イニシア行徳ってどうですか？

[物件比較中さん]

イニシア行徳の情報が欲しいです。
行徳駅徒歩10分で、駅が近いとは言えませんが、
利便性、環境はどうでしょうか？

所在地：千葉県市川市香取二丁目9番1他13筆（地番）
交通：東西線「行徳」駅 徒歩10分
東西線「南行徳」駅 徒歩12分

公式URL：http://www.i-gyotoku.com/
売主：株式会社コスモスイニシア
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[216: 匿名さん]

二重壁は遮音性が劣るんですよね、たしか。
コンクリートにクロス直張りのほうが優れている。

高級物件に二重壁が無いのが何よりの証拠ですね。

[217: 契約済みさん]

>>216さん
恥ずかしながら遮音性の話も存じていませんでした。
てっきり、クロス直張り（戸境壁200mm）と二重壁（戸境壁200mm＋ボード）では、
内側にボードがある分、二重壁の方が遮音性も高いのかと思っていましたが、そうでもないのですね。

ただ、こんなサイトもありました。
遮音性の問題（＝太鼓現象）があったのは昭和のGL工法で施工された二重壁で、現在は改良されているようです。
http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/08/post_ec3d.html

とは言え、実際には音が聞こえるかもしれませんし私も発するかもしれませんから、
あまりに酷いときは、お隣に住む方と会話できる関係が造れれば良いなと思っています。
難しければ、管理会社から連絡してもらうこともできますし。

[218: 匿名さん]

>213さん
マイナス要素とプラス要素についてのご解説、解りやすい内容でした。
駅徒歩10分は自身の通勤面だけでなくリセールにもマイナスであると感じますが、コンビニやスーパーの立地はある程度離れていた方が良い場合もありそう…
駐車場の排気ガスや騒音がありますからね。

[219: 契約済みさん]

>218さん
ありがとうございます。
駅からの距離は確かに一長一短がありますね。
現在は駅のすぐ近くに住んでいますので、通勤は辛くなるかと思います。ただ、歩道も平坦ですし、かつ自転車とも分離されてますので、10分であれば歩けるかなと思っています。
それに行徳駅も南行徳駅も、駅から数分のところに無料の駐輪場もありますから、辛い日は自転車利用かな。

リセールについては、都内の人気エリアでもない限り下がるのは当然と思っています。
駅距離が近いほうが下がり幅が小さいとは思いますが、物件次第かなとも思います。駅近の物件もいろいろ見ましたが気に入るものは少なかったもので。

ここはまず第一に、自分達が気持ち良く永く住むという観点で選びました。
リセールのことを度外視した訳では無いですが、10分であれば検索にも引っ掛かり易いでしょうし、同じように感じてくれる人がいれば、10分の物件の中では下げ幅は抑えられるのではないかと考えています。
まぁ、その時の物件相場に大きく影響されるとは思いますが。

[220: 契約済みさん]

219さん、自分達が気持ちよく永く住む…そうですね、私も同意見です。
他物件のリビングダイニング、9〜11畳が多い中ここは1番小さくても13.9畳と比較的ゆったりしていることも嬉しいポイントです。やはり家族がいちばん永く過ごすスペースですからね。
そういえば、久しぶりにMRに行きましたらキッチンや靴箱がオプション仕様から標準仕様に変わっていました。
オープンキッチンから手元を隠すシーナリーキッチンへと変更されていましたが、思っていたより立ち上がり部分が高かったのでコンロ使用中の鍋などはあまり見えないようです。
立ち上がり部分のカウンタースペースがあると、色々物を置いてごちゃつきがちになってしまうのでなくてよかったなと思う反面、作業スペースが少ないので作業スペース付きの食器棚を検討しています。

[221: 匿名さん]

＞＞220さん

ここはＬＤＫ表示だから１３．９畳とかなんですよ(>_<)
キッチンはだいたい３～３．５畳程度なので
リビング自体はほとんどのプランが１０～１１畳程度のようです。

[222: 契約済みさん]

