ヴィナシス金町タワーレジデンス[その1]

[ご近所さん]

ついに説明会の予約が開始しましたね。

ご検討者の方々、さまざまなご意見を、、、

もちろん煽りはスルーです。


ヴィナシス金町タワーレジデンス

・RC造・SRC・S造、　地下2階・地上41階建
・東京メトロ千代田線直通JR常磐線「金町」駅より徒歩2分
・京成金町線「京成金町」駅より徒歩1分
・東京都葛飾区金町6丁目6000番

[601: 匿名さん]

私立のほうがいいのでしょうか？

[602: 匿名さん]

もうあと15戸しか残ってないのですかね？
販売前物件が残ってるなら検討してみたいんですが。

[603: 購入検討中さん]

免震・制震ではなく耐震構造とのことですが、どのような耐久性試験をしているのでしょうか？
高層建築に詳しい方いらっしゃれば教えていただけないでしょうか？

[604: 匿名さん]

>>603さん
耐久性試験とは何を指しているのでしょうか？
まさか実際の躯体を揺らして・・・なんて現実離れした話じゃないですよね？

と言うかそもそも大きな誤解をしているようですが、
耐震構造とはあくまでも古くからある建築技術の延長であり、
大震災の経験と長い実績を持つ構造体です。

逆を言えば、
免震や制振は比較的新しい技術で、
かつ大規模震災の経験を一度も持たない枯れてない技術です。
しかも、耐震は「躯体構造」なのですが、
免震や制震は「機能」なので、
本来的に信頼性チェックを受けなければならないのは後者の2つの工法ですよ。

[605: 検討中さん]

地震に対する一般的な柱や梁の耐力はゼネコンで十分把握していると思います。
従って、耐久性試験というよりも配筋検査やコンクリート強度の検査がしっかり行われているかが重要です。
構造計算が正しいのが前提ですが。

[606: 匿名さん]

コンクリートもしっかり正確なの
使ってください。

[607: 購入検討中さん]

>>604さん、605さん

非常に分かりやすいご説明ありがとうございました。
もちろん実際の躯体をゆらして…なんて意味で聞いたわけではありません(笑)
単に大地震がきても耐震構造だから安心…、というMRでの説明がどう安心なのか分かりにくく、
私自身も、どう聞いてよいのか分からず、『耐久性試験』などという言葉を使ってしまいました。
過去レスに免震・制震ではなく耐震構造だけど大丈夫？…なんて書いてあったので、過剰に反応してしまったのかもしれません。素人が知識もないのにすみませんでした。

[608: 604]

>>607さん
なるほどそういうことでしたか、了解です。
こちらこそ言葉が過ぎたようで失礼しました。

＞過去レスに免震・制震ではなく耐震構造だけど大丈夫？…なんて書いてあったので、

現時点で大地震を経験した構造は耐震構造だけです。
技術は枯れているほど信頼できるので、
実績を重んじるなら耐震を選択すべきでしょうね。

免震構造は横揺れには強いのですが立て揺れに対しては未知数の部分があり、
かつその構造から風に非常に弱いのが欠点です（風が強いと船酔いする人も）。

制震は元々高層建築物の風揺対策から生まれた構造なので、
免震のように風による揺れが少ない代わりに、
地震に対する能力は免震以上に未知数と言われています。
ただし、基本構造が耐震構造と同じものであるため、
免震よりはマシかもしれません。

あと、免震と制振は躯体の状況に関わらずゴムの更新が必要ですね。
最近は50年ぐらい持つと言われていますが、
特に免震ゴムの交換は莫大な費用を必要とするので、
管理費や修繕積立金が高くないと将来破綻しそうですね。

[609: 匿名さん]

どっちにしろ、地震がきた時点で建物の損害は逃れられないでしょ。
倒壊したりしないだけで、傾いたり（少しだけ、床においたビー玉が転がる程度）、
あと、当たり前ですが、基礎が痛む可能性は十分にある。
無傷で済む話ではなくて、命を守る技術です。

[610: 607]

>>604さん
いえいえ、私自身の勉強不足を恥じております。
加えて更に分かりやすいご説明感謝しております。
実はMRで、「オール電化ですから、火災のリスクは格段に低いですよ！」と説明された時、私も地震保険の補償範囲が当時あやふやだったので質問しましたら、

「耐震構造なので大地震がきても全く安心です！」
「だから地震保険を考慮されるお客様は少ないですよ？」

という営業さんからの回答に違和感を覚えたので、契約寸前までいってたのですが、判を押す勇気が湧かず帰ってきてしまいました。（加えて、帰宅後ここでの免震・制震の議論を見つけ混乱していました…。）

私に604さん程の知識がなくても、自分で勉強していれば、他の人の言葉に惑わされることなく自分で判断できたかもしれない、自分が契約するはずだった部屋も他の人にとられることもなかった、と思うと後悔とまではいきませんが、分からないことは聞く前にちゃんと自分自身で納得がいくまで調べる癖をつけないといけないな…、とつくづく反省しました。

また、>>609さんの『無傷で済む話ではなくて、命を守る技術』というお言葉にも深く感銘を受けました。そうですよね、いざそんな大規模な地震がきたときに、喜ぶべきは建物の被害云々ではなく、家族の無事ですよね。大事なことを見落としていました。

匿名掲示板で、ここまでご親切なコメントをいただけるとは思いませんでしたが、本当にありがとうございました！

[611: 604]

>>607さん
いえいえ、こちらこそ至らず失礼いたしました。

＞「耐震構造なので大地震がきても全く安心です！」
＞「だから地震保険を考慮されるお客様は少ないですよ？」

この宣伝文句はアレだと思いますけどね・・・。
耐震構造だから地震保険に入らないんじゃなくて、
多分地震保険のカバー範囲を理解してないから入らないだけかと。

耐震構造で躯体に影響が少ない＆オール電化で事後火災が発生しにくい、
と言う観点からの話のような気はするのですが、
確率論の問題なので基本的にはお金と確率のバーターでしょうね。

いずれにせよ>>609さんの仰るとおりなので、
躯体構造だけではなく災害時の避難場所への距離とか、
周辺地域の防災への取り組みや、
地震だけではなく水害とか風害とかも意識しつつ、
トータルでの防災を検討するのが良いと思います。

ここも良い物件ですが他にも良い物件は沢山あると思うので、
より広くいろいろな話を聞いてみると良いと思います。
607さんにとって最良の物件が見つかりますように。

[612: 匿名さん]

プラウドシティ金町は平均坪210万ぐらいだそうですね。
ここと同じぐらいかな？

駅の南北で分かれていますが、
お互いが金町の発展に良い影響をもたらすと良いですね。

[613: 匿名さん]

ここは順調みたいだね。

条件が悪いとはいえ、格安の2戸は抽選だって。
申し込むだけ申し込もうかなｗ

[614: 匿名さん]

申し込むだけ申し込んで、当たったらキャンセルするのですか？

[615: 匿名さん]

当たったら住むに決まってるでしょう。

ダメもとで申し込んでみるってこと。

[616: 匿名さん]

全然関係ないけどモデルルームって週に水・木の2日間休むんだね。

焦って捌く必要がないからなんだろうけど、
不動産不況下のこのご時勢に随分とのんびり構えてるのには少しびっくり。

[617: サラリーマンさん]

はい、ここはもう勝負がついたので（今春に完売の目処がついたので）、多くの営業の方々は、今春から、苦戦地区にシフトされています。従いまして、週休二日になっている次第です。

[618: 匿名さん]

勝負がついたと大きく出たけど、最後の10戸で苦戦ということもあるよ。5000万として10戸で5億円結構大きいよ。

[619: 匿名さん]

竣工1年前でこの状況なわけだし、それだけでも十分すごいことだけどね。

[620: 匿名]

それが僕らのやりかたなのさ！

[621: 匿名さん]

そもそも周辺の環境は？

[622: 匿名さん]

>>621さん
金町自体は歴史が非常に古い街で住宅街が広がる地域。
人心も比較的安定していて、
江戸川や水元公園があるため23区なのに自然には非常に恵まれている。

駅前はバス便が多く集まることから栄えており、
緩行線のみが停車する駅では1番の乗降客数を誇るんだとか。
（亀有が1番だと思ってたけど違うんだね）
既に進んでいる駅南の再開発と新宿の再開発により、
おそらく23区では最後の発展余地を持った町だと思う。

学区は小学校が金町小で中学校が常盤中。
どちらも葛飾区では1・2位を争う人気校で、
特に金町小はそのユニークな学習方法と高い実績で学区外入学率が非常に高い。
（葛飾区では隣接学区からの入学しか認めてないのに学区外率が50%を超えるほどの人気）

