クレストシティレジデンス（5）

[ビギナーさん]

金融危機、マンション不況、地価下落など購入検討者には厳しい状況が続きますが、既に竣工して長い当物件はどうなのでしょうか。意見を交換したいと思っています。




物件データ：
所在地：東京都中央区勝どき5丁目501-1、501-5（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩7分
価格：4198万円-5998万円
間取：1LDK＋WIC＋SIC-3LDK＋BW
面積：50.39平米-76.25平米

【公式ＨＰのＵＲＬが未記入でしたので、修正しました。管理人 2008.11.4】

主 株式会社ゴールドクレスト
〒100-0004　東京都千代田区大手町2-1-1　TEL.[phone]
国土交通大臣 (3)第5715号　(社)不動産協会会員
(株)首都圏不動産公正取引協議会加盟　(社)日本住宅建設産業協会会員

デザイン監修：デザインラボ
設計：南條設計室
施工：五洋建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ


【スレッド名を修正しました。管理人　09/11/02】

[903: 匿名さん]

激安路線？ＭＳってどこのことかな？
もしや私が購入したＭＳかな・・
価値が理解できるとか購入層が違うとか穏やかでないですね・・・

[904: 匿名さん]

ここのライバルとして、安かったのはTTTが最初でしょう。
あれがなければ、
ほぼ完成してからの販売ではなくて青田売りをしていたかもしれないから。

[905: 匿名]

ここは何年売ってるんだって感じですね。

それだけ売れ残ったマンションというのは不人気マンションと言われて仕方がない。

利益追求で値段下げずに頑張るのは経営方針としてまぁありだとは思うけど、裏を返せば客の事を考えていない。つまり即日完売した物件というブイメージといまだ売れ残りありますというマイナスのイメージ、どっちがいいかは明白。利益追求で客にマイナスを押し付けている企業は信じられない。マンション管理もそうなんだろうな。

[906: 匿名さん]

即日完売した物件というブイメージでも、中古販売で苦戦してるところは結構ある。

即日完売でも、その後、居住性に問題あり不人気化したのも敢えて物件名は出さないが少なくない。

要は、物件のコンセプトが良いか悪いかであり、一過性の人気＝即日完売なんてメッキはいずれ剥げる。

2006年頃からずっとネガ妨害工作が続いているにもかかわらず、9割超が売れたという事実は、この物件の価値を何より雄弁に物語っている。

[907: 匿名さん]

っていうより、
他の物件みたいに完売していれば検討スレ閉鎖されて、
批判のレスを書き込まれ続けることもなかったわけで…

[908: 匿名さん]

批判は全部論破されてるから、逆にこの物件の肥やしになってるとも言える。

[909: 物件比較中さん]

確かに、これだけ批判されてるのに、着実に9割超販売されてるってのは、この物件の底力を見せつけてますね。

[911: 匿名さん]

もし完売していれば、それ自体が批判を跳ね返す事実証拠となり、
批判を「自称論破」する必要も無かったって事ですね。

[913: 匿名さん]

しかもここは中古も苦戦してますよね？
相当激安にしても何ヶ月も残ってる。新築？戸との価格乖離がすごくなっている。

[914: 匿名さん]

>>912
残戸数は３０戸程度だから、率にすると6％程度。
１割も残ってないよ。
しかも、これだけのネガ妨害工作があるにもかかわらず売れちゃってるのが現実。

>>913
中古は条件が悪いと残っちゃうのは仕方ない。
未入居で販売中の部屋と条件が違うから単純比較はできない。
中古の部屋について、階数と方位をきちんと検証したうえで言ってるのか？

[915: 物件比較中さん]

ゴクレのこの物件潰しのために次々と放たれた激安物件刺客をものともせず９割超売ったという事実は評価すべき事実だと思います。

やはり、駐車場・駐輪場に余裕をもった贅沢な設計思想、梁や柱の少ない居住空間の良さ、ランニングコストの安さ等が、一定の支持を得ているということでしょう。

[916: 匿名さん]

つまり、「違いが解る人」を選別するネスカフェゴールブレンドみたいな物件だね。

[917: 匿名さん]

×ゴールブレンド
○ゴールドブレンド

[919: 匿名さん]

スペックが低いのに贅沢な設計思想なんてあるのかな？
設計って色んな角度から言えるから、検討者にはわかりずらいよね。
アピールされても、数年経ってるから「それもう常識だよ」ってことも、多々ある。
客観的に私も聞いているのはロースペック。

