ルフォン御殿山

[近所をよく知る人]

家から近いんだが、ちーと高い。
お話しましょう。

所在地：東京都品川区北品川3丁目203番14他（地番）東京都品川区北品川3丁目6番43（住居表示）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩14分
　　　京急本線 「北品川」駅 徒歩5分

予定価格 5100万円〜1億8900万円予定
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 45.1m2〜132.2m2

[142: 地元不動産業者さん]

中古狙いの方はもう少し待っていたほうがようさそうです。パシフィックレジデンス、グレイスコート、御殿山ハウスの賃貸は多分中古で出回ると予測します。
資産価値は下がらないので中古の値段が適切な価格になったときが買いでしょう。
売却時期は当てにならないのであくまで投資物件としてとらえたほうが良いでしょう。
136,137 の投稿者の意見にはおおむね賛同します。
投資物件としてなら、ルフォンよりいいでしょう。

[143: 近所をよく知る人]

＞no.136さん
そもそも投資物件として「一度見捨てられた物件」に更に「投資」することってあり得るのでしょうか！？

[144: 匿名さん]

>>143

古典的な方法ですが、賃貸人がいる状態で購入（収益還元価格で購入）して
賃貸人を追い出した後で空室として売却（実需価格で売却）し利ざやを稼ぐ
というやり方はよくあります。

[145: 地元不動産業者さん]

新築はルフォンさんに任せて、
中古狙いの方は、パシフィックレジデンス、グレイスコート、御殿山ハウスの動向を腰をすえて見守ってみましょう。居住より投資をお考えの方向きだと思います。

[146: 近所をよく知る人]

グレイスコート現在15戸分譲中で7戸が売れているらしい。

[147: 物件比較中さん]

パシフィックレジデンス、グレイスコート、御殿山ハウスをランク付けするとどうなるのでしょうか？
ルフォンは上記物件と比べてるとどうなんでしょうか？

[148: 匿名さん]

>>147

パシレジは１６戸、グレイスコートは２９戸の小規模マンション
なのに対して御殿山ハウスは１４２戸。
グレード的にはほぼ同等だけど規模がぜんぜん違うね。

もともとのデベロッパーはグレイスコートが有楽土地、御殿山ハウスは
東急不動産、パシレジは森ビル系のサンウッドだっけ？
御殿山は財閥系が少ないね。三丁目の三井と地所のミュゼダールくらい
かね。あとフージャーズが７－８年前に分譲したやつは結構安かった

ロケーションは御殿山ハウスとグレイスコートがパシレジより若干
いいって感じかな。ルフォンはこの３物件に比べると見た目があまり高級
に見えないしロケーションもこの三物件に劣ると思う。

[149: 匿名さん]

>>145

グレイスコートが投資向きというのはどういう意味でしょうか？
募集賃料３５万くらいだった部屋が８５００万くらいでしょ？
表面利回り４－５％くらいでしか回らないですよね。

[150: 匿名さん]

＞＞149
自分も同感です。
グレイスコートは当初の賃料を20％近く下げてファンドが利回りを確保出来なくなった為「損切した物件」と聞いています。いまさら投資はないでしょう。

[151: 匿名]

分譲から賃貸になったベリスタ御殿山、16戸のうち6戸しか入居してません。

[152: 匿名さん]

＞＞149
同感です。
管理費、修繕積立、税金等の諸経費を上乗せしたら実質利回りは良くて2-3％。全然おいしくない。

[153: 物件比較中さん]

これからは実需、自分で住むということ前提での物件選択ですね。

[154: 匿名さん]

グッドデザイン賞だそうですね

http://www.g-mark.org/award/detail.html?id=35453

[155: 匿名さん]

パシフィックレジデンス御殿山の日レジの取得価格は坪３２０万。
DCF利回りは4.8%（空室率6%想定）。ただ半分くらいしか埋まって
いないので利回りは２％くらいになっていると思われます。

[156: 匿名さん]

投資用のこと？

[157: 匿名さん]

>固有なプログラムを有する高級集合住宅において、純粋な建築言語・操作による新たな集合住宅デザインを創出し、類型的高級感とは異なった価値の獲得を目指した。

なるほど。道理で「類型的な高級感」を求める人には不評なわけだ。

[158: 匿名さん]

157:
つまらんこと言うな～。

[160: 近所をよく知る人]

