ブリリアウェリス文京千駄木について教えてください

[いつか買いたいさん]

文京区千駄木五丁目，NTT駒込第一ビルの跡地で，なかなかの広さです。
情報交換しましょう。


所在地：東京都文京区千駄木5丁目209番1、9番1（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「千駄木」駅 徒歩5分
　　　東京メトロ南北線 「本駒込」駅 徒歩8分
　　　都営三田線 「白山」駅 徒歩11分
竣工予定：2011年3月
売主：東京建物，NTT都市開発
施工会社：飛鳥建設

（※物件名が決まりましたので「文京区千駄木５丁目計画」から「ブリリアウェリス文京千駄木」に名称を変更しました　副管理人）

【タイトルを一部変更しました。2009.10.15】

[103: 匿名さん]

いろいろと情報ありがとうございます。
千駄木駅に出る方法として，団子坂以外の裏道とかは無いのですか？

[104: 匿名さん]

なんかあんまり現実的でないネガになってますね。

そんなに気にされるほどの問題では全然ないですよ。

団子坂まで裏道って、坂下の駅までここから一本道ですから、どんな風に行っても回り道です。

まあ、情報が少ないので、こんなスレになっているのは仕様がないのでしょう。

[105: 匿名さん]

このあたりのマンション価格はどうなんでしょう？
この物件は周辺相場同等くらいになりそうですか？

複数の駅が利用できて、駅近なのはうれしいけれど、
駐輪場も各戸２台所有できなそうだし・・・ゴミ捨ても２４時間じゃなさそうだし・・・

[106: 周辺住民さん]

>>No.103さん
現地から団子坂の左方向に抜けると須藤公園の上に出ます。
朝の公園を抜けながら地下鉄の駅を目指すのも清々しいものです。

逆に団子坂の右に抜けると八中の脇から千駄木駅の上に出られます。
NOMURAYAに行くにはこちらが便利です。

どちらの道も地元の人しか知らないので、かなり空いています。
この辺は抜け道が多いので、休みの日に散策するのが楽しくなりますよ。

[107: 匿名さん]

須藤公園は散策ならともかく駅アクセスの抜け道としてはどうだろうか。革靴だとかなり歩きづらいかと。
それにホームレスが定住してるし。

[108: ご近所さん]

私は朝キラキラしてる須藤公園を通っていくのがすがすがしくて好きです。
秋は紅葉が素敵だし。
靴は確かに高いヒールとかははけないし、革靴はキツイかも。公園横に普通の坂道がありますよ。
夜はちょっと暗いけどね。

というかこのマンションなら団子坂一本が間違いなく早いんじゃ？
団子坂の歩道は狭いけどおいしいお店もそろってるし銀行あるし、坂はキツイけど楽しい。

[109: 周辺住民さん]

レインボーキッチンのサムライバーガー、うまい。

[110: 匿名さん]

＞１０５

新築なだけに他と比べりゃ高いだろうね。
駐輪場やゴミ捨て程度がどうだという話で賃料が決まるもんじゃない。というか、そういうのは全く反映されない。

[112: 物件比較中さん]

現在千駄木近辺で新築のマンションで同クラスの広さの物件は250～ぐらいみたいです。
ブランドと規模、設備などの要素もありますが、
立地が微妙な点と供給数が多いことを考えると、それほど高くならない気もします。
ブランズやアトラスの売れ行きの影響も見るでしょうし。両方とも完売にはなるでしょうから。

[113: ビギナーさん]

立地が微妙と言うのは、どの点で問題があるのでしょうか？

[114: いつか買いたいさん]

