ルフォン御殿山

[近所をよく知る人]

家から近いんだが、ちーと高い。
お話しましょう。

所在地：東京都品川区北品川3丁目203番14他（地番）東京都品川区北品川3丁目6番43（住居表示）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩14分
　　　京急本線 「北品川」駅 徒歩5分

予定価格 5100万円〜1億8900万円予定
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 45.1m2〜132.2m2

[62: 匿名さん]

＞品川駅１０分以内なら購入したいが…。

ベリスタ御殿山がいいのではないかと。
品川駅１０分以内だと、普通は高輪４丁目ですよね。高輪ならグランスイート。

[63: 匿名]

ここは高級マンションですか？ 内装が良いのですか？

[64: 匿名さん]

>>62

ベリスタほとんど高輪４丁目みたいな場所ですが住所は北品川６丁目です。
１億以下の部屋はなさげですがどうなんでしょうか。
もっとも住所は高輪でも御殿山スカイマンションみたいに御殿山を名乗っ
ている物件もありますね。

高輪４丁目で駅から以内となると高輪の中でも低地になります。
２００２～３頃の底値の時期にモリモトやダイワハウス、野村不動産が
新築分譲してましたが、坪３３０～３４０万くらいだったと記憶して
います。御殿山の底値は４－５丁目の高台で＠２８０万くらいでしたが
その後は御殿山ハウス、グレイスコート、パシフィックレジデンスと
分譲予定でしたが、すべてファンドがお買い上げになり高級賃貸とな
ってしまい新築の売りものは出ていません。
山手線外側の３丁目になると２５０～２６０万くらいだったでしょうか

[65: 匿名さん]

それらの坪単価って平均ですか？一番安い部屋それとも高い部屋？

[66: 匿名さん]

>>65

当時検討した個別の部屋（65～75㎡程度）の価格です。
いずれも低層マンションなのでタワーマンションのように部屋ごとの坪単価
の開きは少なかったと記憶しています。平均かどうかは調べてないのでわか
りませんが真ん中より下くらいだっと記憶しています。
今手元に資料がないのでイメージですが。

[67: 匿名さん]

ありがとうございます。
ベリスタ御殿山はホームページ見る限り坪500万～なので今では考えられない安さですね。

[68: 匿名さん]

あと高輪４丁目でも高台のパークハウスコリーヌとかはもっと高かった
記憶があります。とにかくこのあたりは築３０年近い古いマンションと
２００２年以降のものに二極化しております。

このあたりの新築マンションはたいてい社宅などの跡地に建てられて
います。前述したものもそうですしルフォンも日立電線だったかの
社宅跡地です。ルフォンのモデルルームがあった場所もゼネコンだった
の社宅跡地だったかな。

[69: 匿名]

まだ内覧してないですが、 仕様はどうですか？

[70: 匿名さん]

>>69

そりゃ仕様は高級です。もっともなにと比較するかによりますけど。
共用部の立派、ただし建物は敷地ギリギリに建っていて植栽などが
ほとんどないから見た目がそっけない。高級マンションに見えない
ところが残念。

[71: 匿名]

70様 ありがとうございます。 仕様はどの部屋も同じなのでしょうか？ 北向きは前の建物と近いので、生活しずらいですよね？

[72: 社宅住まいさん]

昨年の完成して間もない時期に内覧しました。
高級マンションの部類に入ると思います。
御殿山ハウス、グレイスコート、パシフィックレジデンスの高級賃貸マンションと同等かそれ以上です。
二重床、二重天井、外断熱、空調、床暖房、ディスポーザ、屋内駐車場、セキュリティ、など　高級マンションと言える設備はほとんど完備しています。また、品川駅からの距離はリジェとあまり変わりません。

入り口に看板が出ているのが高級感を阻害していると思います。
あの看板を撤去すれば、もう少し高級感がでるのになあといつも思っています。

私が買わない理由ですか？　簡単なことです。お金がないからです。
お金があれば買いたいなって思った部屋がありました。売れちゃいましたけどね。

[73: 匿名さん]

