亀戸レジデンスってどうですか？パート2

[匿名さん]

大京×オリックス不動産による、2万平米超の広大な敷地に認可保育所等を備えた全700邸。前回のスレッドが1000を越えたので、新しくパート2を作りました。引き続き情報交換をどうぞ。


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43941/

＜物件データ（第4期のものです）＞
所在地：東京都江東区亀戸9-54-1他
価格：4200-9300万円台予定
間取：3LDK-4LDK
面積：80.31-135.21平米

[390: 匿名さん]

浴室暖房って付いてましたか？

[391: 匿名さん]

付いてますよ。
ミストサウナとかはついてないけど…。

[392: 匿名さん]

×７００でコスト増ですから。仕方ないですね。

積み上がった在庫の多くは地価および建材費高騰の影響をまともに受けており、

設備のグレードを落とすことでコストカットしているのでしょう。

[393: ビギナーさん]

大京の倒産リスクなんてみんな知っていて当然みたいなこと書いてありましたから、

それで調べたのですが、

大京の最近の自己資本比率は１３．８％、

これは最近倒産したマンション・不動産業界の会社

モリモト１８．５％
ダイア建設２７．９％

よりも低いのですが・・・、

しかも２０年３月のときで２４．２％あったのに、

たった半年で、１０％以上も下がってます。

大丈夫なんですか？？？

誰か詳しい人教えて！

[394: 契約済みさん]

鉄道・国道の音についてですが、Ａ棟では窓を開けていると電車の音がかなり聞こえます。
電車がマンション前を通過しても、しばらく低い音が響いていました。
車の音は気になりませんでした。

[395: 匿名さん]

>>393さん
大京はオリックスの子会社だから倒産せずに順調なんですよ。
ただ昨年からオリックスのＣＤＳ（調べてください）は金利で言うところ10％は優に越えており、
金融市場での調達はサラ金並みの金利で思うように資金調達できない状況なんです。
この点は金融業界では周知されています。
ただＭＲで大京の営業マンがうちはオリックスがバックについてますから大丈夫との説明は少々不十分な気がします。

[396: 物件比較中さん]

たしかに自己資本比率が高いほうが安全って言われています。
そういう意味では大京はきついでしょう。
ただ大京の場合は、現在、値引きをしてかなりの在庫を処分している事と社員の早期退職等の対応を積極的にしているので保証はないけど良い（他のデベより）方と思います。
というより３月までには良くしないといけないので３月までは現金が欲しいのである程度の値引きなどもするでしょう。
ただこれは銀行も同じで海外に支店等があって取引している銀行は国際統一基準を下回ると海外での取引ができなくなるので、今回の金融不安のあおりで自己資本比率が下がったので、貸し渋りしたり回収する事によって自己資金の比率をあげています。
とりあえず資金力のある財閥系以外は３月までに契約を済ませたいので、比較的値引きしてでも
在庫を捌きたいはずですが、倒産する会社もあるかもしれないですね。
今が買い時かは、わかりません（適正価格で売られてないので）が買い手市場ではあると思います。

[397: 匿名さん]

大京は多額の不動産評価損を計上し、今期赤字に転落する見通しなので、オリックスに１００億円の追加支援を要請し、オリックスはこの要請に応じました。（大京が発行する優先株を引き受け）

ただし支援が実施された後も大京の自己資本比率は３％程度しか改善しない見込みです。
またオリックスは今回の大京の業績悪化は一過性であるという認識で１００億円を引き受けると発表しています。ポイントはこの”一過性”をどう解釈するかでしょう。一過性でなかった場合（業績回復の見込みがたたない場合）、その後もオリックスは大京を引き続き支援するでしょうか？

オリックスが大京のスポンサーに決定したのはわずか４年前のこと。
（それまでは産業再生機構の下で経営再建していたことはご存知でしょう。）
オリックスは大京のほかにジョイントコーポレーションも支援しています。
ジョイントも今期赤字転落、早期退職などのリストラ策を発表するなど大京と状況が似ています。

