ルフォン御殿山

[近所をよく知る人]

家から近いんだが、ちーと高い。
お話しましょう。

所在地：東京都品川区北品川3丁目203番14他（地番）東京都品川区北品川3丁目6番43（住居表示）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩14分
　　　京急本線 「北品川」駅 徒歩5分

予定価格 5100万円〜1億8900万円予定
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 45.1m2〜132.2m2

[22: 近所をよく知る人]

売れ残り物件は高すぎます。
立地場所からすれば、平米単価90ぐらいにすれば売れると思うのになあ〜。６６㎡で５９４０万!!
ホームページに９個残りとありましたが、売れ残りが昨年より増えているのってどうしてなのでしょう？

[23: 匿名さん]

>>22

ＭＲにいくといいことあるかもしれませんよ。
近隣高級物件の中古価格を相当意識した価格改定があるようです。

[24: 匿名さん]

相場が一番高い時の価格設定なんですよね。確かに高すぎ。
中古マンションは相場に敏感なのだから、新築売れ残りも思い切って今売れる価格にしないと。

[25: 購入検討中さん]

３３戸中９戸売れ残り？こりゃ大変ですよ。３月末までに大バーゲンセールあるんとちゃう？

[26: 匿名さん]

>>25

ありますよー。
びっくりするようなお値段とのことです。

[27: 匿名さん]

１５００万引きキタ━━━━(゜∀゜)━━━━ッ!!

60Ａタイプ：2ＬＤＫ
専有面積66.15平米
販売価格7,510万円→特別価格6,080万円

[28: 物件比較中さん]

これで6,000万円かぁ
http://www.gotenyama.net/roomplan/plan_22.html

イラネ
というか、カエネ

[29: 匿名さん]

66平米5千万台前半ぐらいにしないと、キターーーって言うほどのビックリ価格にはならないと思うが。
ご近所のみなさん、いくらぐらいまで下がれば触手が動くのかな。

[30: 匿名さん]

坪280くらいが御殿山近年のボトムかな

[31: ご近所さん]

66.15平米の部屋かー。
ワイドスパンの角部屋。動線もスッキリしてて良さそうだけど、
LD10.2畳はちょっと狭いなぁ。
それに玄関幅がドア幅って、ワンルームの賃貸マンションっぽくて高級感は無いですな。
線路の向こうのお金持ちが、息子夫婦の為にと思っても、
「あぁ〜〜、こういう部屋なんですね。。」で終わりだね。
もっと思い切って値下げしないと苦戦は続きそう。

[32: 近所をよく知る人]

投稿にこの物件がよほど気に入った人がいるようです。
No.23,25,26,26 の人は何で買わないの？
兎に角、ここは場所が悪いよね。周りを賃貸や官舎に囲まれて薄暗く全く高級感がない場所で建物自体も全体が見渡せないよね。
この場所の坪単価は200位が妥当です。400なんて一体何を考えてんだか？ぼろ儲けだね。

[33: 匿名さん]

そもそも、ここ御殿山じゃないし

[34: 匿名さん]

パークコートは欠陥マンション

[35: 近所をよく知る人]

パークコートは欠陥マンション ←その通り
パークコートを売りに出してルフォンに住み替えようとしてもパークコートが売れなければダメだよね。欠陥マンションを当時買った値段で売りに出しても当然売れないからルフォンも買えないよね。だからキャンセル住居が増えるんだよ!!
パークコート・ジエストは車でいえば事故車の中古車ですね。事故車を新車以上の値段で売って違う新車を買いたいなんて何考えてんだか、人生なめてるね!!

[36: 購入検討中さん]

ここは内見して南向きの部屋をみると良さがわかると思う。
まさに御殿山の南端に建ってることのメリットがわかるね。

のんびり住むにはいいとこだと思う。

でも、間取りは万人向けじゃないのが多いから、実際見て気に入る人にはいいんじゃないかな。

[37: 物件比較中さん]

久しぶりにホームページをみたら販売個数が増えてた。マンションって売れていくから販売固数って減っていくのが普通だとおもう。なぜ増えていくのか不思議なマンションだ。売る気があるのかねーーーー。

[38: 匿名さん]

パークコート御殿山に比べるといいと思う。
ＮＯ３５の人が言っているようにパークコートから買い換えようとしても、元のマンションが売れなければ買えないよ。このマンションの売主はカタカナ（株式会社サンケイビル）だけど外資も入っていないので安心かなと思う。
売主はパークコート御殿山のババをつかんでしまったのかも....
ババを早く捨てると完売するんじゃないかな

[39: 匿名さん]

