ヴィナシス金町タワーレジデンス[その1]

[ご近所さん]

ついに説明会の予約が開始しましたね。

ご検討者の方々、さまざまなご意見を、、、

もちろん煽りはスルーです。


ヴィナシス金町タワーレジデンス

・RC造・SRC・S造、　地下2階・地上41階建
・東京メトロ千代田線直通JR常磐線「金町」駅より徒歩2分
・京成金町線「京成金町」駅より徒歩1分
・東京都葛飾区金町6丁目6000番

[122: 匿名さん]

金町と言う街がどういう街なのかが分からないなあ…。
葛飾区って23区でも目立たない区の1つだし、
良くも悪くも寅さんのイメージがついちゃってね…。

駅の北は治安が悪いけど南はそう悪くないとか、
生活する分には困らない程度に発展してるとかは聞くものの、
実際どうなんですかね、金町って。

[123: 匿名さん]

なんか閑散としてますね。来年の一般公開まではこんな感じなんですかね。

そういえば、駅北側の公団がどうなるかご存知の方いますか？あそこも結構古い（確か30年は経っているはず）ので、再開発計画とかがあるかもしれませんよね。結構大きな面積を占めるので、化け方によっては競合になりえるかな…。まあ、公団なのでまた似たような賃貸物件が建つんでしょうけど。

[124: ご近所さん]

以前、三菱工場跡地に大学が来るって言う話を聞きましたが、計画無くなっちゃったかな？
ＵＲの団地と大学であのスペースが埋まるって言う話だったかと思うのですが・・・
道路はさんで駅側の空き地は野村さんがタワーマンション計画中だとか。
そう言えば、この物件の駅側のマクドナルドとかラーメン屋さんがあるあたりのブロックも開発されて、２２階建て位のマンション＆商業施設の複合ビルが建つ計画あるみたいですね。
駅前、かなり綺麗になりますね。

[125: 匿名さん]

>>124さん
＞以前、三菱工場跡地に大学が来るって言う話を聞きましたが、計画無くなっちゃったかな？
三菱跡地は都市型工場と商業地、中高層住宅地になるそうです。
元々あそこには駅ができる予定もあったとかなかったとか…。

＞道路はさんで駅側の空き地は野村さんがタワーマンション計画中だとか。

それは本当ですか！？
野村でタワーって言ったらプラウドタワー金町って感じですかね。
野村がプラウドブランドを使うところは良い立地が多いので、
もし本当なら金町も捨てたもんじゃないかも。

＞駅前、かなり綺麗になりますね。

ですね〜。
ウワサではユニクロもくるそうですよ。
ここの再開発で本当にがらりと変わりそうです。

[126: 物件比較中さん]

124さん。

道路はさんで駅側の空き地ってどのあたりでしょうか？
野村のタワーはまだ発表になっていないんですよね。

いつ頃発表になるのかな？？

[127: 匿名さん]

>>125
　「野村がプラウドブランドを使うところは良い立地が多いので」

野村はどんな立地でもプラウドだよ。
練馬のプラウドタワーは立地悪いね。

[128: ご近所さん]

＞１２４さん
あら、大学来るって話は無くなっちゃったんですか。
駅！！そんな計画もあったんですか。
工場の引込み線の後を利用したら出来そうですものね。
実現してたら工場跡地の開発、面白いことになりそうでしたね。

＞１２６さん
工場跡地の向かい、ボウリング場の並びのあたりと聞きました。
常磐線くぐって右側、信号の先の空き地のことかなぁ？と思ってましたが。
坪２００万台後半、３００万近くの物件と聞いて、ずいぶん強気な値段ｏｒ豪華なつくりのマンションなんだろうなぁ〜って思いました。

[129: 匿名さん]

あんなところに立つのに200万後半の坪単価ですか！
ここだって仕様としては決して悪い方じゃないのですが、
それを上回る超豪華マンションになるんですかね？

まあ、それでも売り切っちゃうのが野村マジックなんでしょうけど…。

まあ、野村が成功すれば金町の地価も新新価格になるので、
ここの中古価格にもプラスになると思いますけどね。

[130: 匿名さん]

よくよく調べてみると、個人サイトではありますが大学誘致の話はまだ残っているとの情報がありました。

http://kameari-net.com/33home/?p=13

それと、三菱製紙跡地に建つ中高層マンションってのは14階ぐらいのものらしいですね。

[131: 匿名さん]

ボーリング場の隣の工場だったところは、ずいぶん空き地のままですよね。
なんで、なかなかマンションができないんだろうって思ってました。
あれだけ広い場所だから、いいデザインとアイデアで作ればなぁと思ってました。

[132: 匿名さん]

ちなみにみなさん方角はどちらにしました？
南向きを買えればよいのでしょうけどお金が…。

今のところ西向きを考えていますが、
東向きも気になってます。
価格の付け方から見るとデベは西の人気が高いと睨んでいるようですが、
実際どうなんでしょうね?

