ヴィナシス金町タワーレジデンス[その1]

[ご近所さん]

ついに説明会の予約が開始しましたね。

ご検討者の方々、さまざまなご意見を、、、

もちろん煽りはスルーです。


ヴィナシス金町タワーレジデンス

・RC造・SRC・S造、　地下2階・地上41階建
・東京メトロ千代田線直通JR常磐線「金町」駅より徒歩2分
・京成金町線「京成金町」駅より徒歩1分
・東京都葛飾区金町6丁目6000番

[565: 買いたいけど買えない人]

第2期販売として新たに15戸の在庫を新規に売り出しました。

[566: 匿名さん]

三千万前半での間取りはありますか？

[567: 契約済みさん]

先着順3戸と抽選分14戸の合計17個が売りに出されていましたが、このひと月で2戸販売済みとなったようで、今回、第2期販売分として、抽選分15戸が売りに出されたようです。
これで、売れ残り戸数は15となりました。
また、単身者用の間取りのようですが、3268万円の物件も入っています。

[568: 匿名さん]

>>565さん
公式サイトには先着順の3戸しか出てないわけですが…。
住宅情報ナビでも14戸（第1期5次分）しか出てないようですし。

その情報をどこで手に入れたんでしょうか？

[569: 匿名さん]

コスモスイニシアのCM「ぼくらのやりかた」にヴィナシスらしきタワーが出てますね。
違うかなあ…。

http://www.cigr.co.jp/corporate/cm/index.html

[570: 匿名さん]

>568さん
コスモスダイレクトのエレベーションじゃないですかね？
２戸減って1５戸になってます。
でも、公式サイトにある間取りでエレベーションでは無くなっているのもあるので、
若干ズレがあるのかもしれませんが。

[571: 匿名さん]

>>570さん
なるほど・・・ただ「第2期販売」ってのがひっかかるんですよね。
その情報はどこにもないので、何か新しい情報（チラシとか）があるのかなと思って。

[572: 契約済みさん]

>569さん
コスモスカフェのマンスリーショットで確認しましたが、
クレーンの位置、北面の下側に付帯施設と繋がる部分が未仕上げなところ、
(普通こんな施工ではないですよね）側面の配色列の数、施工フロア部分の形状・色などなど・・・
映っている階数から、３月下旬くらい撮影のヴィナシスに間違いなさそうですね。
今度、ＭＲで営業さんに聞いてみようかな。

アングルから、金町駅はさんで反対側の公団あたりの屋上からの撮影じゃないかなぁ？

まだテレビで見たことがないので、TV画面で見るのが楽しみです♪

[573: ビギナーさん]

第2期の販売が始まったそうですが、第1期○次と第2期と何が違うんですか?

[574: 匿名さん]

良いことか悪いことかは分からないのですが、
2007年の平均坪単価上昇駅ベスト30（対2000年比）の16位に金町が入ってますね。
2000年は143万だったのに2007年には212万になってます。

新宿の再開発も目鼻が付き始め、
南口も再開発で盛り上がっているからこそ、
坪単価が一気に1.5倍になったと考えられます。

その思惑通り地価が収束するかは不明ですけど。


【調査】2007年上半期の新築マンション駅別平均坪単価ランキング（首都圏・近畿圏・中部圏）、東京カンテイ
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/

[575: 物件比較中さん]

プラウドシティー金町のプレ説明会に行ってきました。ＭＲのオープンは今度の連休だそうです。
口頭での価格説明では一番売りたい価格帯は７０平米３０００万円代(坪１７０万円？)、最上階のメゾネットタイプでも１００平米７０００万円代(坪２４０万円？)だそうです。正式な物ではないにしろ思ったより低価格で出してきているなーという感じです。ヴィナシスでもそうですが人気の間取りはなかなか手に入らないので欲しい間取りがある時がやはり勝負ですかね。ヴィナシスは人気の間取りがほぼ売れてしまった様なので在庫一斉セールをかけるなら坪１６０万円ぐらいがラインでしょうか。

[576: 匿名さん]

プラウドに坪１７０の部屋があるとしたら、それはお買い得ですね。
それだけの価格を実現しているということは設備をかなり落としているのか、もしくは土地取得が思ったより高くなかったんですかね？

[577: 匿名さん]

>>575さん
＞一番売りたい価格帯は７０平米３０００万円代(坪１７０万円？)

