パークコート神楽坂

[匿名さん]

赤城神社のところです。
意見交換しましょう。

土地の安全性や神社をどう考えるかなど、
いろいろ論点はありそうです。

定借70年です。


所在地：東京都新宿区赤城元町16-1他（地番）
交通：東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩2分
　　　都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩10分
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[21: ビギナーさん]

＞＞ＮＯ１８さん

神社が建つのはマンションの西側のようですよ。

[22: 匿名さん]

まあ、都心物件で70㎡ 3LDKはありえないだろうな。70未満は1LDK, 70-90で2LDK, 3LDKは100以上ってのが普通だね。

ここは地代次第だろ、やっぱり。

地代がPC神宮前みたいだと、また「大小２部屋買って小さいのは賃貸にして地代・管理費にしましょう」みたいな売り方になるんだろうな。

[23: 物件比較中さん（No.18）]

＞No.21さん

西側なのですね。情報ありがとうございます！
あとで現地も見てみます。

[24: 匿名さん]

坪400万してもおかしくないでしょ。

[25: 匿名さん]

>>24　・・・え？　マンション購入は初めてですか？少し力を抜いたほうがいいですよ。

[26: 匿名さん]

定借だからね。
土地無しで坪400万したらおかしい。

[27: 匿名さん]

土地あっても高すぎじゃない？バランス悪いよ。

[28: 周辺住民さん]

>>22
パークハウス市谷柳町をお勧めします

[29: ご近所さん]

神楽坂アインスタワーが定借、中古で坪330ぐらいで売りに出てるからそれ以上はするんじゃないの。
ここは神楽坂の中でも一番高い丘の上だし三井だし昔に比べると神楽坂の人気もさらに上がってますしね。
ただここら辺てすごい庶民的な感じで周りに住んでる住民もお金持ちって感じしないし、
ここ買う人はたぶんお金いっぱい持ってるんだろうからなんかここの住民だけうきそう。

[30: 匿名さん]

アインスタワーは、飯田橋にも近いですから。
それに中古は相場に関係なく、売主の希望価格で売りに出せますから。

[31: 匿名さん]

一番高いというか崖な気がします。

[32: ご近所さん]

＞No.31 一番高いというか崖な気がします。

「高いというか崖」意味不明？　崖ですがなにか？
だから一番高いじゃん。

[33: 匿名さん]

丘の上みたいになだらかなてっぺんなら良いけど崖はイヤです。
と書けば良かったかな。

[34: 匿名さん]

飯田橋の千代田富士見って坪いくらだっけ？

[35: 匿名さん]

さあ？
400くらいじゃない。

[36: 匿名さん]

あそこはプチバブルのピークである07年９月の物件ですので、全体の平均が430ぐらいだったと思います。もちろん、当時はそれでも割安だと言われていました。

あのスレ読めば色々出てくると思いますけどね。

[37: ご近所さん]

＞30さんは坪いくらぐらいだと思いますか？
坪330よりも安いと思いますか？

[38: 匿名さん]

カタログ請求時に値段を聞いたところ、坪320ぐらいを検討中と言っておりました。

[39: 匿名さん]

へー。やっぱり高いな。

[40: 物件比較中さん]

定期借地権で７０年て、ちょっと長いかな？

建て直しは出来ないし、中古で売ると損しますよね。

スラム化しませんかね？

少し不安です。

駐車場が広いといいな、駐輪場も平置きが希望です。

[41: 匿名さん]

神楽坂でさがしています。
サンクタス神楽坂ってどうなりましたか？建設されていますか？
パークコート神楽坂は間取りがいいようなので、値段しだいですね。

[42: 匿名さん]

坪320ってそんな激安な訳ないでしょ。。。
350は確実にオーバー。

[43: 匿名さん]

地代が解らないと320が高いか低いか判断できんだろ、何言ってんだ、みんな。

[44: 匿名さん]

ちなみに、神楽坂トワイシア・パークサイドはこの至近ですが
坪310でした。まあ2003年頃の底値でしたが。
今中古で出ても、320～340は堅いでしょう。

[45: 匿名さん]