[920: 匿名さん]

床スラブ厚180mmとかね。
クレストの品川シーサイドは310mmもあるのに。

[921: 物件比較中さん]

ボイドと非ボイドの区別もつかない情弱発見。

[922: 匿名さん]

>>919
＞アピールされても、数年経ってるから「それもう常識だよ」ってことも、多々ある。

中央区内の物件で、次の要件を満たす物件があれば是非教えてほしいね。

（１）世帯数に対して2台以上の駐輪場が確保されており、駐輪場が道路から完全フラットで施錠可能
（２）駐車場があまっている
（３）バルコニー側だけでなく外廊下側もアウトフレーム構造（この結果、室内に梁・柱の出っ張り画少ない）

こういうのを贅沢な設計思想って言うんだよ。スペックよりも、もっと根本的な次元の概念。

[923: 物件比較中さん]

ミッドベイは確か全部満たしてたよ(^^)

[924: 物件比較中さん]

>>923
嘘はダメ。ミッドベイは一つも満たしてない。

[925: 匿名さん]

うなぎの寝床と比べてもねえ

ここは選べるし中古なら値引きもあるだろうし保証金も入る

どこが得かよく考えればね

[926: 匿名さん]

贅沢な設計＝将来的な維持費のリスク
ということも当然言える。不動産はトータルで判断しないとね。

[927: 匿名さん]

補償金が入るほど劣悪な環境に今後変わるということです。

[928: 匿名さん]

（１）世帯数に対して2台以上の駐輪場が確保されており、駐輪場が道路から完全フラットで施錠可能
（２）駐車場があまっている
（３）バルコニー側だけでなく外廊下側もアウトフレーム構造（この結果、室内に梁・柱の出っ張り画少ない）

おい、だれもつっこまないけどこういうのマジで贅沢な設計っていうのか？
敷地の形が変だからこういう設計になっただけでは？
へんな形の土地を見つけて安く買って設計を工夫するのはGCの得意技でそれ
は否定しないけど贅沢な設計というのとは違うと思うぞ。

誰も使わないような部位の安い材料買ってきてそれなりの料理に仕立てるのが
GC、贅沢ってのは焼いた肉の中心部取り出すみたいな感じでGCではありえない
と思う。

[930: 匿名さん]

えっ？なるほどそういうことか・・・
余ってるってイメージ言葉ではなくて総戸数に対する割合で論ずるべきだよね。

[931: 匿名さん]

贅沢な設計のマンションというのは雨にぬれずに車に乗れるように
普通駐車場を地下につくります。そして平置き。
駐車場にもエントランスがあって直接エレベーターに乗れますよね。

[934: 匿名さん]

行ってみた感想ですが・・・
贅沢仕様どころか、かなりシンプル過ぎる印象を受けた。
エントランスから住戸いくのに外に出る形だし、ロビーもカタログＣＧとは
かなり違う。
お見合い部屋も、道路挟んでではあるが至近に感じ、レースカーテンは
一日中必要。

[936: 購入検討中さん]

検討で内覧しましたが、この物件のほとんどの部屋はお見合い物件でした。

南西に面した部屋は都営団地、南東に面した部屋は近い将来、高層マンションが出来るとの事で、開放感を感じる事が出来ず残念な物件でした。 個人的には勤め先にも隣接しており、将来環状2号線が出来るとの事で、汐留方面へのアクセスも改善される事から期待して内覧しましたが、あまりにも窮屈なイメージでした。

南西は一部の高層階でかつ隅田川沿いの部屋は眺望もまあまあで見合い物件ではなかったのですが、いかんせん全個数のほんの少しで販売済みでした。

南東は眺望は全くなし、将来のマンション建設で日照の不安もあり、検討外でした。
将来の都心アクセスを最優先しているのであれば、周辺も騒がしくなく言われているほど悪い物件ではなさそうですが、眺望やプライバシーも考慮するのであれば、今一つ魅力に欠ける物件でした。

[937: 匿名さん]

内覧させてもらえるんだ

[938: 匿名さん]

で、散々回答をはぐらかしてるようあけど、結局、中央区内の物件で、次の要件を満たす物件はあるの？

（１）世帯数に対して2台以上の駐輪場が確保されており、駐輪場が道路から完全フラットで施錠可能
（２）駐車場があまっている
（３）バルコニー側だけでなく外廊下側もアウトフレーム構造（この結果、室内に梁・柱の出っ張り画少ない）

