ルフォン御殿山

[近所をよく知る人]

家から近いんだが、ちーと高い。
お話しましょう。

所在地：東京都品川区北品川3丁目203番14他（地番）東京都品川区北品川3丁目6番43（住居表示）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩14分
　　　京急本線 「北品川」駅 徒歩5分

予定価格 5100万円〜1億8900万円予定
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 45.1m2〜132.2m2

[2: 都民]

眺望がイマイチだったからやめました。

[3: 品川住民]

うちも近い

[4: 匿名さん]

マンションギャラリーの場所は文句なく御殿山だね。

[5: 都民]

やたらと3丁目も御殿山ですって強調してた。

[6: 匿名さん]

ここは確かに、東側よりかなり上がってるところだし、御殿山の一部だろうけど、居住環境としては、「いわゆる御殿山」とは大違いだよね。
西側はJR、東は京急に挟まれて、北は品川女学院、南は公立小中学校の嬌声が響くという、まあ悪いってほどではないけど、これだったらもうちょっと安く上がるイニシアの北品川マンションを待っても…という立地で。

[7: 匿名さん]

ここを御殿山というのは・・・。
山手線の外だし。
プラウド駒込をプラウド大和郷っていうようなもん。
野村よりひどい。
いい場所だと思うけど、御殿山はないだろ。

[8: 匿名さん]

御殿山が嫉妬する新しいGOTENYAMAってコピー。何なんでしょう。
山手線駅から徒歩圏を売りにすればそれでいいと思うのだが。
この界隈は嫌いじゃないので、背伸びして御殿山を名乗る事に
苦笑いが出ちゃうよ。
総戸数は多くないから、そこそこに売れると思うけど、
一部住戸の狭小住宅みたいなレイアウトは苦戦しそう。

[9: 匿名さん]

ここは権現山。

[10: 入居済み住民さん]

このマンションなんでバルコニーがちっこいの？
最近こういうデザインが流行っているのかね

[11: 匿名さん]

> このマンションなんでバルコニーがちっこいの？
光を多く取り入れる為だと聞きました。
「今時洗濯物は外に干さない。（風呂場の浴室乾燥機で乾かす）」と営業に説明され、うちの生活スタイルには合わないと思いました。

[12: 周辺住民さん]

> 今時洗濯物は外に干さない

ふーん。まあタワマン高層階なんかちょっと風が吹くとバルコニー
あっても洗濯物干せないというしね。
でも風呂場で干すといっても夏場なんか何度もシャワーに入りたい
ときはどうするんかね。干していたらいちいちめんどくさいな
夜寝る前に洗濯してから乾かすのかな？

ところで04の人も書いているけどモデルルームのところに建つだったら
あの値段でも欲しいな（笑）

[13: 匿名さん]

モデルルーム早々になくなったと思ったら完成在庫４戸もあるんじゃないの

価　　格：7,510万円・12,870万円・15,500万円・18,890万円

専有面積：66,15m2・92.96m2・115.18m2・130.49m2

間 取 り：2LDK・3LDK

御殿山といえども山手線外側、売れんのかねこんな値段で。

[14: 匿名さん]

ここは権現山という場所。桜のきれいな公園は近くにありますが、高級感という意味では微妙。
正に御殿山の高級物件とされているミュゼやリジェあたりの中古の方がいいと思う。

[15: L]

つい先日棟内MRひととおり見てきました。
まだ3、4戸残ってそうです。
ホテル調の内廊下、棟内を区切って各EVを設置、その他内装は
さすが値段なりの豪華絢爛でした。
ロフト上階にビューバスの1.9億の部屋は圧巻です。

ただやはり…純然たる御殿山から少し外れた立地にしては
お高い印象はあります。
高級物件にしては、電車の音が多少気になります。
南向きで明るいですが、最上階でも眺望はタワマンに比べたらやはり寂しいと感じました。

立地の見栄は気にせず、上質な屋内でのんびり隠居生活
を送れるお金持ち向けなのかなという印象でした。

[16: 近所をよく知る人]

