ルフォン御殿山

[近所をよく知る人]

家から近いんだが、ちーと高い。
お話しましょう。

所在地：東京都品川区北品川3丁目203番14他（地番）東京都品川区北品川3丁目6番43（住居表示）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩14分
　　　京急本線 「北品川」駅 徒歩5分

予定価格 5100万円〜1億8900万円予定
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 45.1m2〜132.2m2

[142: 地元不動産業者さん]

中古狙いの方はもう少し待っていたほうがようさそうです。パシフィックレジデンス、グレイスコート、御殿山ハウスの賃貸は多分中古で出回ると予測します。
資産価値は下がらないので中古の値段が適切な価格になったときが買いでしょう。
売却時期は当てにならないのであくまで投資物件としてとらえたほうが良いでしょう。
136,137 の投稿者の意見にはおおむね賛同します。
投資物件としてなら、ルフォンよりいいでしょう。

[143: 近所をよく知る人]

＞no.136さん
そもそも投資物件として「一度見捨てられた物件」に更に「投資」することってあり得るのでしょうか！？

[144: 匿名さん]

>>143

古典的な方法ですが、賃貸人がいる状態で購入（収益還元価格で購入）して
賃貸人を追い出した後で空室として売却（実需価格で売却）し利ざやを稼ぐ
というやり方はよくあります。

[145: 地元不動産業者さん]

新築はルフォンさんに任せて、
中古狙いの方は、パシフィックレジデンス、グレイスコート、御殿山ハウスの動向を腰をすえて見守ってみましょう。居住より投資をお考えの方向きだと思います。

[146: 近所をよく知る人]

グレイスコート現在15戸分譲中で7戸が売れているらしい。

[147: 物件比較中さん]

パシフィックレジデンス、グレイスコート、御殿山ハウスをランク付けするとどうなるのでしょうか？
ルフォンは上記物件と比べてるとどうなんでしょうか？

[148: 匿名さん]

>>147

パシレジは１６戸、グレイスコートは２９戸の小規模マンション
なのに対して御殿山ハウスは１４２戸。
グレード的にはほぼ同等だけど規模がぜんぜん違うね。

もともとのデベロッパーはグレイスコートが有楽土地、御殿山ハウスは
東急不動産、パシレジは森ビル系のサンウッドだっけ？
御殿山は財閥系が少ないね。三丁目の三井と地所のミュゼダールくらい
かね。あとフージャーズが７－８年前に分譲したやつは結構安かった

ロケーションは御殿山ハウスとグレイスコートがパシレジより若干
いいって感じかな。ルフォンはこの３物件に比べると見た目があまり高級
に見えないしロケーションもこの三物件に劣ると思う。

[149: 匿名さん]

>>145

グレイスコートが投資向きというのはどういう意味でしょうか？
募集賃料３５万くらいだった部屋が８５００万くらいでしょ？
表面利回り４－５％くらいでしか回らないですよね。

[150: 匿名さん]

＞＞149
自分も同感です。
グレイスコートは当初の賃料を20％近く下げてファンドが利回りを確保出来なくなった為「損切した物件」と聞いています。いまさら投資はないでしょう。

[151: 匿名]

分譲から賃貸になったベリスタ御殿山、16戸のうち6戸しか入居してません。

[152: 匿名さん]

＞＞149
同感です。
管理費、修繕積立、税金等の諸経費を上乗せしたら実質利回りは良くて2-3％。全然おいしくない。

[153: 物件比較中さん]

これからは実需、自分で住むということ前提での物件選択ですね。

[154: 匿名さん]

グッドデザイン賞だそうですね

http://www.g-mark.org/award/detail.html?id=35453

[155: 匿名さん]

パシフィックレジデンス御殿山の日レジの取得価格は坪３２０万。
DCF利回りは4.8%（空室率6%想定）。ただ半分くらいしか埋まって
いないので利回りは２％くらいになっていると思われます。

[156: 匿名さん]

投資用のこと？

[157: 匿名さん]

>固有なプログラムを有する高級集合住宅において、純粋な建築言語・操作による新たな集合住宅デザインを創出し、類型的高級感とは異なった価値の獲得を目指した。

なるほど。道理で「類型的な高級感」を求める人には不評なわけだ。

[158: 匿名さん]

157:
つまらんこと言うな～。

[160: 近所をよく知る人]

確かにグッドデザイン賞HPの写真見るとなかなかカッコいいですね。
惜しむらくはあの写真の方からルフォンを見る機会はなかなか無い訳で正面入口の通りからの外観はイマイチかな。
さんざん言い尽くされてますが、分かりやすい高級感や立地で見栄はりたい人には向かない物件かと。

[161: 不動産購入勉強中さん]

グッドデザイン賞を受賞したマンションからここのレスを発見しました。
レスを最初から読ませてもらって感じるのですが中傷や嫉みの書き込みが多いですね。
欠点を記載して何かいいことがあるのでしょうか？（きっとあるのでしょう）
最近は賃貸マンションの販売の話が多く殆ど内輪（業界関係者）でレスしている感じがします。
リーマンショック前なら完売していたのでしょうが、販売時期が悪かったようですね。
今販売されている部屋は、たぶん買換えを予定していた人が買換えられずに予約がキャンセルとなったのでしょう。

[162: 世田谷区弦巻在住]

161番さんがおっしゃっているとおりだと思います。
投資家のためのスレになており、本気で住宅を探そうと人向けの書き込みはほぼ見当たりませんね。
妬みや悪口やセコい儲け話は、どこか別のところでやった方がいいのではないでしょうか。
私も10年前に世田谷にマンション買いましたが、住もうとする人にとっては利回りとか関係ないです。

グッドデザイン賞のHPでこのマンションを知ってこのページに来ましたが、このページに引きました…