あるんなら、是非教えて欲しいね。

[939: 匿名さん]

>>936
内覧可能は中古だけだろ。

＞南西は一部の高層階でかつ隅田川沿いの部屋は眺望もまあまあで見合い物件ではなかったのですが、いかん＞せん全個数のほんの少しで販売済みでした。

>>885にあるとおり、今、ゴクレが売ってる５部屋は３階の一部屋を除き見合い部屋はない。
南西の１６階と１７階も売ってるし。

一体、いつの話をしてるのか？

[940: 物件比較中さん]

現在、中央区内で販売中の主な物件の駐車場設置状況（ミッドベイは完売）

　　　　総戸数 駐車場 駐車場設置率
ｸﾚｽﾄｼﾃｨ 　　　　491 206 42.0%
ﾌﾞﾘﾘｱ月島 180 55 30.6%
ﾊﾟｰﾑｽ月島 119 36 30.3%
ミッドベイ 233 70 30.0%
ｼﾃｨﾊｳｽ勝どき 68 13 19.1%
ﾌﾟﾚﾐｽﾄ明石町 83 9 10.8%
ﾊﾟｰｸﾘｭｸｽ月島 40 2 5.0%

[941: 物件比較中さん]

ずれたので再掲

　　　　　総戸数 駐車場 　駐車場設置率
ｸﾚｽﾄｼﾃｨ 　　　　　491 　　　　206 　　42.0%
ﾌﾞﾘﾘｱ月島 　180 　　　　55 　　30.6%
ﾊﾟｰﾑｽ月島 　119 　　　　36 　　30.3%
ミッドベイ 　233 　　　　70 　　30.0%
ｼﾃｨﾊｳｽ勝どき 　68 　　　　13 　　19.1%
ﾌﾟﾚﾐｽﾄ明石町 　83 　　　　9 　　10.8%
ﾊﾟｰｸﾘｭｸｽ月島 　40 　　　　2 　　5.0%

[942: 物件比較中さん]

↑またずれてるよ

[943: 物件比較中さん]

ミッドベイは全て平置きのため、修繕費が激安。

[944: 物件比較中さん]

ただ、ミッドベイは今時珍しいピロティ構造の駐車場なので耐震強度が心配。

[945: 匿名さん]

管「誰が総理やるんだ」
海江田「じゃあ俺がやるよ」
前原「いいや俺がやるよ」
馬淵「俺にやらせろ」
野田「じゃじゃあ...」
一同「どうぞどうぞ」

[946: 物件比較中さん]

勝ビュー忘れてたので追加

物件名 　　　　総戸数 　　駐車場 　駐車場設置率
ｸﾚｽﾄｼﾃｨ 　　　　491 　　206 　　　　　　42.0%
勝ビュー 328 　　106 32.3%
ﾌﾞﾘﾘｱ月島 180 　　55 30.6%
ﾊﾟｰﾑｽ月島 119 　　36 30.3%
ミッドベイ 233 　　70 30.0%
ｼﾃｨﾊｳｽ勝どき 68 　　13 19.1%
ﾌﾟﾚﾐｽﾄ明石町 83 　　9 10.8%
ﾊﾟｰｸﾘｭｸｽ月島 40 　　2 5.0%

[947: 匿名さん]

ずれてるけど、とりあえず、ここの駐車場が最強だと言うことはよくわかった。

[948: 匿名]

では何でいつまでも完売しないの？

[949: 匿名さん]

焦って売り急ぐ必要のない売主だからだろうね。
良さが理解できる「違いのわかる」客が買ってくれればいいというスタンス。

[950: 匿名さん]

違いがわかるゴールドクレスト。ダバダー♪
ってわけですね

[951: 匿名さん]

不動産って総合力だよ。
違いのわかるって駐車場はそうでしょう。
そのほかのハッキリした違いって何？
駐輪場なの？アウトフレーム？
その特徴さが欠けてるから、未だ残っているのだろう。

[953: 匿名さん]

928さん
駐輪場の問題はどこのマンションも抱えているとか。
家族４人いたらやはり４台ある家庭がほとんどでしょうからね。
駐輪場がない事で、エレベーターで自転車を部屋や玄関先までは運ぶ人がいたり
マンションの前に止めたりする人が出てきたりどこのマンションでも
問題になっている様ですね。
あるマンションでは、不要の自転車を無料で引き取りますとかかげたら
すごい数の自転車が出されたとか。
不要の自転車を持っているのに処分料金が高いからといって処分しない人が多かった様ですね。
そうして空き駐輪場が増えた様です。
あとはデットスペースを駐輪場に変更したマンションもある様です。