ここは歴史的地理的にみても間違いなく御殿山です。

明治期鉄道が通って間もない頃の地図に、御殿山の山頂記号は今の鉄道の東側のマンション「ガーデン御殿山」（御殿山ガーデンではない）のあたりについてます。
この小高い北品川3丁目あたりと線路を挟んだ御殿山ヒルズからミャンマー大使館あたりの北品川4丁目の両方を昭和7年まで北品川3丁目、それ以前明治44年には大字北品川宿字御殿山という地名でした。そのころの北品川5丁目は大字北品川宿字小関や字袖ケ崎、北品川6丁目を大字北品川宿字一本木となっています。

徳川家の別荘（御殿）や高杉晋作や伊藤博文などが焼き払った英国公使館の所在地もやはり山頂だったここから今の郵政宿舎あたりだったようです。

ペリー来航のため造られた品川砲台で大規模に削られ、続いて鉄道の開通にともなって東西に分断された結果、鉄道東側は変わり果てたのでしょう。

広重や北斎の浮世絵、東海道分間延絵図第一巻、分間江戸大絵図に当時の面影がみてとれます。

ちなみに権現山はまさしく権現山公園のみをさすます。
ここのマンションとは直接関係ありませんが、ちゃんとした史実認識のために。

[17: 匿名さん]

うーん。でもさ、例えば「田園調布はもともと郊外で、明治時代には何の価値もなかったところ」って言われても、今の田園調布の価値には何ら影響しないし、誰もそんなこと気にしないでしょう？

本来の御殿山だっていうことも、それと同じで、いま御殿山って言ったら、JR西側を指すと思うのが普通で、過去にはここが御殿山だったことなんて、歴史好きの人以外には、なんの意味もないと思うよ。

[18: 匿名さん]

ここ町会も御殿山町会じゃないからね。
品川神社の神輿も別。

[19: 匿名さん]

まあ神輿なんて普段の生活にはあまり関係ないわな・・

[20: 匿名さん]

３３戸中７戸も残ってるらしい
よほどバーゲンセールやらなきゃ到底売れないぞ
６６㎡で７３００万だと。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[21: 住まいに詳しい人]

だれも買わないよ。
もっと駅近で優良物件はいっぱいある。
サンケイさん大失敗だね。

[22: 近所をよく知る人]

売れ残り物件は高すぎます。
立地場所からすれば、平米単価90ぐらいにすれば売れると思うのになあ〜。６６㎡で５９４０万!!
ホームページに９個残りとありましたが、売れ残りが昨年より増えているのってどうしてなのでしょう？

[23: 匿名さん]

>>22

ＭＲにいくといいことあるかもしれませんよ。
近隣高級物件の中古価格を相当意識した価格改定があるようです。

[24: 匿名さん]

相場が一番高い時の価格設定なんですよね。確かに高すぎ。
中古マンションは相場に敏感なのだから、新築売れ残りも思い切って今売れる価格にしないと。

[25: 購入検討中さん]

３３戸中９戸売れ残り？こりゃ大変ですよ。３月末までに大バーゲンセールあるんとちゃう？

[26: 匿名さん]

>>25

ありますよー。
びっくりするようなお値段とのことです。

[27: 匿名さん]

１５００万引きキタ━━━━(゜∀゜)━━━━ッ!!

60Ａタイプ：2ＬＤＫ
専有面積66.15平米
販売価格7,510万円→特別価格6,080万円

[28: 物件比較中さん]

これで6,000万円かぁ
http://www.gotenyama.net/roomplan/plan_22.html

イラネ
というか、カエネ

[29: 匿名さん]

66平米5千万台前半ぐらいにしないと、キターーーって言うほどのビックリ価格にはならないと思うが。
ご近所のみなさん、いくらぐらいまで下がれば触手が動くのかな。

[30: 匿名さん]

坪280くらいが御殿山近年のボトムかな

[31: ご近所さん]

66.15平米の部屋かー。
ワイドスパンの角部屋。動線もスッキリしてて良さそうだけど、
LD10.2畳はちょっと狭いなぁ。
それに玄関幅がドア幅って、ワンルームの賃貸マンションっぽくて高級感は無いですな。
線路の向こうのお金持ちが、息子夫婦の為にと思っても、
「あぁ〜〜、こういう部屋なんですね。。」で終わりだね。
もっと思い切って値下げしないと苦戦は続きそう。