と、ここまでは良い点。

駅の南側すぐに水戸街道が走っており、
常磐線と共に金町を南北に分断することなっている。
水戸街道は松戸・柏方面に繋がる大動脈なので、
それなりの交通量がある。

また、諸事情により亀有に大規模投資が移ってしまったことから、
新宿の再開発内容が二転三転しており成功するかは結構未知数。
大学誘致に切り替えたのが吉と出るか凶と出るか。

それと、葛飾区は高齢化が進んでいるのもネックかな。
大規模マンションがここを含め3つ控えているので、
若返りはある程度期待できるかも。

あとは・・・JR金町駅舎が古いことかな。
南口のバスターミナルなんかはキレイに整備されたけど、
駅そのものがね・・・。
駅ビルを！とは言わないけど、
新宿再開発に合わせてもう少しキレイになると良いかも。

[623: 匿名さん]

プラウドは高いようですが、それでも売れるかどうかがカギなんでしょうか？

[624: 匿名さん]

この物件の好調のイメージがあるから、コスモスイニシアはこの不況を余裕で生き残る勝ち組だと思ってたけど、気付いたら株価が100円割れしているではありませんか。

丸紅も売主とはいえ、万が一のことがあったらケチがつくよなぁ。
やっぱり今の時期は見送りが懸命なのか悩みどころです。

[625: サラリーマンさん]

コスモスイニシアの9月30日終値91円。最安値更新中。100円割れ危険水域へ下落。

[626: 匿名さん]

そうなるとどうなるの？

[627: サラリーマンさん]

市場での信用が低くなるから、せっかく上場しているのに市場から資金調達ができなくなるので、ますます資金繰りが苦しくなる。悪循環のサイクルへ。

[628: 匿名さん]

もちろん、今のような市場全体のファンダメンタルが崩壊している状態では一概に株価が低いこと＝倒産ってことではないですけどね。こういう時こそ、その企業の財務健全性が企業の命運を大きく左右するわけで。

[629: 匿名]

長○工も藤○も株は７０円ぐらいですよ。

イニシアもこの不動産不況に負けず

頑張ってもらいたいですね。

[630: 匿名さん]

倒産したら大変だろうね。どこでも

[631: 匿名さん]

にっちもさっちもの場合（不渡り手形の発行で金融機関との取引停止など）でも、民事再生法を地裁に申請するので、大丈夫。経営層は居座ったままで、借金は棒引き、再スタートできます。貸しては、いままでさんざん儲けているので、これですっきり出直したほうがいい。我々が心配することもない別世界で、次のステージは固まっているのです。

[632: 匿名さん]

第二期開始以降、情報が全然更新されないですね。
そろそろテナントの入居予定情報とか出てこないのでしょうか…。

[633: 物件比較中さん]

テナント候補との交渉は進んでるけど、発表できるのはだいぶ先って営業さんが言ってたな。
発表できるのは来春て言ってたかな。ちょっと忘れました。

ファミレスはどこになるのかな。

[634: 匿名さん]

>>633さん
そうなんですか、まだなんですね。＞テナント

ファミレスですか…個人的には低価格ではないものが入ってくれると嬉しいかも。
サイゼリヤやガストは学生とオバハン連中の溜り場になりやすいので…。

[635: 契約済みさん]

ここって駅前なのはいいけど、日中の時間当たり５本ってなに？
小岩は倍以上あるのに・・・

[636: 匿名さん]

>>635さん
ちょっと前にも話題になってますが、
通勤時間帯は特に問題ない本数ですし、
駅前なので時間調整がしやすいからさほど問題にならないかと。

と言うか、『契約済み』なら納得済みの話では？

[637: 匿名さん]

どこでも通勤時間帯は込むしね。
特に都心から離れてるとなおさら。

[638: 匿名さん]

>>637さん
その点ここは金町駅から山手線まで出るのが15分程度、
大手町駅までが30分程度、
乗換えが必要な東京駅まででも35分程度で到着しちゃいますからね。
便利なのは23区内だけのことはあります。

[639: 匿名さん]

30分だと千葉や埼玉とあまり変わらない気もするんですが・・・
たとえば総武線や京葉線なら稲毛くらいでしょうか。
でも、駅から近いのが利点とは思います。

[640: 匿名さん]

>>639さん
稲毛とかだと物理的に遠すぎるかと。

電車賃は倍近くかかりますし、
都心部に両親のいる人は辛いでしょう（夜中の緊急の呼び出しとか）。
タクシーでの帰宅にも響きますし。

[641: 匿名さん]

船橋でも浦和なら？

[642: 匿名さん]

船橋や浦和だとここよりも少し早くて料金的にはさほど変わらないですね。

ただ、物理距離はやはり倍近くあるし、
道路事情も都境越えると極端に悪くなる。
そもそも坪単価高めなので比較自体が難しいと思いますよ。

[643: 匿名さん]

船橋、浦和で駅近だと金町より物件価格が高くなっちゃいますよ。

[644: 匿名さん]

金町と船橋・浦和、電車での移動時間は乗り換え案内等で比べることは出来るのですが、船橋・浦和の車移動の感覚がわからないので、ご存知の方いらっしゃったら教えていただけますか？

浦和・船橋ってタクシーで行ったことないんですが、例えば銀座あたりからだと、タクシー代おいくら位ですか？
先日、銀座から金町駅近くまで¥5000くらいでした。

浦和・船橋あたりもそれくらいで行けるなら、23区に拘るわけじゃなければ十分こちらと比較検討できますよね♪

[645: 匿名さん]

乗ったことありませんが、距離から見て5000円では無理なんじゃないですかね。
ただ、一度千葉の友人にのせてもらったとき、湾岸は道路がよいので、すごく早かった
のは覚えています。都心からの車にこだわるなら千葉の浦安あたりがいいのではないかと
思いますよ。

[646: 匿名さん]

>>644さん
タクシーは基本的に移動距離に比例して運賃が上昇するので、
物理距離が遠い＝料金が高いでほぼ間違いないです。

もちろん、渋滞にはまると距離と関係なく料金が上がるのですが、
タクシーを使わなければならない終電終了後などで渋滞することはほぼないので、
（六本木等の特殊地域を除く）
距離だけで考えて良いと思いますよ。

>>645さん
金町も水戸街道沿いですし、
とりあえず環八に出られればスムーズに移動できるので、
それほど差はないと思いますよ。
そもそも浦安（新浦安）は坪単価が異常に高いですし。

[647: 匿名さん]

公式は全く更新されていないんですけど、
住宅情報ナビの方は更新されていて、
公開されている残り戸数が4戸になってますね。

昔は第2期15戸の全て公開されていたので、
この4戸が残戸数の全てになるのでしょうか？

[648: 契約済みさん]

現在松戸在中です。

タクシーで帰る機会が多いのですが、深夜料金で銀座から金町までは、
首都高四つ木で降りて6500円〜7000円程度でしょうか。
先々のことを考えいつも金町の高架を通過するときにメーターを見ています(笑)。
ちなみに東京駅・丸の内からだと6000円程度、赤坂・六本木だと8000円代、新宿で1万円のはずです(
深夜料金)。

銀座から5000円ですか？
以前、上野丸井前から一般道にてタクシーを利用した際、金町を通過した時5000円弱だったような気がします(通常料金)。
銀座からだとどうでしょうか。。。

6号線が亀有警察までよく渋滞しているので、ハマってしまうと金額が前後するでしょうし、
ドライバーの走り方にもよるので、毎回金額は前後してしまいますが、平均するとこんな感じでしょうか。ご参考までに。

東京駅や銀座を起点にすると、浦安と金町は同じくらいかもしれませんね。
船橋はこんなもんではないでしょう。

[649: 匿名さん]

深夜料金
銀座から5500円〜6500円
東京から5000円〜6000円
ttp://sumai.blog.ocn.ne.jp/home/2008/06/00704.html
くらいだそうですから、こちらより少し安い気がします。
あと坪単価も広い分野村物件の平均は190万程度のようですので、金町のプラウド
より安いのかも？　でも、駅から遠いですけどね。

[650: 匿名さん]

＞あと坪単価も広い分野村物件の平均は190万程度のようですので、

ブランド全体平均値と比べても何の意味もないと思うけど・・・。

と言うか、その平均値って何を元に算出してるのかな？
プラウドが全部広いってのは初耳ですし、
なんか言葉が足りてないような気がするんですけど。

[651: 匿名さん]

全体でなく、浦安の話だったので、プラウド新浦安のつもりでした。
わかりにくくてすみません・・・
大半が100平米以上なので平均しても広いと思ったのですが・・・平均は過去スレ
で読みましたが、リンクは申し訳ないですが探せません。