確かにグッドデザイン賞HPの写真見るとなかなかカッコいいですね。
惜しむらくはあの写真の方からルフォンを見る機会はなかなか無い訳で正面入口の通りからの外観はイマイチかな。
さんざん言い尽くされてますが、分かりやすい高級感や立地で見栄はりたい人には向かない物件かと。

[161: 不動産購入勉強中さん]

グッドデザイン賞を受賞したマンションからここのレスを発見しました。
レスを最初から読ませてもらって感じるのですが中傷や嫉みの書き込みが多いですね。
欠点を記載して何かいいことがあるのでしょうか？（きっとあるのでしょう）
最近は賃貸マンションの販売の話が多く殆ど内輪（業界関係者）でレスしている感じがします。
リーマンショック前なら完売していたのでしょうが、販売時期が悪かったようですね。
今販売されている部屋は、たぶん買換えを予定していた人が買換えられずに予約がキャンセルとなったのでしょう。

[162: 世田谷区弦巻在住]

161番さんがおっしゃっているとおりだと思います。
投資家のためのスレになており、本気で住宅を探そうと人向けの書き込みはほぼ見当たりませんね。
妬みや悪口やセコい儲け話は、どこか別のところでやった方がいいのではないでしょうか。
私も10年前に世田谷にマンション買いましたが、住もうとする人にとっては利回りとか関係ないです。

グッドデザイン賞のHPでこのマンションを知ってこのページに来ましたが、このページに引きました…

[163: 匿名さん]

不動産を消耗品だと思うならそれでもいいでしょうけど
ただ一部のお金持ちを除けば多くの人はローンで不動産を
購入します。自己資金にレバレッジをかけて購入するわけ
だから実需であってもリスク管理のため投資の観点を持つ
のは悪いことではないと思いますよ。

この物件は高額ですから高値つかみするとあっという間に
２－３０００千万ロスしてしまいます。
賃料は売買価格に比べ比較的硬直性が高いですから、賃料
を基準として物件価値を計算し割高か割安かを判断するの
は当然のことです。もちろん計算の結果をどう捕らえるか
は別の問題ですけどね。

本気で探すからこそ、居住性と同じくらい資産性は気にな
ります。

[164: 世田谷区弦巻在住]

よく勉強されているのはわかりました。
しかし、「高値つかみをするとあっという間に～円ロスする」という発想自体、お金持ち以外には関係ないことだと私は思っています。売却する意思のないモノ（住み続ける家）を時価評価しても意味ないですよね。そういうことです。私も世田谷のマンションを今よりずっと安い時期に買いましたが、今もこれからもずっと住む前提なので、「含み益があって嬉しいなー」とか思ったことはありません。
実需なのにリスク管理されたいのは、おそらく今後、転勤等を予定されているということでしょうか。

本気で住宅用マンションを探すなら、投資の観点よりも居住性をきちんと見て、プレミアム付きで（これを高値つかみするというのかもしれませんがね）買うくらいの心持ちがないと、タイミングを逸してしまうような気がします。だって価格相応になった瞬間に、買いたい人が殺到しちゃうでしょうから。経済学的には。そうなると、やはり個人では太刀打ちできないですよね。
だから、住みたいと思えるマンションに10年前に出会い、ちょっと高いかなと思いつつもプレミアム付きで買っちゃったことを、今はいい買い物できて良かったと振り返れます。それでは！！

[165: 入居済み住民さん]

以前ここのNo.41でデザインをほめた私としては、グッドデザイン賞受賞はうれしいですね。
結局購入してしまいましたが（笑）

HPに居住者インタビューが掲載されていますが、私もおおむね同感で、住み心地は上々ですよ。
専有部および共有部の仕様を考えるとお買い得だったと満足してます。
見栄をはる必要がなく、静かで落ち着いた生活をしたい、でも利便性も大事（といってもスーパーが近いとかいう利便性ではなく、都心エリアおよび全国主要都市が「近い」という意味ですが）という方にはいいと思います。

[166: 匿名さん]

>>164さん

>実需なのにリスク管理されたいのは、おそらく今後、転勤等を予定されているということでしょうか。

そりゃ大きな借金して購入するからですよ。
余裕資金で買うわけじゃない、つまり私はお金持ちじゃないからこそ
リスク管理をしたいのです。
予定通りローンを返し、一生同じ場所に暮らすことができればいいけど
計画通りにいかない場合、許容できないリスクについてはできる限り
ヘッジしたい。こういうことです。

もちろん実需なので投資案件と同じリターンをもつ必要は当然ないと
考えますし、マイホームにはプレミアムがあってもいいと思います。
でもそ私はそのプレミアムに自分がいくら払うのかを把握したいです。

