ルフォン御殿山

[近所をよく知る人]

家から近いんだが、ちーと高い。
お話しましょう。

所在地：東京都品川区北品川3丁目203番14他（地番）東京都品川区北品川3丁目6番43（住居表示）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩14分
　　　京急本線 「北品川」駅 徒歩5分

予定価格 5100万円〜1億8900万円予定
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 45.1m2〜132.2m2

[122: 不動産購入勉強中さん]

ルフォンって吉祥寺に同時期に建設していたようです。そちらは大所帯のマンションなので単純に比較できませんが販売代理店が三井になっていました。御殿山は三菱なので販売方針が全く異なっていたのでしょう。しかし、リーマンションクでどちらも売れ残りを抱えているようです。どちらが早く売り切るか代理店の腕の見せ所でしょう。
このマンションの欠点は外観に高級感が出ていないところです。高額の割りにその雰囲気が漂わないため購入に踏み切れない見学者が多いのではないでしょうか。
外観の高級感の比べ邸内の品質に落差のあるマンションはよく見受けられますが、このマンションは逆な意味で損をしています。周辺の環境を考慮した外観による購買意欲を掻き立てる工夫が見当たらないのが残念です。
代理店がいくらマンションの価値を説明しても、そのよさが外観で半減しているようなマンションです。
売る気があるのなら外観で高級感を演出する工夫をしてみたら如何なものでしょうか？

[123: ご近所さん]

吉祥寺のルフォンって住所が武蔵野市御殿山なんですね（笑
どっちもルフォン御殿山です。

[124: 匿名さん]

販売戸数また７戸に増えた？！。夜暗いし実際何世帯住んでるんだろうか？

[125: 匿名さん]

ここ、実際のところ売れ残りは7戸（33戸中）なんてもんじゃないと思いますよ。

駐車場21台に対して残り13台ですよ。
この辺りは徒歩圏内に商業施設がほとんどないことから、クルマがないと生活がかなり不便だと思いますので、2戸に1戸の割合でクルマ持ちと仮定しても、生活しているのは16戸です。少なく見積もって3戸に1戸の割合でも24戸。

おそらく10戸以上売れていないと思うのは自分だけか？

[126: 匿名さん]

駐車場料金の収入が入らないから、いきなり管理組合の会計は赤字だね
管理費の値上げも近い？

[127: 匿名さん]

いよいよファンドの投売りが始まったみたい。
高級賃貸だったグレイスコート御殿山、２９戸中１５戸売りに出ているね。
おそらく空室になった部屋から売るのではないだろうか。
値段は坪３２０万くらい。目の前が公園で場所がいいから坪３００切れば
買う人いるのではないかな。

[128: 購入検討中さん]

≫127
今朝グレイスコートのチラシが入ってたね。
ん？こんなところに新築？と思ったら賃貸中古か。。
でも間取りもいいのがあるしお買い得かもね。場所もいいし。

でも自分はやっぱり新築派で、ルフォンが激しく欲しい。
庶民なものでかなり悩みまくってて決断できないのだが。

[129: 銀行関係者さん]

グレイスコートは御殿山、とはいえ坪300万は切って欲しい？
ルフォンは権現山、やっぱり坪260万前後？！
担保の査定評価でも矢張り違います。。。

[130: 購入検討中さん]

グレイコート御殿山、なかなかいいですよ。坪２９０万で指値をしておきました。
ここもつられて下がるといいですね。

[131: 匿名さん]

>>130

坪２９０万というのは絶妙な指値だね。
通ったら教えてください

ちなみに御殿山（４－５丁目　高台）の新築は一番安いときで坪３００弱位でした。

[132: 匿名はん]

吉祥寺のルフォンと勘違いしました。だって御殿山だし。そういえばこっちもありましたね。まぎらわしいです！

[133: 匿名さん]

グレイスコート売れているぽかった。
入居者がいる部屋は区分登記してすでに個人投資家に入居済み収益物件として
売却済みだそうです。間取りもいいし場所もいい。線路外のルフォンよりはる
かにこっちのほうがいいよ。

[134: 探し中]

１３０：購入検討中さんへ
坪２９０万ってどちらの部屋ですか？

[135: ごてんやまん]