お金が天から降ってくればよいのですが、オリックスも一民間企業です。徴税権のある都が新銀行東京に追加出資するのとはわけが違います。

大京の不振はオリックスが資金調達が困難になっている原因のひとつかもしれません。

状況が好転し、ここのマンションを購入されたみなさまに悪い影響が及ばないことをお祈りいたします。

[398: 購入検討中さん]

亀レジにはオリックス不動産も売主として名を連ねていますからまあ良いのかなとおもいますが。

[399: 匿名さん]

↑そんなこと言うと、またいじめられますよ。
心の小さい人たちにね。

[400: 匿名さん]

オリやスミフを助けるために、某信託は必死に貸し渋り中なんじゃね？
図体の割りにシェアが大きいんだろうから。

[401: 匿名さん]

ここってさらに値引きとかはしているんですか？

[402: 購入検討中さん]

こちらはかなり売れているマンションのようですね。

値下げをしたら、商談場所がなくなるくらい人が来たとのことで

ずいぶん待たされました。

夜景のきれいなＢ棟でおてごろなのが残っていれば即決だったのですが・・・。

Ｂ棟はほとんど残っていないようでした。値下げしたといってもやはり都内ですね。

[403: 匿名さん]

都内といっても、利便性についてはそこまでよくないのでは。周辺環境も良い話はなかなか聞きませんし。冷静に良い物件なのでしょうか？
外部が入ってくる共用施設（老人ホームのようなものや、保育所、学童クラブなど）にかかるお金（修繕費、管理費）はどこから捻出されるのでしょう・・・

[405: 契約済みさん]

共用施設からも管理費・修繕費はもらいます。
当然所有者（オリックス不動産・江東区・・・）が払います。

大京がメインで販売をしていますが、ここはオリックス不動産との
共同事業になります。

最悪大京がつぶれてもオリックス不動産があります。

両方つぶれたらおしまいですが・・・・。

ここは部屋数が多い分、日当たりや見晴らしが悪い部屋が
あります・・・。

そこそこの部屋を押さえたいかたは、早めの行動が吉となるでしょう。
値段さえ安けりゃ条件はこだわらない方は、まだ待ちが吉でしょう。

[406: 匿名よ]

今は値引きに応じていたりするんですか？

[407: 匿名さん]

404
オリックスは大京の実績から将来の可能性があるから救済している。その可能性がないと判断すれば切る。
ビジネスとして当然ですよ。

[408: 匿名さん]

そりゃそうだ。
慈善事業じゃないからね。

[409: 匿名さん]

オリックスが心配な状況で大京のことを言われてもなあ。

[410: 匿名さん]

共用施設からは、それぞれ面積や負担分に応じた金額を、ガッチリもらいます。

値引きされてるらしいけど、もう良さそうな部屋でもなさそうだし、
まぁそのくらいの部屋ですよ。ということで、安さで納得して買うしかありませんね。
すごく嬉しく買うわけではないけれど、まぁ一応都内だからとか、そのくらい。

[411: 匿名さん]

一体何を心配してるんだか…(笑)

[412: 匿名さん]

大京は中間期でたな卸し不動産の評価損３２３億円、繰延税金資産の取り崩し４８億円を計上し、自己資本が毀損。自己資本比率の低下はこれが原因。
それに対してオリックスの支援は１００億円。
３００億以上損して、１００億の支援だから、２００億以上は大京自身が取り戻さなくてはならない。
なのに大京の今期は営業利益段階でマイナス。（純損失は５１０億程度の見通し）
営業損失は本業で儲けどころか損失を出している状態です。
（つまり資本を積み増すどころか、借金の利子も支払えないような状態。）

赤字を垂れ流す会社に銀行は融資しません。

大京への追加支援、オリックスの株主は納得するでしょうか？

[413: 匿名さん]

411さん
何を心配しているか、それは大京社員さんの雇用問題を心配しているんじゃないですか？（笑）

[414: 物件検討中さん]

MRで見たC棟の価格(予定)表を持ち帰らせてもらえなかったのですが，みなさんも同じですか．

[415: 審査通過]

価格表はもらえませんよ。なぜか。会社として出してる価格を公言されると困るから

[416: 物件検討中さん]

