ルフォン御殿山

[近所をよく知る人]

家から近いんだが、ちーと高い。
お話しましょう。

所在地：東京都品川区北品川3丁目203番14他（地番）東京都品川区北品川3丁目6番43（住居表示）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩14分
　　　京急本線 「北品川」駅 徒歩5分

予定価格 5100万円〜1億8900万円予定
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 45.1m2〜132.2m2

[2: 都民]

眺望がイマイチだったからやめました。

[3: 品川住民]

うちも近い

[4: 匿名さん]

マンションギャラリーの場所は文句なく御殿山だね。

[5: 都民]

やたらと3丁目も御殿山ですって強調してた。

[6: 匿名さん]

ここは確かに、東側よりかなり上がってるところだし、御殿山の一部だろうけど、居住環境としては、「いわゆる御殿山」とは大違いだよね。
西側はJR、東は京急に挟まれて、北は品川女学院、南は公立小中学校の嬌声が響くという、まあ悪いってほどではないけど、これだったらもうちょっと安く上がるイニシアの北品川マンションを待っても…という立地で。

[7: 匿名さん]

ここを御殿山というのは・・・。
山手線の外だし。
プラウド駒込をプラウド大和郷っていうようなもん。
野村よりひどい。
いい場所だと思うけど、御殿山はないだろ。

[8: 匿名さん]

御殿山が嫉妬する新しいGOTENYAMAってコピー。何なんでしょう。
山手線駅から徒歩圏を売りにすればそれでいいと思うのだが。
この界隈は嫌いじゃないので、背伸びして御殿山を名乗る事に
苦笑いが出ちゃうよ。
総戸数は多くないから、そこそこに売れると思うけど、
一部住戸の狭小住宅みたいなレイアウトは苦戦しそう。

[9: 匿名さん]

ここは権現山。

[10: 入居済み住民さん]

このマンションなんでバルコニーがちっこいの？
最近こういうデザインが流行っているのかね

[11: 匿名さん]

> このマンションなんでバルコニーがちっこいの？
光を多く取り入れる為だと聞きました。
「今時洗濯物は外に干さない。（風呂場の浴室乾燥機で乾かす）」と営業に説明され、うちの生活スタイルには合わないと思いました。

[12: 周辺住民さん]

> 今時洗濯物は外に干さない

ふーん。まあタワマン高層階なんかちょっと風が吹くとバルコニー
あっても洗濯物干せないというしね。
でも風呂場で干すといっても夏場なんか何度もシャワーに入りたい
ときはどうするんかね。干していたらいちいちめんどくさいな
夜寝る前に洗濯してから乾かすのかな？

ところで04の人も書いているけどモデルルームのところに建つだったら
あの値段でも欲しいな（笑）

[13: 匿名さん]

モデルルーム早々になくなったと思ったら完成在庫４戸もあるんじゃないの

価　　格：7,510万円・12,870万円・15,500万円・18,890万円

専有面積：66,15m2・92.96m2・115.18m2・130.49m2

間 取 り：2LDK・3LDK

御殿山といえども山手線外側、売れんのかねこんな値段で。

[14: 匿名さん]

ここは権現山という場所。桜のきれいな公園は近くにありますが、高級感という意味では微妙。
正に御殿山の高級物件とされているミュゼやリジェあたりの中古の方がいいと思う。

[15: L]

つい先日棟内MRひととおり見てきました。
まだ3、4戸残ってそうです。
ホテル調の内廊下、棟内を区切って各EVを設置、その他内装は
さすが値段なりの豪華絢爛でした。
ロフト上階にビューバスの1.9億の部屋は圧巻です。

ただやはり…純然たる御殿山から少し外れた立地にしては
お高い印象はあります。
高級物件にしては、電車の音が多少気になります。
南向きで明るいですが、最上階でも眺望はタワマンに比べたらやはり寂しいと感じました。

立地の見栄は気にせず、上質な屋内でのんびり隠居生活
を送れるお金持ち向けなのかなという印象でした。

[16: 近所をよく知る人]

ここは歴史的地理的にみても間違いなく御殿山です。

明治期鉄道が通って間もない頃の地図に、御殿山の山頂記号は今の鉄道の東側のマンション「ガーデン御殿山」（御殿山ガーデンではない）のあたりについてます。
この小高い北品川3丁目あたりと線路を挟んだ御殿山ヒルズからミャンマー大使館あたりの北品川4丁目の両方を昭和7年まで北品川3丁目、それ以前明治44年には大字北品川宿字御殿山という地名でした。そのころの北品川5丁目は大字北品川宿字小関や字袖ケ崎、北品川6丁目を大字北品川宿字一本木となっています。

