パークコート神楽坂

[匿名さん]

赤城神社のところです。
意見交換しましょう。

土地の安全性や神社をどう考えるかなど、
いろいろ論点はありそうです。

定借70年です。


所在地：東京都新宿区赤城元町16-1他（地番）
交通：東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩2分
　　　都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩10分
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[62: 匿名さん]

>>61
活動頑張ってください
心から応援しています

[63: 匿名さん]

そうですね。

きっと、定期借地権物件は、地獄を見ますね

[64: 匿名さん]

広尾は５２年でしたっけ？問題外。
３０歳ぐらいで買うと、まだ生存中に追い出される可能性がある。
７０年なら、生存中に追い出される可能性はほぼ無い。

普通の分譲も、数十年後に建替えですよ。
建替え賛成派と反対派に別れて地獄を見るのは同じ。
数十年後に老人に成ってから、大金払って、建替えしたいですか？
賃料払って建替え仮住まいを２年位した上でね。
それとも、築６０年７０年のマンションに更に住み続けますか？

[65: 匿名はん]

駅近ですね。飯田橋駅も使えるし、ここの土地勘がある人にはとても良さげな物
件のように見えます。が、定期借地権付約70年はマイナスの印象強いです。
長く居住することはない方々にはいいかもしれませんが、住まいとして活かすの
には難しいかな。土地や立地の付加価値が出て転売できるとしても、神楽坂とな
るといまいち想像しにくいです。70年後、生きていないけど、いいのか、悪いの
か、こちらもいまいち想像しにくいです。

[67: 物件比較中さん]

なかなか動きがありませんが、価格問い合わせた方いらっしゃいますか？

[68: ビギナーさん]

一番小さいタイプで４０００〜５０００万だって…。

[69: 物件比較中さん]

定借にしては高いですね。
地代はどのぐらいでしょうか？

[70: 購入検討中さん]

10月中旬販売予定とのことですが、モデルルームとかって設けられるんでしょうか？
内装の仕様とかが全然わからず、早く知りたいですよね。

[71: 購入検討中さん]

85Cのタイプの部屋って窓がない部屋がありますよね。
間取りがどれも、いまいちで残念ですね。

[72: 物件比較中さん]

9/19〜10/4で事前案内会ですよ。
モデルルームも完成してるみたいです。

[73: 購入検討中さん]

新宿区だと新大久保あたりに外国人が多いので、
外国人参政権の影響が大きそうな気がするので影響を知りたいのですが、
新宿区にどのくらいの人数の外国人が住んでいるかわかる資料はないでしょうか。

[74: ちゃいにーず]

区のホームベージに資料あるよ。それにしてもわかりにくい釣りだなぁ

[75: 匿名さん]

>>68,>>69

4000-5000万は55平米でしょうか？
方角や採光にもよりますが神楽坂で定借なら許容範囲でしょう。

神楽坂の底値から考えると
方角や採光にもよりますが4000万強なら買いかもしれません。
5000万弱なら投資としては微妙ですね。

立地は希少なので居住地としてはいいと思います。

[76: 購入検討中さん]

以前三井側は坪３２０で考えているという話が出ていたので、５５平米ですと５５００万位ですよね。こちらの方が正しい設定のような気がしますが・・・

[77: 匿名さん]

赤城神社を壊している現場を見たが、ばちがあたりそうでとても買う気になれない。
神社跡地、しかも神社を見下ろす位置になる。

[78: 購入検討中さん]

ばちあたり、とかは余り気にならないのですが、音の問題の方が気になります。結構参拝者で賑わう神社なのでしたら、やはり日によっては騒々しくなるのでしょうか・・・？。

[79: 匿名さん]

騒がしくなるのは年に2回くらいですよ。祭りと初詣です。
坪320で定借は？？？ですね。普通に変える値段ですよ。

[80: 匿名さん]

定借じゃなかったら確実に坪320以上するよ！

[81: 買い換え検討中]

定期借地権で安いのはいいが、今度は賃料が心配。
パークコート神宮前もお手頃な値段だったが、あの借地料は老後に支払えなくなると断念した。
今回も借地料の方が心配。

[82: 匿名さん]