[954: 匿名さん]

自転車の処分料金は自治体にもよるけど200円くらい。
コンビニでチケット買ってインターネットで回収予約してマンションの前においとくだけ。
知らない人が多いみたいです。

[955: 匿名さん]

>>952
勝ビューは駅直結で利便性は高いけど、>>938の３条件を一つも満たしていない。
（残戸率がここよりも高そうなんで、現状では駐車場はあまってるかも知れないが、設置率はここより低い）

地権者住戸があったり、UR賃貸あったりとややこしいうえに、ランニングコスト・販売価格も高く、実はこっちの方がお得感が高いと感じる人もいるだろうね。

上記の3条件を満たす物件は中央区内はもとより都心三区でも他になさそう。

[956: 匿名さん]

Yahoo不動産で検索したらアウトフレーム、駐車場100%、駐輪場200%以上の物件が見つかりました。
どちらも北区のゴールドクレストマンションですが、

クレストガーデンレジデンス
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00071744/summary/

ザ・クレストリヴァシス
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00045077/summary/

ゴールドクレストお得意の設計なんでしょうな。ここが珍しいわけではありません。
まぁここは贅沢設計ではありませんから駐車場の設置率は42%と低いです。

[957: 匿名さん]

>>956
そんなことは百も承知。

だけど、北区は中央区ではないし、もちろん都心３区でもない。
中央区で、これをやるからこそ価値がある。

ゴクレの物件は、この北区の２物件だけでなく、他の物件もアウトフレームを多用しており、設計コンセプトが贅沢だよ。

[958: 物件比較中さん]

では、都心３区内で>>938の３条件を満たす物件は、この物件以外に存在しないという結論でいいでしょうか？

[959: 物件比較中さん]

ゆとりある物件はいいですね。

中古で転売する場合も、駐車場・駐輪場の有無がキーポイントになるし、内覧した場合に一番目につくのが天井の梁とコーナーの柱です。

[960: 匿名さん]

ちょっと考えればわかる話だが、マンションは短期で腐敗する生鮮食品ではなく、何十年も住み続ける耐久財だから、本来、売り手としては慌てて売り急ぐ必要はない。

世の中の多くのデベが売り急ぐのは資金力が十分でなく早く回収しないと資金繰りが大変だからであり、竣工後1年程度で恰も生鮮食品を扱うかのような見切売りが実施されているのが業界の実情。

業界の革命児ゴクレは、この状況にアンチテーゼを唱えているとも言える。

[961: 匿名]

真剣にそう考えているならご愁傷様です。

[962: 物件比較中さん]

今度は晴海が始まっちゃいましたね(^^)

[963: 匿名さん]

晴海タワーズは駅から遠すぎるうえに、>>938の3条件はたぶん満たさないからダメだな。
たぶん、高いだろうし。

[964: 匿名]

そう思って晴海よりもここを選んでくれる人が現われるといいですね。

[966: 匿名さん]

噂には聞いたことあるが、凄い売り方ですね。
たまげた。

[967: 匿名さん]

晴海タワーズの駅から徒歩11分は遠すぎ。
ここよりも4分も余計に歩かなければならないし、途中に待ち時間の長い信号もある。

ここは、信号赤でも渡れる道しかないから、実質徒歩時間は更に差がありそうだ。

[969: 匿名さん]

事実を書くね。

ここのモデルルームは実際存在しないタイプの間取りでした。
完成売りなのに契約するまで部屋は見せられないとのこと
値段表は渡さず要望を聞いてから部屋を小出しにするコンサルティング営業です

[970: 匿名さん]

冷やかしの客だから軽くあしらわれただけだろ。
営業社員の人数が少ないから、冷やかしと遊んでる時間はないということ。

ＭＲなんて今じゃ存在しないんだから、存在しないＭＲについて今更どうこういっても関係ない。
それが、ずっとトラウマになって恨んでるのか？

[972: 匿名さん]

でもあの営業根性は見上げたもんだわ。気の弱い人だと買っちゃうかもね。流石に短期間で上場するような会社はハングリーな感じよ。
これ褒め言葉ね。

[973: 匿名さん]