>>134

グレイスコート御殿山なら一番坪単価が安い部屋は＠２８９万です。
１９坪５５８０万。一番高い部屋は＠３９３万です。

[136: 住まいに詳しい人]

中古と新築と価格だけで比較するのは大間違い。グレイスコート御殿山は通常の中古物件ではない。
買い取って賃貸で一儲けして今度は中古物件を買取値段以上の価格で販売するとは、さすがハゲタカ・ファンド。
仲介業者はただ仲介するだけで瑕疵担保の責は問われない。
ファンド相手に一般消費者が太刀打ちできるとは思えない。
買い手がつけば販売し、つかなければ賃貸のまま流れた場合マンションとしてのどんな雰囲気になるのか想像がつかない。グレイスコート御殿山はかなリスキーな買い物だ。
投資物件として購入しファンドに変わって賃貸に出すのがひとつの手だが、ファンドが集客できなかった物件を素人が集客できるかも疑問だ。

類は友を呼ぶ。

[137: 匿名さん]

確かに、グレイスコートは賃貸の部屋が多いままでいくとしたら、自己居住用としては買いにくいかもね。
投資用には悪くないかもしれないけど。

なんだか、こことか「御殿山ハウス」のスレとかに宣伝めいた書き込みも目立つしなあ（笑）。

[138: 匿名さん]

御殿山ハウスって賃貸じゃないの？
ソニー跡は御殿山プロジェクト（仮称）だよ

[139: 匿名さん]

日レジ所有の賃貸物件「パシフィックレジデンス御殿山」もすごい勢いで稼働率
下がっている。１年前までは満室稼動だったのに本年８月期では５０％まで稼働率
低下。ここもグレイスコートみたいに売却するのかな？
日レジの取得価格は１１．８億、専有部面積は３７０坪だから坪３２０万か。

[140: 匿名さん]

キャンセル住戸販売価格　　

東南角部屋 90Dタイプ「204号室」(97.73平米)
旧価格 8,860万円　→　新価格 8,290万円　　　　　　
(Ｈ21.1.19)　　　 (Ｈ21.9.18)　　

南西角部屋　100Aタイプ「303号室」（107.72平米）

旧価格 1億4,200万円　→　新価格 1億650万円
（H19.12.15）　　　　　　（H21.9.18）

[141: 匿名さん]

グレイスコートの値段に釣られたみたいだね。今更遅いけど

[142: 地元不動産業者さん]

中古狙いの方はもう少し待っていたほうがようさそうです。パシフィックレジデンス、グレイスコート、御殿山ハウスの賃貸は多分中古で出回ると予測します。
資産価値は下がらないので中古の値段が適切な価格になったときが買いでしょう。
売却時期は当てにならないのであくまで投資物件としてとらえたほうが良いでしょう。
136,137 の投稿者の意見にはおおむね賛同します。
投資物件としてなら、ルフォンよりいいでしょう。

[143: 近所をよく知る人]

＞no.136さん
そもそも投資物件として「一度見捨てられた物件」に更に「投資」することってあり得るのでしょうか！？

[144: 匿名さん]

>>143

古典的な方法ですが、賃貸人がいる状態で購入（収益還元価格で購入）して
賃貸人を追い出した後で空室として売却（実需価格で売却）し利ざやを稼ぐ
というやり方はよくあります。

[145: 地元不動産業者さん]

新築はルフォンさんに任せて、
中古狙いの方は、パシフィックレジデンス、グレイスコート、御殿山ハウスの動向を腰をすえて見守ってみましょう。居住より投資をお考えの方向きだと思います。

[146: 近所をよく知る人]

グレイスコート現在15戸分譲中で7戸が売れているらしい。

[147: 物件比較中さん]

パシフィックレジデンス、グレイスコート、御殿山ハウスをランク付けするとどうなるのでしょうか？
ルフォンは上記物件と比べてるとどうなんでしょうか？

[148: 匿名さん]

>>147

パシレジは１６戸、グレイスコートは２９戸の小規模マンション
なのに対して御殿山ハウスは１４２戸。
グレード的にはほぼ同等だけど規模がぜんぜん違うね。

もともとのデベロッパーはグレイスコートが有楽土地、御殿山ハウスは
東急不動産、パシレジは森ビル系のサンウッドだっけ？
御殿山は財閥系が少ないね。三丁目の三井と地所のミュゼダールくらい
かね。あとフージャーズが７－８年前に分譲したやつは結構安かった