仮に坪320万が本当だとしたら地代が相当高いな…
隈と高い地代のコラボレーションで神宮並の駄目マンションが生まれる予感…

期待していたのですが、裏切られそうな予感でいっぱいです

[46: ご近所さん]

神楽坂トワイシア・パークサイドは激安だったね。
パークコート神楽坂は立地的には劣るから、
トワイシアの中古価格より安いでしょう。

[47: 周辺住民さん]

>>41さん

サンクタス神楽坂は多田建設の3度目の会社更生法申請で更地のままです。最近の神楽坂はキッチンコートの隣や相馬屋の隣の駐車場にマンション建てていますが、いずれも賃貸では？　個人的には三井は好きではないのですが、この３年くらいの神楽坂マンションではパークコート神楽坂が一番でしょう。それだけこの辺りには新築はなかなか出ません。
神楽坂界隈で最高の立地はやはり若宮、袋町、南町、中町、北町辺りの住宅街でしょうが、この辺りは暫く新築は期待できないでしょう。北町の前田建設の歴史を感じる寮がマンションになれば最高でしょうが。ほんと一本大通りから入ると都心とは思えないほど静かで、夜は快眠を保証します。
飯田橋駅まで出ればノムラの物件とかありますが、値段よりも周りの環境がちょっと・・・という感じですね。

[48: 物件比較中さん]

仕様のグレイドの高い事を期待したいです。

７０年って、皆さんはどう思われますか？

[49: 匿名さん]

７０年間建替えられないとしたら、途中で資産価値は
そうとう毀損されるのでしょうね。

通常、２０－３０年もすれば、建替えの議論が起こり
ます。７０年も建替えずに、本当に使用に耐えるかは
不明です。

定期借地権物件は、ばば抜きみたいなもの。早めに高
値転売に成功すればしめたものでしょうが、タイミン
グを見誤るとドツボに嵌る、それが定期借地権物件で
すね。

[50: 匿名さん]

通常、２０−３０年で建替え議論したって、
ローン完済前に建替え賛成派が多数になるわけないじゃないですか。

更に、歳を取れば取るほど建替えを嫌がる人は増えていく。
昔の建替えと違って容積率を目一杯使ってる今のマンションは、
建替えに大金が必要となりますからね。
つまり、定期借地権物件でなければ簡単に建替えできるってもんではない。
将来、ばば抜きになるリスクは皆同じこと。

[51: 50]

２０３０年ではなく、２０年から３０年です。

[52: 匿名さん]

30年経っても、賃貸にすれば需要あると思うけどなー

[53: 匿名さん]

http://www.ipss.go.jp/pp-fuken/j/fuken2007/suikei/kekka.html

30年後の東京都の30代から50代のマンション購入世代の人口って今の8割以下になるという話御存知ですよね。

築30年の賃貸物件が人口が減ったときに人気有るとは思えない。もちろん、賃貸に回るのは借地の物件だけじゃないですし、そして定借だから、住民もそんなに大きなお金をかけて補修することに同意しないでしょう。結局人気も下がると。

そして、更なる高齢化。　都心の築30年のマンションに金銭的に余裕のある（この物件を買う様な人）年寄りが入りたがるでしょうか？（そろそろ最後の引っ越しかと考えている人たちです、死ぬときは築60年とかなるとこ買わないよね）

分譲との比較で金銭的にメリットが有る人って？？？。最初から賃貸にすることを前提で購入する人（初期投資が少なくて済む）と、金利が高いときに多額のローンを組む必要が有る人で、死ぬまで住む人か、もしくは、病気とか、社会的背景でそこそこの頭金はあるが、多額のローンが組めない人なんかじゃないですかね。一時的に住んで転売しようって人には向かないと思います。

[54: 匿名さん]

あそこは神社の敷地内に建てられるので、まさに社殿横に住むような感じだと思います。

[55: 匿名さん]

子供がなくて不動産相続させる必要がなく、
尚且つ賃貸マンションには住みたくない人。の永住。
万一将来、高く売れることがあれば、
ラッキー程度に思って転居もあり得る。

[56: 物件比較中さん]

