パークコート神楽坂

[匿名さん]

赤城神社のところです。
意見交換しましょう。

土地の安全性や神社をどう考えるかなど、
いろいろ論点はありそうです。

定借70年です。


所在地：東京都新宿区赤城元町16-1他（地番）
交通：東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩2分
　　　都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩6分
　　　東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩10分
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[2: 匿名さん]

物件価格と地代次第かな。PC神宮前みたいな地代では問題外だろうなあ。
70年はいいけどね。

[3: 購入検討中さん]

直感的には、さばけるでしょう。

神楽坂、2分、79戸、70年。神楽坂ファンは結構いるので79戸は問題ないでしょう。

[4: 匿名さん]

坪単価350でさばけますね。
地代にもよりますが。

[5: 匿名さん]

04さんの予想に一票
地代が固定資産税程度であるという前提で350万/坪程度と予想

別の中古マンション買っちゃったけど、神楽坂ファンとしてはものすごく気になる物件です
神宮前みたいな低仕様だったら駄目だけど、普通のパークコート仕様であれば欲しいな…
神宮前の駄目マンション作ったたクマだかヒツジだかがまた関わっているのが気がかりだ

ちゃんとした物件に仕上げてくださいね三井さん
もう一軒買うか検討するから

[6: 匿名さん]

赤木元町は、地盤が悪いですね。
大地震が心配です。

[7: 購入検討中さん]

赤城神社の建て替え案件ですね。
三井がバックについてたんですね。

神社付きのマンション、どうなるのか気になっていました。

http://ichigaya.keizai.biz/headline/386/

[8: ビギナーさん]

定借で坪350万もするわけないでしょ！！！

[9: 匿名さん]

>>08
なぜ？？

[10: 購入検討中さん]

こちらのマンション購入を検討しています。

人気が高そうなのですが、そういう場合は抽選になるのでしょうか？
抽選は、大体公開抽選なのでしょうか？

[11: ご近所さん]

普通はね。

[12: 購入検討中さん]

定借70年だと、定借ではない物件と比べて、何割くらい安くなるものでしょうか？

[13: 匿名さん]

一般に、定期借地権物件は所有権物件に比較して、
３－４割は安くないとペイしないと言われます。
よって、最近分譲された定期借地権物件が割高だ
ったため、大量売れ残りが発生し、デベロッパの
経営を著しく圧迫しています。
同じ過ちを繰返さないよう、本物件は所有権物件
の３－４割引きの適正価格で分譲することが強く
期待されます。

[14: ご近所さん]

それでも高いのだろうな。

[15: 購入検討中さん]

資料請求をしたらパンフレットが送付されてきました。

HPではまだ公開されていない2LDK 70㎡の部屋などもあったのですが、個人的には3LDK 70㎡前後の部屋を望んでいたので少し残念です。全体的に、各部屋を広くしている印象を受けました。

あとは、価格ですね。近くにある50年定借のアインスタワーの中古の価格動向も気になります。

[16: ビギナーさん]

神社の隣（裏？）となると、上層階は神様を見下ろすことになりかねそうですね。。
それが気がかりです。

[17: 匿名さん]

>>15
そんな貧乏臭い間取りはパークコートでは採用しませんので、悪しからず

[18: 物件比較中さん]

>>No.16さん

私も神社が気になります。

http://ww8.tiki.ne.jp/~elbe2/bbs/index45.html


神社ってどの方角にあり、どの程度離れているんでしょう？
物件の公式ホームページ見ただけでは分からないようですが。

[19: 匿名さん]

>>17

そ〜だね。パークコートだしね。

[20: 匿名さん]

3LDKなら90㎡以上は必須
70㎡なんて1LDKの仕様

[21: ビギナーさん]

＞＞ＮＯ１８さん

神社が建つのはマンションの西側のようですよ。

[22: 匿名さん]

まあ、都心物件で70㎡ 3LDKはありえないだろうな。70未満は1LDK, 70-90で2LDK, 3LDKは100以上ってのが普通だね。

ここは地代次第だろ、やっぱり。

地代がPC神宮前みたいだと、また「大小２部屋買って小さいのは賃貸にして地代・管理費にしましょう」みたいな売り方になるんだろうな。

[23: 物件比較中さん（No.18）]

＞No.21さん

西側なのですね。情報ありがとうございます！
あとで現地も見てみます。

[24: 匿名さん]

坪400万してもおかしくないでしょ。

[25: 匿名さん]

>>24　・・・え？　マンション購入は初めてですか？少し力を抜いたほうがいいですよ。

[26: 匿名さん]

定借だからね。
土地無しで坪400万したらおかしい。

[27: 匿名さん]

土地あっても高すぎじゃない？バランス悪いよ。

[28: 周辺住民さん]

>>22
パークハウス市谷柳町をお勧めします

[29: ご近所さん]