本当に立地が微妙だと思います。
特に小さいお子供さんをお持ちのご家庭は買い物も含めて不便なことが多いと思います。
近くのお店は小売商店なので野菜、肉、魚を個別に買い回り、日曜日はほとんどのお店がお休みなので遠くのスーパーまで自転車で団子坂や大観音通りの車を気にしながら買出しに行かないといけないし…。
おむつやトイレットペーパーと子供を乗せながら自転車で坂道を登るお母様の姿を見ると、坂のある生活はつくづく不便だなと思います。
根津駅周辺と比べると、駅近に赤札堂みたいなものがないので会社帰りに１箇所で生鮮食品から生活雑貨まで調達できる、いまどきの便利さは千駄木には皆無です。
時間に余裕があって、お買い物や坂道その他、生活の不便さを昔ながらの情緒として楽しめる世帯の方にはお勧めだと思いますが、共働きや子育て中心のお忙しいファミリーには不向きな物件ではないかと思います。
楽なのは通勤だけですが、金町駅周辺の大規模マンション群が完成したら千代田線の込み具合が今よりもっと酷くなるのかと思うとそれも微妙です。

>>93さん
単学級は当たり外れが激しく、リスクが高いので個人的に避けたかったのです。
以前台東区に300戸数の大規模タワーマンションができた際、生徒数増を期待して廃校を免れた学校がありましたがその後、生徒数に特に劇的な変化は見られなかったそうです。
ですのでこちらのマンションで世帯がいくらか増えても全ての学年が複数クラスになることは期待できないので、越境の方法があれば教えていただきたかったのですがご存知でしｑ２えｄ３２えふぇｗｔ６ｗょうか？

立地や学区に周辺住民の反対のノボリを考えると、全てが微妙に思えてきてしまいました。。。

[115: 周辺住民さん]

114さんに同意。
坂、、これは毎日のこととなるとけっこうつらい。
特に小さな子供のいる家庭にはちょっと微妙なのかもしれませんね。
それぞれのライフスタイルによるとは思いますが。


買い物では、
大銀ストアは野菜は豊富でいいと思うけど、オールインワンのスーパータイプではないですね。

坂下にサミットが不忍通り逆方向にあるけれど
ここはお惣菜もない小さめな店舗。

白山商店街のコープとサントクなら徒歩圏内ともいえるが
自転車だと傾斜でとめづらいし周辺はごちゃごちゃしている。

ベビー・子供用品が豊富なお店はないですね。
その上、遊具のある子供のための大きめな公園は駒込病院前くらい？？だからいつも混んでいる。
前の通りは車に気をつけながら歩かなければならない。夜間は飛ばしている車がわりと多い。
主婦は電動自転車多いですね。でないと坂はなにかとつらすぎでしょうね。


でも一歩入るとご老人率の高いのどかな住宅地で。
外食ならおいしいお店多いし、通勤にはいい立地といえるのでは？？？

[116: 近所をよく知る人]

＞114さん
文京区では誠之小、千駄木小など人気校５校についてのみ、来年度からさらに制限が厳しくなります。
「千駄木小」「指定校変更」「小学校入学時における受入れ児童数について」で検索してみてください。
千駄木小学校に通う最も確実な手段は、通学区域内にあるマンションに転居することです。
ファミリー向けで掘り出し物の物件がない訳ではありません。

お兄さん、お姉さんが通ってさえいれば、その後でこのマンションに転居した場合でも
何とか認めてもらえる余地が少しはあるかもしれません。

実際問題として、このマンションはリタイア層向けだと思ってたんですが…

[117: 購入検討中さん]

資料届きましたね。
MRが来年OPENとまだまだ先のようです。
それまでに有益な情報を沢山仕入れたいと思います。
場所に応じた落ち着いた価格だと有難いのですが。

[118: 匿名さん]

>実際問題として、このマンションはリタイア層向けだと思ってたんですが…

まだ間取りなど確認できていないので微妙ですが、HPを見ていると
小さな子どもがいるファミリー向けではない気がしますね。
もうちょっと落ち着いた世代向けというか。
総戸数108戸で駐輪場120台分しかないようですし、
サイクルポート形式で120区画という訳ではないのなら
ファミリー向けとするにはかなり駐輪場不足になりそう。
坂道だらけな周辺環境を考えたら自転車生活はキツいから少数派かも
・・・なんてマーケティングの結果だったりして？

[119: 物件比較中さん]