神社のお隣でも、私はいいのですが、長く住む事になると
思うので、好きなメーカーのキッチンが選べたり、
間取りが変更出来たりすると良いなーと思いました。
自分でオーダーする事で、それぞれ購入した人達も、
マンションに愛着が沸き、修繕、（メンテナンス）の面でも
良いと思います。気に入らないとこの時代、わざわざ
購入しませんよね。特に定期借地権で売りにくいのは
はじめから分かっているのですから。
こういう物件で妥協は出来ませんよね。
将来は確実に住む処は余ってきますよね。
慎重に選ばなくては・・・

[57: サラリーマンさん]

>神社のお隣でも、私はいいのですが…
西側は神社の社殿だが、東側はお墓だってことを知っているんだろうか？
まぁ、気にしないって人が多いのかも知れないが、だったら西隣が社殿ってことも気にならない筈。

[58: 匿名]

サラリーマンさん、私は子供の頃から、
この辺に住んでいるので、
抵抗が無いだけですよ、
他の神社だったら嫌かもしれませんね。

[59: 匿名さん]

場所は良いですよね。
でも駐車場が欲しいな

[60: 買い換え検討中]

「神楽坂」まで２分は、とても魅力的ですね。
環境もよさそうだし、とはいえ、お墓があるのかぁ・・・
定期借地権付きってことも気になります。
やはり、先々のことを考えるとうーん、どうなんだろう？
やっぱり、後々の転売は難しいですよね。

[61: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストのスレでも主張されていますが、
定期借地権物件というのは、たとえ７０年であるにせよ、
集合住宅の使い捨てを促進するものであり、このエコの
時代にあって、とても容認できるものではありません。
このような、環境に甚大な負荷を及ぼす乱開発を、すべ
ての国民は決して許してはいけません。責任ある開発業
者、良識ある地権者であるならば、決して手を染めては
ならない禁断の箱でしょう。

[62: 匿名さん]

>>61
活動頑張ってください
心から応援しています

[63: 匿名さん]

そうですね。

きっと、定期借地権物件は、地獄を見ますね

[64: 匿名さん]

広尾は５２年でしたっけ？問題外。
３０歳ぐらいで買うと、まだ生存中に追い出される可能性がある。
７０年なら、生存中に追い出される可能性はほぼ無い。

普通の分譲も、数十年後に建替えですよ。
建替え賛成派と反対派に別れて地獄を見るのは同じ。
数十年後に老人に成ってから、大金払って、建替えしたいですか？
賃料払って建替え仮住まいを２年位した上でね。
それとも、築６０年７０年のマンションに更に住み続けますか？

[65: 匿名はん]

駅近ですね。飯田橋駅も使えるし、ここの土地勘がある人にはとても良さげな物
件のように見えます。が、定期借地権付約70年はマイナスの印象強いです。
長く居住することはない方々にはいいかもしれませんが、住まいとして活かすの
には難しいかな。土地や立地の付加価値が出て転売できるとしても、神楽坂とな
るといまいち想像しにくいです。70年後、生きていないけど、いいのか、悪いの
か、こちらもいまいち想像しにくいです。

[67: 物件比較中さん]

なかなか動きがありませんが、価格問い合わせた方いらっしゃいますか？

[68: ビギナーさん]

一番小さいタイプで４０００〜５０００万だって…。

[69: 物件比較中さん]

定借にしては高いですね。
地代はどのぐらいでしょうか？

[70: 購入検討中さん]

10月中旬販売予定とのことですが、モデルルームとかって設けられるんでしょうか？
内装の仕様とかが全然わからず、早く知りたいですよね。

[71: 購入検討中さん]

85Cのタイプの部屋って窓がない部屋がありますよね。
間取りがどれも、いまいちで残念ですね。

[72: 物件比較中さん]

9/19〜10/4で事前案内会ですよ。
モデルルームも完成してるみたいです。

[73: 購入検討中さん]

新宿区だと新大久保あたりに外国人が多いので、
外国人参政権の影響が大きそうな気がするので影響を知りたいのですが、
新宿区にどのくらいの人数の外国人が住んでいるかわかる資料はないでしょうか。

[74: ちゃいにーず]

区のホームベージに資料あるよ。それにしてもわかりにくい釣りだなぁ

[75: 匿名さん]

