ルフォン御殿山

[近所をよく知る人]

家から近いんだが、ちーと高い。
お話しましょう。

所在地：東京都品川区北品川3丁目203番14他（地番）東京都品川区北品川3丁目6番43（住居表示）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩14分
　　　京急本線 「北品川」駅 徒歩5分

予定価格 5100万円〜1億8900万円予定
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 45.1m2〜132.2m2

[62: 匿名さん]

＞品川駅１０分以内なら購入したいが…。

ベリスタ御殿山がいいのではないかと。
品川駅１０分以内だと、普通は高輪４丁目ですよね。高輪ならグランスイート。

[63: 匿名]

ここは高級マンションですか？ 内装が良いのですか？

[64: 匿名さん]

>>62

ベリスタほとんど高輪４丁目みたいな場所ですが住所は北品川６丁目です。
１億以下の部屋はなさげですがどうなんでしょうか。
もっとも住所は高輪でも御殿山スカイマンションみたいに御殿山を名乗っ
ている物件もありますね。

高輪４丁目で駅から以内となると高輪の中でも低地になります。
２００２～３頃の底値の時期にモリモトやダイワハウス、野村不動産が
新築分譲してましたが、坪３３０～３４０万くらいだったと記憶して
います。御殿山の底値は４－５丁目の高台で＠２８０万くらいでしたが
その後は御殿山ハウス、グレイスコート、パシフィックレジデンスと
分譲予定でしたが、すべてファンドがお買い上げになり高級賃貸とな
ってしまい新築の売りものは出ていません。
山手線外側の３丁目になると２５０～２６０万くらいだったでしょうか

[65: 匿名さん]

それらの坪単価って平均ですか？一番安い部屋それとも高い部屋？

[66: 匿名さん]

>>65

当時検討した個別の部屋（65～75㎡程度）の価格です。
いずれも低層マンションなのでタワーマンションのように部屋ごとの坪単価
の開きは少なかったと記憶しています。平均かどうかは調べてないのでわか
りませんが真ん中より下くらいだっと記憶しています。
今手元に資料がないのでイメージですが。

[67: 匿名さん]

ありがとうございます。
ベリスタ御殿山はホームページ見る限り坪500万～なので今では考えられない安さですね。

[68: 匿名さん]

あと高輪４丁目でも高台のパークハウスコリーヌとかはもっと高かった
記憶があります。とにかくこのあたりは築３０年近い古いマンションと
２００２年以降のものに二極化しております。

このあたりの新築マンションはたいてい社宅などの跡地に建てられて
います。前述したものもそうですしルフォンも日立電線だったかの
社宅跡地です。ルフォンのモデルルームがあった場所もゼネコンだった
の社宅跡地だったかな。

[69: 匿名]

まだ内覧してないですが、 仕様はどうですか？

[70: 匿名さん]

>>69

そりゃ仕様は高級です。もっともなにと比較するかによりますけど。
共用部の立派、ただし建物は敷地ギリギリに建っていて植栽などが
ほとんどないから見た目がそっけない。高級マンションに見えない
ところが残念。

[71: 匿名]

70様 ありがとうございます。 仕様はどの部屋も同じなのでしょうか？ 北向きは前の建物と近いので、生活しずらいですよね？

[72: 社宅住まいさん]

昨年の完成して間もない時期に内覧しました。
高級マンションの部類に入ると思います。
御殿山ハウス、グレイスコート、パシフィックレジデンスの高級賃貸マンションと同等かそれ以上です。
二重床、二重天井、外断熱、空調、床暖房、ディスポーザ、屋内駐車場、セキュリティ、など　高級マンションと言える設備はほとんど完備しています。また、品川駅からの距離はリジェとあまり変わりません。

入り口に看板が出ているのが高級感を阻害していると思います。
あの看板を撤去すれば、もう少し高級感がでるのになあといつも思っています。

私が買わない理由ですか？　簡単なことです。お金がないからです。
お金があれば買いたいなって思った部屋がありました。売れちゃいましたけどね。

[73: 匿名さん]

0Ａタイプ：2ＬＤＫ
専有面積66.15平米
┏━━━━━━━━┓
販売価格7,510万円→特別価格6,080万円┃
┗━━━━━━━━┛

※旧価格の公表/2007年1月19日
新価格の改定/2009年1月19日
新価格は、2009年3月末までの価格となります。

まだまだ高いでしょうか？

[74: 匿名さん]

