ヴィナシス金町タワーレジデンス[その1]

[ご近所さん]

ついに説明会の予約が開始しましたね。

ご検討者の方々、さまざまなご意見を、、、

もちろん煽りはスルーです。


ヴィナシス金町タワーレジデンス

・RC造・SRC・S造、　地下2階・地上41階建
・東京メトロ千代田線直通JR常磐線「金町」駅より徒歩2分
・京成金町線「京成金町」駅より徒歩1分
・東京都葛飾区金町6丁目6000番

[343: 周辺住民さん]

>>340
東京方面行は常磐線だけでなく宇都宮・高崎線も対象です（東海道線方面への直通も予定）。それと受け入れ側の東京駅が東海道線で結構いっぱい（特にラッシュ時）ですがホームの増設はないです。そのため普通列車の東京方面行ができても各線ともかなり限られた本数となります。
>>341
有楽町線延伸（正確には豊洲からの分岐線）は更に野田市が完全に公的資金をあてにしたプランばかり出して顰蹙をかっております（笑）。半蔵門線の場合は万一建設されれば金町付近に駅ができそうなので使えそうですが押上-金町で京成、金町-松戸でJRと既設路線と重なるためこれも実現性は低いです。有楽町・半蔵門両線とも将来の延伸を見越して一部の駅では設備は出来ています。ただ一部区間を共用する計画で、すでに半蔵門線が過密ダイヤでそこに有楽町線をねじ込むのは難しくこれもネックのひとつです。

新金線は元々複線で計画された線路ですので線路と鉄橋（土台はできています）を設置すれば利用可能ですね。ただ水戸街道の踏切とダイヤの関係で直通運転は無理でしょう。できても金町-新小岩を行ったりきたりするだけでしょうね。江東区でも亀戸からの貨物線LRT化（路面電車のような小規模車両）という話も出ましたが結局採算性の問題で事実上中止されています。

メトロセブンですが、現在はシャトルセブンというバスが亀有-葛西-TDRを走っており、試験運行から好調で現在は亀有発おおむね50分間隔で走っています。ただ莫大な建設費の割りに需要としては現状+α程度でしょうから収益性が見合わないので計画で終わるでしょう。

鉄道という初期投資の大きい事業は、今後少子化・人口減が予想されている現状ではよほどの需要がない限り今後の新設は難しいのかもしれません。

ひとつ朗報が。東京メトロが6分間隔の路線を5分間隔にする意向があるようです。とすると、千代田線は綾瀬からは2本に1本がJR直通ですので、現在昼間12分間隔なのが10分間隔（1時間に1本の増便）になる可能性はありますね。3本に1本の15分間隔になる可能性も否定できませんが・・・まぁそれはないでしょう（笑）

あと、ここは水戸街道に平行していないので同じ南向きでも西側はあいだにマンション等があり道路から結構離れますが（また最近、戸ヶ崎・三郷方面のバスは新しくできた東急オアシスから旧水戸街道常磐線ガードへ抜ける道を通るようになったので西側の京成線側道路の渋滞も少し減りました）、東側の角は敷地が水戸街道に接地しており建物が道路から見えます。そのため、西側に比べて東側のほうが騒音の影響は大きいかと思います。

いろいろ書きましたが、住むにはちょうどよい町だと思いますよ。賑やかすぎず、寂しすぎず。
出張や旅行から帰ってきて駅をおりるとホッとする、そんな感じです。

[344: 匿名さん]

売れ行きどうなんですかね？
常磐線沿線物件は結構苦労しているようですけど、
ぜひ頑張ってほしいものです。

[345: 匿名さん]

都営浅草線の東京駅乗り入れやなんたらかんたらあって、
結局だめになったなんて話もありましたね。

[346: エトセトラ]

交通ネタが続いていますので、携帯ネタで質問させていただきます。超高層マンションの上層階では携帯電話の使用に不都合が生じる（つながりにくい）と聞きましたが、このマンションもその対策はされていないのでしょうか？

[347: 匿名さん]

>>346さん
建ってみないと分からないのですが、
基地局との距離が短ければ短いほど、
間に遮蔽物が少なくなればなるほど基本的に電波の届きは良くなるので、
ここのように単独高層建築物の場合はまあマシなのではないかと。
ただし、最近は基地局から電波の吹く方向を細かく調整しているので、
場合によっては入りにくいところも出るかもしれません。

ただ、キャリアによっては電波状況改善に力を入れているところもあるので、
（ドコモなんかはそうですね）
サポセンに連絡入れると改善したりするかもしれません。
下層ですが公共施設も入るので、
他よりは対応が良いことが期待できそうですね。

[348: 匿名さん]

タワマンによっては、ドコモが室内アンテナを設置してますね。
346さんはそれを聞きたかったのでは。

[349: 匿名さん]

>>348さん
室内向けではありませんが、ドコモだとIMCSのことですかね？
IMCSは基本的に建築時に打たないといけないものなので、
現時点の見取り図を見る限りは可能性は低いと思います。

ちなみに、SBMが配布している（いた？）ものは単なるブースターなので、
部屋のどこかしらに電波が届いていないと無用の長物です。

[350: 契約済みさん]

実際高層階ではどうなんでしょうかね。
調べた限りでは、場所と向きとキャリヤによるので住んでみないとわからないらしいですが、
高校生の子どもにその話をしたら、生きていけないかもと言われてしまいました。

[351: 匿名さん]

>>350さん
まあこればっかりは住んでみないとなんとも…。ドコモならコールセンタに苦情あげると結構な確立で改善されたりしますから、そういう地道な行動が必要かもしれませんね。

[352: 匿名さん]

こちらの物件、売れ行きはいいと営業さんは言うのですが、
ＭＲにバラの花（契約済）がついてるボードもないし、
こちらの掲示板でも要望書や抽選の話は出ていないようですが、
実際に抽選になったりしているのでしょうか？