某サイトで間取り見ました。
外廊下のようですね。
３LDKはリビングが変形　東向き
４LDKは５畳以下の部屋が３部屋
都心物件はこれが限界かな？

[120: 購入検討中さん]

私も間取りを見ました。
なんか窮屈そうですね。もっと工夫できないもんでしょうか？

[121: 物件比較中さん]

＞119さん
東向きと行っても、東側に何もない土地と
すぐ目の前に隣のマンションが建っているのとでは全く意味が違います。
現地を確認してから評価した方が良いんじゃないでしょうか。

[122: 匿名さん]

＞　某サイトで間取り見ました。

どこで見れるのか教えて〜！！

[123: 物件比較中さん]

ＳＵＵＭＯです。

[124: 購入検討中さん]

＞１２１さん

随分感情的ですね。
デベさんかな？

＞１２３さん
情報ありがとうございます。

[125: 匿名さん]

間取り、見ました。
なんと、4畳、4.5畳の部屋があるんですね。驚き。
かろうじて部屋数はあるものの、1つ1つがかなり狭いですよね。
確かに…子供が独立し、定年退職して2人だけの人生を
楽しむために購入する物件かもしれません。
114さんの「全てが微妙に思えてきてしまいました。。。」というお言葉に
激しく賛同させていただきます。
通勤は便利なんですけどね～。
主婦としては何かと苦労の多い場所になってしまいそうです。

[126: 購入検討中さん]

その便利な通勤なのですが、友人が「千代田線は覚悟したほうがいい」と言っています。
実際に千代田線で通勤されている方いらっしゃいましたら様子を教えていただけますか？

[127: 匿名さん]

千代田線は特別混雑してるというよりも、北千住以遠の常磐線沿線住民が多数利用してるので雰囲気が・・・

[128: 匿名さん]

127
それを言い出したら東西線は千葉方面、日比谷線や半蔵門線も埼玉方面に乗り入れしてますよ…。
乗り入れがないのは丸の内線と銀座線だけです。
それに千代田線の雰囲気が特別悪いと感じたことはありませんよ。

[129: 匿名さん]

通勤に雰囲気も何もないでしょう。。
そういった発言は127さん自身の人間性を疑われますので止められた方が良いと思います。
湯島生まれのため、長年千代田線や丸の内線他メトロを何千回と利用していますが、各々何が違うと感じたことなんて一度もありません。
敢えて言うなら、銀座線丸の内線は車内が狭く圧迫感があるくらいでしょうか。
混みすぎて空気が薄い路線は確かにありますが。。千代田線はTXが開通したことにより混雑はかなり緩和しました。

[130: 匿名さん]

百聞は一見に…
とかいうから自分で乗ってみて自分で確かめればいいんですよ。
他人の意見なんか聞かずに。

[131: 匿名さん]

千代田線利用者の千葉県民の感想。

北千住～西日暮里間は地獄、本や新聞も読めないくらい。
だが西日暮里過ぎればそれほどでもないから、千駄木から大手町方向に行く人はそんなに気にしなくてもよいのでは？
ちなみに上記は８時前後の時間帯のこと、もうちょっと後の時間はもっと混んでるのかもしれないけど。

[132: ご近所さん]

千代田線のこと詳しくない方が多いようですが
我孫子発と綾瀬発では混雑も客層も大きく異なります。
千駄木駅の場合、朝は綾瀬発を選べば大混雑ということはありません。
文庫本ぐらいなら読める程度ですし、９時過ぎれば座れることもあるぐらい。

ただ逆に夜間帯は本数が一気に減るのでかなり悲惨です。
大手町21時台に半蔵門線が4～5分間隔で中央林間行きが出るのに
千代田線は7～8分間隔というローカル線のような状態です。
よって深夜にかけては大混雑で降りるのに一苦労です。

ちなみに千駄木駅は北綾瀬などととも千代田線乗降客数最下位を争う駅。
それに千代田線で唯一エレベーターがありません。
ベビーカーも若い駅員さんが抱えてくれますが、申し訳なくて…。

[133: 購入検討中さん]