徳川家の別荘（御殿）や高杉晋作や伊藤博文などが焼き払った英国公使館の所在地もやはり山頂だったここから今の郵政宿舎あたりだったようです。

ペリー来航のため造られた品川砲台で大規模に削られ、続いて鉄道の開通にともなって東西に分断された結果、鉄道東側は変わり果てたのでしょう。

広重や北斎の浮世絵、東海道分間延絵図第一巻、分間江戸大絵図に当時の面影がみてとれます。

ちなみに権現山はまさしく権現山公園のみをさすます。
ここのマンションとは直接関係ありませんが、ちゃんとした史実認識のために。

[17: 匿名さん]

うーん。でもさ、例えば「田園調布はもともと郊外で、明治時代には何の価値もなかったところ」って言われても、今の田園調布の価値には何ら影響しないし、誰もそんなこと気にしないでしょう？

本来の御殿山だっていうことも、それと同じで、いま御殿山って言ったら、JR西側を指すと思うのが普通で、過去にはここが御殿山だったことなんて、歴史好きの人以外には、なんの意味もないと思うよ。

[18: 匿名さん]

ここ町会も御殿山町会じゃないからね。
品川神社の神輿も別。

[19: 匿名さん]

まあ神輿なんて普段の生活にはあまり関係ないわな・・

[20: 匿名さん]

３３戸中７戸も残ってるらしい
よほどバーゲンセールやらなきゃ到底売れないぞ
６６㎡で７３００万だと。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[21: 住まいに詳しい人]

だれも買わないよ。
もっと駅近で優良物件はいっぱいある。
サンケイさん大失敗だね。

[22: 近所をよく知る人]

売れ残り物件は高すぎます。
立地場所からすれば、平米単価90ぐらいにすれば売れると思うのになあ〜。６６㎡で５９４０万!!
ホームページに９個残りとありましたが、売れ残りが昨年より増えているのってどうしてなのでしょう？

[23: 匿名さん]

>>22

ＭＲにいくといいことあるかもしれませんよ。
近隣高級物件の中古価格を相当意識した価格改定があるようです。

[24: 匿名さん]

相場が一番高い時の価格設定なんですよね。確かに高すぎ。
中古マンションは相場に敏感なのだから、新築売れ残りも思い切って今売れる価格にしないと。

[25: 購入検討中さん]

３３戸中９戸売れ残り？こりゃ大変ですよ。３月末までに大バーゲンセールあるんとちゃう？

[26: 匿名さん]

>>25

ありますよー。
びっくりするようなお値段とのことです。

[27: 匿名さん]

１５００万引きキタ━━━━(゜∀゜)━━━━ッ!!

60Ａタイプ：2ＬＤＫ
専有面積66.15平米
販売価格7,510万円→特別価格6,080万円

[28: 物件比較中さん]

これで6,000万円かぁ
http://www.gotenyama.net/roomplan/plan_22.html

イラネ
というか、カエネ

[29: 匿名さん]

66平米5千万台前半ぐらいにしないと、キターーーって言うほどのビックリ価格にはならないと思うが。
ご近所のみなさん、いくらぐらいまで下がれば触手が動くのかな。

[30: 匿名さん]

坪280くらいが御殿山近年のボトムかな

[31: ご近所さん]

66.15平米の部屋かー。
ワイドスパンの角部屋。動線もスッキリしてて良さそうだけど、
LD10.2畳はちょっと狭いなぁ。
それに玄関幅がドア幅って、ワンルームの賃貸マンションっぽくて高級感は無いですな。
線路の向こうのお金持ちが、息子夫婦の為にと思っても、
「あぁ〜〜、こういう部屋なんですね。。」で終わりだね。
もっと思い切って値下げしないと苦戦は続きそう。

[32: 近所をよく知る人]

投稿にこの物件がよほど気に入った人がいるようです。
No.23,25,26,26 の人は何で買わないの？
兎に角、ここは場所が悪いよね。周りを賃貸や官舎に囲まれて薄暗く全く高級感がない場所で建物自体も全体が見渡せないよね。
この場所の坪単価は200位が妥当です。400なんて一体何を考えてんだか？ぼろ儲けだね。

[33: 匿名さん]

そもそも、ここ御殿山じゃないし

[34: 匿名さん]

パークコートは欠陥マンション

[35: 近所をよく知る人]

パークコートは欠陥マンション ←その通り
パークコートを売りに出してルフォンに住み替えようとしてもパークコートが売れなければダメだよね。欠陥マンションを当時買った値段で売りに出しても当然売れないからルフォンも買えないよね。だからキャンセル住居が増えるんだよ!!
パークコート・ジエストは車でいえば事故車の中古車ですね。事故車を新車以上の値段で売って違う新車を買いたいなんて何考えてんだか、人生なめてるね!!