[32: 近所をよく知る人]

投稿にこの物件がよほど気に入った人がいるようです。
No.23,25,26,26 の人は何で買わないの？
兎に角、ここは場所が悪いよね。周りを賃貸や官舎に囲まれて薄暗く全く高級感がない場所で建物自体も全体が見渡せないよね。
この場所の坪単価は200位が妥当です。400なんて一体何を考えてんだか？ぼろ儲けだね。

[33: 匿名さん]

そもそも、ここ御殿山じゃないし

[34: 匿名さん]

パークコートは欠陥マンション

[35: 近所をよく知る人]

パークコートは欠陥マンション ←その通り
パークコートを売りに出してルフォンに住み替えようとしてもパークコートが売れなければダメだよね。欠陥マンションを当時買った値段で売りに出しても当然売れないからルフォンも買えないよね。だからキャンセル住居が増えるんだよ!!
パークコート・ジエストは車でいえば事故車の中古車ですね。事故車を新車以上の値段で売って違う新車を買いたいなんて何考えてんだか、人生なめてるね!!

[36: 購入検討中さん]

ここは内見して南向きの部屋をみると良さがわかると思う。
まさに御殿山の南端に建ってることのメリットがわかるね。

のんびり住むにはいいとこだと思う。

でも、間取りは万人向けじゃないのが多いから、実際見て気に入る人にはいいんじゃないかな。

[37: 物件比較中さん]

久しぶりにホームページをみたら販売個数が増えてた。マンションって売れていくから販売固数って減っていくのが普通だとおもう。なぜ増えていくのか不思議なマンションだ。売る気があるのかねーーーー。

[38: 匿名さん]

パークコート御殿山に比べるといいと思う。
ＮＯ３５の人が言っているようにパークコートから買い換えようとしても、元のマンションが売れなければ買えないよ。このマンションの売主はカタカナ（株式会社サンケイビル）だけど外資も入っていないので安心かなと思う。
売主はパークコート御殿山のババをつかんでしまったのかも....
ババを早く捨てると完売するんじゃないかな

[39: 匿名さん]

マジレスすると外観はショボい。クラス感がない。御殿山の中古物件に対するアドバンテージに欠ける。バークコートは見た目は立派でした。資産性は知らんけど

[40: 匿名さん]

ベリスタのほうがいいのでは？

[41: 匿名さん]

感想は人それぞれですね。

パークコートは三井ものとしてごく普通という感じ。私はこっちのほうが好きですね。
さすが、竹中のトップ建築家の作品だと感銘をうけました。ラウンジの光の取り込み方など随所に非凡なものがあります。

ラウンジにはバルセロナチェアが４脚置いてありますが、パンフの完成予想CGではPK22が書き込まれてます。これをみて「ニヤリ」とできる人は内覧するとけっこう楽しめますよ。

[42: 匿名さん]

40Ａタイプ：1ＬＤＫ
専有面積44.81平米
┏━━━━━━━┓
旧価格4,890万円→新価格3,990万円┃
┗━━━━━━━┛

※旧価格の公表/2007年11月2日
※新価格の改定/2009年2月9日
※新価格は、2009年3月末日までの価格となります

[43: 匿名さん]

1LDKじゃな〜

[44: 住まいに詳しい人]

都内の新築マンションの売れ残りは日照がない場合がほとんどです。
このマンションは、ホームページで見る限り日照がいい部屋がまだ残っていそうです。
ただ、値段が高そうなので手が出ないのが現実です。（高額物件なので見に行って良いのかどうか心配です）
ただ、ここの掲示板を見る限り新築割引がありそうな雰囲気ですね。
中古マンションが高止まりしているので同じ価格で新築が買えればラッキーと思っています。
私ならパークコート御殿山の中古とルフォンの新築なら迷わず新築を買います。
一度見に行ってみようと思っています。

No37の物件比較中様へ
新築マンションは全部屋を一斉販売していません。
数回に分けて売り出しているので、順調に売れないと部屋数が増えていくということになります。
１月末に年度末の向けて一斉放出したので多くなったのではないでしょうか？
あとは営業努力で売れない部屋をコツコツと売るだけですね。
あのリジェ御殿山も完売まで２年かかったようですよ。