[353: 匿名さん]

>>352さん
ここは先着順物件なので、一部を除き抽選はありません。
なので、バラも特に用意していないようです。
（イニシア独特かもしれませんが・・・）

まあ、中間報告ぐらいはしてくれよ、とか思いますが。

[354: 匿名さん]

353さん352です。お教えいただきありがとうございます。
この買い控えのご時勢に本当に売れ行きいいのかなと少し疑っていたのです。
ですが、23区(端だけど）駅前再開発物件、価格もまずまずなのがいいんでしょうね。

[355: 匿名さん]

>>354さん
実際の売れ行きはイニシアさんしか分からないと思いますけど、
この不動産大不況下では全然良い方なのではないでしょうか。
あまり悪い評判も聞かないですしね。

公式ページを見るとまだ売れ残り（？）自体はあるようですけど、
（5月10日よりオープンな登録受付開始のようです）
竣工までには完売できるんじゃないかな、と。

[356: 物件比較中さん]

購入を検討しているので金町駅付近を歩いてみました。言い方が難しいけど、正直、変な人が多かった。。下町風情が残るのは良いけど。。

[357: 匿名さん]

>>356さん
具体的に何が変でした？単に変と言うだけでは荒らしだと思われますよ（短文ですしね）。

私はあまり変な感じは受けませんでしたよ。下町風情と言うのが具体的に何を示しているのかは知りませんが、古い昔の東京と言う感じですかね。のんびりしていてあまり切迫感がない。後はお年寄りが意外と多いですね・・・子供に気さくに声をかけてくれる人がいたりして、そういう所に古い東京を感じるのかもしれません。

[358: 購入検討中さん]

356です。

>>357さん。おっしゃるとおりです、失礼致しました。

浮浪者や汚い服装をしている人が多かったです。

[359: 匿名さん]

>>358
・・・ウソは良くないなあ。私は何度か足を運んでるが、少なくとも私が行った時は浮浪者の類はいなかったぞ。そもそも「汚い服装」ってなんだ？具体性に乏しい回答だね。

ちなみに、浮浪者だって人間だから、駅前だから住み着くのではなく、稼げる場所の近く以外には住み着かない（だから大きな繁華街なんかの地下道に住み着くことが多い）。金町は残念ながら再開発前で彼らの稼ぎ場がないし、町が古く住民の監視の目が厳しいから彼らが住み着く理由がないよ。

やはり荒らしかどこかのタワーの儲だったようだね。まともに付き合った私がマヌケだったようだ。

[360: 匿名さん]

金町の住人です。
【汚い服装】って…
普通の服なのに不愉快です。
わたしも浮浪者はあまりみたことありませんし。

[361: 匿名さん]

>>360さん

356=358は別物件の儲か、単に不快になることを書き込んで喜ぶ荒らしでしょう。無視して全然問題ないですよ。

[362: 実家が金町。]

金町で生まれ金町で育った者です（現在22歳♀）
今現在は横浜で一人暮らしをしつつ、月に１回実家に帰っています。
地元で新しいタワーマンションができるということで覗かせてもらってます。
参考になれば幸いです。

--金町駅周辺について
駅は正直汚いです（京成はまだましな方）
トイレの消臭がきちんとされていないのか、電車通学だったので朝と夕方に顔をしかめることがちょくちょくありました。あれさえ直ればいいのに…orz
マンションができるのは最近綺麗になったバスターミナルのある南口の方なので、
そこだけ見ればさほど問題でもないと思います。騒音も特に気になりません。
ただ、駅のお手洗いを使ったのは一生でも数えるほどです。。。

北口（イトーヨーカドーや東急がある）方面は、夕方にぎやかですよ。
（みずほ銀行や三菱UFJ銀行もイトーヨーカドー方面に３分ほど歩けばあります←窓口あり）
建物が密集しているのでいろんなお店があります。
ただ綺麗かどうかといったらやはりマンションが立つ南口の方だと思います。
といっても実際に買い物とかで使えるのは北口なのですが。。。なんせ繁華街。
南口はシャッター通りなのでやはりマンション下にあるスーパーが鍵を握ると思います。

南口はこれからが勝負だと感じます、元住民としては期待していたり。


--常磐線・千代田線について
常磐快速がとまらないので必然的に地下鉄千代田線で西日暮里乗換えになります。
なので朝ラッシュの時間帯は本当につらいです（特に夏がきつい）
また、常磐快速線（上野方面）に乗る場合は北千住乗換えより松戸乗換えのほうが便利です。
北千住乗換えだと駅内をたくさん歩かないといけない反面、松戸乗り換えなら同じホームで向かいの線路に乗り換えればいいのでこちらのほうが便利。
ただし、西日暮里から戻ってくる場合は、松戸駅で改札のある２階にでてホームをかえる必要があるので少々めんどくさいです。

そして一番めんどくさいのが（何回か話に出ていますが）綾瀬始発と綾瀬終点。
綾瀬始発はタイミングよくのりかえれば朝から座れるのでいいのですが、
綾瀬終点は帰りの夕方ラッシュや深夜でも平気で出てくるので、実質金町を通る電車は夕方でも15分に一本と考えたほうがいいです。

延伸が決定したそうなので今後も改善方面にむかうといいなぁ。

--ボーリング向かいの空き地について
空き地から駅まで歩きでだいたい早足で10分、のんびり歩くと15分はかかります。
ただ空き地の近くにローソンがあるので便利っちゃ便利。
前にある道路がすごく広い（車の交通量が安定しないのでうるさいときはうるさいし静かなときは静か）のに横断歩道が微妙に少ないのが気になります（このとおりには歩道橋がひとつもない）
またボーリング場の前では夜に学生（不良気味）が多くいるので治安はあまりよくありません。
そのせいか、自分が高校生の頃からボーリング場がつぶれる疑惑があります。