0Ａタイプ：2ＬＤＫ
専有面積66.15平米
┏━━━━━━━━┓
販売価格7,510万円→特別価格6,080万円┃
┗━━━━━━━━┛

※旧価格の公表/2007年1月19日
新価格の改定/2009年1月19日
新価格は、2009年3月末までの価格となります。

まだまだ高いでしょうか？

[74: 匿名さん]

↑
これは以前来たメールのRemindでしょ。

再値下げだったら、まだ少しは興味惹かれるけど。

[75: 匿名さん]

昨日新聞にチラシが入ってました。
現地見学するとトシヨロイズカのお菓子が先着３０名さまでもらえるらしいです。
必死ですな。

[76: 匿名さん]

45平米の部屋があるので、高級マンションの類とは言い難い気がします

[77: 匿名さん]

値下げ情報ありませんか？？

[78: 近所をよく知る人]

金融バブルがはじけた時に完成したのは運が悪かったのでしょう。他のマンション同様にバブル前の値段にしないと売れないでしょう。一年前の春に完成していたら即完売していたと思います。このマンションは管理人が常駐しているようなので管理がしっかりしていそうです。近所に住んでいるものとしては良かったと思ってます。早く完売するよう応援しています。

[79: 不動産購入勉強中さん]

ここ数年、御殿山に建設された新築マンションはほとんどファンドが買い占め賃貸にしてしまいました。
何故ファンドが買い占めたのか考えてみると、賃貸にして収益が見込めるからなのでしょう。ネットでみると７０㎡で３０万以上の部屋がごろごろしています。駐車場をいれると４０～６０万が相場みたいです。それでも埋まっているのが不思議です。部屋代だけで年間５００～７００万の高級賃貸マンションです。
今のところファンドが撤収する噂はないようなので、御殿山地区のマンションは高級賃貸マンションと高級マンションに２極化されたままになりそうです。
景気が回復しだすと大崎地区の再開発に伴い新しいマンションが続々建設されだし、その時の価格は今の価以下にはなることはないでしょう。住宅価格が底を打ったときにいいマンションを買うのがほんとのお買い得なのですが、いつ底を打つのか誰もわかりません。底を打ったとたん売れ残っていた部屋がなくなり値引きは幅は元に戻っていくのでしょう。
マンションの契約には一般的に２～３ヵ月かかります。トヨタが６月頃には在庫調整が終わると発表したことから、そのころ底を打ちそうだと思えば夏頃までがお買い得な時期かもしれません。
（もう少し早まるまもしれないし遅くなるかもしれません）

↑↑　一般論です。

[80: 匿名さん]

確かに、ここ数年は御殿山の分譲マンションは非常に少ないですね。

中古も、ミュゼダールはほとんど出ないようだし、リジェは広くて高額なものばかり、フォレセーヌも今出てるけど高額ですねえ。

ただ、ここももう北向きの小さめの部屋以外はほとんど１億以上の部屋しか残っていないようですね。２割引でも８千万以上ですか・・・

都心の完成済み物件は、この年度末の値引き販売でお手頃な価格帯の部屋はあらかた売れてしまった感があります。

[81: 匿名さん]

御殿山はもともと戸建て中心の町だし４－５丁目の一低住専地区は規制もきびしいから
マンションは少数派ですよ。ただ高級賃貸はリーマンショック後は空きが多いようです。
御殿山ハウスもグレイスコートもパシフィックレジデンスも空室が目立ちます。
パシフィックレジデンスは日レジのポートフォリオに入っていて稼働率９０％以上と
資料にありましたがそんなに入っているのかな？サブリース契約しているのかも
しれませんが。グレイスコートは三井でしたっけ？

御殿山の高台で最後に分譲されたのはどれだろう？
坂下だとミッドサザンだけどあそこは御殿山ではないですしね。