MRないわけね、とすると今は部屋見せてもらえるんですか？

[976: 匿名さん]

気がつけば坪200以下で売ってるんだね。当初300越えてたと思うが凄い下落率だ。完売したミッドベイより安くなっても売れないのはなぜでしょうね？

[978: 匿名さん]

>>976
坪200万円以下の部屋は3階の部屋。
その部屋は、元は坪300万円なんてしてない。

[980: 匿名さん]

環状２号の橋が完成すれば、徒歩10分程度で汐留まで行けちゃうというのは凄い。

隅田川で一番河口の橋ということで話題性もある。橋からの眺望も楽しみ。

[981: 匿名さん]

>>979
しつこいね。拘束もなにも3000円目当ての979が間抜けで話を切り上げられなかっただけの話。
本当に物理的に「拘束」されてなければ営業妨害で訴えられるぜ。

契約しないくても、冷やかしじゃなく本気度を示せば内覧可能だろ。
冷やかし客まで内覧させる業者よりも、よっぽどいいと思うけどな。

979みたいな3000円目当ての冷やかしが入った部屋なんて気持ち悪くて買う気しない。

[982: 匿名さん]

新橋の名称は未定らしいけど、何になるのか？

勝どきと築地を結ぶんで勝築橋？築勝橋？

新勝どき橋？築地大橋？勝どき大橋？

[984: 匿名さん]

橋の高さも気になりますよね。低層だと橋から歩行者に見下ろされる感じになる
のかな。開放廊下側だからいいって言えばそうだけど。
住戸側は見合いだし、ちょっと窮屈だよね。

[985: 匿名さん]

内覧させてもらえるんですか？
また消されたよ

[986: 匿名さん]

契約するまで部屋見せてくれないの？

[987: 匿名さん]

電話して予約すれば見せてくれますよ。

[988: 匿名さん]

>>984
＞低層だと橋から歩行者に見下ろされる感じになるのかな。

この物件の脇の高架部分と側道部分には歩道は存在しないので、懸念しているようなことは起きない。
歩道は橋の部分から隅田川と並行したスロープ形式（佃大橋の聖路加側と同じパターン）とループ方式となる予定。

因みにTTTの脇は側道部分に歩道が存在する。

[989: 匿名さん]

中央区内に７％しか存在しない希少な第一種住居地域（この物件の敷地の用途地域）について調べてみた。

結果は、以下のとおり。

隅田川以西
→存在せず（明石町ですら第二種住居地域。厳密に言えば、浜離宮は第一種住居地域だが、公園なので勿論人は住めない）

隅田川以東
→佃１～３丁目の一部、勝どき5丁目の一部、晴海1丁目の一部、晴海3丁目の一部。

[990: 匿名さん]

中央区内の第二種住居地域についても同様に、調べてみた。

結果は、以下のとおり。

隅田川以西
→明石町のみ

隅田川以東
→佃１及び３丁目の一部、月島1～４丁目の一部、勝どき１～４丁目の一部

因みに、第一種及び第二種住居地域以外の地域は、中央区の場合、商業、準工しかない。

街を歩いてみれば用途地域の違いは明確にわかるが、やはり第一種住居地域は雰囲気が違う。

[992: 物件比較中さん]

都心で第一種住居地域って、確かに希少ですね。
隅田川を渡って勝どきに入った時の開放感は確かに違います。

[993: 物件比較中さん]

晴海の駅遠タワーは、チャリ通勤を推奨してる割には、総戸数883に対して、駐輪場が1325台しかなく、一世帯あたり、1.5台しかないようですね。

[994: 匿名さん]

中央区内、非タワー、大規模物件というのは、他に余りなく希少性あり。

[995: 匿名さん]

稀少性とかじゃなく、もう世の話題は晴海にいってるみたいだよ。

[996: 匿名さん]

晴海は駅から遠いし、タワーの時代は終わった。
あらゆる地震に対応できるタワーは残念ながら今の技術では存在しない。

中高層の物件が総合的に考えて無難。

[997: 匿名さん]

このマンションは免震ですか？

[998: 匿名さん]

タワーじゃないから免震にする必要性もない。

[999: 匿名さん]

激安ＭＳ完売から、少しの間、盛り上がったけど、すっかり
晴海や東雲に検討者が行ってしまったね。。

[1000: 匿名さん]

いや、水面下で動いてるよ。
動きが出ると、ここは逆に静かになる。