パークコート神楽坂

[匿名さん]

赤城神社のところです。
意見交換しましょう。

土地の安全性や神社をどう考えるかなど、
いろいろ論点はありそうです。

定借70年です。


所在地：東京都新宿区赤城元町16-1他（地番）
交通：東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩2分
　　　都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩10分
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[101: 匿名さん]

地代について・・・この物件では地代≒固定資産税と言えそうで、良い水準ではないと思います。

[102: 匿名さん]

先ほどの訂正です。
→適切な水準だと思います。

[103: 周辺住民さん]

地代は適切かもしれませんが
管理費が高いですね！
駐車場代が神社の収入になって
しまうからでしょうか？

周りが小さい一戸建てで
ゴチャゴチャしているのも
気になりました。

[104: 購入検討中さん]

そうですね、普通のマンションなら駐車場代もマンション管理組合の収入になるけれど、
ここは駐車場はマンションの一部ではないから組合の収入源にならないから、その分管理費が少し高いのかもしれないですね。

マンションのエレベーターが一基しかないのが気になります。
この規模の戸数だと、ラッシュ時なんかかなり待つことになりそうですね。
がんばって階段使うしかないですかね。。

[105: 匿名さん]

隈研吾さんの設計ってどうなんでしょう？
詳しい方いらっしゃいますか？

[106: 匿名さん]

地代と固定資産税がほぼ同じなら、
この神社は７０年間も利益無しで土地を貸すの？
最初の分譲時の利益だけで。

神社だから税金対策の訳はないでしょうし。

[107: 匿名]

安っぽい、高級感が無いというのが、
モデルルームの感想です。
全てが古いです。

良いところは、駅近という点ですね。

神社に住むという感じがしました。
分譲ではなくて、賃貸という感じですね。

洗濯が外乾し出来ない部屋が多すぎですね。
神社が大好きな人には、これほど良いマンションは無いかも・・・

期待してモデルルームに行きましたが、
私は買いません。

[108: 匿名さん]

定借って期限が来たら実際どうなるの？
住んでる老人は追い出されるの？(そんなこと現実にできるの？)
取り壊し費用は具体的に誰が負担するの？(取り壊しは義務？)

[109: 購入検討中さん]

安っぽいって・・・神宮前と同じパターンですか？

[110: 匿名さん]

>>107
真心をこめて作った職人さんの気持ちを考えたことありますか？

[111: 匿名]

110
仕様を決めてるのは大工じゃない。
大工の仕事と仕様の低さを結び付けるあたり、かなりお頭が○○○。

[112: 匿名さん]

住んでる老人も、追い出されるのを承知で住んでるから追い出される。
購入者は３０歳以上だろうから７０年後は、購入者自身は関係ないし。
取り壊し費用は住人が少しずつ積み立てるのが普通。義務。あとは将来地主と交渉してみれば。

[113: 匿名さん]

>111
それ釣りですよ。

[114: 匿名さん]

>>112
いやそういうことじゃなくて老いたジジババが「ワシはもう住むところがないんじゃ！子供もおらんし！どこに住めと言うんじゃ〜」と居座った時に実力行使すんの？
実際にそんなことできるのかな、と。一人や二人ならいいけど。
ここの物件の入居者はそんなことありえないけど(金持ちだから)、他の大型定借物件はどうすんだろ。
ま、ここには関係ないからいいや。

[115: 匿名さん]

>>113
釣れましたね

[116: 匿名さん]

>>114
定借は、公正証書で期限切れには退去すると書かされるのが普通。
公正証書に記せば居座りがいても、裁判無しで裁判所が強制執行をやってくれる。

[117: 匿名さん]

>>116
じゃー、あと20〜30年後にはワイドショーで放送しますね。
俺、生きてるか分からないけど。
あと、上物の取壊し費用は積み立てるって言っても、どっかに信託とかされるの？
「住民の皆さん自主的に積んでね」じゃ担保されないだろうし「払わない者」勝ちになりますよね。
相続とか転売起きたらややこしいし、地主に取っては上物残されたら困るし。

[118: 匿名さん]

70年積み立てるんだから毎月の負担は大したことないべ。

[119: 物件比較中さん]

定借の期限が切れた後に「建物を壊さなくていい」といって建物ごと受け取る地主さんも
いるようですね。
その建物は地主さんが賃貸物件にして「そこにそのまま住みたい人は賃貸でどうぞ」
という事になるらしい。

実際に最近、都心でありましたよね？こういう物件。
そこは定借の期限後に賃貸で住み続ける事ができる事が、購入時から分かっているだけ
良いのかも？
（お金を出して買ったのに、住み続けるのに更にお金を払って借りるとは何か変な感じ。）

PC神楽坂は、70年後にどうなるのか一切分かりませんよね。

[120: 匿名さん]

>>119
へー。そんな事例が。

ただ、まだ大型案件の定期借地の期限切れは事例少ないので評価が自分の中で定まらないです。
まー、「家賃の一括払いみたいなもんだね」と割り切れればいいんだろうけど。

[121: 検討一度はしたが]

隈建築家の神社プロジェクトのおまけマンションと思いました。建築家は作品つくるつもりでデザインしたのか内装・設備はマンション素人が作ったような感じがしました。あくまでも隈建築家の神社プロジェクトを完成させるための収入原になっていると思えてしまった。室内扉が風を通す穴開きデザイン。冬は寒そうだし。残念。