>>221さん
そうでしたLDK表示！でも対面キッチンでも吊り戸棚がないぶん広く見えますね…キッチンまでのエアコンの効きも違うみたいですよ。
しかし気になるのはやっぱり油跳ねやニオイなどですかね。

[223: 契約済みさん]

>220さん
219です。同じご意見の方がいらっしゃって嬉しいです。
LDK表示の件は221さんが書かれている通りですね。
なので、我が家はLDを広くするため、ウォールドアを開いて隣室と繋げて使う予定です。
余計な梁も出ておらず、すっきり繋がるのは魅力です。
それに、この物件は収納が豊富ですから、室内にごちゃごちゃとモノをおかずに済むと思っています。
いかに整理するかに掛かっていますが。。。

MRの情報もありがとうございます。
私もたまたま行く機会があり見てきましたが、オプションの時とはやはりイメージが変わりますね。
オプションを見てしまっていた分、キッチンについては作業スペースが狭くなった感じがしますので、
仰る通り、作業スペース付きの食器棚があった方が便利でしょうね。

[224: 購入検討中さん]

先日訪問してきましたので現状共有しますね。


販売済が、３７戸/９５戸(３８％)

売れ残りが

①先着順での販売中のもの　２４戸
②第２期以降の販売数　３４戸

竣工が３月なので、
残り５か月で５８戸売らなきゃいけないんですね。

[225: 匿名さん]

>>224
情報ありがとうございます
１期１次は即日完売でしたが、１期２次はまだこれからということのようですね。

[226: 契約済みさん]

>224さん

記載頂いた情報は最近のものということですよね？
10月下旬の価格表が手元にあるのですが、「済」マークの付いた部屋がもう少し多いです。
「済」マークが付いているからといって、販売済みとは限らないのでしょうか？

[227: 匿名さん]

224さんは具体的な数字を出しているので、
226さんも具体的な数字を記載して頂けるとわかりやすいかと思いますよ。

もう少しだと抽象的すぎて、、

[228: 匿名さん]

済の意味を確認しないとね。
ローンの審査が通らなくてって言う話はよくあるし。
あとは今の家を売って買い換える前提の人も、家が売れなきゃ白紙だしね。

[229: 匿名さん]

「済」になっていると多少時間がかかっても実際にはほぼ購入になると思いますよ
明らかにローンが厳しい人はそもそも契約できない（事前の簡単な審査でわかる）ので
金利は上がりますが、どこか金融機関は見つかります

買い替え特約も、住んでる物件が間違いなく売れる額（かなり低めの額）で締結するので
白紙解約になることはまずないです

[230: 契約済みさん]

販売済が37戸ですか？
１期1次が35戸完売となっているのに、2次でたったの2戸しか売れていないってことはないと思うのですが…

[231: 匿名さん]

>>230
たしかに２戸だと少ないですよね
もし大量に売れ残っていたら、サイトも「販売中」でがんがん集客してるはずと思うのですが。

226さんが済の数を数えてくれることに期待（笑）

[232: 契約済みさん]

遅くなりましたが、226です。
「済」マークが付いているのは45ですね。
224さんの情報が、どの時点のものか知りたいところです。

[233: 匿名さん]

224です。
私が訪問したのは先週の話です。
ですから、そこからすぐ売れたのかどうなのか。
とりあえずご報告まで。

[234: 契約済みさん]

224さんありがとうございます。先週ですか～、10月半ばくらいに行った時に2次14くらい売れてますって聞いたんだけどな…確実なのが37ってことなんですかね？
37だとなかなか厳しいですね。

[235: 匿名さん]

231です
224さん226さん234さん、ありがとうございます！
契約済みは少なくとも37、お客さんがついてクローズしたものを含めると10月下旬時点で45以上
といったところでしょうか？
もう少し様子を見ないと売れ行きは判断しにくいですね。

[236: 契約済みさん]

224さんと226さんが持っている価格表の写真をアップして頂けると一番助かりますよね笑
それってダメなんでしたっけ？

[237: 匿名さん]