最多価格帯「3000万円台」が「3000万〜3999万」と言う意味だとしても、
ざっと坪140万〜190万ぐらいですね。
当初予定坪単価280万から見ると最低でも90万も坪単価が違います。
仮に坪240万で考えても最低50万の差・・・結構ありますね。
これが事実ならかなりグレードを落としていると推測されます。

しかも、100平米だと坪230万〜260万程度ですから、
最大で100万以上も坪単価が違う可能性があるのですね。
マンション内での貧富格差が大きすぎて管理組合の運営に大きな影響が出そうです・・・。

>>576さん
不動産バブル崩壊前の情報だと、
最低でも坪240万（これがギリギリらしい）で出すとのことだったので、
仕入れ値が安かったということはないと思います。
もしかしたらダイヤレーン側の物件と合わせてペイさせようとしているのかもしれませんね。

[578: 匿名さん]

金町なら5000万出せば徒歩圏内でそれなりの戸建買えると思うんだが。
ここ購入された（予定の）方は戸建と迷わないのかな？
ここ覗くの初めてなのでそういう議論が以前あったらすみません。

[579: とっしー]

地元住民ですが

5000万でそれなりは無理だと思いますよ

まぁ庭がほとんどない狭い土地に格安の物件をつくりまくってる地元の業者のああいう物件なら別ですが

それなりとなるとね

東水元とか水元公園よりの家は土地も広いし立派な家を建てる方々が多いから意外と高いんですよっ

うちの近所にも建物だけに1億とかかけてるお金持ちさんもいらっしゃるしねっ

[580: 匿名さん]

>>578さん
駅前で戸建なんて相当田舎に行かない限り買えないですよ。
20分も歩けばミニ戸ぐらい買えるでしょうけど。

[581: 物件比較中さん]

ネットサーフィンしていたら、ALLABOUTでヴィナシスの記事見つけました。

http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20080304A/

[582: 匿名さん]

６千万以内、駅１５分くらいまででも無理ですかね？
知識もないままにふと思いましたので。

[583: 匿名さん]

30坪建売徒歩7,8分なら建売で4000万台、注文で5000万台で十分ありますね。
金町はどちらかといえば不便だし地価は安いですよ。580さんが駅前にこだわるなら
別ですがランニングコスト等考えると578さんのように考える方はいらっしゃると思います。
30坪がミニ戸かどうかは知りませんが。

私もここの価格設定は微妙だと思います。しかし物件自体に魅力を感じ悩んでいるところです。

[584: 匿名さん]

>>583さん
ソースがないのでなんとも言えませんけど・・・。

とりあえず検索して見つけたものですが、
新宿に10坪の土地（更地）だけが1200万で売りに出ています。
ただし、金町駅までは徒歩20分、
マンションなら「バス便」扱いですが参考として。

http://www.century-21.co.jp/static/detail_044101-54947-041915.htm

この価格で30坪だと仮定すると（実際はもう少し高くなるはず）、
土地代だけで3600万になります。

更に、ご希望では「それなり」とのことなので、
（戸建・ミニ戸はあたりはずれがマンション以上に大きいので本当に怖い・・・）
有名どころ（ミサワホーム）の注文住宅を建てるとすると、
平均値から割り出した値になりますが大体2500万ぐらい。

http://emontoshi.seesaa.net/article/18858391.html

合計すると6100万になりますね。
もう少し上物を抑えても5600万ぐらいでしょうか。

＞私もここの価格設定は微妙だと思います。

>>574さんのところのリンク先によると、
金町の2007年新築マンション「平均」坪単価が212万。
ここの平均坪単価が210万。
立地や設備を考慮したら市場的には結構安いと思いますけど。

＃個人の好き嫌いは議論が分かれるので考慮してません。

[585: とっしー]

バス10分でそこから徒歩で数分のとこに約30坪で3LDKで4270万で販売してますねっ

ただ地元住民はよく知ってますが狭い土地にたくさん建て売りを販売してる住民の業者

建物は正直…ですけどね

客観的にみるとこの辺りで30坪だとミニ戸ですね

[586: 匿名さん]

でも、もうここいい間取りとかないんじゃなかったっけ？

[587: 匿名さん]

>>585さん
地元業者とか安売りを目玉にする注文業者とかだと1500万ぐらいで上物作っちゃいますからね。
ただ、モノ自体は悪い意味で「それなり」ですけど・・・。

＞客観的にみるとこの辺りで30坪だとミニ戸ですね

せめて40坪は欲しいですよね。＞戸建
庭だけじゃなくてお隣との距離も取れないと厳しい。

>>586さん
間取りは公式サイトに値段と一緒に出てますよ。
ご参考にどうぞ。

http://www.k-41.com/roomplan/index.html

[588: 匿名さん]