ロケーションは御殿山ハウスとグレイスコートがパシレジより若干
いいって感じかな。ルフォンはこの３物件に比べると見た目があまり高級
に見えないしロケーションもこの三物件に劣ると思う。

[149: 匿名さん]

>>145

グレイスコートが投資向きというのはどういう意味でしょうか？
募集賃料３５万くらいだった部屋が８５００万くらいでしょ？
表面利回り４－５％くらいでしか回らないですよね。

[150: 匿名さん]

＞＞149
自分も同感です。
グレイスコートは当初の賃料を20％近く下げてファンドが利回りを確保出来なくなった為「損切した物件」と聞いています。いまさら投資はないでしょう。

[151: 匿名]

分譲から賃貸になったベリスタ御殿山、16戸のうち6戸しか入居してません。

[152: 匿名さん]

＞＞149
同感です。
管理費、修繕積立、税金等の諸経費を上乗せしたら実質利回りは良くて2-3％。全然おいしくない。

[153: 物件比較中さん]

これからは実需、自分で住むということ前提での物件選択ですね。

[154: 匿名さん]

グッドデザイン賞だそうですね

http://www.g-mark.org/award/detail.html?id=35453

[155: 匿名さん]

パシフィックレジデンス御殿山の日レジの取得価格は坪３２０万。
DCF利回りは4.8%（空室率6%想定）。ただ半分くらいしか埋まって
いないので利回りは２％くらいになっていると思われます。

[156: 匿名さん]

投資用のこと？

[157: 匿名さん]

>固有なプログラムを有する高級集合住宅において、純粋な建築言語・操作による新たな集合住宅デザインを創出し、類型的高級感とは異なった価値の獲得を目指した。

なるほど。道理で「類型的な高級感」を求める人には不評なわけだ。

[158: 匿名さん]

157:
つまらんこと言うな～。

[160: 近所をよく知る人]

確かにグッドデザイン賞HPの写真見るとなかなかカッコいいですね。
惜しむらくはあの写真の方からルフォンを見る機会はなかなか無い訳で正面入口の通りからの外観はイマイチかな。
さんざん言い尽くされてますが、分かりやすい高級感や立地で見栄はりたい人には向かない物件かと。

[161: 不動産購入勉強中さん]

グッドデザイン賞を受賞したマンションからここのレスを発見しました。
レスを最初から読ませてもらって感じるのですが中傷や嫉みの書き込みが多いですね。
欠点を記載して何かいいことがあるのでしょうか？（きっとあるのでしょう）
最近は賃貸マンションの販売の話が多く殆ど内輪（業界関係者）でレスしている感じがします。
リーマンショック前なら完売していたのでしょうが、販売時期が悪かったようですね。
今販売されている部屋は、たぶん買換えを予定していた人が買換えられずに予約がキャンセルとなったのでしょう。

[162: 世田谷区弦巻在住]

161番さんがおっしゃっているとおりだと思います。
投資家のためのスレになており、本気で住宅を探そうと人向けの書き込みはほぼ見当たりませんね。
妬みや悪口やセコい儲け話は、どこか別のところでやった方がいいのではないでしょうか。
私も10年前に世田谷にマンション買いましたが、住もうとする人にとっては利回りとか関係ないです。

グッドデザイン賞のHPでこのマンションを知ってこのページに来ましたが、このページに引きました…

[163: 匿名さん]

不動産を消耗品だと思うならそれでもいいでしょうけど
ただ一部のお金持ちを除けば多くの人はローンで不動産を
購入します。自己資金にレバレッジをかけて購入するわけ
だから実需であってもリスク管理のため投資の観点を持つ
のは悪いことではないと思いますよ。

この物件は高額ですから高値つかみするとあっという間に
２－３０００千万ロスしてしまいます。
賃料は売買価格に比べ比較的硬直性が高いですから、賃料
を基準として物件価値を計算し割高か割安かを判断するの
は当然のことです。もちろん計算の結果をどう捕らえるか
は別の問題ですけどね。

本気で探すからこそ、居住性と同じくらい資産性は気にな
ります。

[164: 世田谷区弦巻在住]