[652: 匿名さん]

↑過去スレでみた平均とは、坪単価の平均です。

[653: 匿名さん]

>>651さん
なるほど了解です。
プラウド新浦安であれば坪190万ぐらいですよ。
ちなみにここより駅近（と言っても徒歩19分の実質バス便物件）のマリナだと、
坪240万ぐらいだそうです。

いずれにせよバス便物件なので比較対象自体にならないかと。

あと、一般的には浦安と新浦安（そんな地名はありませんが）は、
別物として認識されるのでご注意を。
リンク先のタクシーの金額は浦安のものでしょうね。

[654: 匿名さん]

http://map.livedoor.com/map/taxi

こんなサイトありました。
地図上で出発地点と経由地と目的地指定するとタクシー料金が出ます。

便利な時代になったなぁ・・・

[655: 匿名]

ここ値引かないね！
以外と強気、、

[656: 匿名さん]

>>655さん
売れてるみたいですからね。
まだ竣工まで1年もありますから、
焦る必要もないでしょうし。

[657: 購入検討中さん]

値引きどころかオプションサービスもないですよ。

[658: 匿名さん]

↑どのようなオプションですか？
　オプションすべてでしょうか？

こちらのマンションはもう39Ｆぐらいまで工事が進んでいるかと
思うのですが・・・
間違っていたらすみません。

フロアーの階数を表す数字が金町駅のホームから見えます。

オプション関係の部材はまとめて大量発注すると聞いたことがあるので
かなり上層のフロアーまで工事が進んでいると
確かにオプションサービスは無理かもしれませんね（泣
特に間取り変更・フローリングのカラーセレクト・台所関係のオプションは・・・

でもそれはここのマンションに限らず、どこでもそうだと思いますよ。
以前（大阪でしたが）マンション購入した時も
竣工途中でしたが希望していた部屋のフロアーはもう出来上がっていたので
オプションサービス受けられませんでした。

[659: 匿名さん]

>>658さん
多分「家具100ポイント分サービス」とかのことを「オプション」と呼んでいるんだと思います。

仰るとおり、カラーセレクトや間取り変更は工期によって無理なので、
（ここはカラーセレクトや間取り変更は無償でしたけど）
それを言っているわけではないと思いますよ。

[660: 匿名さん]

住宅情報ナビに書いてあったのですが、
10月下旬が第二期の販売開始みたいですね。

第二期は15戸の販売になっていますが、
（住宅情報ナビで現在公開されているのは4戸）
そろそろ結論が出るんですかね。

[661: 匿名]

営業に聞いたところ、後一割位〔約４０戸〕を１２月までに
販売をしてＭＲを閉鎖するとのことらしいよ！

[662: 匿名]

営業は売れない他のＭＲに応援に行くような
ことも言ってました。

[663: 匿名さん]

一割位〔約４０戸〕も売れ残っているんですか？

[664: 匿名]

↑

売れ残ってる物件のあるし、未販売の物件もあるし、
色々ですよ！

[665: 匿名さん]

竣工・引渡しは来夏ですから、それくらい残ってて当然

[666: 匿名さん]

竣工1年前で販売残戸数が1割ってのは昨今の地合いを考えると結構すごいと思いますよ。

特にここは先着順が多く抽選住戸が少ないので、
販売ベースでは比較的ゆっくりしているものの、
抽選煽って完売→ローン審査落ち2割でさりげなく再販売って流れも少ないでしょうし。
このご時勢にMRが2日もお休みなのにもその余裕が伺えますね。

[667: 匿名さん]

なんか新しい情報がありませんね。

ヴィナシスの足元もそうですけど、
北側の再開発地区なんて「え？ここ取り壊すの？」ってぐらいの状況ですし。

[668: 匿名]

なーんもねい！入居を後一年近く、待つだけ暇だなぁー。

[669: 契約済みさん]

新しい情報です！
11月23日、24日に現地見学会開催ですよ。
世帯ごとに日程、時間も決まっており、1世帯1名のみ＆撮影禁止とちょっと微妙ですが、、、
天気がいいこと祈っております。

[670: 匿名さん]

<<669さん
１世帯１名ですか！？
誰が行くかモメそう。せめて２名ですよね！！

[671: 契約済みさん]

現地見学会　１世帯１人というのは　ひどいと思います。
混雑を避けるという意味であるとしても、せめて　二人以下にして欲しいですよね。　３連休なのですし・・・
同じイニシア物件の　千住曙町でも　現地見学会があったと聞きますが　やはり　一世帯１人限定だったのでしょうか？

我が家は割と早めに契約を済ませた方だと思うのですが　まだ　何の案内もありません。
いきなり　日時を決められた案内状がとどくのでしょうか。

契約当初は　それなりの価格と納得していたのですが、このご時世。　
もしかして　もう少し待てば　より都心に近い場所の新築マンションもかなり値下がりするのでは・・・と　多少　後悔しはじめています。　住宅ローン控除の延長＆拡大は　期待できそうですが・・・

イニシアさんも　もう少し　手付金を払って　１年以上待ち続ける契約者の気持ちを考えてほしいと思います。

[672: 匿名]

１０月２５日にここを契約をさせてもらいました。
今まで色々なマンションを検討して参りました、この時勢なので
都心近くのマンションをターゲットに値引き物件も含めて色々見させて
もらいましたが結論は、ここが一番いいと言うことで契約させてもらう
事にしました。１０００万ほど引いてくれるマンションも有りましたが
日当たりが悪く、しかも１０００万も引いても尚高く感じた物件もありました。
その他ではマンションの売れ行きが３０％〜５０％ぐらいの所が多かったですね、
やはりこの時勢に契約しようと考えると９０％以上売れてるここが一番安全では
と考えたのです。

[673: 匿名]

↑
時勢＝時世いの間違い

[674: 契約済みさん]

>>671さん
私も早期契約者です。現地見学会の案内書、今ポストをのぞいたら届いてましたよ。

[675: 匿名さん]

どこマンションも残り一割まで売れたことになっているんだよね。1割がデペロッパの利益だから、
本当のところは値引きと同じで、分からない。売却済みでもキャンセルあるし、入居してみたら
当初ガラガラってことはある。大体2年も待たせたら、経済状況は天と地ほど変わるのに、ほったらかしにすることじたい、購入者をなめとるよね。これから半年大変だ

[676: 匿名]

＞６７２

営業に聞いた話では！
のこりは２８戸ぐらいですの答えです、１０月２５日現在。

[677: 匿名]

成約率９４％！！

[678: 契約済みさん]

見学会、1人とはひどいですね。
せめて2人にしてほしいです。
撮影も禁止なんですか？なんじゃそりゃ。

[679: 匿名]

普通撮影はどこのゼネコンも禁止ですよ！

[680: 匿名]

ゼネコンが自分の工事のノウハウを簡単に見せる事は
まず有り得ません。従って工事中の写真を取る行為は
完全に挙止しますよ、いくらデベがお願いしても無駄ですね。

[681: 匿名さん]

結局ここは値引きしなかったんですか？
コスモスイニシアずいぶん強気ですね。

[682: 匿名さん]

当たり前だけど、高く売れるものをわざわざ安売りする人はいないでしょ。

[683: 匿名さん]

残住戸数が1割切ってるなら、あと8か月値引きなしで引っ張るのでは？

[684: 契約済みさん]

>>672さん
まるで私のことかと思いました。
私は10月19日に契約したのですが、やはり都心を中心にMRを回っていました。
金町でも、1000万以上値引きをする、と週一ペースで電話をかけてくる物件もありましたが、
それでもあまりその物件自体が魅力的に映らず、逆にその程度の物件なのかなぁ・・・と気持ちが
どんどん遠ざかっていきました。
一番悩んだのは、後から来た野村のプラウドでしたね。こちらは希望の間取りも残っていたり、
まだ無償で和室をDENに変更できたり、カラーセレクトなどのオプションも充実していたり、
竣工時期も7か月後なので自己資金をより多く準備できたり、・・・と悩みどころ満載でした。
が、最終的に決め手となったのが、この時期にマンション購入に踏み切るのだからこそ、
より安全そうな（自分の尺度ですが・・・）地域のランドマークとなり得る物件を選ぼう、
と決断しました。
672さんの書かれているように、竣工後の成約率すら30〜50%の物件だと確かにマスコミが騒いでいるようなマンション再販業者による投げ売りが多くなってきているのかもしれませんが、ここ
に限っていえば、その心配は低そうだと思いましたし、数か月も悩んで自分なりの決断を下したので後悔はしないと思います。
すでに契約済みの皆様、どうぞよろしくお願いいたします！

[685: 匿名さん]