--野村タワー？が建つ予定の場所について
ローソンが徒歩一分、というかおとなりさん、これはいい…。
あまり通らないのであんまり記憶に残ってないです、ごめんなさい。


--金町駅近くの学校について
南口の方の中学校は賢いと巷では評判ですよ。
一方北口の中学校は評判悪いです（自分は北口方面でした）
北口方面の道路整備はまだまだ粗悪なので改善されるといいですね。

[363: 匿名さん]

>>362さん
元地元住民の情報提供ありがとうございます。

JRの駅のトイレは本当に汚いですよね・・・。これはJRの場合どこに行っても共通のようです（個人的な経験から）。新宿のは綺麗でしたが、有料（ドネーションだったかも）って・・・。

賑やかさで言えば今のところは北口ですよね。あそこのバスターミナルも拡張されると聞きました。北口団地の再開発事業体も発足したとの話も聞いてますので、20年後ぐらいにはあっちも変わるんでしょうかね。

常磐線はラッシュ時（17時〜19時）なら5分間感覚で運行されています。ただ、昼だと12分間隔ですね・・・ここは東京駅延伸効果で改善されるとうれしいところです（TXに客を奪われている現状もありますし）。まあ、常磐快速北千住乗り換え大手町行きの人が減るので少しは空くのかな？

ボーリング場はもうなくなりましたよ。あそこが野村タワーの一部になります（2棟構成らしいので）。

学校は・・・ここの住人は金町小と常盤中になると聞いています。悪い評判は聞きませんがどうなんでしょうね？

[364: 契約済みさん]

学校の件ですが　葛飾区立の小中学校は　夏休みが短縮され　毎年8/25から　２学期が始まるそうですね。　このマンションは　入居開始が　来年の8/28だったかと思うのですが　新学期に間に合いません。

　ファミリータイプの部屋も多いので　小中学生のいらっしゃるご家庭も多いかと思います。

営業さんや　重要事項説明のときにも　聞いたのですが　特別　何の対策（該当家庭だけでも　早めに入居させるなど）　も　とっていないそうですし、　特に　対策をする必要もない　ような　言われかたでした。

　じゃあ　教育委員会に問い合わせてみますと言っても　まぁ　無駄でしょうね　みたいな　感じでした。

　親としては　子供が　初めての引っ越しのため　嫌がっていることもあり、　出来れば　新学期の初日、同じマンションの転校生がいっぱいいる状態で　その中の１人になれば　あまり目立たなくて　子供の負担も少ないし　お友達も出来やすいかなぁと　思っています。

　小学校は　おそらく　集団登校だろうから　その班編制とかも　やらなきゃなりませんよね？


入居日を　早めるって　本当にむりなんでしょうか？
権利取得者の方々は　先に入居するって　聞きました。　それ以外の　通常に購入した人達は
登記の関係で　だめなんだそうです。

まぁ　確かに不公平といったら　不公平かもしれないけど、　子供の気持ちを考えたら　あと５日位　入居日を前倒しにしてもらえたら．．．と　思います。


　学校側も　新学期が始まってそうそうに　バラバラ　転校生が来られても　かなり迷惑だと　思うのですが・・・

[365: 匿名さん]

子供にとっては少しかわいそうかとも思いますが、それをいいだしたらきりがない気がします。私も賃貸の更新の関係で、早めに入れてもらいたいですし。

[366: 匿名さん]

>>364さん
小中学校が25日から開校なんですか、珍しいですね。

でも入居日を前倒すのは無理でしょうね。
となると学校側と密に連携した方が良いですよ。
個人的な経験では学期途中の編入であれば、
住民票を写す前からでも諸々の事は調整可能なはずです。

一度学校にご相談して見ては？
入居がだいぶ先でも丁寧に対応してもらえると思いますよ。
（もちろん電話をかけるタイミングは考えての上でですが）

[367: 匿名さん]

補足です。

これはできるか分からないのですが、
先に住民票だけ移動させることはできるんじゃないですかね？
距離にもよりますが引越しまでは電車通学させればOKですし。

いろいろと可能性を模索して最適な解が見つかると良いですね。

[368: 契約済みさん]

最近の住宅事情を見ると23区は価格が若干上がっているようですね。ここも価格がまわりをみると若干高めだと思いますが一応23区内ですし駅近なので資産価値も急激に下がることがないと思い契約しました。皆さんはどう思われますか。千葉、埼玉の物件よりは値崩れも少ないとおもうのですが。

[369: 近所をよく知る人]

金町にあるスタバ、知っている限り都内では最悪の客層が
集まっているな。

[370: 近所をよく知る人]

金町にスターバックスがあるだけ、立派なもんじゃ。そうは、思わんかね。３６９。もともとシアトルのそれは、労働者向け。日本くらいじゃ、スタバに高級感をもっている田舎もんは。

[371: 匿名さん]

>>368さん
悪くはないのではないですか？

駅近タワー物件で、
おおよそ必要な装備はありますし共用施設も充実、
かつ足元にスーパーを含めた商店街と図書館が来ると言う、
非常に希少性が高い物件ですし、
坪単価も23区駅近タワーとしては結構安いですしね。

ただ、金町はこれまであまり注目されず、
（ある事情により亀有に投資が移ってしまったので）
相場としてはかなり低い地区であるので、
今回と新宿の再開発をどう捉えるかによっては、
この坪単価ですら高いかもしれませんね。
（とはいえ、今や足立区ですら坪200万の時代なのですけど）

[372: 匿名さん]

プラウドの金町プロジェクト来ましたね！
ここにもスレがやっと立ちました。

プラウドシティ金町プロジェクト
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43304/

相乗効果で金町がもっと発展すると良いですね。

[373: ご近所さん]

そうですね。
野村の物件や三菱製紙跡地など話題満載ですね。

ところでヴィナシスの商業施設は多少なり店舗が決まったのでしょうか。
お分かりになる方いらっしゃいましたら教えて頂けますか。

[374: 匿名さん]