＞千代田線で唯一エレベーターがありません
これは有益な情報をありがとうございます。
混雑も朝のラッシュばかり心配しておりましたが、夜の様子も要チェックですね。

[134: 購入検討中さん]

>125さん

基本的な間取りの特徴としては、狭いけど頑張って無理して
部屋を作りましたって感じですねぇ。

価格を抑えるのに必死だ。。

[135: 購入検討中さん]

すみません、間取りはどこで見られるのでしょう？また、予定価格などはざっくりとでも出ていますか？よろしくお願いいたします。

[136: 匿名さん]

>135
間取りはSUUMOで見られますが、ごく一部です。
まだ事前説明会さえ開かれていない段階なので予定価格は出ていません。

価格は・・・平均坪300万円台前半～半ばくらいじゃないでしょうかね？

[137: 匿名さん]

子供を育てるにはここら辺は不便だと思います、色々な意味で。
買い物は生協で宅配している人が多いです。
リタイアされた方とDINKSには向いてるかもしれませんね。

[138: 匿名さん]

>>137
その「色々な意味」を詳しく説明していただけないでしょうか？

[139: 匿名さん]

他の方が既に書かれているように、小さなお子さん連れでの買い物
（小さなスーパーに行き、子連れで買い物するのは大変です）

小学校が単学級（６年間一度もクラス替えなしです）

子供を遊ばせられる公園（小さい公園しかないです　あとは汐見小隣接の児童館くらい）

交通量が多い事　などです。

勿論、それらをプラスに考えられるような方でしたら話は別ですよ。
現地に何回も見に行って現状をしっかりと見た方がいいです。
ただでさえ、子供を育てるのは本当に大変ですから。

[140: 匿名さん]

＞139
よくわかりました。ありがとうございました。

[141: 匿名さん]

たしかに小さな子供のいる家庭には厳しい立地と考えるのが妥当ですね。
ただだだっ広いような自由な公園が少ないんですよね、これって文京区特有でしょうか。
買い物は白山コープは地下式で、ベビーカー無理です。

街の雰囲気は穏やかで散歩にもよいのですが。

あと坂上の中高年（この物件より少しだけ本駒込方面に住んでいる）は不忍通り側＝坂下にはほとんど行かないというのを聞いたことがあります。坂は年をとるほどキツイでしょうし。

日々の暮らしを宅配に任せられるような、ディンクスにはいいかもしれませんね。

[142: 匿名さん]

この辺は億ションにお医者様が入居するか、
ワンルームに東大生が入るかというのが多いみたい。
ファミリー向けの物件のニーズがないんですよね。

大手業者さんだと街作りという観点で
公園やショッピング施設など開発するところでしょうが
この規模だと厳しいですよね。

間取りももう少し工夫すれば良かったのに
いかにも利益率あげるために戸数を稼ぎました的な作りですし
そういう意味で中途半端、すべてが微妙という印象につながってしまうのかな。
確かに高齢層とかディンクス狙いで開発すれば、もう少しニーズを誘ったでしょうね。

[143: 購入検討中さん]

そう！間取り！
なんとかならないかな〜。

[144: 匿名さん]

132さん
千駄木駅情報、ありがとうございます。非常に参考になりました。
それにしても駅にエレベーターがないとは絶句！です。
いくらブリリアウェリスがファミリー向けではないとは言え、
エレベーターなしでは年配の方にとってもきついですよね…。
そうすると購買層は、必然的に絞られてしまう感じでしょうか。

そう言えばこちらはまだ反対運動が続いているようですが、
何か情報をお持ちの方いらっしゃいませんか？
一応ここも検討しているので、動きが気になります。

[145: 匿名さん]

反対運動はいずれは収まるものですよ。あまりそれありきで考えても仕方がないように思います。

[146: 購入検討中さん]

145さん
デベロッパーはそう考えているようですが、
反対運動が全国規模で集まって、法律を変えようという動きもあります。
現状の法律には違反していないのですが、法律の不備もあって、不法行為となる場合も出ています。
また有識者の間でもマンション紛争を無くすことも一つの目標として、新しい基本法の制定の動きもあります。

