殿山は御殿山。今の住環境さえ良ければ御殿が何処にあったかは大きな問題ではないでしょう。

[98: ご近所さん]

現在と今後の環境がよければいいのではないでしょうか。
「毎日を過ごすのに最適な環境とはどういうのか」という議論のほうが前向きですよ。
環境の良し悪しは一定のレベルまでは万人共通でしょう。
どのような環境の所に住んでみたいかは、人それぞれの考え方がありそれが選択の鍵でしょう。
ルフォンが良いとか悪いとか関係なくこのあたりの雰囲気は私は好きです。

[99: 匿名さん]

ルフォン周辺のメリットは北品川駅に比較的近いということもあると思う。ちょっと不便な駅だけど大雨降ってたり暑い寒いときに品川駅から歩くことを考えると、多少乗り継ぎで待つにしても近くに駅があるのは助かる。

[100: 周辺住民さん]

>>97さん

>>95さんではないですが

ラフォーレの敷地に御殿山山頂跡という標識があった気がしますので
こんど見てみます。４丁目に道灌通りという道があります。もっとも
道灌の屋敷は発掘記録があるわけでもない伝説なので真偽のほどは
不明です。箱根土地開発が８０年前の分譲時につけただけかもしれま
せんけど。

>>99

御殿山の住民は品川駅から無料のラフォーレバスを使う人が多いですね

[101: 匿名さん]

このルフォンのあたりのいいところは、北品川駅にもラフォーレ東京にも近いところでしょうね。
ラフォーレバスは確かに便利ですが、夜遅くまではありませんので。

[102: 匿名さん]

まだ売れ残っているみたいですが値引きはしないの
でしょうか

[103: 匿名さん]

まあある程度の値引きはあるでしょうね。
でも、２～３月のような条件はもうないんじゃないかな。

一戸売れたようですね。こうやって気長にぽつりぽつりと売っていくつもりなんでしょう。

[104: 匿名さん]

ルフォン権現山！

[105: 購入検討中さん]

年明けまで売れ残っていれば結構な値引きはあるんじゃないかと。
さすがに来年３月末までには完売しなければならんでしょう。

[106: 匿名さん]

モデルルーム使用住戸価格
南向き■70Cタイプ「404号室」(79.7m2)
　 旧価格 9,920万円　→　新価格 7,650万円　　　　
(Ｈ20.1.19)　　　 (Ｈ21.7.17)
　　　
2000万引き来ました

[107: 匿名さん]

ここの売れ残りって、間取りが悪いのが多いねー
60㎡台のプランの主寝室の酷さには苦笑

[108: 匿名さん]

値引き額が凄いですが、値段設定が強気ですね。
当初の値段で買った人が、可哀想。

[109: 匿名さん]

見る目がないだけ

[110: 匿名さん]

値引きしても高すぎ。４丁目ならまだしも３丁目だろここ

[111: 匿名]

８０㎡　６０００万なら売れるだろうに

[112: 匿名さん]

かなり前のだけど、ここのNo.15のコメントがまあ的を得ているように思います。

＞立地の見栄は気にせず、上質な屋内でのんびり隠居生活を送れるお金持ち向けなのかなという印象でした。

友人や同僚に住んでいるところを自慢する必要の全くない人には悪くないと思います。仕様も派手でなく天然素材を多用した上質なものですし。

ただ、確かに残っている間取りはかなり厳しいかもしれませんね。
それから、物件価格はそれなりの値引きで購入できると思いますが、管理費等はタワマンのように安くはありません。最近HPをリニューアルして「低層マンションのよさ」をアピールしているようですが、小規模マンションのよさを理解してそれなりのコストを負担できる人でないと購入には至らないでしょうね。

[113: 匿名]

確かにランニングコスト４万は高い。

[114: 匿名さん]

的は射るもの…

[115: 匿名はん]

完成してから随分時間が経過しているような気がします。売れ残り感が全面的にでてしまっていますね。
品川中心のビジネス生活だったら、購入対象になるかもしれないけど、どうも残っている物件には興味がわかないのが正直なところです。。。
これ以上売れ残り期間が長いと、本当に売れなくなっちゃって不良在庫と化す可能性は大きいですね。
高額すぎで何か1つ足りない感じ。

[116: 匿名さん]

周囲もマンションだらけで、中古だと3,000万円台から出てるので、それを大規模リフォームしてもまだおつりが来る価格では、ちょっと厳しいでしょうね。
何度も話題に出てますが、線路と第一京浜に挟まれて、周囲に学校も多い立地は、「御殿山」という静かな住宅街のイメージとはかけ離れていますし。