プレミアムだから３０００万損するのはしょうがないと思えるほど私は
お金持ちじゃないです。でも５００万なら目をつむれる。
数字はあくまで例ですが、こんな感じでしょうか。

現在のようなダウントレンドの場合、ここまで下がれば買ってもいい
という基準があるほどいい買い物ができる確率が上がると考えています。

念のために申し上げると、私はいわゆる買わない理屈をこねている
いわゆる買えない人わけではありません。
不動産はこれまで３回（買い２回、売り１回）売買しています。
（まあ一勝１敗ってとこです）

長くなりました。物件と関係ない話で恐縮です。
ただ本物件はまだまだ下がると思いますよ。

[167: KM]

165番さん、入居されているんですか？！
そういう声、待っていました。

いいですね☆とても羨ましいです。私もお金があと少しあれば、こちらに是非引っ越したいと思っているんですが・・・
夫との貯金を合わせてもほんと、もう少しなんですよね。・・宝くじ当たらないかな。

静かで落ち着いた＆便利な生活、羨ましいです☆

[168: 購入検討中さん]

>165さん
生活してみて昼夜通してのＪＲの騒音はどうですか？

[169: 入居済み住民さん]

全く気になりません。

[170: 匿名さん]

となりの東京建物分譲のグランクロワージュですが
オープンルームよくやっているけど線路側の部屋はサッシを
あけるとかなりすさまじい音でした。
反対外の部屋はそれほどうるさくなかったです。

[171: 匿名さん]

新たな値下げ情報来ました。ライバル（グレイスコート）登場の影響なの
でしょうか？

モデルルーム使用住戸販売価格
ルーフバルコニー付角住戸　 90Ｃタイプ「503号室」（96.09平米）
旧価格 1億3,280万円　→　新価格 9,960万円
（H19.11.10）　　　　 （H21.10.9）

[172: 匿名さん]

>165､169さん
騒音の件、お答えいただき有難うございました。

[173: 匿名さん]

残っているのは1億前後が多く、比較的お手ごろ価格ははけてきた感じですね。
この物件とても好きなだけに残念ですが。

最近地味に更新されてるHPのトップの「東急」は「京急」の間違いなんで直してね！

[174: 匿名さん]

>>173

直ったみたいです

[175: 不動産購入勉強中さん]

No.166 さんへ
＞不動産はこれまで３回（買い２回、売り１回）売買しています。
＞ただ本物件はまだまだ下がると思いますよ。

これは、何のメッセージなのですか？
このレスは新築マンションの相場予想を行う場所ですか？
あなたの持論を展開したければ別な掲示板で行うのがマナーではないですか？

http://www.e-mansion.co.jp/manner.html

[176: 匿名さん]

モデルルーム使用住戸　40A1タイプ「308号室」1LDK　44.81平米

新価格 3,880万円 （H21.10.23）
------------------------------------------------------------
これいくらだったんですかね？

[177: 匿名さん]

□▲◎キャンセル住戸▲◎□


★≪308号室60Ａ1タイプ≫
キャンセル住戸販売価格 3,880万円

◎販売価格 4,730万円　旧価格公表日：平成21年2月12日
↓　↓
新価格　　 3,880万円　新価格公表日：平成21年10月29日

６６平米の1LDKですが坪200万切りました。安いですね

[178: 匿名]

↑

40Aタイプの間違いでした、てメールきましたw

グダグダですね

[179: 匿名さん]

>>178

だよねー。３丁目といえでも２００万切るのは中古でもそうないからね。

[181: 匿名さん]

地味に値下げ中

モデルルーム使用住戸　40A1タイプ「308号室」　44.81平米

新価格 3,780万円 （H21.11.19）

[182: 匿名さん]

売れ残る理由って、やっぱ中途半端な北品川が最寄駅だから？

[183: 匿名]

ここには否定的な書き込みしかしない族が相変わらず多いな。何が楽しいんだか。

[184: 匿名さん]

まあ明らかに仕様も何もわかってない人が書き込んでますね（笑）。

でもどこも同じでしょう。

ここは残りは北向きの小さな部屋と、1億以上の部屋だけ。選べるのはないな～

[185: 匿名さん]

>>184

竣工して１年以上経つのに総戸数３３戸中７戸売れ残りってのは
明らかに値付けミスでしょ。
９７平米　８２９０万というのは安いと思ったけどひどい間取りだよ。

[186: 匿名さん]