414です．
そうですか．物件提携でないローンの仮審査の提出書類に価格表とあるのですが，なかなか複雑な気になりますね．登録受付が始まる頃になるともらえるのかもしれませんね．

[417: 匿名さん]

登録会が始まる前までは仮価格じゃなかったかな？
そのうち正式価格発表！みたいなのがHPに載ると思いますよ。
そうしたら価格表貰えるかもしれませんね。

[418: 匿名さん]

Ｄ棟とＣ棟って似てるけど、価格も似た感じなんですね。
若干Ｃ棟の方が全体的に広いみたいですが。
Ｃ棟の予定価格を見せてもらいましたが、Ｄ棟と釣り合ってる感じでした。
予定価格だから、正式発表のときに、すっごく安くなってたりするんですかね。

[419: 匿]

予定価格なんてあてにならないかも。今の価格で多くの人に買ってもらって、最後売れ残りが少なくなってから値下げした正式価格で販売する戦略かもしれませんね。

[420: 匿名さん]

ここは必ずまた値下げしますよ。どうせ間取り変更できないんだからまだ待ったほうがいいですね。

[421: 匿名さん]

希望しない部屋が安くなっても、買おうと思うかな・・・・
ギリギリのところで見極めが難しいか、　あくまでも割切って買うか、　どちらにしようかな。

[422: 匿名さん]

ＭＲ行ったけど、かなり賑わってたから意外と掃けちゃいそうな気もする。
間取りどこでもいいなら待ちかな。

[423: 匿名さん]

条件問わないなら最後は＠130万ぐらいじゃないかな？
上層階や角部屋の裕福な方が高い値段で買ってくれてるからね。

[424: 契約しちゃいました]

多分もう少し安くなると思いましたが、事前審査も通ったので、契約しちゃいました。たしかに見極めは難しいです。でも、希望の間取り、階層など考えて、なくなると思うと安くなっても買うかどうか悩んでしまうと思いました。だったら、この段階で踏み切ったほうがいいと思って決断しました。もう3回もモデルルームに行って、実際の部屋も見せてもらっていますが、たしかに土日はかなりにぎわっていますね。ジュースばかりたくさん出してくれるので、1日に5本くらい飲んでしまいました。一緒に住むことになるので、客層とか気にしていましたが、お年寄りよりは30代半ばから40代くらいの子供連れが結構多かった気がします。中には20代後半に見える人も少しいました。
掲示板にも書かれていましたが、大京の営業はなかなか手ごわい感じですね。でも、決算が迫っていることも事実ですから、自分に合う担当者だとやりやすいですけどね。
あとは本審査が通ればOKということで、引越しが楽しみになってきました。ご近所の方とは仲良くしていきたいです。よろしくお願いします。

[425: 匿名さん]

大京の今期は純損益５１０億の赤字の見込み（当初は９５億の黒字）

５１０億ですよ。５１０億の大赤字。

焼け石に水。ダメなものはダメ

[426: 匿名さん]

>>425さん
短信とかちゃんと読んでますか？
なんで赤字になったんでしたっけ？

[427: 信用度]

仮にですけど、亀戸レジデンスだけで考えた場合、700戸全部売れて、1戸あたりの売上げが
平均で5000万だとしても、350億くらいは回収できるんじゃないんでしょうか。オリックス
から100億融資してもらっているし、そんなにすぐに資金繰りが苦しくなるとは思えませんが・・・
銀行から実際にお金が振り込まれるのは、早い入居の人で2月だし、遅くても3月なので、
そのときに振り込まれるわけですから、3月の決算までには、それなりに資金回収できる
のではないですか。どうなんでしょう。
それに亀レジの場合は、オリックスも売主なので、オリックスと大京がどちらもアウトにならない
限り大丈夫ではないんですか。

[428: 匿名さん]

ここってこの先さらに値引き等が出てくるのでしょうかね・・・。

あと、この物件駐車場はどうなっているのですか？ＨＰ見てもわからなくて。見落としているとは思うのですが。誰かわかる方いましたら教えて下さい。

あと、周辺の住環境はいかがなものでしょうか？安いスーパーなどありますか？

[429: スーパー]