地元の業者って良心的？

[589: 匿名さん]

今週のAERAに中学校の区別人気ランキングが出てましたね。
葛飾区では常盤中と金町中が人気を二分している感じで、
この2校は常に100%を超える入学希望率になってます。

ここの学区は常盤中なので、
お子さんがいらっしゃる方は安心ですね。
小学校も越境が多い金町小が学区なので、
公立でも十分にやっていけそうです。

[590: 匿名さん]

今、何割ぐらい売れてるの？

[591: 匿名さん]

たとえＭＲで聞いてもイニシアは言わないでしょう。公式ホームページの間取りから販売中物件を見ると2期からは価格にすべて「予定」と入れましたから、交渉できるというサインを出しましたね。確かにこれからは、売れ残り物件ですから値引きしないと厳しいですね。

[593: 匿名さん]

東京拘置所がなんで関係あるの？偏見だよそれ。

そういえば教育ママが生み出した犯罪者のニュースがよく新聞に出てるね。
まあ子供には親は選べない。頑張れ子供。

[594: 匿名さん]

確かに・・
でも、それって常磐線全般に言えることじゃない？
なんでだろうね？
語られない歴史的背景あるかもね。

[595: 匿名さん]

>>591さん
どうしても売れてないことにしたいようですが、
ここまだ竣工まで1年もある物件ですけどね。

>>592さん
かなり歪んだ見方をお持ちのようなのでスルーさせて頂きます。

>>593さん、>>594さん
東京拘置所は当時の小菅刑務所のあった場所に、
1971年に巣鴨（かの有名な巣鴨プリズン）から移築されただけなので、
歴史的背景ではなく単に用地の問題ですよ。

[598: 匿名さん]

なんか自己満足のために人を誹謗中傷する輩が増えましたね。
基本的にはスルーの方向でお願いします。

[599: 匿名さん]

必要は施設は必要でしょう。

[600: 匿名さん]

前回に引き続きAERAにて今度は小学校の格差問題を取り扱ってますね。
ここの学区である金町小はなんとダントツ（入学者率200%）で葛飾区内1位でした。
越境率も60%に届く勢いで非常に人気があります。

なお金町周辺の小学校は人気があるらしく、
末広小、東金町小、花の木小も軒並み100%を超えてましたよ。
これまで大きなマンションも建っていないのに、
これだけ入学率が高いのはすごいですね。

[601: 匿名さん]

私立のほうがいいのでしょうか？

[602: 匿名さん]

もうあと15戸しか残ってないのですかね？
販売前物件が残ってるなら検討してみたいんですが。

[603: 購入検討中さん]

免震・制震ではなく耐震構造とのことですが、どのような耐久性試験をしているのでしょうか？
高層建築に詳しい方いらっしゃれば教えていただけないでしょうか？

[604: 匿名さん]

>>603さん
耐久性試験とは何を指しているのでしょうか？
まさか実際の躯体を揺らして・・・なんて現実離れした話じゃないですよね？

と言うかそもそも大きな誤解をしているようですが、
耐震構造とはあくまでも古くからある建築技術の延長であり、
大震災の経験と長い実績を持つ構造体です。

逆を言えば、
免震や制振は比較的新しい技術で、
かつ大規模震災の経験を一度も持たない枯れてない技術です。
しかも、耐震は「躯体構造」なのですが、
免震や制震は「機能」なので、
本来的に信頼性チェックを受けなければならないのは後者の2つの工法ですよ。

[605: 検討中さん]

地震に対する一般的な柱や梁の耐力はゼネコンで十分把握していると思います。
従って、耐久性試験というよりも配筋検査やコンクリート強度の検査がしっかり行われているかが重要です。
構造計算が正しいのが前提ですが。

[606: 匿名さん]

コンクリートもしっかり正確なの
使ってください。

[607: 購入検討中さん]

>>604さん、605さん

非常に分かりやすいご説明ありがとうございました。
もちろん実際の躯体をゆらして…なんて意味で聞いたわけではありません(笑)
単に大地震がきても耐震構造だから安心…、というMRでの説明がどう安心なのか分かりにくく、
私自身も、どう聞いてよいのか分からず、『耐久性試験』などという言葉を使ってしまいました。
過去レスに免震・制震ではなく耐震構造だけど大丈夫？…なんて書いてあったので、過剰に反応してしまったのかもしれません。素人が知識もないのにすみませんでした。