値付けミスって、定価で買った人の立場は…。

[187: 匿名さん]

>>186

気に入った間取り買えたんなら別にいいんじゃないの。
同じものが安売りされていたらむかつくけど残った間取り見てみな。
ひどいよ。

[188: 匿名]

187、お前何様？消えて。

[189: 匿名さん]

居住者インタビューが載ったDMが来てたよ
必死だねー

[190: 匿名さん]

今はいくらなのか知らないけど、60Aが5,000万くらいなら検討したいな

[191: 匿名さん]

>>190

定価を１５００万（笑）値下げして６０００万ちょっと切るくらいでした。

[192: 匿名さん]

ありがとー
じゃあ、いらないな

[193: 匿名さん]

かきこ頑張ってまんな。

[194: 匿名さん]

え、未だに60Aで5千万以上するの（！）
内覧したけど残りの部屋の造りはどこも酷い
下り天井がＬＤの真ん中にあって高さ2.1m、ベランダは居室より50cm以上の段差だったと思う（合板の階段がつけてある程）

デベとゼネコンが実際に住む人のニーズ無視して自己中心的に建てた感さえする
説明に来たゼネコンの人も造作が変な部分は理由を聞いても「実際に担当した訳では」との言い訳
こんなことで中長期的に維持修繕なども相談できるのだろうか

相変わらずルームプランは時々入れ替わっても販売中は常に７戸
果たして管理組合はちゃんと立ち上がったのでしょうか？

余計な心配ですが、相変わらず売主さんの物件価値と価格設定に対する理解に苦しむので聞いてみたい
以上、やっぱ売れ残りには難有りという印象でした

[195: 買いたいけど買えない人]

久しぶりにこの口コミにきました。
相変わらず中傷/誹謗がひどいですね。
なぜそんなにしてまで悪口を書き込むのでしょうか？

少し遡って口コミ内容をみてみると
どうも狭い部屋を槍玉に挙げているようです。

広い100平米以上の部屋の感想がないのは何故でしょう。
広い部屋はそれなりの造りになっています。
一度、拝見しましたが、お金があれば住んでみたいと思っています。
狭い部屋を作ってしまったのが失敗なのでしょう。

No.194 さんへ
内覧でなぜゼネコンが説明に来るの？
> 相変わらず売主さんの物件価値と価格設定に対する理解に苦しむので聞いてみたい
内覧時になぜお聞きにならなかったの？

このマンションを買わせないようにしているのではないかと思ってしまいます。
私がこの気に入って買いたいと思っています。
お金の段取りがつくまで売れないことを期待しています。

[196: 匿名さん]

ここはせっかくグッドデザイン賞もらったのに
南側の外観が外から見えないのが残念。
それで損している気がする

[197: 周辺住民さん]

確かに正面玄関が裏口にある感じですからね。
ここの誹謗中傷が酷いのは指値を売主に撥ね付けられた人が多いのが原因らしいですよ。
何とかして早く捌いてしまいたい販売代理の三菱地所が「売主に何とか掛け合ってみます！」
とか言っておきながらサンケイビルディングに断わられた人が4月以降相当多いらしい。
それはこれだけ値引の噂が出ている物件で指値断わられたら「買えない人」の烙印押されたも同然ですからね。
文句の一つも言わないと人間としての尊厳が保てないでしょう。

[198: 匿名さん]

買えないと買わないは違うけどなぁ

[199: 周辺住民さん]

>>198
その通り。
あなたのような余裕のある人はそれでよろし。
でも世の中にはギリギリの検討に検討を重ねて入れた指値をあっさり否決されてしまう人もいるのです。

[200: 物件比較中さん]

人間性の問題でしょう。
断られた腹いせにいやがらせのコメントを載せたのだとしたら
プロポ－ズを断られた腹いせにいイタズラ電話をかけているのと同じことになります。
裏を返すとこのマンションは人気があるということかもしてませんね。

本当に断られた腹いせにいやがらせのコメントを載せているのでしょうか？

誰が開設したのは知りませんが、
この掲示板は閉じたほうがいいのではないでしょうか。

[201: 匿名さん]

そのとおり　掲示板をクローズしてほうがいいでしょう
高級マンションはひっそり販売すればいいのでは

狭い部屋の中傷に引っ張られ　広い部屋まで販売できなくなっているのでは
どなたか言っていたように　広い部屋を内覧した人の感想がないもんね

[202: 匿名さん]