さすがにそれは無理なお願いでは…
みなさんが気軽に書いてくれなくなりそう（笑）
個人的には、「〇戸みたいですよ」ぐらいの軽い感じででも
ときどき更新されていけば、買った人も検討中の人も安心できるのでは？

[238: 匿名さん]

12月下旬に2期1次販売予定ですね。その時には7戸の販売、1月の2期2次では4戸の販売と概要には出ていますが、少数の販売なんですね。現在先着順で販売中というのもあるんでしょうかね？1期の分は売れちゃったんでしょうか。正確な情報は問い合わせればわかるのでしょうけど、気軽に知りたい気持ちもあるんですよね。

[239: 匿名さん]

>>238さん
現在1期2次分が先着販売中です。
1期の時も前持っての情報は少ない販売戸数でしたが、直前に変更されていますので今回もそれより多くなるとは思いますよ。

[240: 匿名さん]

駅からの距離も徒歩10分以内で間取りも広め、金額的にも悪くない。
ただ、この場所だと線路側からベランダが見える距離。
カーテンは、いつも閉め切っておかないといけないでしょうね。
ベランダが線路側なので、音も気になる部分です。

[241: 匿名さん]

ハザードマップでは、液状化の可能性が高いようですが、地盤改良はされているのでしょうか？

間取りは良いと思いますが、地震のことを考えると、この地域は迷いますね。

[243: 匿名さん]

>>242
突然どうしたんですか？

[244: 匿名さん]

ほんとどうしたんですか？
今日ふら～っと見てきたら、階段や低層階部分にタイル貼ってありましたー！

[246: 匿名さん]

240,242,245は別のマンションと勘違いしてる？
線路側からは角度があるから部屋の中が見えるわけないし
周囲は住宅街で行徳地区の中じゃ雑踏からかけはなれてる方だと思う

※241
線路の北側は南側に比べると地盤はマシって言われてる
でも下総は歴史的にみて元湿地帯が多いから、気になるなら浦安市〜行徳地区自体避けた方がいいよ

[247: 契約済みさん]

契約者用の住民スレを作ってみました。
契約者の皆様、そちらでも情報交換しませんか。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/544656/

[248: 匿名さん]

駅までは若干の距離は感じるけれど平置きの駐車場であることと、隣の建物との距離があるという点ではいい方なのかな
ここは住宅街のど真ん中なので、落ち着いて暮らせると思います。
全然雑踏とは対極にあるように思いますけれど…。
普通に昼間も静かです。

[249: 匿名さん]

車通りもそんなに多くない通りですよね。
のんびりした良い場所だと思います。

[250: 匿名さん]

ランドプランを見るとイーストもウエストも隣の建物からの
距離はちょうど良い感じです。ウエストだと歩道からの視線が若干気になるかも？と
思いました。ベランダは擦りガラスですし大丈夫そうですかね。
平置き駐車場は良いですよね。車の出し入れに手間取るとやっぱり億劫になっちゃいますし。

[251: 購入検討中さん]

やはり、苦戦してるようですね。

[252: 周辺住民さん]

本当だ、販売開始時期ズレ込んでますね。
この南行徳、行徳エリアどこも完売していない状況、かなり厳しいんでしょうね…

[253: 匿名さん]

現地の日当たりをみてまいりました。

午前１１時くらいでＡＢＣＪタイプは隣接する隣住戸の出っ張り等で
日影ができてました。

午後１４時くらいになると今度は向かいのマンションで南西向きは日影ができていました。

こちらのマンションは眺望・日当たりはイマイチですね。

その分間取りやランニングコストなどで良い部分があると思います。

[254: 匿名さん]

現地レポありがとうございます！！
全体的に1日を通して日が当たり続けるというのは難しいのかな
どこかしら陰になる時間が出来てしまうと言いますか

その分が価格に反映されているので
そういう点ではまあ考えられているのかなーとは思いますけれど

[255: 契約済みさん]