>>373さん
私が聞いた限りでは確定情報ではないのですけれども、

・マルエツ・・・確定（地権者ですしね）
・ユニクロ・・・交渉中とのこと
・モスバーガー・・・移転交渉中とのこと
・ファミレス・・・いくつか交渉中とのこと

ぐらいですね。

この手のテナントは半年ぐらい前に決まることがほとんどらしいので、
もう少し時間が経たないと分からないと思います。

[375: ご近所さん]

>>374さん

ありがとうございました。
半年前ということは来年の2月〜3月頃でしょうか。
楽しみですね。

[376: 匿名さん]

>>375さん
私も詳しいわけではないのですが、
こういう再開発系の話は専用の物件（ショッピングモールのプレハブとｋ）ごと立ち上げる場合を除いて、
大体半年前ぐらいにテナントが決まることが多いので・・・。

いずれにせよ、便利になると良いですね。
私はTUTAYAかGEOがほしいですけど。

[377: 匿名さん]

＞368

仰る通り、現状そこまで下げてません。
こういった相場的なものは、100人中100人が思ったときには、もう逆に動いている。
そこを上手く付いて大もうけするプロがいる。
素人はマスコミに踊らされて、大半が買い時を逃す。

サブプライム等で調整が入ったが一時的なもの。
相場はもう逆の動きをしている可能性もある。
勿論最ピーク時まで戻すのには時間がかかろう、もしくはそこまでは戻らないかもしれない。
今回の底値はそこまで下げないと思われる。

しかし、これからはミニバブルの反省から、立地・ブランド力等でより一層の不動産選別が
あるはず。
この物件。駅前タワー物件なので、そこでは残ると見ます！

※ただタワーのデメリットは中長期的に見ると不安が残る部分が多いが…。

[378: いつか買いたいさん]

No.377 by 匿名さんへ　コスモスイニシア関係者の販売促進のための書き込みは公平性がないのでやめてほしい。皆さん信用しないうが良いです。

[379: 匿名さん]

＞＞377

ハハッ、全くの一般人です。
強いて言えばコスモなんちゃらなんて良く知りません。

デベの言うことを鵜呑みにするのも○○だけど、マスコミの言うことをすべて真に受けるのも
××と言いたいだけですよ。

もしここの販促したかったら、タワマンのネガティブなんて書かなきゃいいじゃない。
私はタワマンなんて長期的に見て価値はないと思っていますが、残念ながら短期・中期的には
誰もが認めている⇒暫くは駅前タワーは大丈夫ってことだよ。

バス便まで下げ止まって上がりますなんて口が裂けてもいいませんから。

[380: 匿名さん]

>>378さん
あの程度で関係者を疑ってたら、
ほとんどの板はデベの社長同士が罵り合ってる板になっちゃいますよ。

基本的に駅前は立地として申し分がなく、
かつ希少性が高いためどの物件でも周辺に比べると割高になりやすいです。
この物件の場合は坪平均210万をどう見るかと言うことに繋がりはしますが、
より物件そのものの魅力が問われる時代になっている今、
23区内の駅前立地は十分に価値のあるものだと考えるのが普通でしょう。

[381: 契約済みさん]

＞371
＞377
ありがとうございます。私的にはある程度の年齢になったらもう転居を考えています。その時に急激に値段が下がって転居できなくなってしまうのではないかと思い、皆さんの意見を聞かせていただこうと。
駅前タワーであれば急激には値崩れしないとは思い購入しましたが、最近の市場等を見るとマンションが（地方の戸建てもですが）若干値下がりしているように思いましてどうなのかと心配です。

[382: 匿名さん]

>>381

377です。
お役に立てて良かったです。コスモイニシア社員と間違われたのには閉口しましたが、私のコメントも少しプロっぽくなったのかな・笑、と思って笑い飛ばそうと思います。

私も先頃都内のマンションを購入して、その後これだけ物件価格が乱高下しているので、381さん同様不安も感じています。ただ、私のマンションは城南ですけど徒歩8分くらいの物件ですし、規模も中規模ですから中途半端というか何と言うか…。当時からもっと勉強していれば駅近タワマンを買ったのにと思ってます。そういう意味では381さんはお目が高いと思いますよ。プラウドもありますが金町では1、2を争うランドマークになるんでしょうし、いいと思いますよ。

ちなみにこのマンションが下がるか、下がらないかと聞かれたならば、絶対下がらないとは言えません。マンション市況全体の動きに影響せざるを得ませんから。ただその時の下げ幅は徒歩10分以上の物件と比較したら、比にならないほど小さいということなのです。
もっと広い部屋に移りたいと思ったら、周辺の物件はこの駅近物件ほど下げてないので十分に転居可能だと思います。都心部・城南あたりのタワマンは既に上がるところまで上がっているので、この辺は街が変貌する可能性もあるので、将来どう変わっていくのか楽しみですよね？

[383: 匿名さん]

日曜のヴィナシス。

[384: 匿名さん]

>>382さん
＞この辺は街が変貌する可能性もあるので、将来どう変わっていくのか楽しみですよね？

そこを将来性と見るか、未開拓と見るか、ですね。
新宿がいろいろとポカやってる間に資本は全て亀有に流れ、
あちらの方が既に地価として上になってる現状で、
広大な（ある意味あまってしまった）再開発用地のノビシロを、
プラスと見るかマイナスと見るかは正直難しい話だと思います。

もちろん、ポテンシャルとしてはそれほど悪くない駅なので、
（葛飾区内では最大の乗降客数を誇るそうです）
再開発が頓挫さえしなければ今よりは良くなるとは思いますけどね。
設備が良い駅前タワーとしては結構安いと言う面もありますから、
それほど悪い選択肢ではないと思いますけど・・・。

[385: 匿名さん]