>>68,>>69

4000-5000万は55平米でしょうか？
方角や採光にもよりますが神楽坂で定借なら許容範囲でしょう。

神楽坂の底値から考えると
方角や採光にもよりますが4000万強なら買いかもしれません。
5000万弱なら投資としては微妙ですね。

立地は希少なので居住地としてはいいと思います。

[76: 購入検討中さん]

以前三井側は坪３２０で考えているという話が出ていたので、５５平米ですと５５００万位ですよね。こちらの方が正しい設定のような気がしますが・・・

[77: 匿名さん]

赤城神社を壊している現場を見たが、ばちがあたりそうでとても買う気になれない。
神社跡地、しかも神社を見下ろす位置になる。

[78: 購入検討中さん]

ばちあたり、とかは余り気にならないのですが、音の問題の方が気になります。結構参拝者で賑わう神社なのでしたら、やはり日によっては騒々しくなるのでしょうか・・・？。

[79: 匿名さん]

騒がしくなるのは年に2回くらいですよ。祭りと初詣です。
坪320で定借は？？？ですね。普通に変える値段ですよ。

[80: 匿名さん]

定借じゃなかったら確実に坪320以上するよ！

[81: 買い換え検討中]

定期借地権で安いのはいいが、今度は賃料が心配。
パークコート神宮前もお手頃な値段だったが、あの借地料は老後に支払えなくなると断念した。
今回も借地料の方が心配。

[82: 匿名さん]

事前説明会行かれた方、いかがでしたか？
お値段、地代、管理費等どうなのでしょうか？

興味はあるのですが、あまりにお高いと行っても無駄な気がして。。。

[83: ビギナーさん]

確かに神楽坂は風情があって魅力的な街です。
地盤もしっかりしてるし。
場所も駅から１分切りそうな勢い。
定期借地７０年。

でも、やっぱり高かった…。

１LDK／５７平米＝５７００万
３LDK／８５平米＝８５００万

階によって２００万前後のバラツキはあるけど。
１平米１００万目安ってこと？

帰りに「アインスタワー」見たけど、結構安くなってた。

[84: 物件比較中さん]

地代は月２万円前後ってとこでしょうか。
広さによって多少バラつきはありましたが。
価格は四千万代後半から億、って感じでした。

[85: 匿名さん]

価格情報ありがとうございました。
やはり高いですね。
でも固定資産税＝地代って感じでしょうか？
管理費も高かったですか？

おとなしく撤退です。

[86: 匿名]

管理費・修繕積立金等は470円／平米のようで、
ゲストルーム、コンシェルジェなど共用施設・サービス関係はほとんど付いてないのに「高い」と思いました。
管理人も日中通いのみのようですし。
（ちなみに私は共用サービスは最低限にして、管理費安い方がいい、という考えの持ち主です。）
小規模な上に、建物の意匠が凝ってるにしても維持にそこまでお金かかるんでしょうか？
神社の維持管理も店子（マンション住人）の負担に入ってたりして（笑）
ちなみに地代賃料の他、解体積立金が5円／平米かかります。

[87: 匿名]

情報ありがとうございます。

事前に送られている間取りで3LDKは85平米が一番小さかったですが、70平米後半の3LDKなんて設定はなかったでしょうか？
8000万までの予算で3L希望なもので…
なければ訪れずに退散しようと思ってお尋ねさせていただきました

[88: 匿名さん]

70平米台で3LDKはありません。80平米台で2Lと3Lが半々くらいです。

[89: 周辺住民さん]

立地が素晴らしく、お値段（地代含め）が合理的なら魅力的な物件だと思います。
個人的にも気になってます。ただ、都内ならどこでも直面する問題ですが、東側にお墓があります。

近くの大手デベ販売の築浅マンション（所有権）に住んでいますが、坪300万円程度との簡易査定をもらっています。三井さんも相場は重々ご承知だと思うので、その辺を踏まえた値付けになればと期待しています。

ただ、言い換えると今回、このプロジェクトがうまくいくようなら、周辺の地価も改善（多少ですが）するのでは、という期待もあります。

[90: 周辺住民さん]

