ヴィナシス金町タワーレジデンス[その1]

[ご近所さん]

ついに説明会の予約が開始しましたね。

ご検討者の方々、さまざまなご意見を、、、

もちろん煽りはスルーです。


ヴィナシス金町タワーレジデンス

・RC造・SRC・S造、　地下2階・地上41階建
・東京メトロ千代田線直通JR常磐線「金町」駅より徒歩2分
・京成金町線「京成金町」駅より徒歩1分
・東京都葛飾区金町6丁目6000番

[601: 匿名さん]

私立のほうがいいのでしょうか？

[602: 匿名さん]

もうあと15戸しか残ってないのですかね？
販売前物件が残ってるなら検討してみたいんですが。

[603: 購入検討中さん]

免震・制震ではなく耐震構造とのことですが、どのような耐久性試験をしているのでしょうか？
高層建築に詳しい方いらっしゃれば教えていただけないでしょうか？

[604: 匿名さん]

>>603さん
耐久性試験とは何を指しているのでしょうか？
まさか実際の躯体を揺らして・・・なんて現実離れした話じゃないですよね？

と言うかそもそも大きな誤解をしているようですが、
耐震構造とはあくまでも古くからある建築技術の延長であり、
大震災の経験と長い実績を持つ構造体です。

逆を言えば、
免震や制振は比較的新しい技術で、
かつ大規模震災の経験を一度も持たない枯れてない技術です。
しかも、耐震は「躯体構造」なのですが、
免震や制震は「機能」なので、
本来的に信頼性チェックを受けなければならないのは後者の2つの工法ですよ。

[605: 検討中さん]

地震に対する一般的な柱や梁の耐力はゼネコンで十分把握していると思います。
従って、耐久性試験というよりも配筋検査やコンクリート強度の検査がしっかり行われているかが重要です。
構造計算が正しいのが前提ですが。

[606: 匿名さん]

コンクリートもしっかり正確なの
使ってください。

[607: 購入検討中さん]

>>604さん、605さん

非常に分かりやすいご説明ありがとうございました。
もちろん実際の躯体をゆらして…なんて意味で聞いたわけではありません(笑)
単に大地震がきても耐震構造だから安心…、というMRでの説明がどう安心なのか分かりにくく、
私自身も、どう聞いてよいのか分からず、『耐久性試験』などという言葉を使ってしまいました。
過去レスに免震・制震ではなく耐震構造だけど大丈夫？…なんて書いてあったので、過剰に反応してしまったのかもしれません。素人が知識もないのにすみませんでした。

[608: 604]

>>607さん
なるほどそういうことでしたか、了解です。
こちらこそ言葉が過ぎたようで失礼しました。

＞過去レスに免震・制震ではなく耐震構造だけど大丈夫？…なんて書いてあったので、

現時点で大地震を経験した構造は耐震構造だけです。
技術は枯れているほど信頼できるので、
実績を重んじるなら耐震を選択すべきでしょうね。

免震構造は横揺れには強いのですが立て揺れに対しては未知数の部分があり、
かつその構造から風に非常に弱いのが欠点です（風が強いと船酔いする人も）。

制震は元々高層建築物の風揺対策から生まれた構造なので、
免震のように風による揺れが少ない代わりに、
地震に対する能力は免震以上に未知数と言われています。
ただし、基本構造が耐震構造と同じものであるため、
免震よりはマシかもしれません。

あと、免震と制振は躯体の状況に関わらずゴムの更新が必要ですね。
最近は50年ぐらい持つと言われていますが、
特に免震ゴムの交換は莫大な費用を必要とするので、
管理費や修繕積立金が高くないと将来破綻しそうですね。

[609: 匿名さん]

どっちにしろ、地震がきた時点で建物の損害は逃れられないでしょ。
倒壊したりしないだけで、傾いたり（少しだけ、床においたビー玉が転がる程度）、
あと、当たり前ですが、基礎が痛む可能性は十分にある。
無傷で済む話ではなくて、命を守る技術です。

[610: 607]

>>604さん
いえいえ、私自身の勉強不足を恥じております。
加えて更に分かりやすいご説明感謝しております。
実はMRで、「オール電化ですから、火災のリスクは格段に低いですよ！」と説明された時、私も地震保険の補償範囲が当時あやふやだったので質問しましたら、