これまでが良かったから今後も良いという時代では無くなって来ています。

近い将来、新しい法律あるいは社会規範に照らして、この建物が健全な建物かどうか気になります。

購入検討者として気になるのは、ここの反対運動は何に反対しているのかです。

[147: 物件比較中さん]

いろいろ見方はあるようですが、何の心配もありません。
日照時間がゼロになる家が大量に出てくるとか
一方通行の狭い路地裏に駐車場を作るとか
合理的に許されない範囲を超えない限り
１００％デベさん側の主張が優先されます。
こちらの物件は大手企業さんの物件ですので
何の心配もいらないと思いますよ。

それより何より
１期販売対象の間取りがあまりにも悲惨なので
逆にデベさん側の販売スタンスが少々不安に感じたりはしてます。
売れ残り確実物件をまず最初に高値で売り出すパターンなのでしょうか。

[148: 匿名さん]

ここは、冬至の日照時間がゼロになる家が大量に出てくるし、狭い路地に駐車場の出入口を作る計画です。

[149: 匿名さん]

ここはいろいろ御指摘ありますが、価格にもよりますが早々に捌けるでしょう。

１）売れ残るだろうと思われる様なワンルームや、プレミア的な130平米みたいな部屋が無い。
２）地権者、下駄履き、幹線道路、墓、学校、線路などのいわゆる嫌悪施設に接していないため、マイナス点が少ない。
　　最近の大規模、大手の文京区の物件でもこれらの条件を満たすのは小石川パークハウスぐらいですが、土地の仕込みが
　　高かったのか、なぜか、比較的狭い部屋が多く、家族向けな部屋が少ない物件である事が判明した。
３）敷地面積が戸数に比べると広く、オノボリサン的な需要のある、駅ビルのタワマンの様なものと大局的な需要が見込める。
４）デベ、ゼネコンも超一流ではないが、まあそこそこだし、仕様も超高級にせずに、価格もそれなりに出してくるだろうと思われる。
５）駅に近いとは言えないが、3路線、それぞれ使い道がある。
６）反対運動はなんだかんだで、時期がくれば金で解決されるのが世の常。
７）＞ファミリー向けの物件のニーズがないんですよね。
　　これはどのような根拠なのか分かりませんが、それほど高級住宅地でなく、教育環境のよい文京区は家族向けの
　　物件で条件の良いものは慢性的に分譲も、賃貸も需要が多く、不足しています。
　　そのうえ、勤務医が買いやすい1億以下の物件が主体を占めると思われるこの物件は足が速ことが予想される。
８）一生懸命ネガティブな意見を書き込んでいた、業界の方も、第1期販売が一段落して、まともな検討者の意見が残る様になってきました。

価格によっては1期で全体の8割程度捌けるかもしれませんね。

[150: 物件比較中さん]

間取りは悲惨ですよね。
5畳以下の部屋が多すぎます。

[151: 匿名さん]

間取りは5畳以下（なぜ5.5でなくて5なのか？）というのがどういう意味で悪条件なのか分かりませんが、暇なので5畳以下のベッドルームの率を調べてみました。

ここは55から85の3部屋しかネットで公開されていないのでその確率が6/9でした（ここは4Lの部屋が公開されているので相対的に一部屋が狭くなるので少し不利）。

ネットで公開されている近くの茗荷谷の物件は同じ程度の広さ（55から85程度で、2Lから3Lに相当するもの）を比較すると
55％程度で、思ったより似通った4.1畳なんてのもありまして、同じ程度の広さの物件の比較では5畳以下のベッドルームの比率はたいして変わんないじゃんというのが正直な感想です。少なくとも境界を5.3畳とかに少し変更すると同じ程度の占有率になります。

それ以外にこの物件の間取りが悲惨だという印象がある理由を御指摘下さい、暇なときに調査してみたいです。

[152: 匿名さん]

ここにはずいぶん茗荷谷を意識してる方がいますね。