しかし何か隔世の感がありますね・・・。

販売開始当初はそのあまりの人のいなさに「売れ残り必死！」物件だったのに、
（いや、本当に自分たちしか人いないんですよ。時間指定されて来てるのに。）
今やこの不動産大不況の状況でMRを2日休館にしても何も問題ないほどの好調ぶり。
竣工1年前にして既に残戸数1割切っているとは・・・。

契約当初は正直不安でしたけど、
なんとか大丈夫そうですね。

[688: 匿名さん]

私も最初「誰も見に来てない！」と心細くなった記憶が・・・。
でも担当の方がお高くなくて、親しみやすくて、暖かい印象が良かったです。

[689: 物件比較中さん]

ここって賃貸部分もあるけど、ここに人が集まらないとどうなるの。管理費上がるの

[690: 匿名さん]

>>689さん
賃貸部分は日本不燃公社の持ち物なので、
彼らが賃貸全戸の管理費を払いますから大丈夫です。

[691: 匿名さん]

>>689
再開発は、建て替えて容積を増やす事によって生まれる余剰床（保留床）を
デベロッパー等に売却する事で資金計画を成り立たせてます。
ここ金町も、保留床のうち住宅部分は、コスモスイニシア・丸紅・首都圏不燃建築公社の
３社が買い取り（この３社は「参加組合員」として事業主の一員になっている）
コスモスと丸紅は買い取った住宅を分譲、首都圏不燃公社は賃貸するという事です。
ちなみに、併設される図書館は区が取得し、店舗や事務所は出店者や地権者がそれぞれ
区分所有する事になっている様ですね。
管理費は当然のことながら各所有者が負担しますので、分譲購入者の負担額と
その他の部分の入居率とは基本的に無関係です。

[692: 匿名さん]

28日の「ガイアの夜明け」皆さん見ました？イニシアの物件が出ていたそうですが・・・

[693: 匿名さん]

692さん、情報提供ありがとうございます。私も見ていませんが、明日金曜日午後９時から衛星デジタル「BSJapan」でも放映されます。興味のある方はご覧ください。不動産不況のテーマで、あまり元気の出る番組ではないようですが。

[694: 匿名]

テレビ見たけど！イニシアが値引き販売をしてるとこを撮してました。
結論から言うと、駅遠物件が売れなくて、安売り２０％〜２５％してる
と言うシチュウエイションでした。今の経済状況では何処のデベでも、
立地が悪いマンションは販売に苦労してるは一緒です、余り気にする
事もありません。

[695: 匿名さん]

昨日、葉書のＤＭ届きました

[696: 匿名]

今ＢＳ　ＪＡＰＪＮ見ました！
あの映像で良くイニシアと判別出来ますね、
普通あれでは何処か分からないでしょう、
不思議だな！！！！
イニシアを悪く言うのは止めてもらい物ですね。

[697: 匿名さん]

>>696さん
私もさっき見ましたが、同じ感想ですね。
TVから読み取れる事実は、

・どこかの白っぽいMRにリアルの営業部長が入ったこと。
・MRでは一般客向けに15%引きで販売がされていること。
・ブローカーを通じて買取を要請されていること。
・販売対象戸数は10戸。
・50%引きなら買うよと伝えたこと。

ぐらいなんですけどね。

そもそもどこの場所かすらも明らかにしてないし、
20%〜25%引きってのは営業部長の感覚（＝吹かし）だし、
50%でなら現金買うと伝えただけで最終的にどうなったかは分からないし。
間取り図もモザイクで出てたけど、
イニシア中野にはない間取りが最初のほうのにあったりしてたのもなんだか。

しかしまあ、こんなアヤフヤな情報で良く特定できるなあと思うし、
その程度の話を良く信じるなあとも思う。

とりあえず、>>694が番組をちゃんと見てないってことだけは分かった。
（高円寺の物件の話とごっちゃにしてるんだと思う）

[698: 匿名さん]

10/28ガイアの夜明け「緊迫!不動産不況 金融危機がニッポンを襲う」

No.133 by 匿名さん　2008/10/31(金) 18:45

のリンク先ではっきりマドンナも含めて確認できますから、イニシア中野を良くしっている
人は自分の目で確認したら良いんじゃないかな。　人の話だとどっちだかわからないから
自分で確認。

[699: 匿名さん]

>>698さん
そだね、そこなら全部見られるから、
（著作権上良いことかは別だけど）
イニシアなんて言葉が出てこないこともはっきり分かる。

イニシア中野って言ってる人は1つ前の高円寺の物件とごっちゃにしてるんだろうね。
あそこはそれっぽい外観の物件がモザイクなしで撮影されてるから。
ただ、イニシア中野の近くには川なんてないからこれまたすぐに違うって分かるんだけど。

[700: 匿名さん]

ちなみに、これがイニシア中野のMR。

http://maps.google.co.jp/maps?hl=ja&ie=UTF8&q=%E4%B8%AD%E9%87%...,139.66426&spn=0.001032,0.003422&z=19&layer=c&cbll=35.709159,139.664201&panoid=nbdLDx4FskQV4eekomuLIw&cbp=1,318.23329042747184,,0,-4.2814910161173385

色や横幅、入り口の高さなどを見れば一発で違うMRだって分かる。

[701: 匿名さん]

なんか、Ｇｏｏｇｌｅ　Ｍａｐって初めてみました。すごいね。現地に行ったみたいな画像がでるね。
あ〜、ちなみにうまくリンクできていませんよ。　みなさん。全部　コピペしてみた方が良いよ。

[702: すなおに感動]

う〜ん。なんか凄い。初めてなので．．．自分の住んでる所を見たら、家の前までこれませんでした。
道が狭すぎて入れない。　でも、遠くからは見れました。一見の価値あり。これから多用しよっと。

[703: 匿名さん]

>>700
気になってもう一回見てみたけど、ＭＲ右の赤い看板や緑の看板、ＭＲ左の電信柱の黄色い看板が一致しているから、やっぱりイニシア中野じゃないかな？

Googleのカメラは人間の目線よりも高い位置から撮影してるみたいだから、入り口の高さとか違うように見えるけどね。

[704: 匿名さん]

GoogleマップではなくMR現地に行った後にガイアの録画を見れば分かりますが、確実にイニシア中野ですよ。MR周囲の風景はもちろん、MR入り口まで歩いてた道からのアプローチ、右向かいにある緑の看板、残り戸数とそれら価格を足し込んだ金額まで寸分の狂いなくピタリと一致します。

[705: 匿名さん]

違うと行ってる方は物件の住所で検索されてませんか？ イニシア中野はまだMRありますよ。

[706: 匿名さん]

↑言って

[707: 匿名さん]

確かに中野のMRと同じっぽいですね。

ただ、番組的には50%引きなら買うと宣言した時点で終わってるのと、実際には未だに物件販売してますから、買取自体は失敗したのでしょう。50%引きなら素直に消費者に対して30%引きで売った方が得ですよね（更にあの胡散臭いおばさんブローカーにも金払わなきゃならないし）。

それと、最近の不動産はプロジェクト制なので、個別物件の収支次第で売り飛ばしたり貸し出したりします。中野はイニシアには珍しく利便性の割には高値であり、正直値付けで失敗している感が強いので、この市況の影響もあってプロジェクト的には手仕舞いしたいのでしょう。とは言え現状を見る限りは、早く売り飛ばしたいのは確かだけど、50%引きで売るほど切羽詰ってないってことかと。

まあ、今回のガイアはぶっちゃけリアルの広告宣伝番組だった気もしますけど。「わざと」有名所をぶつけて来ている感が強い番組構成でしたから（普通は50%で買い叩いた所までを放送するよね、番組の盛り上がり的には）。

[708: 匿名さん]

とまあ他物件の話で盛り上がるのも何なので。

住宅情報ナビによると遂に最終期になったようですね。最終販売戸数は15戸、さてさて結果はいかに・・・（第3期があります！ってオチだったりして）。

[709: 不動産購入勉強中さん]

高校の頃（10年ちょっと前）、御茶ノ水から帰る際、金町駅は停車駅の1つ。
その頃は高い建物なんかなかったんだよね。
あー、年取ったな・・・。

[710: Z33350Z]

遅ればせながら契約しました。よろしくお願いします。ところで契約のときに初めて知ったのですが、『タワーマンションの此処では１６Ｆ以上は網戸はオプション』との事。高層階での網戸の要否について、ご意見あれば教えてください。

[711: 匿名さん]

>>710さん
まずはご契約おめでとうございます。

さて、網戸の件ですが、必要性は低いですよ。私は今15Fで近くに比較的大きな公園と学校と言う虫が育つには絶好の環境がありますが（毎年蚊柱が公園内を多数徘徊しています・・・）、虫が上がってくることはほぼないです。たまにエレベータ経由ですごくでかい蚊とかが入ってきますけど、これは網戸で防げないですもんね。