８５平方メートル程度の３LDK西向きで神社と「こんにちわ」しない
５階以上は９０００万円～１億前後で管理費約４万、地代は約２万でした。
３階以下は１LDK程度の小さめの部屋だけでシングルがターゲットかな？
管理組合が２クラスに分かれてしまいそうですね！

[91: 物件比較中さん]

地代が現実的ですね。
神宮前の教訓が活かされてるんでしょうね。
ただ物件価格が分譲と大差ないレベルだとちょっと考えてしまいますね。
定借でも70年だとこんなものなのでしょうか？
詳しい方の評価が聞きたいです。

[92: 購入検討中さん]

管理費・修繕積立金等の情報ありがとうございました。
４７０円／平米　となると、７０平米の部屋でも管理費・修繕積立金だけで３３０００円になってしまいますね。
新築マンションなら神楽坂界隈でももう少し安いのに。。。
プラス、地代　２万前後と、駐車場代、解体積立金なども含めると１０万円弱覚悟ってことになりますね。

高い！

ほんと、神社の管理や修繕積立てもマンション住人に負担させてるのでは？
と、疑いたくなります・・・

どなたか駐車場代の情報お持ちですか？

[93: 周辺住民さん]

39000円です。

[94: 購入検討中さん]

駐車場の金額情報、ありがとうございます。
駐車場は個別の契約のようなので、外部で借りるのと同じくらいと考えると、
39000円は駅から近いことも考えると相場ですかね。（やや高？）

機械式駐車場が32台あるようですが、これは当然全部がマンション住人に充てられるというわけではないですよね？
神社の参拝客や事業主用に何台かは確保されるはずですから、一般住人用の駐車場は激戦かもしれない・・・？

[95: 匿名さん]

駐車場は全台分神社に所有権があり、マンション住人分に所有権が確保されている台数はないようです。
その前提で、当初22台分をマンション住人向けに優先的に割り当てる（賃借する）となっています。
なので、総台数自体も少ないですし、最初に確保できないと後から借りるのは厳しい予感がします。

[96: 匿名さん]

つまり、駐車場の賃料はマンションの管理費収入には入らないって事ですね。
やはり、総合的に見ても高いですね。

[97: 匿名さん]

No.95で追記です。
22台というのも入居最初の割当上そうなっているだけで、
永続的にマンション住人に優先賃借権が確保される台数枠ではないようです。
誰かが借りるのを止めた分を、他の住人には回してもらえるかは不透明で神社の都合次第になります。
マンション向け台数は徐々に減る可能性もありえます。
都心・駅近ですから、駐車場にナーバスにならなくていいのかもしれないですが…。

[98: 購入検討中さん]

70戸以上あって22台分しかマンション住人に割り当てないなんて・・・
やっぱりこの物件は借地権とか神社とか、普通と色々と違いますね。

[99: 匿名さん]

あれやこれやあって、どうも「神社の境内に住まわせてもらう」かのように感じてしまいますね（笑）
ま、実際そうなんですが、立場が低いと言うか。

[100: 物件比較中さん]

駐車場の件ですが、「引き渡し当初」に限りマンション区分所有者に22台分が確保されています。
でも、入居者に平等に抽選ではなく、「駐車場優先抽選権対象住戸」（つまりは上階の億部屋購入者）で12台分を抽選、
続いて「第1次抽選対象住戸」（中層階〜上階の狭めのお部屋）で10台分（と優先で余った分）を抽選、
続いて「第2次抽選対象住戸」（残りのお部屋）で、もし優先・1次で余りがあればそれを抽選・・・という優先順位です。
金額は一律39,000円です。

[101: 匿名さん]

地代について・・・この物件では地代≒固定資産税と言えそうで、良い水準ではないと思います。

[102: 匿名さん]

先ほどの訂正です。
→適切な水準だと思います。

[103: 周辺住民さん]

地代は適切かもしれませんが
管理費が高いですね！
駐車場代が神社の収入になって
しまうからでしょうか？

周りが小さい一戸建てで
ゴチャゴチャしているのも
気になりました。

[104: 購入検討中さん]