どのくらい売れたんですかね？
住宅情報ナビを見ると結構出物があるみたいですけど・・・。

[386: 物件比較中さん]

私も住宅情報ナビを見たけれど、確かMRでは売約済だった部屋が何戸か出ていますね。上の方は結構売れている感じでしたが、やらせだったみたい。まさかもうキャンセルして手付け1割放棄する人がそんなにいるとは思えない。

[387: ご近所さん]

いくらなんでもヤラセはないと思いますが、、、
ちなみに何号室でしょう？

[388: 匿名さん]

>386
例の済マークは具体的には成約済みと交渉中の両方では？
つまりは交渉中だったけど、結局は様々な理由で白紙に戻った物件も幾つか出てきたということだと思います。

[389: 匿名]

住宅ナビでの物件紹介とＭＲでの紹介はずれがあると思うのですが。

[390: 匿名さん]

>>388さん
ですよね。＞済マーク
営業さんもちゃんとそのように説明していましたから。
>>386さんはハズレ営業を引いたかここを売れてないことにしたい人なのでしょう。

>>389さん
いずれにせよ、どれくらいあまってるかは分からないですけどね。
住宅ナビの情報と交渉破棄の物件と重なるところもあるでしょうし。

それにしても、金町いきなりの開発ラッシュですねえ。
特に北西部は目覚しい。
プラウドシティ（700戸以上）が確定していますが、
ウワサさとそのすぐ南にプラウドタワー（戸数不明）、
更に工場跡地に住友タワー（戸数不明）と2本もタワーが追加されます。

この開発の流れが、
ここの物件として駅近ランドマークである重要性が更に高まるのか、
他物件との比較でずるずると行くのかは分かりませんが、
金町がより発達するのは歓迎すべきところでしょうね。
その予測次第で今買ったほうが得なのか、
野村・住友タワーを待った方が良いのかが決まるでしょう。

[391: 物件比較中さん]

金町、という響きが既にマイナス要因。
どっかのタワーマンションみたいに、いきなり仕変が入るかもしれませんね。
契約後、動きをきちんとウォッチする必要がありますね。

[392: 匿名さん]

>>391さん
話の流れが意味不明なんですが。

金町がマイナスと言うのは個人の感覚なので良いとして、それが仕様変更に繋がると言うロジックが分からん。まあ、どうしてもここを悪く言いたいがための論理破綻なんだろうけど。

ちなみに、住宅情報ナビの情報によると、

・第1期3次（抽選）が14戸
・先着順が7戸

が現在の販売住戸だそうです。もちろん、これで全てかどうかは不明ですが。

[393: マンコミュファンさん]

No.392さん
住宅情報ナビの情報ってどこから得るのですか？すみません、知らないもの
で、教えていただけたらありがたいです。

　モデルルームでの情報では、抽選（ピンク色の住戸）は１４戸ですが、金額
が示してある住戸（先着順だと思いますが）は３８戸です。その他、売りに
出していない住戸は３０くらいみたいですね。それも、ほとんど２０階以下の
低い方です。
　状況としては、販売済みは７割を超えたところです。欲しいような良い方角、
高層階、間取りとか考えると、残りわずかみたいです。
　しかし、販売状況の一覧を見ると、権利付住戸（たぶん、この地に住んでい
た人たち）で南面をかなり使ってしまったのですね。面積だけでなくて、それ
を条件にしたのかも知れませんが、購入を真剣に考えると、ちょっと癪ですね！
　地上げに２０年もかかったそうだから、仕方ないかとも思いますが。

[394: 匿名さん]

>>393さん
＞住宅情報ナビの情報ってどこから得るのですか？

上の方にあるリンク（ヴィナシスの画像が張られているやつ）から行けますよ。＞住宅情報ナビ

＞モデルルームでの情報では、抽選（ピンク色の住戸）は１４戸ですが、金額
＞が示してある住戸（先着順だと思いますが）は３８戸です。その他、売りに
＞出していない住戸は３０くらいみたいですね。それも、ほとんど２０階以下の
＞低い方です。

なるほど、計算すると大体75%ぐらい販売できたんですね。
竣工まで1年以上を残してこれだけ売れているのは良い方ではないでしょうか。
ちなみに、お話の話をちょっと違った視点で見ると、

金額が提示されている38戸は「売っていないだけの部屋」だと考えると、
先着順で14戸、先着順は7戸、未発表残戸数は31戸とも考えられますね。
3月ぐらいの時点でほぼ全戸の価格は提示されていたので、
（正確には、いくつかの価格が提示されていて、差額が教えてもらえた）
この数字の方が正しいかもしれません。
この場合は84%程度が販売済みと言う計算になります。

書いてある数値がどういった文脈で出てきたのかが分からないので、
どっちなのかは不明ですけど。

＞販売状況の一覧を見ると、権利付住戸（たぶん、この地に住んでい
＞た人たち）で南面をかなり使ってしまったのですね。

あれ？ここって権利者住戸はあまりなかったと記憶しているのですが・・・。
最大の地権者である日本不燃公社は10F以下全ての住戸を保有していますが、
一般地権者はそれほどなかった気がしますけど・・・。

市川タワーの多さに見慣れてしまったのかなあ・・・。＞地権者
あそこはびっくりするぐらい多かったですからね。

[395: 394]

ごめんなさい、訂正です。

＞金額が提示されている38戸は「売っていないだけの部屋」だと考えると、

これは

「金額が提示されている38戸は「売れていない（売っているが売れていない＋売ってすらいない）の部屋」だと考えると、」

の間違いです。

ちなみに、現在販売中ではない部屋でも、
強くプッシュすると売ってくれたりしますよ。
どんな物件でもそうですが、
「買う気」を見せる客に営業さんはとことん弱いです。

[396: マンコミュファンさん]