広告の時に夢を見すぎてしまいました。

本当に残念です。

[122: 匿名]

１２１さんのおっしゃる通りと思いました。
最上階に住まわれる、赤城神社さんはお好きなように
内装も変更され、きっと良い思いをされて居ること
でしょうね。
賃貸にするより、定期借地件付き分譲の方が気楽なのでしょう・・・
赤城神社さんに間借りする感じがして
買う気はしませんでした。
もっと住む人の事、高額なお金を払って購入する人の
気持ちを考えてほしかったな～

[123: 匿名さん]

内装は本当に気に入らなければある程度は変えることができますけどね。
新品の壁や床をはがしたり、キッチンを取り替えたりするのってもったいないし、
お金もかなり追加でかかってしまいますよね。
エアコンとかビルトインじゃない部屋とかあって、ちょっと信じられないです。

倍率ってどのくらいになるかどなたかご存知ですか？

[124: マンコミュファンさん]

>123

まだ予告広告の段階で誰もMRすらみていない段階。
価格も分からなければ登録すら始まっていない。

倍率は誰にも分かりません。
（業者にも分かりません）

一般的に、倍率がどれくらいあるものなのかについて
聞かれているなら、だいたい1倍～2倍程度じゃないで
しょうか。

もちろん物件によりますが、今は高倍率が出るマンションは
あまりないと思います。

[125: 物件比較中さん]

↑ん？
前の書き込みで、MRの感想や具体的な価格出てましたが・・・。

[126: 匿名さん]

いろいろ検討しましたが、自分なりに定借には３つ引っかかりがあり、断念しました。

一つは気持ちの問題：マンション買うのに賃借人と変わらない感じ。数十年後には壊す前提の建物に住む抵抗感。人の気持ちとして、壊すことが決まっているんだから長く大事に使おうという風になりませんよね。
二つ目は賃借料の変動リスクの問題：将来、物価変動が大きくなったらどうするんでしょうか。
最後は資産価値の問題：右肩下がりは当然ですが、最後はゼロどころかマイナスになってしまうんではと予想してます。

なので結局、PC赤坂か麻布にしようと思ってます。

違う考えの方、是非教えて下さい。

[127: 周辺住民さん]

定借ってのがやっぱり抵抗感ありますよね・・・

街の雰囲気的に神楽坂が好きな人は、
赤坂や麻布十番はちょっと馴染まない気がするんですが、どうでしょう？
神楽坂は飲食店街や商店街だったりするのに、子供が歩いていても危なくない、
という不思議な街だと思うので。
この辺に住むと、離れられなくなりますよねｗ

それにしても三井の警察病院跡地の計画、いったいいつになるのだろう・・・
自分はまだ待てるのでこっちに期待してます。
気長に・・・・（笑

[128: 同感]

126様の美文に感銘（笑）。まったくお考えの通りと思いました。

[130: 匿名さん]

週末に登録開始。
一気に半分以上売り出すなんて結構強気だね。

[131: 強気]

半分以上ですか！勝算あるんでしょうね。ああいうイレギュラーな物件はニッチなターゲットが興味津々なんだと思います。

[132: 匿名さん]

なんだかんだで金持ちは結構いるもんね、東京には。

[133: 入居予定さん]

抽選が終わり、ローン審査が終われば契約予定の者です。
一般論としてマンション購入時にはいつどのようにして値引き交渉をすれば良いものでしょうか？

[134: 匿名さん]

抽選ある時点で値引きする理由がない

[135: 通りすがり]

値引きは訳あり物件か売れ残り物件だけです。

[136: 匿名さん]

今日の「噂の東京マガジン」でやるみたいですよ。

[137: 匿名さん]

噂の東京マガジンは、成子坂の神社でしたね。
神社の定借はこれからも増えそう。

[138: 周辺住民さん]

新聞の折り込みチラシに第二期の募集が入ってたよ
第一期はとりあえず完売したのかな？

[139: 匿名さん]

総販売戸数73戸だからね。
数百戸の大規模マンションよりは売り易いでしょう。

[140: 匿名さん]

ここは完売したのかな？

[141: 匿名さん]

ラスト１部屋かな。
価格の割にはよく売れたものだと言う印象。

[142: 地元不動産業者さん]

ここでしょうか。
この前のテレビで流れてた神社敷地内で売ってる定借付きマンションって。

[143: 匿名さん]

プチバブルの頃なら定借物件も存在意義が少しはあったけど、
今はないよね。普通に所有権付物件買えばいいから。

[144: 匿名さん]

いよいよ入居が開始されました。

[145: 匿名さん]

いつの間にか完売していましたね。やはり神楽坂は人気ですね。

「「パークコート神楽坂」は、 平成22年9月11日をもちましておかげさまで完売いたしました。」

[146: ご近所さん]

もう入居が始まっているのでしょうか？
先日お参りに行ったらCafeの開店準備中でした。
住まわれている方が、軽くコーヒー飲んだり軽食とったり出来るのは
便利でしょうね～。
赤城CAFEが懐かしい。

[147: 匿名さん]

入居者の感想をお聞かせください。

[148: 匿名さん]

私も聞きたいですー！
神楽坂って人気なんですね。
1度住んでみたい街のひとつなので気になってました。

[149: 匿名さん]

定借ハンデをものともせず、完売ですか！
おめでとうございます！

[150: 匿名]

完売したんですね。
どうなってるんだ…。
こう消費者の目が濁ってるといつまでもデベと地主を甘やかす事になる。