そうですね、普通のマンションなら駐車場代もマンション管理組合の収入になるけれど、
ここは駐車場はマンションの一部ではないから組合の収入源にならないから、その分管理費が少し高いのかもしれないですね。

マンションのエレベーターが一基しかないのが気になります。
この規模の戸数だと、ラッシュ時なんかかなり待つことになりそうですね。
がんばって階段使うしかないですかね。。

[105: 匿名さん]

隈研吾さんの設計ってどうなんでしょう？
詳しい方いらっしゃいますか？

[106: 匿名さん]

地代と固定資産税がほぼ同じなら、
この神社は７０年間も利益無しで土地を貸すの？
最初の分譲時の利益だけで。

神社だから税金対策の訳はないでしょうし。

[107: 匿名]

安っぽい、高級感が無いというのが、
モデルルームの感想です。
全てが古いです。

良いところは、駅近という点ですね。

神社に住むという感じがしました。
分譲ではなくて、賃貸という感じですね。

洗濯が外乾し出来ない部屋が多すぎですね。
神社が大好きな人には、これほど良いマンションは無いかも・・・

期待してモデルルームに行きましたが、
私は買いません。

[108: 匿名さん]

定借って期限が来たら実際どうなるの？
住んでる老人は追い出されるの？(そんなこと現実にできるの？)
取り壊し費用は具体的に誰が負担するの？(取り壊しは義務？)

[109: 購入検討中さん]

安っぽいって・・・神宮前と同じパターンですか？

[110: 匿名さん]

>>107
真心をこめて作った職人さんの気持ちを考えたことありますか？

[111: 匿名]

110
仕様を決めてるのは大工じゃない。
大工の仕事と仕様の低さを結び付けるあたり、かなりお頭が○○○。

[112: 匿名さん]

住んでる老人も、追い出されるのを承知で住んでるから追い出される。
購入者は３０歳以上だろうから７０年後は、購入者自身は関係ないし。
取り壊し費用は住人が少しずつ積み立てるのが普通。義務。あとは将来地主と交渉してみれば。

[113: 匿名さん]

>111
それ釣りですよ。

[114: 匿名さん]

>>112
いやそういうことじゃなくて老いたジジババが「ワシはもう住むところがないんじゃ！子供もおらんし！どこに住めと言うんじゃ〜」と居座った時に実力行使すんの？
実際にそんなことできるのかな、と。一人や二人ならいいけど。
ここの物件の入居者はそんなことありえないけど(金持ちだから)、他の大型定借物件はどうすんだろ。
ま、ここには関係ないからいいや。

[115: 匿名さん]

>>113
釣れましたね

[116: 匿名さん]

>>114
定借は、公正証書で期限切れには退去すると書かされるのが普通。
公正証書に記せば居座りがいても、裁判無しで裁判所が強制執行をやってくれる。

[117: 匿名さん]

>>116
じゃー、あと20〜30年後にはワイドショーで放送しますね。
俺、生きてるか分からないけど。
あと、上物の取壊し費用は積み立てるって言っても、どっかに信託とかされるの？
「住民の皆さん自主的に積んでね」じゃ担保されないだろうし「払わない者」勝ちになりますよね。
相続とか転売起きたらややこしいし、地主に取っては上物残されたら困るし。

[118: 匿名さん]

70年積み立てるんだから毎月の負担は大したことないべ。

[119: 物件比較中さん]

定借の期限が切れた後に「建物を壊さなくていい」といって建物ごと受け取る地主さんも
いるようですね。
その建物は地主さんが賃貸物件にして「そこにそのまま住みたい人は賃貸でどうぞ」
という事になるらしい。

実際に最近、都心でありましたよね？こういう物件。
そこは定借の期限後に賃貸で住み続ける事ができる事が、購入時から分かっているだけ
良いのかも？
（お金を出して買ったのに、住み続けるのに更にお金を払って借りるとは何か変な感じ。）

PC神楽坂は、70年後にどうなるのか一切分かりませんよね。

[120: 匿名さん]

>>119
へー。そんな事例が。

ただ、まだ大型案件の定期借地の期限切れは事例少ないので評価が自分の中で定まらないです。
まー、「家賃の一括払いみたいなもんだね」と割り切れればいいんだろうけど。