パークコート神楽坂

[匿名さん]

赤城神社のところです。
意見交換しましょう。

土地の安全性や神社をどう考えるかなど、
いろいろ論点はありそうです。

定借70年です。


所在地：東京都新宿区赤城元町16-1他（地番）
交通：東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩2分
　　　都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩10分
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[41: 匿名さん]

神楽坂でさがしています。
サンクタス神楽坂ってどうなりましたか？建設されていますか？
パークコート神楽坂は間取りがいいようなので、値段しだいですね。

[42: 匿名さん]

坪320ってそんな激安な訳ないでしょ。。。
350は確実にオーバー。

[43: 匿名さん]

地代が解らないと320が高いか低いか判断できんだろ、何言ってんだ、みんな。

[44: 匿名さん]

ちなみに、神楽坂トワイシア・パークサイドはこの至近ですが
坪310でした。まあ2003年頃の底値でしたが。
今中古で出ても、320～340は堅いでしょう。

[45: 匿名さん]

仮に坪320万が本当だとしたら地代が相当高いな…
隈と高い地代のコラボレーションで神宮並の駄目マンションが生まれる予感…

期待していたのですが、裏切られそうな予感でいっぱいです

[46: ご近所さん]

神楽坂トワイシア・パークサイドは激安だったね。
パークコート神楽坂は立地的には劣るから、
トワイシアの中古価格より安いでしょう。

[47: 周辺住民さん]

>>41さん

サンクタス神楽坂は多田建設の3度目の会社更生法申請で更地のままです。最近の神楽坂はキッチンコートの隣や相馬屋の隣の駐車場にマンション建てていますが、いずれも賃貸では？　個人的には三井は好きではないのですが、この３年くらいの神楽坂マンションではパークコート神楽坂が一番でしょう。それだけこの辺りには新築はなかなか出ません。
神楽坂界隈で最高の立地はやはり若宮、袋町、南町、中町、北町辺りの住宅街でしょうが、この辺りは暫く新築は期待できないでしょう。北町の前田建設の歴史を感じる寮がマンションになれば最高でしょうが。ほんと一本大通りから入ると都心とは思えないほど静かで、夜は快眠を保証します。
飯田橋駅まで出ればノムラの物件とかありますが、値段よりも周りの環境がちょっと・・・という感じですね。

[48: 物件比較中さん]

仕様のグレイドの高い事を期待したいです。

７０年って、皆さんはどう思われますか？

[49: 匿名さん]

７０年間建替えられないとしたら、途中で資産価値は
そうとう毀損されるのでしょうね。

通常、２０－３０年もすれば、建替えの議論が起こり
ます。７０年も建替えずに、本当に使用に耐えるかは
不明です。

定期借地権物件は、ばば抜きみたいなもの。早めに高
値転売に成功すればしめたものでしょうが、タイミン
グを見誤るとドツボに嵌る、それが定期借地権物件で
すね。

[50: 匿名さん]

通常、２０−３０年で建替え議論したって、
ローン完済前に建替え賛成派が多数になるわけないじゃないですか。

更に、歳を取れば取るほど建替えを嫌がる人は増えていく。
昔の建替えと違って容積率を目一杯使ってる今のマンションは、
建替えに大金が必要となりますからね。
つまり、定期借地権物件でなければ簡単に建替えできるってもんではない。
将来、ばば抜きになるリスクは皆同じこと。

[51: 50]

２０３０年ではなく、２０年から３０年です。

[52: 匿名さん]

30年経っても、賃貸にすれば需要あると思うけどなー

[53: 匿名さん]

http://www.ipss.go.jp/pp-fuken/j/fuken2007/suikei/kekka.html

30年後の東京都の30代から50代のマンション購入世代の人口って今の8割以下になるという話御存知ですよね。

築30年の賃貸物件が人口が減ったときに人気有るとは思えない。もちろん、賃貸に回るのは借地の物件だけじゃないですし、そして定借だから、住民もそんなに大きなお金をかけて補修することに同意しないでしょう。結局人気も下がると。

そして、更なる高齢化。　都心の築30年のマンションに金銭的に余裕のある（この物件を買う様な人）年寄りが入りたがるでしょうか？（そろそろ最後の引っ越しかと考えている人たちです、死ぬときは築60年とかなるとこ買わないよね）

分譲との比較で金銭的にメリットが有る人って？？？。最初から賃貸にすることを前提で購入する人（初期投資が少なくて済む）と、金利が高いときに多額のローンを組む必要が有る人で、死ぬまで住む人か、もしくは、病気とか、社会的背景でそこそこの頭金はあるが、多額のローンが組めない人なんかじゃないですかね。一時的に住んで転売しようって人には向かないと思います。

[54: 匿名さん]

あそこは神社の敷地内に建てられるので、まさに社殿横に住むような感じだと思います。

[55: 匿名さん]

子供がなくて不動産相続させる必要がなく、
尚且つ賃貸マンションには住みたくない人。の永住。
万一将来、高く売れることがあれば、
ラッキー程度に思って転居もあり得る。

[56: 物件比較中さん]

神社のお隣でも、私はいいのですが、長く住む事になると
思うので、好きなメーカーのキッチンが選べたり、
間取りが変更出来たりすると良いなーと思いました。
自分でオーダーする事で、それぞれ購入した人達も、
マンションに愛着が沸き、修繕、（メンテナンス）の面でも
良いと思います。気に入らないとこの時代、わざわざ
購入しませんよね。特に定期借地権で売りにくいのは
はじめから分かっているのですから。
こういう物件で妥協は出来ませんよね。
将来は確実に住む処は余ってきますよね。
慎重に選ばなくては・・・

[57: サラリーマンさん]

>神社のお隣でも、私はいいのですが…
西側は神社の社殿だが、東側はお墓だってことを知っているんだろうか？
まぁ、気にしないって人が多いのかも知れないが、だったら西隣が社殿ってことも気にならない筈。

[58: 匿名]

サラリーマンさん、私は子供の頃から、
この辺に住んでいるので、
抵抗が無いだけですよ、
他の神社だったら嫌かもしれませんね。

[59: 匿名さん]

場所は良いですよね。
でも駐車場が欲しいな

[60: 買い換え検討中]

「神楽坂」まで２分は、とても魅力的ですね。
環境もよさそうだし、とはいえ、お墓があるのかぁ・・・
定期借地権付きってことも気になります。
やはり、先々のことを考えるとうーん、どうなんだろう？
やっぱり、後々の転売は難しいですよね。