[608: 604]

>>607さん
なるほどそういうことでしたか、了解です。
こちらこそ言葉が過ぎたようで失礼しました。

＞過去レスに免震・制震ではなく耐震構造だけど大丈夫？…なんて書いてあったので、

現時点で大地震を経験した構造は耐震構造だけです。
技術は枯れているほど信頼できるので、
実績を重んじるなら耐震を選択すべきでしょうね。

免震構造は横揺れには強いのですが立て揺れに対しては未知数の部分があり、
かつその構造から風に非常に弱いのが欠点です（風が強いと船酔いする人も）。

制震は元々高層建築物の風揺対策から生まれた構造なので、
免震のように風による揺れが少ない代わりに、
地震に対する能力は免震以上に未知数と言われています。
ただし、基本構造が耐震構造と同じものであるため、
免震よりはマシかもしれません。

あと、免震と制振は躯体の状況に関わらずゴムの更新が必要ですね。
最近は50年ぐらい持つと言われていますが、
特に免震ゴムの交換は莫大な費用を必要とするので、
管理費や修繕積立金が高くないと将来破綻しそうですね。

[609: 匿名さん]

どっちにしろ、地震がきた時点で建物の損害は逃れられないでしょ。
倒壊したりしないだけで、傾いたり（少しだけ、床においたビー玉が転がる程度）、
あと、当たり前ですが、基礎が痛む可能性は十分にある。
無傷で済む話ではなくて、命を守る技術です。

[610: 607]

>>604さん
いえいえ、私自身の勉強不足を恥じております。
加えて更に分かりやすいご説明感謝しております。
実はMRで、「オール電化ですから、火災のリスクは格段に低いですよ！」と説明された時、私も地震保険の補償範囲が当時あやふやだったので質問しましたら、

「耐震構造なので大地震がきても全く安心です！」
「だから地震保険を考慮されるお客様は少ないですよ？」

という営業さんからの回答に違和感を覚えたので、契約寸前までいってたのですが、判を押す勇気が湧かず帰ってきてしまいました。（加えて、帰宅後ここでの免震・制震の議論を見つけ混乱していました…。）

私に604さん程の知識がなくても、自分で勉強していれば、他の人の言葉に惑わされることなく自分で判断できたかもしれない、自分が契約するはずだった部屋も他の人にとられることもなかった、と思うと後悔とまではいきませんが、分からないことは聞く前にちゃんと自分自身で納得がいくまで調べる癖をつけないといけないな…、とつくづく反省しました。

また、>>609さんの『無傷で済む話ではなくて、命を守る技術』というお言葉にも深く感銘を受けました。そうですよね、いざそんな大規模な地震がきたときに、喜ぶべきは建物の被害云々ではなく、家族の無事ですよね。大事なことを見落としていました。

匿名掲示板で、ここまでご親切なコメントをいただけるとは思いませんでしたが、本当にありがとうございました！

[611: 604]

>>607さん
いえいえ、こちらこそ至らず失礼いたしました。

＞「耐震構造なので大地震がきても全く安心です！」
＞「だから地震保険を考慮されるお客様は少ないですよ？」

この宣伝文句はアレだと思いますけどね・・・。
耐震構造だから地震保険に入らないんじゃなくて、
多分地震保険のカバー範囲を理解してないから入らないだけかと。

耐震構造で躯体に影響が少ない＆オール電化で事後火災が発生しにくい、
と言う観点からの話のような気はするのですが、
確率論の問題なので基本的にはお金と確率のバーターでしょうね。

いずれにせよ>>609さんの仰るとおりなので、
躯体構造だけではなく災害時の避難場所への距離とか、
周辺地域の防災への取り組みや、
地震だけではなく水害とか風害とかも意識しつつ、
トータルでの防災を検討するのが良いと思います。

ここも良い物件ですが他にも良い物件は沢山あると思うので、
より広くいろいろな話を聞いてみると良いと思います。
607さんにとって最良の物件が見つかりますように。

[612: 匿名さん]

プラウドシティ金町は平均坪210万ぐらいだそうですね。
ここと同じぐらいかな？

駅の南北で分かれていますが、
お互いが金町の発展に良い影響をもたらすと良いですね。

[613: 匿名さん]

ここは順調みたいだね。

条件が悪いとはいえ、格安の2戸は抽選だって。
申し込むだけ申し込もうかなｗ

[614: 匿名さん]

申し込むだけ申し込んで、当たったらキャンセルするのですか？