[45: 匿名さん]

>>43

2LDKもあるでよ

0Ｃ1タイプ：2ＬＤＫ
専有面積79.70平米
┏━━━━━━━┓
旧価格9,980万円→→新価格7,910万円┃
┗━━━━━━━┛

[46: 匿名さん]

まだ高いよ。ルフォン権現山。

[47: 匿名さん]

>>44

以前リジェ御殿山のオープンルームひやかしにいったよ。２００平米くらいの
部屋で玄関ホールだけで６帖くらいあったよ。

[48: 申込予定さん]

>>44

ここは70㎡以上の部屋は南向きで、地下一階（一階扱いですが）以外は日当たりは良好ですよ（地下一階は見ていないのでわかりません）。
内廊下はじめ共用部、および専有部の仕様は充分満足できるものだと個人的には思います。

周辺環境を云々される方もいらっしゃるようですが、私は決して悪くないと思っています。お隣のハイツ北品川もいずれ建て替えを検討しているようですし、斜め向かいの郵政宿舎も遠からず変わるのではと思います。

ここが御殿山かどうかというと、以前の書き込みにあるように歴史的にはバリバリの御殿山ですね。このあたりに品川御殿があったし、高杉晋作らが焼き討ちしたという英国公使館は郵政宿舎あたりだったとのことですし。
まあ、私にはどうでもいいことですが。私としては、お気に入りの御殿山ガーデン、ラフォーレ東京、原美術館がとても近いのが気に入ってます。

価格が納得できれば買って損はないと思いますよ。

[49: 匿名]

北向きの１ＬＤＫはどんな感じですか？眺望は抜けてますか？

[50: 匿名さん]

>>48

ここ買うの？お金持ちだねぇ！
本物の御殿山は土地あまりまくってるよ。５丁目のデイリーヤマザキ
の隣の土地売れたらしい。先日地鎮祭やってた。

[51: 匿名さん]

メールが来たけど、2000万引きになってるんですね。驚きました。

[52: 申込予定さん]

>>50

＞５丁目のデイリーヤマザキの隣の土地売れたらしい。

よくわかりませんが、まさか大崎駅近くの低地のあたりではないでしょうね？
あのあたりこそ、私にいわせれば「本当に御殿山？」なんですが。

御殿山は高台限定でしょう。

[53: 匿名さん]

>>51

元が高すぎだけどね。
近くの三井のパークコートは８２平米の部屋は分譲時６７００万だったよ。

[54: 匿名さん]

>>52

本物の御殿山は御殿山町会の地区だと思う

北品川4丁目 1番〜10番
北品川5丁目 10番（4号〜）11番〜20番
北品川6丁目 6番〜7番

５丁目も低地は袖ヶ崎新興会か小関親睦会です。

[55: 匿名さん]

↑まさにそのとおり！
御殿山に住んでいると堂々と言えるのはそのエリアだけ。

[56: 匿名さん]

>>55

「御殿山」が嫉妬する新しい「ＧＯＴＥＮＹＡＭＡ」らしからその辺で勘弁してやれ。
もっともその割には広告には橋渡った四丁目の写真つかっているけどな

[57: 購入経験者さん]

リジェと同じように高額物件はどうしても売れ残りがでそうですね。
高額で質のいいマンションは売れてから評価が下がらないものです。
立地もありますがやはり目に見えないところまで丁寧な仕事がなされています。
もしルフォンが山手線の内側に建設されていたら完売していたでしょう。
残念ですね。

[58: いつか買いたいさん]

このマンションは外観が見渡せないので、もったいないと思います。
以前から気になっていたのですが、建物全体が見渡せないのです。パンフレットの写真でしかみることがでみません。なにかひっそりと立っている高級マンションという感じです。隠れ家的なマンションになる予感がします。

[59: 匿名]

ホームページも更新してないし、売る気ないって感じですね。

[60: 匿名さん]