↑
これは以前来たメールのRemindでしょ。

再値下げだったら、まだ少しは興味惹かれるけど。

[75: 匿名さん]

昨日新聞にチラシが入ってました。
現地見学するとトシヨロイズカのお菓子が先着３０名さまでもらえるらしいです。
必死ですな。

[76: 匿名さん]

45平米の部屋があるので、高級マンションの類とは言い難い気がします

[77: 匿名さん]

値下げ情報ありませんか？？

[78: 近所をよく知る人]

金融バブルがはじけた時に完成したのは運が悪かったのでしょう。他のマンション同様にバブル前の値段にしないと売れないでしょう。一年前の春に完成していたら即完売していたと思います。このマンションは管理人が常駐しているようなので管理がしっかりしていそうです。近所に住んでいるものとしては良かったと思ってます。早く完売するよう応援しています。

[79: 不動産購入勉強中さん]

ここ数年、御殿山に建設された新築マンションはほとんどファンドが買い占め賃貸にしてしまいました。
何故ファンドが買い占めたのか考えてみると、賃貸にして収益が見込めるからなのでしょう。ネットでみると７０㎡で３０万以上の部屋がごろごろしています。駐車場をいれると４０～６０万が相場みたいです。それでも埋まっているのが不思議です。部屋代だけで年間５００～７００万の高級賃貸マンションです。
今のところファンドが撤収する噂はないようなので、御殿山地区のマンションは高級賃貸マンションと高級マンションに２極化されたままになりそうです。
景気が回復しだすと大崎地区の再開発に伴い新しいマンションが続々建設されだし、その時の価格は今の価以下にはなることはないでしょう。住宅価格が底を打ったときにいいマンションを買うのがほんとのお買い得なのですが、いつ底を打つのか誰もわかりません。底を打ったとたん売れ残っていた部屋がなくなり値引きは幅は元に戻っていくのでしょう。
マンションの契約には一般的に２～３ヵ月かかります。トヨタが６月頃には在庫調整が終わると発表したことから、そのころ底を打ちそうだと思えば夏頃までがお買い得な時期かもしれません。
（もう少し早まるまもしれないし遅くなるかもしれません）

↑↑　一般論です。

[80: 匿名さん]

確かに、ここ数年は御殿山の分譲マンションは非常に少ないですね。

中古も、ミュゼダールはほとんど出ないようだし、リジェは広くて高額なものばかり、フォレセーヌも今出てるけど高額ですねえ。

ただ、ここももう北向きの小さめの部屋以外はほとんど１億以上の部屋しか残っていないようですね。２割引でも８千万以上ですか・・・

都心の完成済み物件は、この年度末の値引き販売でお手頃な価格帯の部屋はあらかた売れてしまった感があります。

[81: 匿名さん]

御殿山はもともと戸建て中心の町だし４－５丁目の一低住専地区は規制もきびしいから
マンションは少数派ですよ。ただ高級賃貸はリーマンショック後は空きが多いようです。
御殿山ハウスもグレイスコートもパシフィックレジデンスも空室が目立ちます。
パシフィックレジデンスは日レジのポートフォリオに入っていて稼働率９０％以上と
資料にありましたがそんなに入っているのかな？サブリース契約しているのかも
しれませんが。グレイスコートは三井でしたっけ？

御殿山の高台で最後に分譲されたのはどれだろう？
坂下だとミッドサザンだけどあそこは御殿山ではないですしね。

[82: 周辺住民さん]

昨年の秋、御殿山で一戸建てが販売されていましたが約１億円でした。
新築マンションを買っても１億円、中古マンション買っても１億円、戸建てを買っても１億円、賃貸に入居しても１億円（月４０万ｘ２０年）。
客観的に見ても、御殿山のハイレベルの物件は１億円～がひとつの目安になるのではないでしょうか？
御殿山のいいところ
・閑静な町並み
・高台で地震に強く水はけが良い
御殿山の不便なところ
・近所に商業施設が少ない（スーパー/コンビニ/飲食店/郵便局/銀行/etc.）
・駅から徒歩１０分以上かかる

このマンションは確かに山手線の外側ですが御殿山のいいところと不便なところを両方持っています。
このご時勢において１億円以上の部屋がなかなか売れないのは仕方のないことでしょう。
９０㎡で１億円が妥当な値段でしょう。（リーマンショックがなければもう少し高くても良かったでしょう）

[83: 匿名さん]

面白い地図を見つけました。品川駅の港南口は海だったのですね。タワーマンションはみんな海の中に立っているのですね。

[84: 匿名さん]