[36: 購入検討中さん]

ここは内見して南向きの部屋をみると良さがわかると思う。
まさに御殿山の南端に建ってることのメリットがわかるね。

のんびり住むにはいいとこだと思う。

でも、間取りは万人向けじゃないのが多いから、実際見て気に入る人にはいいんじゃないかな。

[37: 物件比較中さん]

久しぶりにホームページをみたら販売個数が増えてた。マンションって売れていくから販売固数って減っていくのが普通だとおもう。なぜ増えていくのか不思議なマンションだ。売る気があるのかねーーーー。

[38: 匿名さん]

パークコート御殿山に比べるといいと思う。
ＮＯ３５の人が言っているようにパークコートから買い換えようとしても、元のマンションが売れなければ買えないよ。このマンションの売主はカタカナ（株式会社サンケイビル）だけど外資も入っていないので安心かなと思う。
売主はパークコート御殿山のババをつかんでしまったのかも....
ババを早く捨てると完売するんじゃないかな

[39: 匿名さん]

マジレスすると外観はショボい。クラス感がない。御殿山の中古物件に対するアドバンテージに欠ける。バークコートは見た目は立派でした。資産性は知らんけど

[40: 匿名さん]

ベリスタのほうがいいのでは？

[41: 匿名さん]

感想は人それぞれですね。

パークコートは三井ものとしてごく普通という感じ。私はこっちのほうが好きですね。
さすが、竹中のトップ建築家の作品だと感銘をうけました。ラウンジの光の取り込み方など随所に非凡なものがあります。

ラウンジにはバルセロナチェアが４脚置いてありますが、パンフの完成予想CGではPK22が書き込まれてます。これをみて「ニヤリ」とできる人は内覧するとけっこう楽しめますよ。

[42: 匿名さん]

40Ａタイプ：1ＬＤＫ
専有面積44.81平米
┏━━━━━━━┓
旧価格4,890万円→新価格3,990万円┃
┗━━━━━━━┛

※旧価格の公表/2007年11月2日
※新価格の改定/2009年2月9日
※新価格は、2009年3月末日までの価格となります

[43: 匿名さん]

1LDKじゃな〜

[44: 住まいに詳しい人]

都内の新築マンションの売れ残りは日照がない場合がほとんどです。
このマンションは、ホームページで見る限り日照がいい部屋がまだ残っていそうです。
ただ、値段が高そうなので手が出ないのが現実です。（高額物件なので見に行って良いのかどうか心配です）
ただ、ここの掲示板を見る限り新築割引がありそうな雰囲気ですね。
中古マンションが高止まりしているので同じ価格で新築が買えればラッキーと思っています。
私ならパークコート御殿山の中古とルフォンの新築なら迷わず新築を買います。
一度見に行ってみようと思っています。

No37の物件比較中様へ
新築マンションは全部屋を一斉販売していません。
数回に分けて売り出しているので、順調に売れないと部屋数が増えていくということになります。
１月末に年度末の向けて一斉放出したので多くなったのではないでしょうか？
あとは営業努力で売れない部屋をコツコツと売るだけですね。
あのリジェ御殿山も完売まで２年かかったようですよ。

[45: 匿名さん]

>>43

2LDKもあるでよ

0Ｃ1タイプ：2ＬＤＫ
専有面積79.70平米
┏━━━━━━━┓
旧価格9,980万円→→新価格7,910万円┃
┗━━━━━━━┛

[46: 匿名さん]

まだ高いよ。ルフォン権現山。

[47: 匿名さん]

>>44

以前リジェ御殿山のオープンルームひやかしにいったよ。２００平米くらいの
部屋で玄関ホールだけで６帖くらいあったよ。

[48: 申込予定さん]

>>44

ここは70㎡以上の部屋は南向きで、地下一階（一階扱いですが）以外は日当たりは良好ですよ（地下一階は見ていないのでわかりません）。
内廊下はじめ共用部、および専有部の仕様は充分満足できるものだと個人的には思います。

周辺環境を云々される方もいらっしゃるようですが、私は決して悪くないと思っています。お隣のハイツ北品川もいずれ建て替えを検討しているようですし、斜め向かいの郵政宿舎も遠からず変わるのではと思います。

ここが御殿山かどうかというと、以前の書き込みにあるように歴史的にはバリバリの御殿山ですね。このあたりに品川御殿があったし、高杉晋作らが焼き討ちしたという英国公使館は郵政宿舎あたりだったとのことですし。
まあ、私にはどうでもいいことですが。私としては、お気に入りの御殿山ガーデン、ラフォーレ東京、原美術館がとても近いのが気に入ってます。

価格が納得できれば買って損はないと思いますよ。

[49: 匿名]

北向きの１ＬＤＫはどんな感じですか？眺望は抜けてますか？

[50: 匿名さん]

>>48

ここ買うの？お金持ちだねぇ！
本物の御殿山は土地あまりまくってるよ。５丁目のデイリーヤマザキ
の隣の土地売れたらしい。先日地鎮祭やってた。