>>59

坪３００万割るのも時間の問題でしょう


90Ｄタイプ：2ＬＤＫ+Ｓ
専有面積97.73平米
┏━━━━━━━━┓
旧価格11,070万円→新価格8,860万円 ┃
┗━━━━━━━━┛

※旧価格の公表/2007年11月2日
新価格の改定/2009年1月19日
新価格は、2009年3月末までの価格となります。

[61: 匿名]

新価格でも高いですね。
品川駅１０分以内なら購入したいが…。

[62: 匿名さん]

＞品川駅１０分以内なら購入したいが…。

ベリスタ御殿山がいいのではないかと。
品川駅１０分以内だと、普通は高輪４丁目ですよね。高輪ならグランスイート。

[63: 匿名]

ここは高級マンションですか？ 内装が良いのですか？

[64: 匿名さん]

>>62

ベリスタほとんど高輪４丁目みたいな場所ですが住所は北品川６丁目です。
１億以下の部屋はなさげですがどうなんでしょうか。
もっとも住所は高輪でも御殿山スカイマンションみたいに御殿山を名乗っ
ている物件もありますね。

高輪４丁目で駅から以内となると高輪の中でも低地になります。
２００２～３頃の底値の時期にモリモトやダイワハウス、野村不動産が
新築分譲してましたが、坪３３０～３４０万くらいだったと記憶して
います。御殿山の底値は４－５丁目の高台で＠２８０万くらいでしたが
その後は御殿山ハウス、グレイスコート、パシフィックレジデンスと
分譲予定でしたが、すべてファンドがお買い上げになり高級賃貸とな
ってしまい新築の売りものは出ていません。
山手線外側の３丁目になると２５０～２６０万くらいだったでしょうか

[65: 匿名さん]

それらの坪単価って平均ですか？一番安い部屋それとも高い部屋？

[66: 匿名さん]

>>65

当時検討した個別の部屋（65～75㎡程度）の価格です。
いずれも低層マンションなのでタワーマンションのように部屋ごとの坪単価
の開きは少なかったと記憶しています。平均かどうかは調べてないのでわか
りませんが真ん中より下くらいだっと記憶しています。
今手元に資料がないのでイメージですが。

[67: 匿名さん]

ありがとうございます。
ベリスタ御殿山はホームページ見る限り坪500万～なので今では考えられない安さですね。

[68: 匿名さん]

あと高輪４丁目でも高台のパークハウスコリーヌとかはもっと高かった
記憶があります。とにかくこのあたりは築３０年近い古いマンションと
２００２年以降のものに二極化しております。

このあたりの新築マンションはたいてい社宅などの跡地に建てられて
います。前述したものもそうですしルフォンも日立電線だったかの
社宅跡地です。ルフォンのモデルルームがあった場所もゼネコンだった
の社宅跡地だったかな。

[69: 匿名]

まだ内覧してないですが、 仕様はどうですか？

[70: 匿名さん]

>>69

そりゃ仕様は高級です。もっともなにと比較するかによりますけど。
共用部の立派、ただし建物は敷地ギリギリに建っていて植栽などが
ほとんどないから見た目がそっけない。高級マンションに見えない
ところが残念。

[71: 匿名]

70様 ありがとうございます。 仕様はどの部屋も同じなのでしょうか？ 北向きは前の建物と近いので、生活しずらいですよね？

[72: 社宅住まいさん]

昨年の完成して間もない時期に内覧しました。
高級マンションの部類に入ると思います。
御殿山ハウス、グレイスコート、パシフィックレジデンスの高級賃貸マンションと同等かそれ以上です。
二重床、二重天井、外断熱、空調、床暖房、ディスポーザ、屋内駐車場、セキュリティ、など　高級マンションと言える設備はほとんど完備しています。また、品川駅からの距離はリジェとあまり変わりません。

入り口に看板が出ているのが高級感を阻害していると思います。
あの看板を撤去すれば、もう少し高級感がでるのになあといつも思っています。

私が買わない理由ですか？　簡単なことです。お金がないからです。
お金があれば買いたいなって思った部屋がありました。売れちゃいましたけどね。

[73: 匿名さん]