4月ですし、ビギナー向きですね。

[85: 匿名さん]

桜満開、御殿山花見日和
ここ数年の御殿山の新築マンションのほとんどが高級賃貸。ファンドに売らなかったサンケイビルを褒めてあげよう。次に出る御殿山の新築マンションはいつ頃になるだろう。建築してる物件が見当たらない。２～３年は現状維持か？高級マンションの中古も高額なので値崩れする要素が非常に少ない。
定価の２割引きまで交渉できれば買いかもしれない。

[86: 匿名さん]

>>85

ベリスタ御殿山がありますよ。ほとんど高輪みたいな場所だけど
いちおう御殿山町会範囲です。あとはソニー跡地かな。
ルフォンのモデルルームがあった場所はコインパーキングになって
ますが、１５世帯くらいのマンションなら建ちそうですな。

フォレセーヌのリノベーションマンションはなかなかようございま
したがちょっと高すぎです。

[87: 匿名さん]

ベリスタ御殿山　「販売終了」のようですが、完売したんでしょうか？
このご時世に、この価格（確か90㎡～で１億２千万～だったはず）で完売だったらすごいですね。

[88: 匿名さん]

>>87

どう考えても売れたと思えないんだけど・・・。
藤和のホームページからも完全削除されているのでなんかあったのかな？
それともやんごとなき方が買ったとか

[89: いつか買いたいさん]

「物件概要」はまだみられました。
分譲戸数15戸で、１戸が21年３月下旬販売予定、で9戸が先着順販売との記載。

完売は考えられませんねえ。これまじに賃貸になっちゃう？

そうなると、ルフォンは貴重な新築分譲マンションといえるかも。

[90: 匿名さん]

ベリスタもファンドに買い取られてしまったか。
今年中に賃貸で出てきそう。やっぱり賃貸の方が収益が見込めるか。
藤和も年度末に一棟売りで収益を確保したのだろう。
思ったより不動産ファンドは手強そう。

[91: 匿名さん]

>>90

事業協力者住居というのが２－３戸あると以前郵送されてきた物件概要に
掲載されていたけどそれもまとめて買い取ったんですかね。

[92: 匿名さん]

ここはファンドからも見放されていますね…。

[93: 匿名さん]

83さん
その図は東京実測図（内務省地理局 明治19年）のものですね。

記号を付けたのはどなたか知りませんが、赤い△印のところが御殿山山頂です。
今の鉄道東側のガーデン御殿山辺りです。別資料によると標高19.5mということになっています。
今でいうとガーデン御殿山の5階あたりの高さまであったということでしょう。

文政７年（1824）の宿差出明細帳写（品川町史）によれば御殿山の面積は11500坪（38000㎡なので約200m×200mの面積です）に桜が600本、櫨（はぜ）5本、松5本、雑木750本あったとされています。
この地図でいうと山頂付近の白い部分と北は品川女子学院辺り、西は鉄道部分から御殿山ガーデンの滝付近位ということになります。
それ以外の部分は芝高輪絵図（1857）を見ても畑です。

松の寿命が500〜700年間とすると、御殿山マンションに林立する2本の松は東海道分間延絵図の御殿山左なある2本松や、広重の海側から描いた削られた御殿山にある2本松と同じものかもしれませんね。

山手線の内と外ということが付加価値に差をつけたのでしょう。そして御殿山は西へ西へと広がったのかもしれません。

[94: 匿名さん]

東海道分間延絵図を見ると、手前の御殿山を入れて大きく分けると山（山頂）が５つありますね（手前の小さなこぶは削られて国道15号に）。この辺の北品川3〜5丁目の高台はその山の頂上が削れた集合体ということでしょうね。

そういえば権現山公園の案内版を見ると、御殿山に連なる高台で元は東海寺の敷地内で鉄道敷設時に東西に分かれたと書かれています。当時は沢庵和尚の墓がある大山墓地を含め居木橋あたりの道（今の御殿山の坂）までが東海寺です。つまり北品川4丁目8〜9番辺りまでです。また、現在権現山公園の地形をよく見ると、入り口付近から急に盛上りはじめ、奥に行くほど高くなっていきます。そして鉄道を挟んだ反対の西側の地形とその盛上りが見事に一致します。つまり鉄道の辺りを頂上とした一つの山だったと考えられます。