ただし、近くにガーデニングとかやってる人がいると土と一緒に卵を持ち込むので小バエにはちょっと悩まされます（ウチの隣がガーデニング好きなので・・・）。あと、夏場はベランダが蝉の避難所になるので死骸の処理がちょっとだけありますね。それでも室内には入ってこないので網戸と言う意味では特に問題はないです。

[712: 匿名]

ここ一週間で、ここを購入したと投稿した人が３人
投稿などしない人方ががおおいので、今でもかなりの
早いペースで売れてますね、これなら今年度中に完売
出来るかも！！

[713: 匿名さん]

こんな経済低迷の一週間に売れ残りが3戸売れるくらいなら何も苦労はいらない。本当なら驚異です。

[714: 匿名さん]

公式にも正式に最終期が発表されてましたね。
登録期間は11/9まで。

登録期間中は休まず営業と気合が入っていますね。
このご時勢に新価格も出さずこれまでと同じ価格帯で行くようですし、
これなら年内完売も夢じゃないかも。

[715: 匿名]

＞７１３さん
投稿文だけでの判断ですが！
６７２
６８４
７１０
以上方が投稿してますよ、ご確認ください。

[716: Z33350Z]

７１１さん；ご意見ありがとうございます。今住んでいるところは９階なのですが、今度は倍以上の階層なのですが、網戸の件気になっているものですので参考になります。確かに、ベランダ栽培による小蝿など、お隣さんや上下階の環境によっても大きく左右されるのですよね。今後ともよろしくお願いします。

[717: 匿名さん]

いよいよ完売に向けてカウントダウンに突入。コスモスダイレクトのエレベーションもリアルタイムの更新してください。完売のお祝いを皆でしましょう。この調子なら年内でモデルルーム閉鎖でしょう。

[718: 匿名さん]

第二期（最終期）の意味は、第一期の時に、（第一次）（第二次）と順次販売されたように、あくまで第二期の最終期であって、11月10日以降は、第三期として販売するのではないでしょうか？

[719: 匿名さん]

>>718さん
あまり良く覚えていませんが、第1期3次の時には最終期と言う言葉は使っていなかったと思います。それに、最終「期」であって最終「次」ではないので、日本語的に考えれば普通は「最後の期＝最終販売」と捉えて良いのではないかと。

まあ、実際は終わってみないと分からないですけどね。

[720: 匿名]

実際の残り戸数はデベのみぞ知る！！ですね。

[721: 匿名さん]

最終期はあくまで最終期です。残りも少ないですから、今後は勿論売り出しはありません。第3期などといったら皆さんを裏切ることになりますから。イニシアを信じてください。コスモスイニシアのCSR(社会的責任）です。

[722: 匿名さん]

確か第一期の最後は『5次』でした。
イニシアの営業に確認したら第二期がいわゆる最終期という形で、完売の目途がたったと聞いています。（モデルルームも11月中に閉鎖すると・・・）
これで、しらっと第三期がスタートしたらずっこけますけど(笑)

[723: 匿名さん]

ちょっと話題逸れますけど、
遂にスミフ（？）タワーが立ち上がり始めましたね。
施工は間組とのこと。

かなりの高値で土地を仕入れたとのウワサですが、
どのくらいの坪単価になるんでしょうか・・・。

[724: 匿名さん]

プラウドシティ金町ではなくて？住不タワーなんですか？
どのあたりに作り始めてるんでしょうか？

[725: 匿名さん]

プラウドシティ金町のホームページにあるロケーション地図の、
新宿再開発地域内にある、
集合住宅予定地のすぐ右側、
なぜか赤く塗りつぶされたところだと思います。

http://www.pc-k.jp/location.html

[726: 匿名さん]

老人ホームと思っていましたが・・・・・・・

[727: 匿名さん]

すでにキャパオーバーの金町駅にこんなにデカい物件次から次に建てて、朝はホームから人が溢れそうだな‥

[728: 匿名さん]

おっしゃるとおり。JR東日本は、JR金町駅の改修計画など考えていないのでしょうか？駅の周りを再開発しても、駅舎そのものが古びていては、なんともバランスの取れないものとなり、葛飾区はそのあたりJR側に申し出ているのでしょうか？

[729: とっしー]

地元住民ですがっ

723さんが載っけている写真は老人介護施設です！

住友不動産のタワーは21年から着工開始で

23年12月に竣工予定です

まだ何も行われていませんよ

住友不動産のタワーは約800戸と大型のタワー物件ですねっ

そして葛飾区はJR側には何回も申し入れはしています

9月にも青木区長と地元選出の平澤勝栄衆議院議員とでJR東日本本社に行き金町駅改修工事を要請していますっ

[730: 匿名さん]

７２９さん、貴重な最新情報ありがとうございます。２１年着工予定の住友のタワーマンションは、何階建てくらいのものなのでしょうか？７２８より

[731: 匿名さん]

こことプラウド、住友タワーだけでもかなりの世帯数増加。駅の大規模な改修工事が急務ですね。

[732: とっしー]

730さんへ

住友不動産のタワーは敷地は2.21haで39階建て高さ138mですっ
別に2階建ての店舗棟に駐車場という感じです！

[733: 契約済みさん]

732様

貴重な情報ありがとうございます。

しかし、住友不動産のマンションはここより大規模になりそうなんですね！
値段がどのくらいになるかにもよりますが
こことどっちが良いのでしょうね・・。

時期的には全く競合しないのですが
ここを解約して、住友を待ったほうが良いのか・・・。

[734: 匿名さん]

733様

えっ！駅から遠い住友と迷っておられるのですか？

以前、プラウドシティー金町のＭＲに行った時
住友のタワーの話になり
野村の営業の方は
「駅から遠いのに・・・タワーの意味がありません。」と
おっしゃってました。
その時はプラウドの価格帯にばかり気を取られ後になり
「タワーの意味が無い」ってどういう意味なのだろうと思いました。
どういう意味なのだろう・・・

[735: 匿名さん]

柏と金町で迷っています。
どちらも本当に住みやすい街だと思うのですが、常磐各停しか停車しないのが本当に勿体無いですよね。
金町に常磐快速が停車するようになれば即決でここに決めるんですが…

[736: 匿名さん]

柏のタワーの価格はここと比べどうなんでしょう？

どちらも買えない者ですが
個人的には柏の駅前の雰囲気より金町の方が落ち着きます。
水元公園も素敵ですよね♪
一度行った事があります。
あんな公園が自宅の近くにあれば
休日にぶらっといってみたいなーと思いました。

あと私の場合、各停といえども金町のほうが勤務地に近いです。
立ってても苦にならず。

結局は・・・
まぁ個人のこのみでしょうね〜。

[737: とっしー]

駅まですぐの人が多いが利便性が高いヴィナシスにするか

徒歩圏内の落ち着いた環境の住友不動産のタワーにするか

どちらがいいかは人それぞれですからねぇ

[738: 匿名さん]

住友不動産はこの土地いかほどで購入してるんだろうね。
とっしーさんの情報では
＞21年から着工開始
らしいですからすべてが未知数ですね。
とレスしてたら↑とっしーさんでしたね♪

住友のタワーは徒歩圏内との事。
実際歩いてどれくらい時間かかりますか？

地元ではないので全く分からずです。

[739: とっしー]

住友不動産の購入した土地の取得価格は171億9000万円で坪単価は256万円みたいですねぇ

駅からですかぁ

うーん

8分くらいですかねぇ

まぁ10分以内ですよ！

[740: 匿名さん]

739様

いつも貴重な情報ありがとうございます。
駅からの距離。
プラウドシティーが金町駅から徒歩7分と表記されてるので
少なくとも住友のタワーはそれ以上でしょうね。

[741: 匿名さん]

タワー 数字で1 1 9何を意味するのかな？完売のカウントダウンかな？ だれか知っていますか？

[742: 匿名さん]

登録最終日かな

[743: 匿名]

最終登録、１１月９日いわいるこれで終わりと言うことですよね。

[744: 匿名さん]

>>734さん
タワーは土地代が高い駅前などで集積率を上げることにより、物件を安く提供するための手法だから、と言う意味じゃないかな？確かに、駅から離れた場所で集積率を上げてもあまり嬉しくないかも。仕入れが高いからタワーにせざるを得ないと言う実情もあるんだと思う。

[745: 匿名さん]

「駅から遠いのに・・・タワーの意味がありません。」という野村の営業の方のせりふを私も支持します。ローカル駅にタワーは二ついらない。綾瀬、亀有の駅前に建つなら考えたい。新宿再開発の街作りのコンセプトが見えないし、こんな経済状態では住友不動産も計画の見直しをするのではないですか。