0Ａタイプ：2ＬＤＫ
専有面積66.15平米
┏━━━━━━━━┓
販売価格7,510万円→特別価格6,080万円┃
┗━━━━━━━━┛

※旧価格の公表/2007年1月19日
新価格の改定/2009年1月19日
新価格は、2009年3月末までの価格となります。

まだまだ高いでしょうか？

[74: 匿名さん]

↑
これは以前来たメールのRemindでしょ。

再値下げだったら、まだ少しは興味惹かれるけど。

[75: 匿名さん]

昨日新聞にチラシが入ってました。
現地見学するとトシヨロイズカのお菓子が先着３０名さまでもらえるらしいです。
必死ですな。

[76: 匿名さん]

45平米の部屋があるので、高級マンションの類とは言い難い気がします

[77: 匿名さん]

値下げ情報ありませんか？？

[78: 近所をよく知る人]

金融バブルがはじけた時に完成したのは運が悪かったのでしょう。他のマンション同様にバブル前の値段にしないと売れないでしょう。一年前の春に完成していたら即完売していたと思います。このマンションは管理人が常駐しているようなので管理がしっかりしていそうです。近所に住んでいるものとしては良かったと思ってます。早く完売するよう応援しています。

[79: 不動産購入勉強中さん]

ここ数年、御殿山に建設された新築マンションはほとんどファンドが買い占め賃貸にしてしまいました。
何故ファンドが買い占めたのか考えてみると、賃貸にして収益が見込めるからなのでしょう。ネットでみると７０㎡で３０万以上の部屋がごろごろしています。駐車場をいれると４０～６０万が相場みたいです。それでも埋まっているのが不思議です。部屋代だけで年間５００～７００万の高級賃貸マンションです。
今のところファンドが撤収する噂はないようなので、御殿山地区のマンションは高級賃貸マンションと高級マンションに２極化されたままになりそうです。
景気が回復しだすと大崎地区の再開発に伴い新しいマンションが続々建設されだし、その時の価格は今の価以下にはなることはないでしょう。住宅価格が底を打ったときにいいマンションを買うのがほんとのお買い得なのですが、いつ底を打つのか誰もわかりません。底を打ったとたん売れ残っていた部屋がなくなり値引きは幅は元に戻っていくのでしょう。
マンションの契約には一般的に２～３ヵ月かかります。トヨタが６月頃には在庫調整が終わると発表したことから、そのころ底を打ちそうだと思えば夏頃までがお買い得な時期かもしれません。
（もう少し早まるまもしれないし遅くなるかもしれません）

↑↑　一般論です。

[80: 匿名さん]

確かに、ここ数年は御殿山の分譲マンションは非常に少ないですね。

中古も、ミュゼダールはほとんど出ないようだし、リジェは広くて高額なものばかり、フォレセーヌも今出てるけど高額ですねえ。

ただ、ここももう北向きの小さめの部屋以外はほとんど１億以上の部屋しか残っていないようですね。２割引でも８千万以上ですか・・・

都心の完成済み物件は、この年度末の値引き販売でお手頃な価格帯の部屋はあらかた売れてしまった感があります。

[81: 匿名さん]

御殿山はもともと戸建て中心の町だし４－５丁目の一低住専地区は規制もきびしいから
マンションは少数派ですよ。ただ高級賃貸はリーマンショック後は空きが多いようです。
御殿山ハウスもグレイスコートもパシフィックレジデンスも空室が目立ちます。
パシフィックレジデンスは日レジのポートフォリオに入っていて稼働率９０％以上と
資料にありましたがそんなに入っているのかな？サブリース契約しているのかも
しれませんが。グレイスコートは三井でしたっけ？

御殿山の高台で最後に分譲されたのはどれだろう？
坂下だとミッドサザンだけどあそこは御殿山ではないですしね。

[82: 周辺住民さん]

昨年の秋、御殿山で一戸建てが販売されていましたが約１億円でした。
新築マンションを買っても１億円、中古マンション買っても１億円、戸建てを買っても１億円、賃貸に入居しても１億円（月４０万ｘ２０年）。
客観的に見ても、御殿山のハイレベルの物件は１億円～がひとつの目安になるのではないでしょうか？
御殿山のいいところ
・閑静な町並み
・高台で地震に強く水はけが良い
御殿山の不便なところ
・近所に商業施設が少ない（スーパー/コンビニ/飲食店/郵便局/銀行/etc.）
・駅から徒歩１０分以上かかる