マジレスすると外観はショボい。クラス感がない。御殿山の中古物件に対するアドバンテージに欠ける。バークコートは見た目は立派でした。資産性は知らんけど

[40: 匿名さん]

ベリスタのほうがいいのでは？

[41: 匿名さん]

感想は人それぞれですね。

パークコートは三井ものとしてごく普通という感じ。私はこっちのほうが好きですね。
さすが、竹中のトップ建築家の作品だと感銘をうけました。ラウンジの光の取り込み方など随所に非凡なものがあります。

ラウンジにはバルセロナチェアが４脚置いてありますが、パンフの完成予想CGではPK22が書き込まれてます。これをみて「ニヤリ」とできる人は内覧するとけっこう楽しめますよ。

[42: 匿名さん]

40Ａタイプ：1ＬＤＫ
専有面積44.81平米
┏━━━━━━━┓
旧価格4,890万円→新価格3,990万円┃
┗━━━━━━━┛

※旧価格の公表/2007年11月2日
※新価格の改定/2009年2月9日
※新価格は、2009年3月末日までの価格となります

[43: 匿名さん]

1LDKじゃな〜

[44: 住まいに詳しい人]

都内の新築マンションの売れ残りは日照がない場合がほとんどです。
このマンションは、ホームページで見る限り日照がいい部屋がまだ残っていそうです。
ただ、値段が高そうなので手が出ないのが現実です。（高額物件なので見に行って良いのかどうか心配です）
ただ、ここの掲示板を見る限り新築割引がありそうな雰囲気ですね。
中古マンションが高止まりしているので同じ価格で新築が買えればラッキーと思っています。
私ならパークコート御殿山の中古とルフォンの新築なら迷わず新築を買います。
一度見に行ってみようと思っています。

No37の物件比較中様へ
新築マンションは全部屋を一斉販売していません。
数回に分けて売り出しているので、順調に売れないと部屋数が増えていくということになります。
１月末に年度末の向けて一斉放出したので多くなったのではないでしょうか？
あとは営業努力で売れない部屋をコツコツと売るだけですね。
あのリジェ御殿山も完売まで２年かかったようですよ。

[45: 匿名さん]

>>43

2LDKもあるでよ

0Ｃ1タイプ：2ＬＤＫ
専有面積79.70平米
┏━━━━━━━┓
旧価格9,980万円→→新価格7,910万円┃
┗━━━━━━━┛

[46: 匿名さん]

まだ高いよ。ルフォン権現山。

[47: 匿名さん]

>>44

以前リジェ御殿山のオープンルームひやかしにいったよ。２００平米くらいの
部屋で玄関ホールだけで６帖くらいあったよ。

[48: 申込予定さん]

>>44

ここは70㎡以上の部屋は南向きで、地下一階（一階扱いですが）以外は日当たりは良好ですよ（地下一階は見ていないのでわかりません）。
内廊下はじめ共用部、および専有部の仕様は充分満足できるものだと個人的には思います。

周辺環境を云々される方もいらっしゃるようですが、私は決して悪くないと思っています。お隣のハイツ北品川もいずれ建て替えを検討しているようですし、斜め向かいの郵政宿舎も遠からず変わるのではと思います。

ここが御殿山かどうかというと、以前の書き込みにあるように歴史的にはバリバリの御殿山ですね。このあたりに品川御殿があったし、高杉晋作らが焼き討ちしたという英国公使館は郵政宿舎あたりだったとのことですし。
まあ、私にはどうでもいいことですが。私としては、お気に入りの御殿山ガーデン、ラフォーレ東京、原美術館がとても近いのが気に入ってます。

価格が納得できれば買って損はないと思いますよ。

[49: 匿名]

北向きの１ＬＤＫはどんな感じですか？眺望は抜けてますか？

[50: 匿名さん]

>>48

ここ買うの？お金持ちだねぇ！
本物の御殿山は土地あまりまくってるよ。５丁目のデイリーヤマザキ
の隣の土地売れたらしい。先日地鎮祭やってた。

[51: 匿名さん]

メールが来たけど、2000万引きになってるんですね。驚きました。

[52: 申込予定さん]

>>50

＞５丁目のデイリーヤマザキの隣の土地売れたらしい。

よくわかりませんが、まさか大崎駅近くの低地のあたりではないでしょうね？
あのあたりこそ、私にいわせれば「本当に御殿山？」なんですが。

御殿山は高台限定でしょう。

[53: 匿名さん]

>>51

元が高すぎだけどね。
近くの三井のパークコートは８２平米の部屋は分譲時６７００万だったよ。

[54: 匿名さん]