「耐震構造なので大地震がきても全く安心です！」
「だから地震保険を考慮されるお客様は少ないですよ？」

という営業さんからの回答に違和感を覚えたので、契約寸前までいってたのですが、判を押す勇気が湧かず帰ってきてしまいました。（加えて、帰宅後ここでの免震・制震の議論を見つけ混乱していました…。）

私に604さん程の知識がなくても、自分で勉強していれば、他の人の言葉に惑わされることなく自分で判断できたかもしれない、自分が契約するはずだった部屋も他の人にとられることもなかった、と思うと後悔とまではいきませんが、分からないことは聞く前にちゃんと自分自身で納得がいくまで調べる癖をつけないといけないな…、とつくづく反省しました。

また、>>609さんの『無傷で済む話ではなくて、命を守る技術』というお言葉にも深く感銘を受けました。そうですよね、いざそんな大規模な地震がきたときに、喜ぶべきは建物の被害云々ではなく、家族の無事ですよね。大事なことを見落としていました。

匿名掲示板で、ここまでご親切なコメントをいただけるとは思いませんでしたが、本当にありがとうございました！

[611: 604]

>>607さん
いえいえ、こちらこそ至らず失礼いたしました。

＞「耐震構造なので大地震がきても全く安心です！」
＞「だから地震保険を考慮されるお客様は少ないですよ？」

この宣伝文句はアレだと思いますけどね・・・。
耐震構造だから地震保険に入らないんじゃなくて、
多分地震保険のカバー範囲を理解してないから入らないだけかと。

耐震構造で躯体に影響が少ない＆オール電化で事後火災が発生しにくい、
と言う観点からの話のような気はするのですが、
確率論の問題なので基本的にはお金と確率のバーターでしょうね。

いずれにせよ>>609さんの仰るとおりなので、
躯体構造だけではなく災害時の避難場所への距離とか、
周辺地域の防災への取り組みや、
地震だけではなく水害とか風害とかも意識しつつ、
トータルでの防災を検討するのが良いと思います。

ここも良い物件ですが他にも良い物件は沢山あると思うので、
より広くいろいろな話を聞いてみると良いと思います。
607さんにとって最良の物件が見つかりますように。

[612: 匿名さん]

プラウドシティ金町は平均坪210万ぐらいだそうですね。
ここと同じぐらいかな？

駅の南北で分かれていますが、
お互いが金町の発展に良い影響をもたらすと良いですね。

[613: 匿名さん]

ここは順調みたいだね。

条件が悪いとはいえ、格安の2戸は抽選だって。
申し込むだけ申し込もうかなｗ

[614: 匿名さん]

申し込むだけ申し込んで、当たったらキャンセルするのですか？

[615: 匿名さん]

当たったら住むに決まってるでしょう。

ダメもとで申し込んでみるってこと。

[616: 匿名さん]

全然関係ないけどモデルルームって週に水・木の2日間休むんだね。

焦って捌く必要がないからなんだろうけど、
不動産不況下のこのご時勢に随分とのんびり構えてるのには少しびっくり。

[617: サラリーマンさん]

はい、ここはもう勝負がついたので（今春に完売の目処がついたので）、多くの営業の方々は、今春から、苦戦地区にシフトされています。従いまして、週休二日になっている次第です。

[618: 匿名さん]

勝負がついたと大きく出たけど、最後の10戸で苦戦ということもあるよ。5000万として10戸で5億円結構大きいよ。

[619: 匿名さん]

竣工1年前でこの状況なわけだし、それだけでも十分すごいことだけどね。

[620: 匿名]

それが僕らのやりかたなのさ！

[621: 匿名さん]

そもそも周辺の環境は？

[622: 匿名さん]

>>621さん
金町自体は歴史が非常に古い街で住宅街が広がる地域。
人心も比較的安定していて、
江戸川や水元公園があるため23区なのに自然には非常に恵まれている。

駅前はバス便が多く集まることから栄えており、
緩行線のみが停車する駅では1番の乗降客数を誇るんだとか。
（亀有が1番だと思ってたけど違うんだね）
既に進んでいる駅南の再開発と新宿の再開発により、
おそらく23区では最後の発展余地を持った町だと思う。

学区は小学校が金町小で中学校が常盤中。
どちらも葛飾区では1・2位を争う人気校で、
特に金町小はそのユニークな学習方法と高い実績で学区外入学率が非常に高い。
（葛飾区では隣接学区からの入学しか認めてないのに学区外率が50%を超えるほどの人気）