このマンションは確かに山手線の外側ですが御殿山のいいところと不便なところを両方持っています。
このご時勢において１億円以上の部屋がなかなか売れないのは仕方のないことでしょう。
９０㎡で１億円が妥当な値段でしょう。（リーマンショックがなければもう少し高くても良かったでしょう）

[83: 匿名さん]

面白い地図を見つけました。品川駅の港南口は海だったのですね。タワーマンションはみんな海の中に立っているのですね。

[84: 匿名さん]

4月ですし、ビギナー向きですね。

[85: 匿名さん]

桜満開、御殿山花見日和
ここ数年の御殿山の新築マンションのほとんどが高級賃貸。ファンドに売らなかったサンケイビルを褒めてあげよう。次に出る御殿山の新築マンションはいつ頃になるだろう。建築してる物件が見当たらない。２～３年は現状維持か？高級マンションの中古も高額なので値崩れする要素が非常に少ない。
定価の２割引きまで交渉できれば買いかもしれない。

[86: 匿名さん]

>>85

ベリスタ御殿山がありますよ。ほとんど高輪みたいな場所だけど
いちおう御殿山町会範囲です。あとはソニー跡地かな。
ルフォンのモデルルームがあった場所はコインパーキングになって
ますが、１５世帯くらいのマンションなら建ちそうですな。

フォレセーヌのリノベーションマンションはなかなかようございま
したがちょっと高すぎです。

[87: 匿名さん]

ベリスタ御殿山　「販売終了」のようですが、完売したんでしょうか？
このご時世に、この価格（確か90㎡～で１億２千万～だったはず）で完売だったらすごいですね。

[88: 匿名さん]

>>87

どう考えても売れたと思えないんだけど・・・。
藤和のホームページからも完全削除されているのでなんかあったのかな？
それともやんごとなき方が買ったとか

[89: いつか買いたいさん]

「物件概要」はまだみられました。
分譲戸数15戸で、１戸が21年３月下旬販売予定、で9戸が先着順販売との記載。

完売は考えられませんねえ。これまじに賃貸になっちゃう？

そうなると、ルフォンは貴重な新築分譲マンションといえるかも。

[90: 匿名さん]

ベリスタもファンドに買い取られてしまったか。
今年中に賃貸で出てきそう。やっぱり賃貸の方が収益が見込めるか。
藤和も年度末に一棟売りで収益を確保したのだろう。
思ったより不動産ファンドは手強そう。

[91: 匿名さん]

>>90

事業協力者住居というのが２－３戸あると以前郵送されてきた物件概要に
掲載されていたけどそれもまとめて買い取ったんですかね。

[92: 匿名さん]

ここはファンドからも見放されていますね…。

[93: 匿名さん]

83さん
その図は東京実測図（内務省地理局 明治19年）のものですね。

記号を付けたのはどなたか知りませんが、赤い△印のところが御殿山山頂です。
今の鉄道東側のガーデン御殿山辺りです。別資料によると標高19.5mということになっています。
今でいうとガーデン御殿山の5階あたりの高さまであったということでしょう。

文政７年（1824）の宿差出明細帳写（品川町史）によれば御殿山の面積は11500坪（38000㎡なので約200m×200mの面積です）に桜が600本、櫨（はぜ）5本、松5本、雑木750本あったとされています。
この地図でいうと山頂付近の白い部分と北は品川女子学院辺り、西は鉄道部分から御殿山ガーデンの滝付近位ということになります。
それ以外の部分は芝高輪絵図（1857）を見ても畑です。

松の寿命が500〜700年間とすると、御殿山マンションに林立する2本の松は東海道分間延絵図の御殿山左なある2本松や、広重の海側から描いた削られた御殿山にある2本松と同じものかもしれませんね。

山手線の内と外ということが付加価値に差をつけたのでしょう。そして御殿山は西へ西へと広がったのかもしれません。

[94: 匿名さん]