朝から晩まで日が当り続けるのは、角部屋のIタイプだけかと思います。
午前中の日差しが欲しければサウスイースト棟、午後の日差しが欲しければサウスウェスト棟という切り分けになるでしょうか。
サウスウェスト棟は、寝室側であれば朝日も入ってくるでしょうね。

253さんが確認された時に、何階まで日陰になっていたのか気になりますが、隣の建物と距離があるので上層階に行くほど日当たりは良くなるかと思います。眺望はかなり上層か、サウスイースト棟の一部くらいですかね。

日影も眺望もMRでシミュレーションを見せてもらえますよ。
253さんのように、現地を確認されるのが一番ですが、ネットが掛かっているのでまだちょっと分かりづらいかも知れませんね。

[256: 匿名さん]

ホームページに1期1次即日完売と書いてましたけど、
割と人気があるのでしょうか？
場所が少し不便な気がするのですがどうなんでしょう？

[257: 匿名さん]

便利な立地を求めるなら、そもそも行徳は選ばないなぁ

ごちゃごちゃしてる地域が多い中でここはきれいな通りに建ってるし
駅からの喧騒からは遠ざかってるし
その割に買い物は不便じゃない

駅からの距離と価格で納得できるなら悪い場所ではないと思う
日照は、前建てからの距離が12mあって二階建て分の高さ(6m)なら冬至でも日が入るんじゃないかな
今は日が短いから、日照のチェックするには最適だよね

[258: 匿名さん]

たしかにそうですね。
ただ現地をみると３階以下は１４時ですでに日陰になっていたので、
日照時間短いなという印象かな～といったところですね。
そのぶん価格に反映されてるんですかな。

[259: 契約済みさん]

久しぶりにホームページを見たら、間取り図が更新されてますね。
間取りごとのポイントが書かれていて、検討する際の参考になるかも。

私は今更ながら、アイランドキッチンの間取りがあったことを知りました(^_^;)

[260: 匿名さん]

第２期から値上げするみたいですね。
これから分譲される物件の相場の影響らしいです。
当初の予定価格から+100万だそうですよ。
こういう会社なんですね、、
一気に購買意欲萎えました。

[261: 匿名さん]

260
>第２期から値上げするみたいですね。
>これから分譲される物件の相場の影響らしいです。
>当初の予定価格から+100万だそうですよ。
>こういう会社なんですね、、
>一気に購買意欲萎えました。

そんな値上げがあるのですか！？
どこかの営業さん？

[262: 匿名さん]

イニシアの営業の方にはっきり言われましたよ。
三菱地所の影響らしいです。
価格表もみせてもらいましたが、
７２平米４階で４，４００万円くらいになってました。
結構前向きに考えていたのですが残念です。
１００万円だと月々３，０００円くらいしか変わらないと割り切れる方ならいいと思います。

[263: 匿名さん]

なんと！そんなことが！
正直なのは誠実でいいけど、客の気持ちも考えた言い方してほしいものです。

[264: 購入検討中さん]

３連休にＭＲ行きましたが私も２６２さんと同じこと聞きましたよ。
ただ、もともと『次期以降販売予定』と正式価格が決定してなかった部屋の話のことですね。
価格みせてもらいましたが営業さんから当初の販売予定価格から１００万くらい値上げしたとの話をされました。
ちなみにまだ半分以上売れ残っていましたよ。コスモスイニシアはこの物件をしばらく在庫として持つのですかね。
個人的に行徳エリアは分譲が飽和状態だと思いますが。もうあと２ヶ月で竣工ですね。
普通ならそろそろ値引の話が出るものです。

[265: 匿名さん]

１期１次が即日完売で３５戸、１期２次が２８戸（計６３戸）でしたが
半分以上残ってるとすると２次がかなり残ってるのでしょうか？

264さんが書かれてるとおり、一度出した正式価格は変わらず
価格が上がったとしても新規で出る２期分のはず。
ちぐはぐな価格表になっているのでしょうか。

ただ、１期２次であれば以前の価格で買えると思うのですが。