>>52

本物の御殿山は御殿山町会の地区だと思う

北品川4丁目 1番〜10番
北品川5丁目 10番（4号〜）11番〜20番
北品川6丁目 6番〜7番

５丁目も低地は袖ヶ崎新興会か小関親睦会です。

[55: 匿名さん]

↑まさにそのとおり！
御殿山に住んでいると堂々と言えるのはそのエリアだけ。

[56: 匿名さん]

>>55

「御殿山」が嫉妬する新しい「ＧＯＴＥＮＹＡＭＡ」らしからその辺で勘弁してやれ。
もっともその割には広告には橋渡った四丁目の写真つかっているけどな

[57: 購入経験者さん]

リジェと同じように高額物件はどうしても売れ残りがでそうですね。
高額で質のいいマンションは売れてから評価が下がらないものです。
立地もありますがやはり目に見えないところまで丁寧な仕事がなされています。
もしルフォンが山手線の内側に建設されていたら完売していたでしょう。
残念ですね。

[58: いつか買いたいさん]

このマンションは外観が見渡せないので、もったいないと思います。
以前から気になっていたのですが、建物全体が見渡せないのです。パンフレットの写真でしかみることがでみません。なにかひっそりと立っている高級マンションという感じです。隠れ家的なマンションになる予感がします。

[59: 匿名]

ホームページも更新してないし、売る気ないって感じですね。

[60: 匿名さん]

>>59

坪３００万割るのも時間の問題でしょう


90Ｄタイプ：2ＬＤＫ+Ｓ
専有面積97.73平米
┏━━━━━━━━┓
旧価格11,070万円→新価格8,860万円 ┃
┗━━━━━━━━┛

※旧価格の公表/2007年11月2日
新価格の改定/2009年1月19日
新価格は、2009年3月末までの価格となります。

[61: 匿名]

新価格でも高いですね。
品川駅１０分以内なら購入したいが…。

[62: 匿名さん]

＞品川駅１０分以内なら購入したいが…。

ベリスタ御殿山がいいのではないかと。
品川駅１０分以内だと、普通は高輪４丁目ですよね。高輪ならグランスイート。

[63: 匿名]

ここは高級マンションですか？ 内装が良いのですか？

[64: 匿名さん]

>>62

ベリスタほとんど高輪４丁目みたいな場所ですが住所は北品川６丁目です。
１億以下の部屋はなさげですがどうなんでしょうか。
もっとも住所は高輪でも御殿山スカイマンションみたいに御殿山を名乗っ
ている物件もありますね。

高輪４丁目で駅から以内となると高輪の中でも低地になります。
２００２～３頃の底値の時期にモリモトやダイワハウス、野村不動産が
新築分譲してましたが、坪３３０～３４０万くらいだったと記憶して
います。御殿山の底値は４－５丁目の高台で＠２８０万くらいでしたが
その後は御殿山ハウス、グレイスコート、パシフィックレジデンスと
分譲予定でしたが、すべてファンドがお買い上げになり高級賃貸とな
ってしまい新築の売りものは出ていません。
山手線外側の３丁目になると２５０～２６０万くらいだったでしょうか

[65: 匿名さん]

それらの坪単価って平均ですか？一番安い部屋それとも高い部屋？

[66: 匿名さん]

>>65

当時検討した個別の部屋（65～75㎡程度）の価格です。
いずれも低層マンションなのでタワーマンションのように部屋ごとの坪単価
の開きは少なかったと記憶しています。平均かどうかは調べてないのでわか
りませんが真ん中より下くらいだっと記憶しています。
今手元に資料がないのでイメージですが。

[67: 匿名さん]

ありがとうございます。
ベリスタ御殿山はホームページ見る限り坪500万～なので今では考えられない安さですね。

[68: 匿名さん]

あと高輪４丁目でも高台のパークハウスコリーヌとかはもっと高かった
記憶があります。とにかくこのあたりは築３０年近い古いマンションと
２００２年以降のものに二極化しております。

このあたりの新築マンションはたいてい社宅などの跡地に建てられて
います。前述したものもそうですしルフォンも日立電線だったかの
社宅跡地です。ルフォンのモデルルームがあった場所もゼネコンだった
の社宅跡地だったかな。

[69: 匿名]

まだ内覧してないですが、 仕様はどうですか？

[70: 匿名さん]

>>69

そりゃ仕様は高級です。もっともなにと比較するかによりますけど。
共用部の立派、ただし建物は敷地ギリギリに建っていて植栽などが
ほとんどないから見た目がそっけない。高級マンションに見えない
ところが残念。

[71: 匿名]

70様 ありがとうございます。 仕様はどの部屋も同じなのでしょうか？ 北向きは前の建物と近いので、生活しずらいですよね？