[746: 匿名さん]

>>745さん
タワーが別にどこに何本建とうとどうでも良いとは思うのですが、
新宿の街づくりのプランが見えないから判断できないってのは分かります。
地域バランスを考えないと浮いちゃいますから。

＞こんな経済状態では住友不動産も計画の見直しをするのではないですか。

時期は延ばすかもしれませんが、
仕入れがかなり高めなのでタワーなのには変わりないかと。
集積度を下げても単に販売価格がつりあがるだけですから、
余計に売れなくなりますよね。

まあ、個人的にはココの北側の22Fマンションの方が気になりますけど。
商業ビルにした方が儲かる立地だと思うのですが…。

[747: 匿名さん]

＞新宿再開発の街作りのコンセプトが見えないし

まぁ人によって受け取り方、感じ方が違うので
一概にそう言いきれないと思います。
未知数と受け取るなら
あれだけ広い地区ですから
それゆえあなどれないと思います。

個人的意見ですが
同じローカル線の亀有。
これ以上発展の余地が無いように感じます。
それと自分の居をかまえる駅として考えると
アリオ等の大きなショッピングモールが
近すぎるのもちょっと騒々しいかな・・・

綾瀬はメトロ千代田線の始発駅という事もあり
便利ですが環境が・・・

個人的な意見の羅列ですみません。
人それぞれ好みも異なるので
それぞれが満足のいく物件にめぐり合えるといいですね。

[748: 匿名さん]

＞それぞれが満足のいく物件にめぐり合えるといいですね。

ヴィナシスもプラウドシティも住友も同じくらいの時期に販売してくれれば
それぞれ比較して選択できるのですけどね・・・。
当然なのでしょうけど、どこもそれぞれに良さがあって
その中からこれは！って思うところの物件を選べればな〜。

＞まあ、個人的にはココの北側の22Fマンションの方が気になりますけど。
商業ビルにした方が儲かる立地だと思うのですが…。

あの立地でもうひとつマンションってどうなんでしょうね。
完全にヴィナシスの影になって日照や眺望もあんまり良くなさそうだし・・。

金町が発展していくのは良いことだけど、
マンションだけ増えて駅とかのインフラが整備されないってのだけはちょっと辛いかも・・。

[749: 匿名さん]

資産価値の維持のために不動産の王道を望む人、
子供のために自然環境を重視する人、
眺望やスタイリッシュなライフスタイルを重視する人、
とにかくコストを重視する人…などなど。

人によって価値観は変わりますから、
一概にどれがって話はないとは思いますよ。
自分が何を重視するのかを明確にすることは大事だと思いますが。

[750: 匿名さん]

>>735さん、>>736さん
柏タワーと金町タワーで悩んだ者です。
私は結局金町にしました。

柏は街としては大きく発展していて良いのですが、
都心部からの物理距離がありすぎて、
都内に仕事場と親がいる私としてはかなり厳しい。
高層階でないと眺望も抜けないですし、
坪単価が高すぎ（大体240万）なのも…。
柏周辺に地縁が固まっている人ではないとこの価格は…。

金町は23区なので行政力も他の地方に比べて良いですし、
（特に23区は子供の医療補助がかなり充実している）
小・中の学区も良い学校があるのと、
図書館が足元に来るなど希少性＆子供の学習環境が良かったのも要因かな。
あとはまだまだ再開発の伸びしろがが残っているのもメリットですよね。
しかも坪単価が駅前の割には安い（大体210万）。
常磐快速が止まらないのもそもそも千代田線と思えば問題ないですし。
（料金的な問題はありますが）

あとは南千住タワーも考慮したのですが…環境に対して坪単価高すぎで諦めました。
（今は250万ぐらいになりましたがそれでも高い）
ただ、DINKSで将来賃貸に出すぐらいの人だったら良いと思います。
長く住むのであれば少し離れますが再開発地区内の方が良いかと。

[751: 匿名さん]

第二期の登録終了しましたね。
結果がいつになるか知りませんけど、
完売できると良いですね。

[752: 匿名さん]

第3期は何時からですか？

[753: 匿名さん]

年内１２月３０日まで来場予約受け付けているので、第二期登録終了後の現在も登録できると思いますが。

[754: 匿名さん]

ここってあと何戸残ってますか？

[755: 購入検討中さん]

モデルルームに行って営業に聞いたらいかがですか？

[756: 匿名さん]

755みたいな人間とはお近づきになりたくないな。

[757: 754]

>>756さん
あはは、いいですよ。なんとなくそんな反応されると思っていましたし。
ただ過疎ってたからこんなに早くレスいただけるとは思いませんでしたが(笑)
結構皆さん監視されてるんですね。
実は私契約者なんですよ。それもかなり早期の部類に入ると思います。
この不動産不況下、自分の購入したマンションの売れ行きが気になり始めてしまって。
かと言ってMRに問い合わせる勇気も持ち合わせていない小心者なので、
どなたか週末に行かれた方の情報が聞けたらな少しは安心出来るかなぁ、と(笑)
スレ汚し失礼しました。

[758: 匿名さん]

最終期の登録受付が終了したみたいなので暫くすればOHPのエレベーションで確認できるようになるのではないでしょうか。
先日電話したら「抽選前なのでその後については何とも言えない」との返答を頂きましたので。

[759: 匿名]

営業マンの言うには１０月１５日頃で、あと２８戸と言ってましたが。
不動産屋（せんみつ）が言うことなので話し半分としても、
１０月１５日現在でやく１割残（４５戸）ぐらいいが、妥当かも。

[760: 匿名さん]

ここはほとんどの住戸が先着順販売だったので抽選ほどキャンセルは多くないとは思いますけど、
いずれにせよもう少しで結果が出ると思いますから、気長に待ってみるのも一興だと思います。

[761: 匿名さん]

なんか何時もスッキリしていなくて不透明感がいやだな。イニシアの体質かな。

[762: 匿名さん]

プラウドのほうはどんな感じなんでしょう。あまり人が入っているように見えないのですが。

[763: 匿名さん]

普通に考えれば思い入れでもない限りさほど魅力のない町ですからね。
本数の少ない常磐緩行線、京成金町線では都心通勤の便も悪いでしょうし。
プラウドなんかはマンション建設ラッシュの並に乗り遅れた典型的な例じゃないでしょうか。
どう楽観視しても完売は難しいと思います。

そういう意味ではヴィナシスの方はギリギリ波に乗り切れたというところでしょうか。
あとはキャンセル住戸が増えない事を祈るばかりですね。
後はイニシアの赤字についても気になりますが。

[764: 匿名さん]

確かにローンの見直しをする人も出てくるだろうし、キャンセルせざるを得ない人も出てくるだろうし、、ギリギリ波に乗り切れたけど、まだまだ完売までには大波小波がくる感じ。イニシアの株価も70円位できわめて低迷しているし、プラウドと違い企業体力に限界があるから厳しい時代に入りました。低層階の賃貸だって家賃かなり低くしないと埋らない可能性が高い。

[765: 匿名さん]

いい物件には違わない。買えないけど。
ちなみに賃貸の需要はその立地と充実した複合施設の魅力により、眺望が犠牲になっても相当高いと思われる。

[766: 匿名さん]

>>765
手元にある資料が単身者向けしかないので参考にならないかもしれませんが

＜賃貸相場＞
金町
1R:4万9600円
1K:5万7700円
1DK:6万3700円

北千住
1R:6万1700円
1K:6万9500円
1DK:7万6100円

…金町で賃貸収益は望めないと思いますよ。

[767: 匿名さん]

当然、地価も異なる駅周辺の賃料相場と比較して
収益云々を判断できるとでも？？

そもそも坪単価で比較しなきゃ参考にすらならん。

[768: 匿名さん]

>>764さん
現在の株式相場から見て株価だけで会社を語るのはあまり意味がないかと。
そもそも黒字倒産させられる時代ですから…不透明な時代です。

>>766さん
基礎情報がないデータは何の役にも立ちませんよ…。
駅歩や周辺環境および利便性、築年数や日照、部屋の広さ・向き・高さなど、
さまざまな要素によって賃料は変動しますから。

そもそも北千住だって西口再開発前は似たようなもんでしたよ。
今や中古で280万はすると言われるミルディスだって、
販売当時坪200万で「高すぎる！」と言われたんですから。

まあ、ここの浮沈も、
再開発の成否にかかってると言っても良いのかもしれません。
金町は乗降客数も多く23区で利便性もそこそこですけど、
知名度の点で大きく損してますけどね。

[769: 匿名さん]

