ルフォン御殿山

[近所をよく知る人]

家から近いんだが、ちーと高い。
お話しましょう。

所在地：東京都品川区北品川3丁目203番14他（地番）東京都品川区北品川3丁目6番43（住居表示）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩14分
　　　京急本線 「北品川」駅 徒歩5分

予定価格 5100万円〜1億8900万円予定
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 45.1m2〜132.2m2

[122: 不動産購入勉強中さん]

ルフォンって吉祥寺に同時期に建設していたようです。そちらは大所帯のマンションなので単純に比較できませんが販売代理店が三井になっていました。御殿山は三菱なので販売方針が全く異なっていたのでしょう。しかし、リーマンションクでどちらも売れ残りを抱えているようです。どちらが早く売り切るか代理店の腕の見せ所でしょう。
このマンションの欠点は外観に高級感が出ていないところです。高額の割りにその雰囲気が漂わないため購入に踏み切れない見学者が多いのではないでしょうか。
外観の高級感の比べ邸内の品質に落差のあるマンションはよく見受けられますが、このマンションは逆な意味で損をしています。周辺の環境を考慮した外観による購買意欲を掻き立てる工夫が見当たらないのが残念です。
代理店がいくらマンションの価値を説明しても、そのよさが外観で半減しているようなマンションです。
売る気があるのなら外観で高級感を演出する工夫をしてみたら如何なものでしょうか？

[123: ご近所さん]

吉祥寺のルフォンって住所が武蔵野市御殿山なんですね（笑
どっちもルフォン御殿山です。

[124: 匿名さん]

販売戸数また７戸に増えた？！。夜暗いし実際何世帯住んでるんだろうか？

[125: 匿名さん]

ここ、実際のところ売れ残りは7戸（33戸中）なんてもんじゃないと思いますよ。

駐車場21台に対して残り13台ですよ。
この辺りは徒歩圏内に商業施設がほとんどないことから、クルマがないと生活がかなり不便だと思いますので、2戸に1戸の割合でクルマ持ちと仮定しても、生活しているのは16戸です。少なく見積もって3戸に1戸の割合でも24戸。

おそらく10戸以上売れていないと思うのは自分だけか？

[126: 匿名さん]

駐車場料金の収入が入らないから、いきなり管理組合の会計は赤字だね
管理費の値上げも近い？

[127: 匿名さん]

いよいよファンドの投売りが始まったみたい。
高級賃貸だったグレイスコート御殿山、２９戸中１５戸売りに出ているね。
おそらく空室になった部屋から売るのではないだろうか。
値段は坪３２０万くらい。目の前が公園で場所がいいから坪３００切れば
買う人いるのではないかな。

[128: 購入検討中さん]

≫127
今朝グレイスコートのチラシが入ってたね。
ん？こんなところに新築？と思ったら賃貸中古か。。
でも間取りもいいのがあるしお買い得かもね。場所もいいし。

でも自分はやっぱり新築派で、ルフォンが激しく欲しい。
庶民なものでかなり悩みまくってて決断できないのだが。

[129: 銀行関係者さん]

グレイスコートは御殿山、とはいえ坪300万は切って欲しい？
ルフォンは権現山、やっぱり坪260万前後？！
担保の査定評価でも矢張り違います。。。

[130: 購入検討中さん]

グレイコート御殿山、なかなかいいですよ。坪２９０万で指値をしておきました。
ここもつられて下がるといいですね。

[131: 匿名さん]

>>130

坪２９０万というのは絶妙な指値だね。
通ったら教えてください

ちなみに御殿山（４－５丁目　高台）の新築は一番安いときで坪３００弱位でした。

[132: 匿名はん]

吉祥寺のルフォンと勘違いしました。だって御殿山だし。そういえばこっちもありましたね。まぎらわしいです！

[133: 匿名さん]

グレイスコート売れているぽかった。
入居者がいる部屋は区分登記してすでに個人投資家に入居済み収益物件として
売却済みだそうです。間取りもいいし場所もいい。線路外のルフォンよりはる
かにこっちのほうがいいよ。

[134: 探し中]

１３０：購入検討中さんへ
坪２９０万ってどちらの部屋ですか？

[135: ごてんやまん]

>>134

グレイスコート御殿山なら一番坪単価が安い部屋は＠２８９万です。
１９坪５５８０万。一番高い部屋は＠３９３万です。

[136: 住まいに詳しい人]

中古と新築と価格だけで比較するのは大間違い。グレイスコート御殿山は通常の中古物件ではない。
買い取って賃貸で一儲けして今度は中古物件を買取値段以上の価格で販売するとは、さすがハゲタカ・ファンド。
仲介業者はただ仲介するだけで瑕疵担保の責は問われない。
ファンド相手に一般消費者が太刀打ちできるとは思えない。
買い手がつけば販売し、つかなければ賃貸のまま流れた場合マンションとしてのどんな雰囲気になるのか想像がつかない。グレイスコート御殿山はかなリスキーな買い物だ。
投資物件として購入しファンドに変わって賃貸に出すのがひとつの手だが、ファンドが集客できなかった物件を素人が集客できるかも疑問だ。

類は友を呼ぶ。

[137: 匿名さん]

確かに、グレイスコートは賃貸の部屋が多いままでいくとしたら、自己居住用としては買いにくいかもね。
投資用には悪くないかもしれないけど。

なんだか、こことか「御殿山ハウス」のスレとかに宣伝めいた書き込みも目立つしなあ（笑）。

[138: 匿名さん]

御殿山ハウスって賃貸じゃないの？
ソニー跡は御殿山プロジェクト（仮称）だよ

[139: 匿名さん]

日レジ所有の賃貸物件「パシフィックレジデンス御殿山」もすごい勢いで稼働率
下がっている。１年前までは満室稼動だったのに本年８月期では５０％まで稼働率
低下。ここもグレイスコートみたいに売却するのかな？
日レジの取得価格は１１．８億、専有部面積は３７０坪だから坪３２０万か。

[140: 匿名さん]

キャンセル住戸販売価格　　

東南角部屋 90Dタイプ「204号室」(97.73平米)
旧価格 8,860万円　→　新価格 8,290万円　　　　　　
(Ｈ21.1.19)　　　 (Ｈ21.9.18)　　

南西角部屋　100Aタイプ「303号室」（107.72平米）

旧価格 1億4,200万円　→　新価格 1億650万円
（H19.12.15）　　　　　　（H21.9.18）

[141: 匿名さん]

グレイスコートの値段に釣られたみたいだね。今更遅いけど