No.392,394さん
　ありがとうございました。
　モデルルームに行ったので、住まいサーフィンに評価を書き込んでみました。
　評価してみて、ちょっと甘すぎだったかなぁと思いましたが、特になんか
特別なものを頂いたとかそんなことはありません。
（これ、よそのサイトの宣伝になるから不可？）

[397: 匿名さん]

>>396さん
直リンクしてないので別に良いのでは？
と言うか、ここは確か住まいサーフィンは直リンクすると文字列が変えられてしまいます。
（http://www.*******.co.jpみたいな感じだったような）

評価内容は見ました。
特に不思議なことは書いていないですし大丈夫だと思いますよ。
ちなみに、2つある両方ともが高得点をつけていますけど、
この不動産大不況下での売れ行きから見て、
まあ妥当な数値ではないかと思います。

[398: 匿名さん]

今公式ページを何気なく見に行ったのですが、驚くべきことにマンション格付けjpで「『大規模マンションならではのメリット』と『居住快適さ』評価」で総合8位（都内だと3位！）だそうです。

https://www.manshon-kakuduke.jp/index.html

上のところからものすんごくざっくりとした評価が見られます。

[399: マンコミュファンさん]

No.396です。
　他のサイトのことを言っても消されないから、良かったのでしょうかね？
　ところで、マンションを購入するって、相当の思い入れが必要だと思い
ます。ふらっとトＭＲを訪ねて、そこで買ったとか言う豪傑もあるようです
が、どんなマンションでもほとんど場合、いくらかの妥協ってものは必要だ
から、マイナスには目をつぶるというか、自分をだますというか、それくら
いの陶酔感の域に到達して清水の舞台から落っこちた気分になって、それで
購入のはんこを押すって、普通じゃあないかと思うのですが、マンションに
惚れ込むって（購入するには）必要なことじゃないかと思います。その惚れ
込むってのは、なにか理屈だけじゃなくて、デベとか販売担当者とかまで
含めて全体的なフィーリングとして、「ここだっ！」と思うものだと思い
ます。そんな目で見てしまうと、必要以上に高得点となってしまいますね。
まあ、一言で言うと、冷静じゃないってことです。

　でも、ヴィナシス金町は、いい間取りといい方角は、あらかた売れてし
まってますね。中古を狙っても、思ったところは売りに出ないもんです。
　花火を見るには、西がいいなと思いますが、都心の夜景を見る南東の
方角も捨てがたい！なんて、もう手遅れですけど・・・

[400: マンコミュファンさん]

あれっ、間違った！
　書き直し：都心の夜景を見る「南西」の方角も捨てがたい

　西側はバルコニーがあるし。

[401: 匿名さん]

西側のすばらしいであろう眺望は言うまでもないのですが、灼熱地獄が待っているかと思うと本当に悩みます。

[402: 匿名さん]

西側の眺望が賞賛されていますが、この物件の位置は、新宿よりかなり北側にあります。従いまして、東京都心部（池袋・新宿・渋谷・丸の内・品川など）・富士山・ＴＤＬ・江戸川花火などが、たやすく、すべて眺望できるのは、南に面したベランダのある住居となります。

[403: 匿名さん]

>>402さん
富士山は明らかに西向きの方が有利ですけど・・・。
分かりやすいのは公式ページの眺望イメージですね。
http://www.k-41.com/view/index.html

新宿辺りがちょうど南西に当たるので、
そこが境目になりますね。
ちなみに、新東京タワーは西南西にできる予定です。
富士山のすぐ左隣で映える景色になりそうですね。
もちろん、スカイビューラウンジでみなさん堪能できる景色ですよ。

[404: 匿名さん]

イニシアの営業の人は西向きだとすぐ富士山が見えますと言いますが、東京の東のはずれから富士山が見えるのは冬の澄み切った日だけですよね。スカイビューラウンジは北西向きですから普段は埼玉の田舎景色だと思いますが。

[405: 匿名さん]

>>404さん
都内某タワーに3年近く住んでいますが、
都心部でなければ一年中富士山は見えますよ。
（昔は都心部でも見えたんですけどね）
富士山までの直線上にガスりやすい都心部がなければ大抵は問題なく見えます。

それと、北西部屋だからと言って北西を向いているわけではなく、
北向きと西向きのそれぞれの窓がありますから、
西向きの窓から見れば富士山は見えるはずです。

ちなみに、北は北で趣があります。
城壁のように連なる筑波連峰は意外と壮観です。

[406: とっしー]

地元住民ですが
富士山はタワーじゃなくても天気がいい日なら学校の屋上とかでも少しは見えますよー
だからそんなに気にしなくても大丈夫ですよ

[407: 匿名さん]

東に見える江戸川もいいですよ〜。ぼんやり眺めているだけで癒されます。

[408: 匿名さん]

この物件は間取り図を見るとわかるかと思いますが、部屋の向きが、南向き物件は少し東にふれており（南東方向）、西側物件は南にふれています（南西方向）。なので、富士山や新東京タワー、都心等の眺望は、西側物件のバルコニーから見たほうが一望できると思われます（公式HPの眺望イメージでご確認を・・・）。ただ、西側の難点はプラウド周辺の開発エリアも間近に視界に入るので、若干興ざめしますが・・・。
東側や南側物件の最大の利点は、江戸川のリバービューと花火が自宅から見えるということですね。北側は22階建ての開発が予定されていることから、眺望が限定的になってしまい少し残念です。

[409: 匿名さん]

折角20階に住んでも窓から見えるのが、隣の高層マンションのリビングというのは寂しいですね。
北西側・北東側はせめて25階以上を探しましょう。

[410: 匿名さん]

>>402さん
いくらなんでもTDLは・・・。多分豆電球ぐらいにしか見えませんよ。

いずれにせよ、豊洲のように周囲に何本タワーが林立しているわけではなく、
周辺でほぼ唯一無二の高層建築物なので、
どの方角にせよ景色は良いと思います。
景色が悪い10F以下は賃貸層ですから、
どこを買ってもそうそうハズレはないと思いますが。