事前説明会行かれた方、いかがでしたか？
お値段、地代、管理費等どうなのでしょうか？

興味はあるのですが、あまりにお高いと行っても無駄な気がして。。。

[83: ビギナーさん]

確かに神楽坂は風情があって魅力的な街です。
地盤もしっかりしてるし。
場所も駅から１分切りそうな勢い。
定期借地７０年。

でも、やっぱり高かった…。

１LDK／５７平米＝５７００万
３LDK／８５平米＝８５００万

階によって２００万前後のバラツキはあるけど。
１平米１００万目安ってこと？

帰りに「アインスタワー」見たけど、結構安くなってた。

[84: 物件比較中さん]

地代は月２万円前後ってとこでしょうか。
広さによって多少バラつきはありましたが。
価格は四千万代後半から億、って感じでした。

[85: 匿名さん]

価格情報ありがとうございました。
やはり高いですね。
でも固定資産税＝地代って感じでしょうか？
管理費も高かったですか？

おとなしく撤退です。

[86: 匿名]

管理費・修繕積立金等は470円／平米のようで、
ゲストルーム、コンシェルジェなど共用施設・サービス関係はほとんど付いてないのに「高い」と思いました。
管理人も日中通いのみのようですし。
（ちなみに私は共用サービスは最低限にして、管理費安い方がいい、という考えの持ち主です。）
小規模な上に、建物の意匠が凝ってるにしても維持にそこまでお金かかるんでしょうか？
神社の維持管理も店子（マンション住人）の負担に入ってたりして（笑）
ちなみに地代賃料の他、解体積立金が5円／平米かかります。

[87: 匿名]

情報ありがとうございます。

事前に送られている間取りで3LDKは85平米が一番小さかったですが、70平米後半の3LDKなんて設定はなかったでしょうか？
8000万までの予算で3L希望なもので…
なければ訪れずに退散しようと思ってお尋ねさせていただきました

[88: 匿名さん]

70平米台で3LDKはありません。80平米台で2Lと3Lが半々くらいです。

[89: 周辺住民さん]

立地が素晴らしく、お値段（地代含め）が合理的なら魅力的な物件だと思います。
個人的にも気になってます。ただ、都内ならどこでも直面する問題ですが、東側にお墓があります。

近くの大手デベ販売の築浅マンション（所有権）に住んでいますが、坪300万円程度との簡易査定をもらっています。三井さんも相場は重々ご承知だと思うので、その辺を踏まえた値付けになればと期待しています。

ただ、言い換えると今回、このプロジェクトがうまくいくようなら、周辺の地価も改善（多少ですが）するのでは、という期待もあります。

[90: 周辺住民さん]

８５平方メートル程度の３LDK西向きで神社と「こんにちわ」しない
５階以上は９０００万円～１億前後で管理費約４万、地代は約２万でした。
３階以下は１LDK程度の小さめの部屋だけでシングルがターゲットかな？
管理組合が２クラスに分かれてしまいそうですね！

[91: 物件比較中さん]

地代が現実的ですね。
神宮前の教訓が活かされてるんでしょうね。
ただ物件価格が分譲と大差ないレベルだとちょっと考えてしまいますね。
定借でも70年だとこんなものなのでしょうか？
詳しい方の評価が聞きたいです。

[92: 購入検討中さん]

管理費・修繕積立金等の情報ありがとうございました。
４７０円／平米　となると、７０平米の部屋でも管理費・修繕積立金だけで３３０００円になってしまいますね。
新築マンションなら神楽坂界隈でももう少し安いのに。。。
プラス、地代　２万前後と、駐車場代、解体積立金なども含めると１０万円弱覚悟ってことになりますね。

高い！

ほんと、神社の管理や修繕積立てもマンション住人に負担させてるのでは？
と、疑いたくなります・・・

どなたか駐車場代の情報お持ちですか？

[93: 周辺住民さん]

39000円です。

[94: 購入検討中さん]

駐車場の金額情報、ありがとうございます。
駐車場は個別の契約のようなので、外部で借りるのと同じくらいと考えると、
39000円は駅から近いことも考えると相場ですかね。（やや高？）

機械式駐車場が32台あるようですが、これは当然全部がマンション住人に充てられるというわけではないですよね？
神社の参拝客や事業主用に何台かは確保されるはずですから、一般住人用の駐車場は激戦かもしれない・・・？