北千住ミルディスの例は特殊だからなあ。
大規模再開発もあるけど、何より交通の便が都内でも屈指なので例としてはよくないかな。
でも交通はどうしようもないからせめてもう一軒金町にも大型スーパーでもできたらいい
ですね。

[770: 766]

>>767>>768
あくまで金町の賃貸相場を述べただけですので。

[771: 匿名さん]

>>770
じゃあ、無意味だよね。
それで賃貸収益云々に言及するのもナンセンスだ。

[772: 766]

>>771
なぜ無意味になるのか意味が分かりませんが？

私もMRで賃料保証の一覧見せてもらいましたけど、はっきり言ってあの金額で金町に住もうとは思いません。
だから買いました。
私は別にネガキャンで言ってるわけではありませんよ。

[773: 匿名さん]

一部の住民さんがマイナスイメージ払拭に躍起になっているようですね。

[774: 匿名さん]

だれだって自分が契約したＭＣをけなされたらいい気しないよ。
まぁ色んな立場の人間が匿名で色んな事を書き込んでいくのだから
躍起になる必要もなし。
でも別に躍起になってるように感じなかったけど。

[775: 匿名さん]

>>769さん
結果論だけで言えばその通りでしょうね。
でも、当時の人は今の北千住を想像もしてませんでしたよ。
言うなれば今の金町を見て「えー、発展するかぁ？」って思うのと同じレベル。

ミルディス建設当時の北千住駅ってのは衰退の一途を辿っていて、
4号沿いの商店街はどんどん閉鎖されていく状況（皮肉にもそこが今のマンション街の基礎になる）。
そもそも街全体が古くて駅前一等地はほぼビックリ屋の土地で再開発もままならない。
そして北千住駅は乗り換え客こそ多いが駅自体の乗降客数が少ない駅として当時は有名で、
新しくできる丸井にしても「草加と上野に丸井があるからここは潰れるだろ」と言われてた。
当時はまだ半蔵門線接続になっておらず、
（今でも改善されたとは言えラッシュ時10分に1本と非常に使いづらい路線だけど）
こんな状況の、しかも悪名高い足立区の駅に、
いくら直結とは言え坪200万もするマンションが建つなんて無謀の一言だった。
当時北千住に住んでいて検討していた私ですらかなり悩んだ（で、結局やめた）ぐらい。

でも、実際は今の状況を見てのとおり。
丸井は予想を大きく外れてむしろ草加と上野の丸井客を吸い取るぐらい大きくなったし、
ミルディスもびっくりするぐらい中古価格が跳ね上がった（知る限りだと最高で坪320万）。
まあ、西側駅周辺だけで残りは相変わらずだけど、
限定的とは言え地元民ですら「予想外」のこの結果。

まあ、金町はここまで劇的には変わらないと思うけど、
常磐緩行のみ停車駅では最も乗降客数が多いので（バスで南北に移動する人が多い）、
ポテンシャルとしては悪くないと思うよ。
北側の野村マンションが商業ビルに変わったら南口も栄えるかもね。

[776: 匿名さん]

>>772さん

>>768さんも書いているけど、
匿名掲示板に書かれた出展も算出条件も提示されてない信頼性がゼロに等しい数字で、
一体何が議論できるのかむしろ聞きたいです…。

議論したいのであれば、
それなりの根拠を持った情報を提示して頂かないと。

[777: 772]

>>776
別に議論なんてするつもりはありません。
ヴィナシスについて貶しているつもりも毛頭無いです。

私が言いたかったのは、>>765で
>ちなみに賃貸の需要はその立地と充実した複合施設の魅力により、眺望が犠牲になっても相当高いと思われる。
などと書かれていたので「おいおい、いくらなんでもそりゃ言い過ぎでしょ」と思い、>>766にあるように金町の賃貸相場を記載しました。
確かに出所も書かず、何の気なしに書いた物である事は確かです。
しかし、なんですかね、「金町の賃貸相場が北千住よりも低い」と、当たり前のことを書いただけでバッシングを受けなきゃならないんですかね？
賛否両論有ってこその検討板でしょ？
『マイナスイメージは一切書き込んではいけない、美辞麗句並び立てただけの評価が欲しい』
というのなら住民板に移られたらどうですかね。


最後にデータの出所について大変ご所望されているようですので記載しておきます。
『どこ住む？東京'０８』昭文社発行から引用しました。
このデータに文句があるようでしたら直接出版社に抗議して下さい。
私はもうここに書き込みませんのでご自由に。

[778: 匿名さん]

>>766さん
今、金町の賃貸に住んでいます。徒歩12〜3分、築10年超、南西向き、70平米弱の2SLDKで本来13万円／月ですが、会社補助がありますので、実負担はかなり小さく抑えられています。

給与は特筆するほど高くなくても、福利厚生がある程度充実している民間企業が単身者やファミリー向けに1フロア借り上げて社宅扱いにする、或いはそのような企業にお勤めされている方が自家購入までのつなぎとして考えれば、賃貸の需要は十分見込めるのではないでしょうか。特に共働きでお子さんがまだいらっしゃらない（もしくは子宝に恵まれない）忙しいご夫婦であれば、駅前で、スーパーも一階にあるこの物件は非常に魅力的に映ると思います。私も最初は、試しに賃貸で住んでみてから、上層階の中古が出てくるのを、虎視眈々と狙おうかと思いましたが、頭金も十分揃えられそうでしたし、年齢的な事や物件の割安感も実感できたので購入に踏み切りました。将来、希望の間取りの中古がなかなか出てこない可能性もありますしね。私の会社の後輩は結婚したばかりで頭金が少ないので、ここの賃貸を狙ってみようかな、とも話しています。

それに、しばらく金町に実際住んでみて感じたのは、金額的に23区最後の穴場になり得るのでは？ということです。それも、どなたか言ってましたが、ここ南口と新宿6丁目の再開発次第でしょうけど・・・。日比谷、大手町、新御茶ノ水などのオフィスエリアに通勤する方は乗り換えなしでいけますし、新幹線も二重橋前の新丸ビル方面の地下道を通れば雨に濡れずにいけます。海外出張の多い人は、京成金町線の使い勝手の悪さを差し引いても京成本線の高砂駅までタクシーで1〜2メーターですから、羽田や成田へのアクセスも悪くない。あとは、再開発に続いて、オーバーキャパシティ気味の駅をなんとかしてもらえれば、水元公園や柴又帝釈天も近く相当魅力的な場所になると期待しています。

ちなみに契約者がもらえる各フロアの図面を見ると、4〜11階の賃貸エリアも、間取りは非常に
バリエーションに富んでいます（1R、1DKはなかったと思いますよ）。単身者向け、というより、独身女性(カウンターキッチン付きの大きめの1LDK）、DINKS（2LDK〜3LDK)、ファミリー向け(3LDK以上）との印象でした。

私のような印象をもつ方は、似たような境遇にあれば、いらっしゃっても不思議ではないと思います。契約者の贔屓目でしょうか？

[779: 匿名さん]

客観的に見たら、お世辞にも金町がアクセス良いなんて思えないなぁ。

そもそも城東地域でマンションを買う人は地縁のある人が大半なんでしょ。
その土地の良さを理解している、悪さは許容できるって事で。
そういう意味じゃ>>778さんは典型的な例かもね。

[780: 778]

うーん、そうですかぁ・・・。まぁ客観的にみるとそうなのかもなぁ・・・。
あまり言うと個人特定されちゃいそうなのでぐっと堪えますが、もともと金町には地縁なかったんですけどね・・・。東急東横線のとある駅近くで生まれ育ちました。子供のころ『こち亀』読んでたり、両親が寅さんのファンだったりしたので葛飾には極めて良い印象を持っていました(笑)。結婚を機に23区内で新居探しをしていた折、駐車場代の相場が異様に低いことに気づき（当時所得は低かったですが車は絶対手放したくなかった^^;）、引っ越してきました。
その他に重視したのは、乗り換えなしで通勤できる、空港がそこそこ近い、妻の実家への距離（車）、など。
確かに、日中は電車の本数は少ないですけど、週末は大抵車で移動するのでまぁいいか…、と思えるようになり、駅周辺も垢抜けない感じで、うーん・・・と唸ってしまいましたが、それは今後の再開発に期待、ということで(笑)。あとは、超個人的な理由としては、地元の人たちの人情深さにハマってしまいました(^-^;)。私のようなよそ者（？）に対してもあったかいというかなんというか・・・。明日も早いのでそろそろ休みます。。。

[781: 匿名さん]

本人が不自由しないと思っているなら別にいいんじゃない？＞アクセス
アクセス良好とか便利と書かれると「ん？」と思うけど（笑）

[782: 匿名さん]