東海道分間延絵図に戻りますとその山は御殿山左側後方のもと一致します。ガーデン御殿山の5階付近？を頂上とした御殿山に連なる今の権現山公園入り口辺りから鉄道を含め北品川4丁目8〜9番辺りまでの山を権現山だったと推測するのが自然のようです。
西側に僅かに残った御殿山（御殿山庭園＝削られた窪地）と東側に僅かに残った権現山（権現山公園）の名称が東西の山の名称を入れ替える錯覚を起こさせたということもあるかもしれません。

そう言った意味ではルフォン（＝本質）御殿山という名はこのマンションに相応しいのかな？
山手線内外をこだわらなければ買いかも？しれませんね。まだあるようですし。もっと安くなればいいですね。

ちなみに残りの3つの山頂は御殿山ヒルズ付近、原美術館付近、元松平邸があった北品川5丁目付近と考えられます。昔からある御殿山への道、御成門通りから左折して御殿山通りを品川女子学院〜駐車場付近（品川御殿）に繋がる道はその山々の間にあったとみることもできます。

[95: 匿名さん]

家康御殿は4丁目、道罐屋敷もね。

[96: 匿名さん]

Wikiでは 品川御殿は北品川3丁目5番付近と推定 と書いてあるけど。

[97: 匿名さん]

95さんの出典はどこからなのでしょうね？

品川御殿があった江戸時代の御殿山と鉄道開通以降の邸宅地としての御殿山は一部重なる部分はあるとしてもほぼ別物でしょう。現在の住宅地としての雰囲気や高級感では4丁目に軍配が上がるのですから、歴史をねじ曲げてまでして無理に3丁目を否定することはないように思います。
昔と今で位置関係や意味あいが違っても御殿山は御殿山。今の住環境さえ良ければ御殿が何処にあったかは大きな問題ではないでしょう。

[98: ご近所さん]

現在と今後の環境がよければいいのではないでしょうか。
「毎日を過ごすのに最適な環境とはどういうのか」という議論のほうが前向きですよ。
環境の良し悪しは一定のレベルまでは万人共通でしょう。
どのような環境の所に住んでみたいかは、人それぞれの考え方がありそれが選択の鍵でしょう。
ルフォンが良いとか悪いとか関係なくこのあたりの雰囲気は私は好きです。

[99: 匿名さん]

ルフォン周辺のメリットは北品川駅に比較的近いということもあると思う。ちょっと不便な駅だけど大雨降ってたり暑い寒いときに品川駅から歩くことを考えると、多少乗り継ぎで待つにしても近くに駅があるのは助かる。

[100: 周辺住民さん]

>>97さん

>>95さんではないですが

ラフォーレの敷地に御殿山山頂跡という標識があった気がしますので
こんど見てみます。４丁目に道灌通りという道があります。もっとも
道灌の屋敷は発掘記録があるわけでもない伝説なので真偽のほどは
不明です。箱根土地開発が８０年前の分譲時につけただけかもしれま
せんけど。

>>99

御殿山の住民は品川駅から無料のラフォーレバスを使う人が多いですね

[101: 匿名さん]

このルフォンのあたりのいいところは、北品川駅にもラフォーレ東京にも近いところでしょうね。
ラフォーレバスは確かに便利ですが、夜遅くまではありませんので。

[102: 匿名さん]

まだ売れ残っているみたいですが値引きはしないの
でしょうか

[103: 匿名さん]

まあある程度の値引きはあるでしょうね。
でも、２～３月のような条件はもうないんじゃないかな。

一戸売れたようですね。こうやって気長にぽつりぽつりと売っていくつもりなんでしょう。

[104: 匿名さん]

ルフォン権現山！

[105: 購入検討中さん]

年明けまで売れ残っていれば結構な値引きはあるんじゃないかと。
さすがに来年３月末までには完売しなければならんでしょう。

[106: 匿名さん]

モデルルーム使用住戸価格
南向き■70Cタイプ「404号室」(79.7m2)
　 旧価格 9,920万円　→　新価格 7,650万円　　　　
(Ｈ20.1.19)　　　 (Ｈ21.7.17)
　　　
2000万引き来ました

[107: 匿名さん]

ここの売れ残りって、間取りが悪いのが多いねー
60㎡台のプランの主寝室の酷さには苦笑

[108: 匿名さん]

値引き額が凄いですが、値段設定が強気ですね。
当初の値段で買った人が、可哀想。

[109: 匿名さん]

見る目がないだけ

[110: 匿名さん]

値引きしても高すぎ。４丁目ならまだしも３丁目だろここ

[111: 匿名]

８０㎡　６０００万なら売れるだろうに