と、ここまでは良い点。

駅の南側すぐに水戸街道が走っており、
常磐線と共に金町を南北に分断することなっている。
水戸街道は松戸・柏方面に繋がる大動脈なので、
それなりの交通量がある。

また、諸事情により亀有に大規模投資が移ってしまったことから、
新宿の再開発内容が二転三転しており成功するかは結構未知数。
大学誘致に切り替えたのが吉と出るか凶と出るか。

それと、葛飾区は高齢化が進んでいるのもネックかな。
大規模マンションがここを含め3つ控えているので、
若返りはある程度期待できるかも。

あとは・・・JR金町駅舎が古いことかな。
南口のバスターミナルなんかはキレイに整備されたけど、
駅そのものがね・・・。
駅ビルを！とは言わないけど、
新宿再開発に合わせてもう少しキレイになると良いかも。

[623: 匿名さん]

プラウドは高いようですが、それでも売れるかどうかがカギなんでしょうか？

[624: 匿名さん]

この物件の好調のイメージがあるから、コスモスイニシアはこの不況を余裕で生き残る勝ち組だと思ってたけど、気付いたら株価が100円割れしているではありませんか。

丸紅も売主とはいえ、万が一のことがあったらケチがつくよなぁ。
やっぱり今の時期は見送りが懸命なのか悩みどころです。

[625: サラリーマンさん]

コスモスイニシアの9月30日終値91円。最安値更新中。100円割れ危険水域へ下落。

[626: 匿名さん]

そうなるとどうなるの？

[627: サラリーマンさん]

市場での信用が低くなるから、せっかく上場しているのに市場から資金調達ができなくなるので、ますます資金繰りが苦しくなる。悪循環のサイクルへ。

[628: 匿名さん]

もちろん、今のような市場全体のファンダメンタルが崩壊している状態では一概に株価が低いこと＝倒産ってことではないですけどね。こういう時こそ、その企業の財務健全性が企業の命運を大きく左右するわけで。

[629: 匿名]

長○工も藤○も株は７０円ぐらいですよ。

イニシアもこの不動産不況に負けず

頑張ってもらいたいですね。

[630: 匿名さん]

倒産したら大変だろうね。どこでも

[631: 匿名さん]

にっちもさっちもの場合（不渡り手形の発行で金融機関との取引停止など）でも、民事再生法を地裁に申請するので、大丈夫。経営層は居座ったままで、借金は棒引き、再スタートできます。貸しては、いままでさんざん儲けているので、これですっきり出直したほうがいい。我々が心配することもない別世界で、次のステージは固まっているのです。

[632: 匿名さん]

第二期開始以降、情報が全然更新されないですね。
そろそろテナントの入居予定情報とか出てこないのでしょうか…。

[633: 物件比較中さん]

テナント候補との交渉は進んでるけど、発表できるのはだいぶ先って営業さんが言ってたな。
発表できるのは来春て言ってたかな。ちょっと忘れました。

ファミレスはどこになるのかな。

[634: 匿名さん]

>>633さん
そうなんですか、まだなんですね。＞テナント

ファミレスですか…個人的には低価格ではないものが入ってくれると嬉しいかも。
サイゼリヤやガストは学生とオバハン連中の溜り場になりやすいので…。

[635: 契約済みさん]

ここって駅前なのはいいけど、日中の時間当たり５本ってなに？
小岩は倍以上あるのに・・・

[636: 匿名さん]

>>635さん
ちょっと前にも話題になってますが、
通勤時間帯は特に問題ない本数ですし、
駅前なので時間調整がしやすいからさほど問題にならないかと。

と言うか、『契約済み』なら納得済みの話では？

[637: 匿名さん]

どこでも通勤時間帯は込むしね。
特に都心から離れてるとなおさら。

[638: 匿名さん]

>>637さん
その点ここは金町駅から山手線まで出るのが15分程度、
大手町駅までが30分程度、
乗換えが必要な東京駅まででも35分程度で到着しちゃいますからね。
便利なのは23区内だけのことはあります。

[639: 匿名さん]

30分だと千葉や埼玉とあまり変わらない気もするんですが・・・
たとえば総武線や京葉線なら稲毛くらいでしょうか。
でも、駅から近いのが利点とは思います。

[640: 匿名さん]