確かに194さんの書き込みは不思議な内容だな。

ベランダが50cm以上の段差って、１階（実質地下一階）のところかな。私は見てないからわからないけど。でも、あれは一種の「庭」と考えるべきスペースだよね。
2階以上のバルコニーはそんなことはない。

ゼネコンの人が内覧（って検討者の見学でしょ）にくるってのも普通はないわな。たまたまいたとしたら、入居予定者の内見会のときだったのかな。とするともちろん設計の人じゃないからわからないのは当たり前。

あ、それから管理組合は無事立ち上がってるから心配ご無用。

[203: 匿名さん]

近くのパークコート御殿山の中古が出てました。
８２㎡２ＬＤＫで６８００万くらい。
雨漏りで内装、外装すべてはがして大工事やり直したんでしょ。
それにしても分譲価格以上で売ってるのには驚く。
買う人いるのかね？

[204: 物件比較中さん]

90Dtype、7000万なら考えようかな。

[205: 匿名さん]

結構値引きしているのでしょうか…

[206: 匿名さん]

◆◇　 キャンセル住戸　３０７号室　　◆◇
□1LDKタイプ　66.16 ｍ2　
７，６２０万円→５，７５０万円

[207: 匿名さん]

>206
激安ですね。
交渉した結果ですか？

[208: 匿名さん]

>>207

いや、普通にメルマガで送られてきました。
交渉すればもっと下がるのではないでしょうか。

[209: 匿名さん]

中古のチラシが入ってました

93平米のメゾネット。8980万。
この部屋分譲価格は12800万でした。南無
4000万ちかいキャピタルロスですが、きっとお金持ちが
節税のために損出しても売るんだろうね。

不動産売却損の繰越って何年できるんだっけ

[210: 匿名さん]

先日拝見したのですが・・・・
マンション内部での共有施設の充実さはなかったです。
小さなエントランスロビー（ソファーが4人座れる）は狭く、駐車場の出し入れも時間がだいぶかかるみたいです。
価格もだいぶ高いみたいで、サンケイビルがかなり安売りしないとのことでしたが、最近はどうだか・・・
現在空きの状況も8物件くらいあり、かなり建ててから2年目になり苦戦しているようです。
2年も経つと中古物件になってしまう勢いですが、サンケイビル（売主）が高飛車らしい。

もう少し価格や設備などを見直して、他の物件も当たろうと思ってます。

[211: 匿名さん]

たった33戸しかない物件で共用設備期待するのも如何なものかと．．．

値引は25%くらいは余裕だと聞きましたけどね。

あとは交渉次第ではないですか。

[212: 匿名さん]

フジサンケイグループの社員には割引販売で呼び込みしてるらしいですよ。

[213: 匿名さん]

原美術館の前のモデルルームがあった土地、駐車場だったけど工事中。
なにか建つのだろうか？

[214: 匿名]

偽御殿山

[215: 匿名]

偽も真もないでしょ。定義の違いで。

山手線が通るより遥か昔の江戸時代からの定義でいえばここもれっきとした御殿山。むしろ当時のメインストリートの東海道に面していたのはこの建物側。

一方、いわゆる住宅地のブランドとしての御殿山を求める人にとっては山手線の内側こそが御殿山で外側は御殿山じゃない。

というだけの話。

[216: 匿名さん]

むかしの話や定義はどうでも良くて、
今の世間様がどう思っているかが、ブランドには重要。
ブランドなんて、イメージに過ぎないから。

[217: 匿名さん]

ここは「御殿山が嫉妬する新しいGOTENYAMA」だからいいのです
しかし検討者なんてほとんどいないと思うがなんであがるんだこのスレ？

[218: 匿名さん]

>>217
残っている部屋がポツポツ成約してるみたいですよ。
検討者も多少はいるでしょ。

[219: 匿名]

ネオ御殿山

[220: 匿名さん]

それを言うなら古の御殿山でしょ。
あのコピーはセンスなさ過ぎ。
サンケイと地所のどっちが考えたか知らないけど。

土地の仕入が高いのを差し引いてもサンケイは高飛車過ぎる。
だからいらん反感買うことになる。
もうちょっとまともな値付けすればこんなに苦戦しないで済んだのに。

[221: 匿名]

グレイスコートは叩き売りだったね

[222: 匿名]

旧御殿山

[223: 匿名]

グレイスコートは元が賃貸だったからな。それさえ気にしないならお買い得でした。

[225: 匿名さん]

間取り