東海道分間延絵図を見ると、手前の御殿山を入れて大きく分けると山（山頂）が５つありますね（手前の小さなこぶは削られて国道15号に）。この辺の北品川3〜5丁目の高台はその山の頂上が削れた集合体ということでしょうね。

そういえば権現山公園の案内版を見ると、御殿山に連なる高台で元は東海寺の敷地内で鉄道敷設時に東西に分かれたと書かれています。当時は沢庵和尚の墓がある大山墓地を含め居木橋あたりの道（今の御殿山の坂）までが東海寺です。つまり北品川4丁目8〜9番辺りまでです。また、現在権現山公園の地形をよく見ると、入り口付近から急に盛上りはじめ、奥に行くほど高くなっていきます。そして鉄道を挟んだ反対の西側の地形とその盛上りが見事に一致します。つまり鉄道の辺りを頂上とした一つの山だったと考えられます。

東海道分間延絵図に戻りますとその山は御殿山左側後方のもと一致します。ガーデン御殿山の5階付近？を頂上とした御殿山に連なる今の権現山公園入り口辺りから鉄道を含め北品川4丁目8〜9番辺りまでの山を権現山だったと推測するのが自然のようです。
西側に僅かに残った御殿山（御殿山庭園＝削られた窪地）と東側に僅かに残った権現山（権現山公園）の名称が東西の山の名称を入れ替える錯覚を起こさせたということもあるかもしれません。

そう言った意味ではルフォン（＝本質）御殿山という名はこのマンションに相応しいのかな？
山手線内外をこだわらなければ買いかも？しれませんね。まだあるようですし。もっと安くなればいいですね。

ちなみに残りの3つの山頂は御殿山ヒルズ付近、原美術館付近、元松平邸があった北品川5丁目付近と考えられます。昔からある御殿山への道、御成門通りから左折して御殿山通りを品川女子学院〜駐車場付近（品川御殿）に繋がる道はその山々の間にあったとみることもできます。

[95: 匿名さん]

家康御殿は4丁目、道罐屋敷もね。

[96: 匿名さん]

Wikiでは 品川御殿は北品川3丁目5番付近と推定 と書いてあるけど。

[97: 匿名さん]

95さんの出典はどこからなのでしょうね？

品川御殿があった江戸時代の御殿山と鉄道開通以降の邸宅地としての御殿山は一部重なる部分はあるとしてもほぼ別物でしょう。現在の住宅地としての雰囲気や高級感では4丁目に軍配が上がるのですから、歴史をねじ曲げてまでして無理に3丁目を否定することはないように思います。
昔と今で位置関係や意味あいが違っても御殿山は御殿山。今の住環境さえ良ければ御殿が何処にあったかは大きな問題ではないでしょう。

[98: ご近所さん]

現在と今後の環境がよければいいのではないでしょうか。
「毎日を過ごすのに最適な環境とはどういうのか」という議論のほうが前向きですよ。
環境の良し悪しは一定のレベルまでは万人共通でしょう。
どのような環境の所に住んでみたいかは、人それぞれの考え方がありそれが選択の鍵でしょう。
ルフォンが良いとか悪いとか関係なくこのあたりの雰囲気は私は好きです。

[99: 匿名さん]

ルフォン周辺のメリットは北品川駅に比較的近いということもあると思う。ちょっと不便な駅だけど大雨降ってたり暑い寒いときに品川駅から歩くことを考えると、多少乗り継ぎで待つにしても近くに駅があるのは助かる。

[100: 周辺住民さん]

>>97さん

>>95さんではないですが

ラフォーレの敷地に御殿山山頂跡という標識があった気がしますので
こんど見てみます。４丁目に道灌通りという道があります。もっとも
道灌の屋敷は発掘記録があるわけでもない伝説なので真偽のほどは
不明です。箱根土地開発が８０年前の分譲時につけただけかもしれま
せんけど。

>>99

御殿山の住民は品川駅から無料のラフォーレバスを使う人が多いですね

[101: 匿名さん]

このルフォンのあたりのいいところは、北品川駅にもラフォーレ東京にも近いところでしょうね。
ラフォーレバスは確かに便利ですが、夜遅くまではありませんので。