>>639さん
稲毛とかだと物理的に遠すぎるかと。

電車賃は倍近くかかりますし、
都心部に両親のいる人は辛いでしょう（夜中の緊急の呼び出しとか）。
タクシーでの帰宅にも響きますし。

[641: 匿名さん]

船橋でも浦和なら？

[642: 匿名さん]

船橋や浦和だとここよりも少し早くて料金的にはさほど変わらないですね。

ただ、物理距離はやはり倍近くあるし、
道路事情も都境越えると極端に悪くなる。
そもそも坪単価高めなので比較自体が難しいと思いますよ。

[643: 匿名さん]

船橋、浦和で駅近だと金町より物件価格が高くなっちゃいますよ。

[644: 匿名さん]

金町と船橋・浦和、電車での移動時間は乗り換え案内等で比べることは出来るのですが、船橋・浦和の車移動の感覚がわからないので、ご存知の方いらっしゃったら教えていただけますか？

浦和・船橋ってタクシーで行ったことないんですが、例えば銀座あたりからだと、タクシー代おいくら位ですか？
先日、銀座から金町駅近くまで¥5000くらいでした。

浦和・船橋あたりもそれくらいで行けるなら、23区に拘るわけじゃなければ十分こちらと比較検討できますよね♪

[645: 匿名さん]

乗ったことありませんが、距離から見て5000円では無理なんじゃないですかね。
ただ、一度千葉の友人にのせてもらったとき、湾岸は道路がよいので、すごく早かった
のは覚えています。都心からの車にこだわるなら千葉の浦安あたりがいいのではないかと
思いますよ。

[646: 匿名さん]

>>644さん
タクシーは基本的に移動距離に比例して運賃が上昇するので、
物理距離が遠い＝料金が高いでほぼ間違いないです。

もちろん、渋滞にはまると距離と関係なく料金が上がるのですが、
タクシーを使わなければならない終電終了後などで渋滞することはほぼないので、
（六本木等の特殊地域を除く）
距離だけで考えて良いと思いますよ。

>>645さん
金町も水戸街道沿いですし、
とりあえず環八に出られればスムーズに移動できるので、
それほど差はないと思いますよ。
そもそも浦安（新浦安）は坪単価が異常に高いですし。

[647: 匿名さん]

公式は全く更新されていないんですけど、
住宅情報ナビの方は更新されていて、
公開されている残り戸数が4戸になってますね。

昔は第2期15戸の全て公開されていたので、
この4戸が残戸数の全てになるのでしょうか？

[648: 契約済みさん]

現在松戸在中です。

タクシーで帰る機会が多いのですが、深夜料金で銀座から金町までは、
首都高四つ木で降りて6500円〜7000円程度でしょうか。
先々のことを考えいつも金町の高架を通過するときにメーターを見ています(笑)。
ちなみに東京駅・丸の内からだと6000円程度、赤坂・六本木だと8000円代、新宿で1万円のはずです(
深夜料金)。

銀座から5000円ですか？
以前、上野丸井前から一般道にてタクシーを利用した際、金町を通過した時5000円弱だったような気がします(通常料金)。
銀座からだとどうでしょうか。。。

6号線が亀有警察までよく渋滞しているので、ハマってしまうと金額が前後するでしょうし、
ドライバーの走り方にもよるので、毎回金額は前後してしまいますが、平均するとこんな感じでしょうか。ご参考までに。

東京駅や銀座を起点にすると、浦安と金町は同じくらいかもしれませんね。
船橋はこんなもんではないでしょう。

[649: 匿名さん]

深夜料金
銀座から5500円〜6500円
東京から5000円〜6000円
ttp://sumai.blog.ocn.ne.jp/home/2008/06/00704.html
くらいだそうですから、こちらより少し安い気がします。
あと坪単価も広い分野村物件の平均は190万程度のようですので、金町のプラウド
より安いのかも？　でも、駅から遠いですけどね。

[650: 匿名さん]

＞あと坪単価も広い分野村物件の平均は190万程度のようですので、

ブランド全体平均値と比べても何の意味もないと思うけど・・・。

と言うか、その平均値って何を元に算出してるのかな？
プラウドが全部広いってのは初耳ですし、
なんか言葉が足りてないような気がするんですけど。