428さん
スーパーは、3,4分くらいでありますよ。？？？名前忘れてしまいましたが。歩いてすぐのところでした。駐車場は、6割程度確保と言ってました、たぶん400台くらいかな・・・。駐輪場は、1世帯2台分は確保で、3代目については、抽選になるみたいです。

[430: 物件比較中さん]

427さん
なんで一戸あたり５０００万円で計算しているんですか？
値引きもしてるし、経費もあるし、どういう計算ですか？

[431: 匿名さん]

モデルルーム行ったら、意外とたくさん人がいた。
だいたい子ども連れの家族が多かったな〜
同じような年代の人が多いと、子どもにお友だちができやすそうで安心
我が家も幼児が２人いるので。
実際の部屋も見られるので、見に行ってよかったかも。
周辺が都内にしては静かだったのが良かった。
あとは駅まで実際に歩いてみて、決める予定。

[432: 匿名さん]

住民用もご覧になられては？
住民用でもなりすましと思われる書き込みが多く、荒れてます。
（ここ同様信用できませんが。）

[433: 申込予定さん]

ちょっと話題とは外れますが、いまＢの下層を申し込むか、Ｅの上層で申し込むかかなり悩んでもります。（12月から検討中の者）

日当たりを考えればやはりＢなのでしょうが、眺望を求めるとＥの方がまだという気がします。
価格的にはどっこいどっこいな感じです。

良く知っていらっしゃる方どうかアドバイスを。

あと、どちらにせよ、物干し使い辛くないすか？？

[434: 契約済みさん]

433さん

Ｅ棟てまだ売れ残っていたんですか？

部屋の広さとおおよその位置が知りたいところですが・・・。
（Ｅ棟階数 ①8-10,②11-13,③14-15）

階と位置,広さにもよりますが、私ならＥ棟を選びます・・・。

Ｅ棟は、エントランスやゴミ捨て場が近く
1階にはコンビニ(サンクス)もあります。

ベランダからの展望は右側を向かないとよくありませんが
隅田川の花火も見ることができるそうです。

玄関側からの展望は、すばらしいものがあります。

日当たりも　決して悪くはありません。
（営業の人にいえば、日照時間の図を見せてもらえます）


Ｂ棟の下層は、ベランダと前の民家（工場の倉庫のようです）が
ご対面になっており、マンションの醍醐味が薄れているような
気がします（個人的感想ですが・・・）。

玄関側も位置にもよりますが、Ａ棟、C等、駐車場が近く
圧迫感があるかもしれません。

ただＢ棟といえば、一番高価な部屋があり　このマンションの
花形棟になりますが・・・。

[435: 匿名さん]

>>426さん

不況とはいえ財閥系、野村、東急あたりの大手は黒字維持の見込み。
逆に営業損益で赤字転落は大京くらい。
（あとはジョイント、ニチモとかありますが、ジョイントもオリックスが面倒みないといけないんですよねえ〜。）

なんで大京だけ大赤字なんですか？

[436: 匿名さん]

値引きしなきゃ売れないマンションばかり造ってるからですよ。値引きしても売れ残ってるけど。亀レジは大規模修繕の時とかに必ず揉めますね。

[437: 匿名さん]

433さん
私も434さんと同じでE棟をお勧めします。契約時の重要事項説明書に記載されていましたが、B棟の目の前は、科学薬品を取り扱う工場があり、騒音、臭いなどが気になるとのことです。
そんなに大げさなものではないと思いますが、重要事項に記載された内容では、皆さん気にしていると営業担当が言ってました。隅田川の花火はどちらの方向かよくわかりませんが、たしかに見えるとは聞きました。

[438: 匿名さん]

Ｅ棟は、北側が川沿いなので、冬はかなり風が寒く感じるかもしれませんね〜
眺望はかなり良いと思います。
上層階なら、Ｂより良いかもしれません。
先日内覧会で見に行ったときは、上層階にはよく日が当っていました。
実際の部屋が見られるようでしたら、見せてもらったらどうでしょうか。

[439: 匿名さん]

現地見せてもらってビックリしました。
だって部屋の床が沈むんですよ。3部屋見ましたが全部一緒でした。
新新価格の影響で内装コスト削減したのでしょうか？