よく勉強されているのはわかりました。
しかし、「高値つかみをするとあっという間に～円ロスする」という発想自体、お金持ち以外には関係ないことだと私は思っています。売却する意思のないモノ（住み続ける家）を時価評価しても意味ないですよね。そういうことです。私も世田谷のマンションを今よりずっと安い時期に買いましたが、今もこれからもずっと住む前提なので、「含み益があって嬉しいなー」とか思ったことはありません。
実需なのにリスク管理されたいのは、おそらく今後、転勤等を予定されているということでしょうか。

本気で住宅用マンションを探すなら、投資の観点よりも居住性をきちんと見て、プレミアム付きで（これを高値つかみするというのかもしれませんがね）買うくらいの心持ちがないと、タイミングを逸してしまうような気がします。だって価格相応になった瞬間に、買いたい人が殺到しちゃうでしょうから。経済学的には。そうなると、やはり個人では太刀打ちできないですよね。
だから、住みたいと思えるマンションに10年前に出会い、ちょっと高いかなと思いつつもプレミアム付きで買っちゃったことを、今はいい買い物できて良かったと振り返れます。それでは！！

[165: 入居済み住民さん]

以前ここのNo.41でデザインをほめた私としては、グッドデザイン賞受賞はうれしいですね。
結局購入してしまいましたが（笑）

HPに居住者インタビューが掲載されていますが、私もおおむね同感で、住み心地は上々ですよ。
専有部および共有部の仕様を考えるとお買い得だったと満足してます。
見栄をはる必要がなく、静かで落ち着いた生活をしたい、でも利便性も大事（といってもスーパーが近いとかいう利便性ではなく、都心エリアおよび全国主要都市が「近い」という意味ですが）という方にはいいと思います。

[166: 匿名さん]

>>164さん

>実需なのにリスク管理されたいのは、おそらく今後、転勤等を予定されているということでしょうか。

そりゃ大きな借金して購入するからですよ。
余裕資金で買うわけじゃない、つまり私はお金持ちじゃないからこそ
リスク管理をしたいのです。
予定通りローンを返し、一生同じ場所に暮らすことができればいいけど
計画通りにいかない場合、許容できないリスクについてはできる限り
ヘッジしたい。こういうことです。

もちろん実需なので投資案件と同じリターンをもつ必要は当然ないと
考えますし、マイホームにはプレミアムがあってもいいと思います。
でもそ私はそのプレミアムに自分がいくら払うのかを把握したいです。

プレミアムだから３０００万損するのはしょうがないと思えるほど私は
お金持ちじゃないです。でも５００万なら目をつむれる。
数字はあくまで例ですが、こんな感じでしょうか。

現在のようなダウントレンドの場合、ここまで下がれば買ってもいい
という基準があるほどいい買い物ができる確率が上がると考えています。

念のために申し上げると、私はいわゆる買わない理屈をこねている
いわゆる買えない人わけではありません。
不動産はこれまで３回（買い２回、売り１回）売買しています。
（まあ一勝１敗ってとこです）

長くなりました。物件と関係ない話で恐縮です。
ただ本物件はまだまだ下がると思いますよ。

[167: KM]

165番さん、入居されているんですか？！
そういう声、待っていました。

いいですね☆とても羨ましいです。私もお金があと少しあれば、こちらに是非引っ越したいと思っているんですが・・・
夫との貯金を合わせてもほんと、もう少しなんですよね。・・宝くじ当たらないかな。

静かで落ち着いた＆便利な生活、羨ましいです☆

[168: 購入検討中さん]

>165さん
生活してみて昼夜通してのＪＲの騒音はどうですか？

[169: 入居済み住民さん]

全く気になりません。

[170: 匿名さん]

となりの東京建物分譲のグランクロワージュですが
オープンルームよくやっているけど線路側の部屋はサッシを
あけるとかなりすさまじい音でした。
反対外の部屋はそれほどうるさくなかったです。

[171: 匿名さん]

新たな値下げ情報来ました。ライバル（グレイスコート）登場の影響なの
でしょうか？

モデルルーム使用住戸販売価格
ルーフバルコニー付角住戸　 90Ｃタイプ「503号室」（96.09平米）
旧価格 1億3,280万円　→　新価格 9,960万円
（H19.11.10）　　　　 （H21.10.9）