亀戸レジデンスってどうですか？パート2

[匿名さん]

大京×オリックス不動産による、2万平米超の広大な敷地に認可保育所等を備えた全700邸。前回のスレッドが1000を越えたので、新しくパート2を作りました。引き続き情報交換をどうぞ。


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43941/

＜物件データ（第4期のものです）＞
所在地：東京都江東区亀戸9-54-1他
価格：4200-9300万円台予定
間取：3LDK-4LDK
面積：80.31-135.21平米

[390: 匿名さん]

浴室暖房って付いてましたか？

[391: 匿名さん]

付いてますよ。
ミストサウナとかはついてないけど…。

[392: 匿名さん]

×７００でコスト増ですから。仕方ないですね。

積み上がった在庫の多くは地価および建材費高騰の影響をまともに受けており、

設備のグレードを落とすことでコストカットしているのでしょう。

[393: ビギナーさん]

大京の倒産リスクなんてみんな知っていて当然みたいなこと書いてありましたから、

それで調べたのですが、

大京の最近の自己資本比率は１３．８％、

これは最近倒産したマンション・不動産業界の会社

モリモト１８．５％
ダイア建設２７．９％

よりも低いのですが・・・、

しかも２０年３月のときで２４．２％あったのに、

たった半年で、１０％以上も下がってます。

大丈夫なんですか？？？

誰か詳しい人教えて！

[394: 契約済みさん]

鉄道・国道の音についてですが、Ａ棟では窓を開けていると電車の音がかなり聞こえます。
電車がマンション前を通過しても、しばらく低い音が響いていました。
車の音は気になりませんでした。

[395: 匿名さん]

>>393さん
大京はオリックスの子会社だから倒産せずに順調なんですよ。
ただ昨年からオリックスのＣＤＳ（調べてください）は金利で言うところ10％は優に越えており、
金融市場での調達はサラ金並みの金利で思うように資金調達できない状況なんです。
この点は金融業界では周知されています。
ただＭＲで大京の営業マンがうちはオリックスがバックについてますから大丈夫との説明は少々不十分な気がします。

[396: 物件比較中さん]

たしかに自己資本比率が高いほうが安全って言われています。
そういう意味では大京はきついでしょう。
ただ大京の場合は、現在、値引きをしてかなりの在庫を処分している事と社員の早期退職等の対応を積極的にしているので保証はないけど良い（他のデベより）方と思います。
というより３月までには良くしないといけないので３月までは現金が欲しいのである程度の値引きなどもするでしょう。
ただこれは銀行も同じで海外に支店等があって取引している銀行は国際統一基準を下回ると海外での取引ができなくなるので、今回の金融不安のあおりで自己資本比率が下がったので、貸し渋りしたり回収する事によって自己資金の比率をあげています。
とりあえず資金力のある財閥系以外は３月までに契約を済ませたいので、比較的値引きしてでも
在庫を捌きたいはずですが、倒産する会社もあるかもしれないですね。
今が買い時かは、わかりません（適正価格で売られてないので）が買い手市場ではあると思います。

[397: 匿名さん]

大京は多額の不動産評価損を計上し、今期赤字に転落する見通しなので、オリックスに１００億円の追加支援を要請し、オリックスはこの要請に応じました。（大京が発行する優先株を引き受け）

ただし支援が実施された後も大京の自己資本比率は３％程度しか改善しない見込みです。
またオリックスは今回の大京の業績悪化は一過性であるという認識で１００億円を引き受けると発表しています。ポイントはこの”一過性”をどう解釈するかでしょう。一過性でなかった場合（業績回復の見込みがたたない場合）、その後もオリックスは大京を引き続き支援するでしょうか？

オリックスが大京のスポンサーに決定したのはわずか４年前のこと。
（それまでは産業再生機構の下で経営再建していたことはご存知でしょう。）
オリックスは大京のほかにジョイントコーポレーションも支援しています。
ジョイントも今期赤字転落、早期退職などのリストラ策を発表するなど大京と状況が似ています。

お金が天から降ってくればよいのですが、オリックスも一民間企業です。徴税権のある都が新銀行東京に追加出資するのとはわけが違います。

大京の不振はオリックスが資金調達が困難になっている原因のひとつかもしれません。

状況が好転し、ここのマンションを購入されたみなさまに悪い影響が及ばないことをお祈りいたします。

[398: 購入検討中さん]

亀レジにはオリックス不動産も売主として名を連ねていますからまあ良いのかなとおもいますが。

[399: 匿名さん]

↑そんなこと言うと、またいじめられますよ。
心の小さい人たちにね。

[400: 匿名さん]

オリやスミフを助けるために、某信託は必死に貸し渋り中なんじゃね？
図体の割りにシェアが大きいんだろうから。

[401: 匿名さん]

ここってさらに値引きとかはしているんですか？

[402: 購入検討中さん]

こちらはかなり売れているマンションのようですね。

値下げをしたら、商談場所がなくなるくらい人が来たとのことで

ずいぶん待たされました。

夜景のきれいなＢ棟でおてごろなのが残っていれば即決だったのですが・・・。

Ｂ棟はほとんど残っていないようでした。値下げしたといってもやはり都内ですね。

[403: 匿名さん]

都内といっても、利便性についてはそこまでよくないのでは。周辺環境も良い話はなかなか聞きませんし。冷静に良い物件なのでしょうか？
外部が入ってくる共用施設（老人ホームのようなものや、保育所、学童クラブなど）にかかるお金（修繕費、管理費）はどこから捻出されるのでしょう・・・

[405: 契約済みさん]

共用施設からも管理費・修繕費はもらいます。
当然所有者（オリックス不動産・江東区・・・）が払います。

大京がメインで販売をしていますが、ここはオリックス不動産との
共同事業になります。

最悪大京がつぶれてもオリックス不動産があります。

両方つぶれたらおしまいですが・・・・。

ここは部屋数が多い分、日当たりや見晴らしが悪い部屋が
あります・・・。

そこそこの部屋を押さえたいかたは、早めの行動が吉となるでしょう。
値段さえ安けりゃ条件はこだわらない方は、まだ待ちが吉でしょう。

[406: 匿名よ]

今は値引きに応じていたりするんですか？

[407: 匿名さん]

404
オリックスは大京の実績から将来の可能性があるから救済している。その可能性がないと判断すれば切る。
ビジネスとして当然ですよ。

[408: 匿名さん]

そりゃそうだ。
慈善事業じゃないからね。

[409: 匿名さん]

オリックスが心配な状況で大京のことを言われてもなあ。

[410: 匿名さん]

共用施設からは、それぞれ面積や負担分に応じた金額を、ガッチリもらいます。

値引きされてるらしいけど、もう良さそうな部屋でもなさそうだし、
まぁそのくらいの部屋ですよ。ということで、安さで納得して買うしかありませんね。
すごく嬉しく買うわけではないけれど、まぁ一応都内だからとか、そのくらい。