神楽坂アインスタワーが定借、中古で坪330ぐらいで売りに出てるからそれ以上はするんじゃないの。
ここは神楽坂の中でも一番高い丘の上だし三井だし昔に比べると神楽坂の人気もさらに上がってますしね。
ただここら辺てすごい庶民的な感じで周りに住んでる住民もお金持ちって感じしないし、
ここ買う人はたぶんお金いっぱい持ってるんだろうからなんかここの住民だけうきそう。

[30: 匿名さん]

アインスタワーは、飯田橋にも近いですから。
それに中古は相場に関係なく、売主の希望価格で売りに出せますから。

[31: 匿名さん]

一番高いというか崖な気がします。

[32: ご近所さん]

＞No.31 一番高いというか崖な気がします。

「高いというか崖」意味不明？　崖ですがなにか？
だから一番高いじゃん。

[33: 匿名さん]

丘の上みたいになだらかなてっぺんなら良いけど崖はイヤです。
と書けば良かったかな。

[34: 匿名さん]

飯田橋の千代田富士見って坪いくらだっけ？

[35: 匿名さん]

さあ？
400くらいじゃない。

[36: 匿名さん]

あそこはプチバブルのピークである07年９月の物件ですので、全体の平均が430ぐらいだったと思います。もちろん、当時はそれでも割安だと言われていました。

あのスレ読めば色々出てくると思いますけどね。

[37: ご近所さん]

＞30さんは坪いくらぐらいだと思いますか？
坪330よりも安いと思いますか？

[38: 匿名さん]

カタログ請求時に値段を聞いたところ、坪320ぐらいを検討中と言っておりました。

[39: 匿名さん]

へー。やっぱり高いな。

[40: 物件比較中さん]

定期借地権で７０年て、ちょっと長いかな？

建て直しは出来ないし、中古で売ると損しますよね。

スラム化しませんかね？

少し不安です。

駐車場が広いといいな、駐輪場も平置きが希望です。

[41: 匿名さん]

神楽坂でさがしています。
サンクタス神楽坂ってどうなりましたか？建設されていますか？
パークコート神楽坂は間取りがいいようなので、値段しだいですね。

[42: 匿名さん]

坪320ってそんな激安な訳ないでしょ。。。
350は確実にオーバー。

[43: 匿名さん]

地代が解らないと320が高いか低いか判断できんだろ、何言ってんだ、みんな。

[44: 匿名さん]

ちなみに、神楽坂トワイシア・パークサイドはこの至近ですが
坪310でした。まあ2003年頃の底値でしたが。
今中古で出ても、320～340は堅いでしょう。

[45: 匿名さん]

仮に坪320万が本当だとしたら地代が相当高いな…
隈と高い地代のコラボレーションで神宮並の駄目マンションが生まれる予感…

期待していたのですが、裏切られそうな予感でいっぱいです

[46: ご近所さん]

神楽坂トワイシア・パークサイドは激安だったね。
パークコート神楽坂は立地的には劣るから、
トワイシアの中古価格より安いでしょう。

[47: 周辺住民さん]

>>41さん

サンクタス神楽坂は多田建設の3度目の会社更生法申請で更地のままです。最近の神楽坂はキッチンコートの隣や相馬屋の隣の駐車場にマンション建てていますが、いずれも賃貸では？　個人的には三井は好きではないのですが、この３年くらいの神楽坂マンションではパークコート神楽坂が一番でしょう。それだけこの辺りには新築はなかなか出ません。
神楽坂界隈で最高の立地はやはり若宮、袋町、南町、中町、北町辺りの住宅街でしょうが、この辺りは暫く新築は期待できないでしょう。北町の前田建設の歴史を感じる寮がマンションになれば最高でしょうが。ほんと一本大通りから入ると都心とは思えないほど静かで、夜は快眠を保証します。
飯田橋駅まで出ればノムラの物件とかありますが、値段よりも周りの環境がちょっと・・・という感じですね。

[48: 物件比較中さん]

仕様のグレイドの高い事を期待したいです。

７０年って、皆さんはどう思われますか？

[49: 匿名さん]

７０年間建替えられないとしたら、途中で資産価値は
そうとう毀損されるのでしょうね。

通常、２０－３０年もすれば、建替えの議論が起こり
ます。７０年も建替えずに、本当に使用に耐えるかは
不明です。

定期借地権物件は、ばば抜きみたいなもの。早めに高
値転売に成功すればしめたものでしょうが、タイミン
グを見誤るとドツボに嵌る、それが定期借地権物件で
すね。

[50: 匿名さん]

通常、２０−３０年で建替え議論したって、
ローン完済前に建替え賛成派が多数になるわけないじゃないですか。

更に、歳を取れば取るほど建替えを嫌がる人は増えていく。
昔の建替えと違って容積率を目一杯使ってる今のマンションは、
建替えに大金が必要となりますからね。
つまり、定期借地権物件でなければ簡単に建替えできるってもんではない。
将来、ばば抜きになるリスクは皆同じこと。