>>778
妻の実家への距離、それもまた地縁でもあるのでは？
北千住くらい交通の便がよければ再開発も劇的だろうけど、あまり期待しすぎるのも
（例えば資産価値が跳ね上がるとか言う意味で）どうかなとは個人的には思います。

[783: 匿名さん]

金町ってアクセス悪いですかね？ 感じた事ないよ

[784: 匿名さん]

>>783
常磐各駅停車しか止まらないのが痛いね…。
山手線との接続が西日暮里というのも痛い、しかも北千住西日暮里間は千代田線で料金割高だし。
池袋新宿渋谷は言うに及ばず、上野に出るには北千住で乗換必要。
東京に出るのにも2回必要だしね、大手町から歩こうと思っても相当掛かるし。

でも通勤なんてそのうち慣れるもんだよ。
それより気になる事があるんだけど、スーパーやテナントの誘致はもう終わったのかな？

[785: 匿名さん]

たぶん品川・大崎あたりの勤め先の人とかだと不便に感じると思う。
鈍行＋鈍行という感じだから。

[786: 776]

>>778さん
うーん、あなた自身が感情的に過剰な反応をしているだけだと思いますけど…。

匿名掲示板で事実と言いつつ無根拠な投げっぱなし書き込みをすればこうなることぐらい、
2chはおろかここの他の板なんかも覗いていればすぐに分かる話だと思いますが。
特にここは大きな買い物をする不安と期待を持った人たちが集まる場所なのですから…。

＞『どこ住む？東京'０８』昭文社発行から引用しました。

そこまで書くなら内容の詳細まで引用しないと…。
（誰もがその本を持っているわけではないので）

その引用元がどういう条件で数字を算出しているのかを書かない限り、
数字だけで「事実だ」と言われても何も反応できないのですが…。
もし出展元にも条件設定がないのだとすれば、
出展元の情報自体が怪しいわけですし。

例えば北千住が駅歩5分圏内、金町が駅歩15分の物件比較だったとしたら？
例えば北千住が築年5年以内、金町が築年20年以上の物件比較だったとしたら？

その前提を言われてもその数値を安直に信じる気になります？

算出根拠を考慮することが数字を議論する上で非常に大事だと言うことが分かってもらるかと。
特に「事実として」数値データを出すのであれば、ですね。
事実は反論しにくいがゆえに根拠と信頼性に重きを置かれるのです。

＃だから事実ベースの数値データはあなたが言うバッシングを受けやすいのです。

ちゃんと条件さえ揃えれば議論する価値はあると思うんですけどね…少々残念です。
とりあえずもう書き込まないとのことなのでこの話は終わりにしましょう。

[787: 776=786]

上の>>786の書き込みは>>777さんに宛てたものでした。
申し訳ないです…。

[788: 金町住民]

> 785さん

京成線を使えばそうでもないですよ。

現在、品川方面に通勤しています。
最初は西日暮里経由で山手線を使っていましたが、
通勤時間帯に２，３分おきに来る常磐線各駅停車より、
８〜１０分おきにしか来ない京成金町線を使って高砂駅で乗り換え、
都営浅草線直通（京成線内は特急運転）を使うほうが通勤時間が１０分ほど短縮できます。

山手線の中でも一番混雑しているといわれる「上野〜東京」を
通らなくて済むだけでも通勤ストレスから開放されるし、
途中から大体座れるし。帰りも座れる。

通勤だけを考えるなら、上記の選択をお勧めします。

[789: 匿名さん]

北千住と比べるのがそもそも間違ってる。北千住の賃貸相場が高いのはちょっと探したことのある人なら分かるはず。
金町が北千住より利便性で圧倒的に劣るのもいちいち議論する必要もないことでは？

[790: 匿名さん]

>>778さん
ご自身がご納得してのご購入、羨ましい限りです。
私もそういった物件に出会えることを信じてもう少し頑張ってみます。

とりあえず、仰るとおりで最終的には再開発の成否次第なのでしょうね。
東京西側に通勤の方はこの地区での購入を検討しないでしょうし、
（その逆もまた然り、ですよね）
都心部へのアクセスも「それほど悪くはない」と言うレベル。
それよりも23区にも関わらず自然にも比較的恵まれた土地の駅近タワーが、
この値段で買えるということ自体に価値を感じるか否かなのでしょう。

賃料については今後供給量が増えるので不安ですが、
再開発が成功すれば亀有のようにある地度地価も上昇すると思います。
まあ、それを織り込むのはまさしく「ギャンブル」でしょうけどね。
（で、私はこのギャンブルに少々躊躇しているところです）

ちなみに私自身は城西地域で育ちました。
親の都合で城西の地域を転々と移動してましたし、
就職後はしばらく田園都市線沿線に住んでいましたが、
結構高い賃料を払うのがバカらしくなり結婚を機に購入を検討、
結構長い間検討して市川タワーに目をつけたのは良いのですが例の件で解約、
今は個人的に意外と安いと思った城東地区（含む千葉）の再開発物件を中心に回ってます。

[791: 匿名さん]

話はずれるけど、上野〜東京間ってそんなに混んでる？
いやもちろんそう言われるのは知っているんだけど、8時台だとよっぽど千代田線と
常磐線のほうが混んでいる気がする。毎日使っているけど。

[792: 匿名さん]

>>789さん
分譲坪単価も比較にならないぐらい高いですからね。＞北千住

賃料相場より利回りで見ないと議論自体が無意味だと思います。

[793: 767=771]

>>777=772
>しかし、なんですかね、「金町の賃貸相場が北千住よりも低い」と、
>当たり前のことを書いただけでバッシングを受けなきゃならないんですかね？

文脈からすると、>>770と>>766を書いたのも貴方だって事だよね。
仰るとおり、金町と北千住は賃貸相場が違う。そもそも地価に差があるんだから。
「相場が安い」という事と「賃貸収益は望めない」という事とは同義ではない。
私ぁ貴方を叩くつもりなんてないけど、貴方が>>766で書いた捨て台詞みたいなコメントは
決して「相場の差」を指摘しただけのものではないよね。・・・という思いでレスしたまで。

この物件で賃貸に出される住戸には、駅前やら新築やらで相場以上の値付けが
される事になるだろうけれど、客がつかなきゃ元も子も無いのだし
賃貸前提で事業に参加してる者（個人も法人も）だって、相場の事ぐらいは意識してる筈だよ。
固有の物件情報程度（しかも出処は単身者向け物件のチラシか何かか？）と比較して
北千住より安いからダメですね、なんて事業者は流石にいないかと。

[794: 匿名さん]

>>786>>788>>793
うーん、無駄な長文読みにくい…私も年かな(笑)
「金町の賃貸相場が4万って書かれてアタマにきちゃいました、テヘ」
って書いたほうが余程分かりやすいよ。
この議論続ける必要あるんですかね？

[795: 匿名さん]

>>794
もう書かないって言ってたのに、
非論理的な子供じみた反論を書くってのは、
一番恥ずかしい行為だと思うけどね。

＞うーん、無駄な長文読みにくい…私も年かな(笑)

年もそうなんだろうけど、
単に性格が負けず嫌いで子供じみてるだけかと。（笑）
人は批判するくせに自分の長文は棚に上げてるところなんかは特に。

[796: 匿名さん]

>>791さん

8時台だとまあまあの混み具合ですね。＞山手線
千代田線（常磐緩行線）は8時台でも結構混んでいますが、
常磐快速線は山手線と同じぐらいのような気がします。
TXが開通してからかなり楽になったような…。
（千代田線と常磐快速線はそれほど乗ってないので感覚論ですが）
京成＆浅草線は全く分かりません。

時間に大きく縛られる（本数が少ないので）ものの、
乗換1回で10分短縮できるのは嬉しいかな。
ただ、帰りは時間が読めないので乗換で待たされそうですね。
慣れなのかもしれませんが…。

[797: 匿名さん]

>>794
長文苦手なら792をどうぞ。
その歳でも十分読み通せる長さだし、内容も実に単純明快。
貴方が読んで理解できたなら、この議論も続けなくて良い筈。

[798: 匿名さん]

>>795
あらあら、やっぱりこっちに矛先向いちゃったか(笑)
図星突かれてイタイって気持ちは分かるけどさぁ「自分に反論するヤツはドイツもコイツも同一人物」とか思うのはどうかなぁ？


>>797
年云々はただの皮肉だから心配していただかなくても結構ですよ。

[800: 匿名さん]

>>797さん
まあ、1名ほど暴れてる負けず嫌いなオコサマは放置してあげる方向で良いんじゃないかな？
恥ずかしい振る舞いしかできない人間を相手する理由も義理もないでしょう。