[411: 匿名さん]

東側には15階、南西側に13階のマンション、南側は葬儀屋さんのビルが近接してすでに建っていました。そして北側に22階が建つそうです。よく現地で確認しないと「どこを買ってもそうそうハズレはない」とはいかないと思います。モデルルームと場所がかなり離れていますから、必ず現地に行くことです。老婆心ながら。

[412: 周辺住民さん]

金町中学校のとなりの11階建てにすんでいますが、富士山みえます。
なので、このマンションは余裕でみえるのではないかと。


まぁ、こちらは最近建った新しいマンションで羨望丸つぶれですがorz

[413: 匿名さん]

公式ページで商業スペースの配置図が出てますね。
店舗名や区切りなどは分かりませんが、
いろいろと想像できて楽しいです。

http://www.k-41.com/towerlife/index.html

マンション入り口横、千葉銀行の南側隣に小さな商業スペースがありますが、
コンビニとかではなくパン屋が来ると嬉しいなあ。
（コンビニは溜り場になるので…）

[414: 不動産購入勉強中さん]

今日の日経朝刊一面に大京とダイア建設が在庫マンションを最大１０％引きで在庫処分する発表という記事があった。あの三菱地所でさえ数百戸を値引き処分検討中だそうだ。マンション不況もいよいよ深刻。コスモスイニシアもこれを機会に当然値引きするだろうね。皆でわたれば怖くない。

[415: 匿名さん]

>>414
なんの意図があってわざわざここに書き込んでいるのかは知らないけど、
勉強中とのことだからマジレスしてあげよう。

いわゆる「在庫」はどこの会社も値下げして販売してますよ、現時点でも。
この業界で言う「在庫」とは「竣工後の残存物件（完成物件）」であって、
あなたが期待する「新築竣工前物件」の値下げは、
大京やダイアですらこれまでは「表面上」やっていない。

今回の衝撃は「デベが内実を暴露しなきゃならないほど追い詰められた」ってことで、
やってること自体は不動産業界的には何の不思議もない話ですよ。
（そもそも大京は一度産業再生機構の支援を受けている（事実上の倒産）わけで）
業界の人間から言わせれば「何をいまさら」な話。
マスコミが不況感を煽りたいためにわざわざ記事にしてるだけ。

あと、ソースぐらいは書こうな、これは基本。

http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080623AT1D1006T21062008.html

ここにはちゃんと「完成在庫物件」と明記してあるぞ。

[416: 匿名さん]

エベレスト級の上から目線で説教してる前に、一般消費者は４１４のような受け取り方を既にしている、という点に危機感をもつべき。

[417: 匿名さん]

４１５みたいな高説垂れてたら、みんな完成まで待つじゃん。かえって調整がながびくだけ。

[418: 匿名さん]

>>414=>>416=>>417
根拠のない憶測とか短文レスしかできないのも相当アレだと思うけど・・・。

いずれにせよ、今後は業界全体とか販社別とかではなくて、個別物件での優劣が今まで以上に差が出るだけだと思う。人気のある物件は上昇し、人気のない物件は投売り状態になる。大京とかダイアの件は単に彼らが扱う物件の中でも後者の話であって、全体論ではないんだけどね。

[419: 匿名さん]

いや，少なくとも地続きなんだから，値下げのニュースはここには無関係って
ことはないのでは？　中古の値段は新築に影響しないことはないのと同じように。

[420: 匿名さん]

『全体論ではない』だといいな。
どうでもいいけど、業界人ぶるやめてくれ。迷惑だ！

[421: 匿名さん]

>>419さん
ここはヴィナシスの板なので、全体論を絡めつつこの物件の価値をうんぬん・・・なら別だけど、全体論として議論したいのなら↓のスレでやるのが良いかと。地続きでも連動しているとは限らないしね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/

>>414=>>416=>>417=>>420
しつこいなあ。正直かっこ悪いからやめた方が良いと思うぞ。

[422: 匿名さん]

>>412
>こちらは最近建った新しいマンションで羨望丸つぶれ

？？？

[423: 匿名さん]

>>421さん
確かに全体論だけなら、このスレでやることではないですね。
ここだと、直近ではプラウド金町あたりがどのくらいの値付けで来るのか、どのくらいの勢い
で売れるのかあたりになるんでしょうか？野村さんも情勢を加味した値付けはしてくる可能性
はあるんではないでしょうか。

[424: 匿名さん]

422さん

多分、412さんはURの賃貸に住んでる人で、隣にミディオン(15階建て分譲マンション)が建ったのでその事を言っているのではないかと思います。

[425: 匿名さん]

>>423さん
プラウドシティ金町は、ここよりは高い値付けで来ると思いますよ。何せ土地の仕入れが高騰しきった時の金額らしいので、売り出しで坪240万を超えるだろうと言う話ですから。

とは言えこのご時勢ですから、多分新浦安方式で少し広めの間取りを中心とした高級感を売りにする物件にして値ごろ感を出すのではないかと言うのが私の予想です。既に駅前徒歩3分複合開発タワーが坪210万なので、それを大きく凌駕するような金額はつけられないと思いますし、南側のタワーが控えているので安くもできないでしょう。

このぐらいの価格帯で竣工までに7割ぐらい捌けるようであれば金町も本物かもしれませんね。元々坪200万に届かないような土地柄だったので、プラウドシティの売れ行きはここの売れ行き同様今後の金町を占う試金石になると思われます。

[426: 匿名さん]

ご近所マンションとしてこのサイトから広告リンクが貼られていますが、「リステージ金町プレジュール」が水戸街道の向こう、駅歩12分で予定価格が坪180万程度ですね。駅歩の割には意外と高く感じます。ここができて金町が活性化することで地価が上がることを織り込んでの値付けなのかもしれませんが、現段階ではちょっと冒険している価格のような気もしますね・・・それともヴィナシスの坪210万と言う値付けが破格だったのか・・・。