でも、いまさら半額とかにはできないでしょうし…。

[117: いつか買いたいさん]

あの辺りの環境は本当に素敵なところですね。ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑの中に入ると、音は一切聞こえませんでした。
ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑを見て、気に入る買い手も多いでしょう。
環境も抜群だし、お金に余裕がある人ならすぐに買いたいでしょうね。
中々ない物件の一つでしょう。

[118: 購入検討中さん]

↑なにか胡散臭いコメントですなー。

[119: 匿名さん]

とてもいい物件なのに売れていないということを強調したいのでしょう 即ち価格が高すぎると

[120: 匿名さん]

キャンセル住戸販売価格　　
南向き■70C1タイプ「405号室」(79.7平米)
　 旧価格 9,980万円　→　新価格 7,680万円　　　
(Ｈ20.1.19)　　　 (Ｈ21.8.8)

２３％引きでーす。でもまだ高いね

[121: いつか買いたいさん]

旧価格は近年最高値時期の設定なのでそこを基準に何％引きって考えても意味ないかと。
でも最上階のメゾネットの部屋はいつの間にか売れたみたいだし、ポツポツと残りが減ってるね。
4月以降も買えそうなお客には思い切った条件が出てるんだろうか？

[122: 不動産購入勉強中さん]

ルフォンって吉祥寺に同時期に建設していたようです。そちらは大所帯のマンションなので単純に比較できませんが販売代理店が三井になっていました。御殿山は三菱なので販売方針が全く異なっていたのでしょう。しかし、リーマンションクでどちらも売れ残りを抱えているようです。どちらが早く売り切るか代理店の腕の見せ所でしょう。
このマンションの欠点は外観に高級感が出ていないところです。高額の割りにその雰囲気が漂わないため購入に踏み切れない見学者が多いのではないでしょうか。
外観の高級感の比べ邸内の品質に落差のあるマンションはよく見受けられますが、このマンションは逆な意味で損をしています。周辺の環境を考慮した外観による購買意欲を掻き立てる工夫が見当たらないのが残念です。
代理店がいくらマンションの価値を説明しても、そのよさが外観で半減しているようなマンションです。
売る気があるのなら外観で高級感を演出する工夫をしてみたら如何なものでしょうか？

[123: ご近所さん]

吉祥寺のルフォンって住所が武蔵野市御殿山なんですね（笑
どっちもルフォン御殿山です。

[124: 匿名さん]

販売戸数また７戸に増えた？！。夜暗いし実際何世帯住んでるんだろうか？

[125: 匿名さん]

ここ、実際のところ売れ残りは7戸（33戸中）なんてもんじゃないと思いますよ。

駐車場21台に対して残り13台ですよ。
この辺りは徒歩圏内に商業施設がほとんどないことから、クルマがないと生活がかなり不便だと思いますので、2戸に1戸の割合でクルマ持ちと仮定しても、生活しているのは16戸です。少なく見積もって3戸に1戸の割合でも24戸。

おそらく10戸以上売れていないと思うのは自分だけか？

[126: 匿名さん]

駐車場料金の収入が入らないから、いきなり管理組合の会計は赤字だね
管理費の値上げも近い？

[127: 匿名さん]

いよいよファンドの投売りが始まったみたい。
高級賃貸だったグレイスコート御殿山、２９戸中１５戸売りに出ているね。
おそらく空室になった部屋から売るのではないだろうか。
値段は坪３２０万くらい。目の前が公園で場所がいいから坪３００切れば
買う人いるのではないかな。

[128: 購入検討中さん]

≫127
今朝グレイスコートのチラシが入ってたね。
ん？こんなところに新築？と思ったら賃貸中古か。。
でも間取りもいいのがあるしお買い得かもね。場所もいいし。

でも自分はやっぱり新築派で、ルフォンが激しく欲しい。
庶民なものでかなり悩みまくってて決断できないのだが。

[129: 銀行関係者さん]

グレイスコートは御殿山、とはいえ坪300万は切って欲しい？
ルフォンは権現山、やっぱり坪260万前後？！
担保の査定評価でも矢張り違います。。。

[130: 購入検討中さん]

グレイコート御殿山、なかなかいいですよ。坪２９０万で指値をしておきました。
ここもつられて下がるといいですね。

[131: 匿名さん]

>>130

坪２９０万というのは絶妙な指値だね。
通ったら教えてください

ちなみに御殿山（４－５丁目　高台）の新築は一番安いときで坪３００弱位でした。