[95: 匿名さん]

駐車場は全台分神社に所有権があり、マンション住人分に所有権が確保されている台数はないようです。
その前提で、当初22台分をマンション住人向けに優先的に割り当てる（賃借する）となっています。
なので、総台数自体も少ないですし、最初に確保できないと後から借りるのは厳しい予感がします。

[96: 匿名さん]

つまり、駐車場の賃料はマンションの管理費収入には入らないって事ですね。
やはり、総合的に見ても高いですね。

[97: 匿名さん]

No.95で追記です。
22台というのも入居最初の割当上そうなっているだけで、
永続的にマンション住人に優先賃借権が確保される台数枠ではないようです。
誰かが借りるのを止めた分を、他の住人には回してもらえるかは不透明で神社の都合次第になります。
マンション向け台数は徐々に減る可能性もありえます。
都心・駅近ですから、駐車場にナーバスにならなくていいのかもしれないですが…。

[98: 購入検討中さん]

70戸以上あって22台分しかマンション住人に割り当てないなんて・・・
やっぱりこの物件は借地権とか神社とか、普通と色々と違いますね。

[99: 匿名さん]

あれやこれやあって、どうも「神社の境内に住まわせてもらう」かのように感じてしまいますね（笑）
ま、実際そうなんですが、立場が低いと言うか。

[100: 物件比較中さん]

駐車場の件ですが、「引き渡し当初」に限りマンション区分所有者に22台分が確保されています。
でも、入居者に平等に抽選ではなく、「駐車場優先抽選権対象住戸」（つまりは上階の億部屋購入者）で12台分を抽選、
続いて「第1次抽選対象住戸」（中層階〜上階の狭めのお部屋）で10台分（と優先で余った分）を抽選、
続いて「第2次抽選対象住戸」（残りのお部屋）で、もし優先・1次で余りがあればそれを抽選・・・という優先順位です。
金額は一律39,000円です。

[101: 匿名さん]

地代について・・・この物件では地代≒固定資産税と言えそうで、良い水準ではないと思います。

[102: 匿名さん]

先ほどの訂正です。
→適切な水準だと思います。

[103: 周辺住民さん]

地代は適切かもしれませんが
管理費が高いですね！
駐車場代が神社の収入になって
しまうからでしょうか？

周りが小さい一戸建てで
ゴチャゴチャしているのも
気になりました。

[104: 購入検討中さん]

そうですね、普通のマンションなら駐車場代もマンション管理組合の収入になるけれど、
ここは駐車場はマンションの一部ではないから組合の収入源にならないから、その分管理費が少し高いのかもしれないですね。

マンションのエレベーターが一基しかないのが気になります。
この規模の戸数だと、ラッシュ時なんかかなり待つことになりそうですね。
がんばって階段使うしかないですかね。。

[105: 匿名さん]

隈研吾さんの設計ってどうなんでしょう？
詳しい方いらっしゃいますか？

[106: 匿名さん]

地代と固定資産税がほぼ同じなら、
この神社は７０年間も利益無しで土地を貸すの？
最初の分譲時の利益だけで。

神社だから税金対策の訳はないでしょうし。

[107: 匿名]

安っぽい、高級感が無いというのが、
モデルルームの感想です。
全てが古いです。

良いところは、駅近という点ですね。

神社に住むという感じがしました。
分譲ではなくて、賃貸という感じですね。

洗濯が外乾し出来ない部屋が多すぎですね。
神社が大好きな人には、これほど良いマンションは無いかも・・・

期待してモデルルームに行きましたが、
私は買いません。

[108: 匿名さん]

定借って期限が来たら実際どうなるの？
住んでる老人は追い出されるの？(そんなこと現実にできるの？)
取り壊し費用は具体的に誰が負担するの？(取り壊しは義務？)

[109: 購入検討中さん]

安っぽいって・・・神宮前と同じパターンですか？

[110: 匿名さん]

>>107
真心をこめて作った職人さんの気持ちを考えたことありますか？

[111: 匿名]

110
仕様を決めてるのは大工じゃない。
大工の仕事と仕様の低さを結び付けるあたり、かなりお頭が○○○。