[427: 匿名さん]

確かに高く感じますね。苦戦しそうな気がしますが。

[428: 匿名さん]

というか、ここだと千葉が検討範囲になる人多いのでは？
地縁があれば別ですが、ほかに金町でなければってどんな面って
何にかなとふと思いました。

[429: 匿名さん]

＞428

ギリギリとは言え、金町は東京23区です。
千葉と比較するのは違うんじゃないですか。

まあ千葉で良いんなら千葉で買えば良いだけですけど。

[430: 匿名さん]

いや、けなす意味は全くないのですが（汗）。
そうなると、東京都だから選ぶ人が多いってことですか。
快速が止まる千葉とかＴＸ沿線とかを検討範囲にする方が多いんじゃないかなと
思ったんですが、違ったか・・・

[431: 匿名さん]

>>424
「眺望」を「羨望」と打ち間違えただけでは？
信じられんけど。

[432: 匿名さん]

431さん

確かに文章の流れを見るとそうですね。眺望→羨望か・・・

[433: 匿名さん]

428、429さん
私は市川と本八幡のタワーも検討しましたよ。職場が千葉県内でも東寄りでして。
市川は価格に面食らって見送り、本八幡は希望住戸は契約済、３コめの金町でやっと決まりそう。
曖昧な記憶ですが南向中〜高層階で市川坪270、本八幡250ほど。金町は220台ですよね。
分譲開始時期が少しずれているとはいえ、都内23区の金町が一番安い。

[434: 匿名さん]

>433さん
市川は例の物件ですね。それにしても高いですね。
時期もあったのでしょうが、千葉とはいえ電車の便がいいからその値段
だったんですかね。それにしてもやはり高い気がしますが。

あとＴＸ沿線は大型物件があるので、考える人多そうな気が私もしますが。。。

[435: 匿名さん]

プラウドと迷う・・・

[436: 匿名さん]

>>430さん
東京都と言うアドレスそのものに価値を感じる人は多いらしいですよ。道1つ挟んで埼玉と東京で1万以上家賃が違うところがあるとか。あと、行政力が23区とそれ以外で全然違うので、老後とかを考えると23区と言う選択肢は悪くないと思います。

まあ、常磐快速にせよTXにせよ、都心部に出るには必ず乗換えが発生するので、そういうのを嫌う人はこっちを選ぶんじゃないかなと。あと、常磐線なら松戸以北、TXなら八潮以北は都心からの物理距離がありすぎで対象には入らないかもしれません。

ちなみに、私は柏も柏の葉も見に行きましたが、自動車の便が悪すぎで却下しました。都内に両親が住んでいるので、夜中とか駆けつけるのに大変なのはちょっと・・・。

[437: 匿名さん]

>>433さん
市川は南面中層階は坪280万ですね。ただ、西面低層階なんかは坪220万ぐらいのものもあったので、あそこは結構向きによって差が大きいです。販売前倒しでも瞬間蒸発と言う異常な人気ぶりでしたが、いまや鉄筋不足マンションとして有名になっちゃいましたね。

ちなみに、現在販売中の競合物件だと、南千住タワーが坪平均250万、柏タワーが坪平均240万とこれらと比べても坪平均210万なのでまだ安いですね。どちらも予定価格より坪20万も減らしてきましたが、ぶっちゃけこの物件の価格が強く影響しているのでしょうね。

[438: 匿名さん]

>>435
プラウドがいくらかによるでしょうね。
金町は、電車の便ではイマイチだけど（むしろ千葉のほうが便利なところも確かにある）、
駅から近いですから。

[439: 匿名さん]

>>438さん
＞金町は、電車の便ではイマイチだけど（むしろ千葉のほうが便利なところも確かにある）、

日中帯と深夜を除けばそれほど不便ではないですよ。
常磐緩行線と言いつつ結局は千代田線なので大手町まで乗換なし27分ですし。

常磐線沿線の千葉物件だと柏タワーは柏→大手町で1回乗換38分なのに坪単価で30万アップですし、
柏の葉になると坪単価で10万程度安くなる代わりに大手町まで乗換1回（しかも接続悪）44分。
利便性の高い総武線沿線は船橋まで行ってやっと似たような立地が230万ぐらいか。
京葉線も今や稲毛まで下っても坪220万と言われてる状況。

[440: 匿名さん]

ま、でも待ちが正確でしょ。慌てるほどここも人気ないよ。プラウド待ちましょ

[441: 匿名さん]

職場が千葉県内でも東寄り(誤)→西寄り(正)の４３３です。
私は当初、船橋でも探してました。狙っていたのはプラウドタワー船橋の中古。
新築時はやはり「高っ！」と思いましたが、今から思えばいい物件でした・・・。
しかしながら狙いを定めてみても好みの向き・階・広さでそうそう出るはずもなく、
新築で探し始めた次第です。
(パークタワー船橋は私的には惹かれませんでした)
結局市川〜本八幡と渡り歩いてここにたどり着きました。
ラクに通勤できて、高齢の親の住まいに近ければ私は東京でも千葉でもＯＫ。

[442: 匿名さん]

>>435さん
まだあちらのウリが見えないので何とも言えないんですよね。カフェとかスポーツジム、保育施設など、30代一人っ子の共稼ぎ家庭を狙ってるなー、ぐらいはなんとなく分かるのですが、設備そのものが分からないのでどうなるかは未知数。坪単価的にはほぼ間違いなく上回ることが予想されるので、この方向性に価値を見出せない人は単純にこっちの方が良いという話になるかも。

まあ、現時点で判断するのはかなり無理があるのですが。あちらの詳細が分かるころに比較できるだけの良い間取りが残っているか・・・はかなり難しいところですよね。