[133: 匿名さん]

ウチの家族は早起きできないので西です。やはり予算の関係で南向きは諦めました。
西といっても少し南に振ってるのでいいかなと思ったのですが、日影図を見せてもらったところ、
もうこれは真西でしたね。当然ながら西日もろです。
１ヶ月以上前ですが、営業さんの話では「思ったよりも東西に希望が出ている。ワイドスパンの間取りがあるのと南に比べて価格のお得感があるようだ」とのことでした。
先日の優先分譲の申し込みは90ほどあったそうですが、東西はどの程度埋まったのか私も興味あります。

[134: 匿名さん]

東にした者です。
ワイドスパンで選ぶのに南と迷ったのですが、間取りで決めました。
日中は不在＆休日は外出が多いライフスタイルから、日当たりはまったく気にしませんでした。
今住んでいるマンションがもろに南向き、日当たりがとても良い角部屋なのですが、まったくメリットを感じていないため、間取り優先で選びました。
あと、花火と川の景色って言うのも東にした理由のひとつです。
優先分譲、東西それぞれと、南側のワイドスパン＆角部屋が人気だったと営業さんにお聞きしました。
今回初めてのマンション購入なんですが、現状WEBのHPだけの公開で優先分譲決定分と検討中＆地権者分と一般公募用フロア分あわせると、分譲予定総数の半分ちょっとくらいがすでに埋まってる様子でしたが、大体どこも売れ行きのペースってこんな感じなんでしょうか？
年明けにチラシや広告打つそうですが、それでさらに決まるのかな？

[135: 匿名さん]

>優先分譲、東西それぞれと、南側のワイドスパン＆角部屋が人気だったと営業さんにお聞きしました。
それじゃ全部人気ってことじゃねぇ？

[136: 匿名さん]

方角問わず、田の字プラン、ナロースパンはまだまだ残ってるみたいですよ。

[137: 匿名さん]

西側はワイドスパン無いようですね。
南と東がワイドスパンはフロアあたり1プランづつ。
あとは角部屋ってことか。
それ以外が残ってるって事になりますね。
南側が結構残ってるってことになるのかな？

[138: 購入検討中さん]

>西側はワイドスパン無いようですね。

西にもワイドスパンありますよ。
東も角部屋以外の部屋（２つ）、ワイドスパンです。

[139: 匿名さん]

私は営業さんから「当初は東向きが人気で（お年寄りとかは「朝日がないと1日が始まった気がしない」と言う方が非常に多いそうです）すぐに埋まっていったが、東側は水戸街道があるため、それを嫌って西向きに移られた方も多い」とお伺いしました。水戸街道は松戸・柏方面への重要な幹線道路で交通量も比較的多いところですから、避けられる方も多いかもしれませんね。

ここの物件は東西向きがワイドスパン設計で間取りの作り方も良い（スペースの使い方が上手い）ところが多いですから、意外と東西の人気が高いのかも。逆に、南向きは平米が広い割には田の字でスペースの使い方があまり良くないように見えますから、南向きに拘らない人にとっては間取りが良くリーズナブルな東西向きが良いと思います。

東か西かは…永遠のテーマでしょうね。

[140: 匿名さん]

東面・南面は水戸街道、西面は京成線（ＪＲも？）の音がどの程度影響あるか？？？ですねぇ。
航空写真見ると南面が水戸街道に一番近いみたいだけど。
高層階か中層階かでも結構違うんでしょうけど、出来てからじゃないと解らない部分で、かつ、一番気になる部分かも・・・

[141: 匿名さん]

南側は水戸街道の騒音が気になるけど、やっぱり価格設定も一番高いんですよね？

[142: 匿名さん]

>>141さん
と思って方角別に同じフロアで坪単価を比べてみたら、東と西は20万弱の差があるのに対し、西と南はほとんど差が無い（1万ぐらい）です。つまり、デベ的には東は売れないから低価格で、西はワイドスパンと間取りで、南は方角と広さで売ろうとしているみたいですね。

[143: 匿名さん]

>>140さん
音は基本的に波なので、障害物が無い限り減衰しながら直進します。音の減衰は距離に比例しますので、原則としては高層階の方が静かです。

また、音は反射物がある場合は反射するので、正面に建築物がある場合は側面や背面の音も聞こえる場合もありますが、ここはタワー物件で遮蔽物も反射物も少ないため、西のように水戸街道とは角度があるところは音の影響が少ないと考えられます。

なお、サッシの遮音等級は全戸T-2相当と言うことなので、西以外は少々辛いかもしれませんね。

[144: 匿名さん]

>音は基本的に波なので、障害物が無い限り減衰しながら直進します。音の減衰は距離に比例しますので、

音波は直進性のあるものではなく、音源を中心に「拡散」する。
人間の聴覚によって感じ取られる音の強さは、音源からの距離の二乗に反比例する。

・・・だったと思ったけど。

[145: 匿名さん]

>>144さん
言い方が少しまずかったようですね。正確に言うと、音波は音源から水紋と同じように広がります（拡散性を持つ）。

ただ、人の耳からすると音は自分の耳にまっすぐに届くと言うイメージになるため、敢えて「直進」と言う表現を使ってみました。当たり前ですが、何も細工をしていない音源からの音が指向性を示すことはありません。

[146: 144]

>>145
いや、そこもだけど主に指摘しときたかったのは「距離に比例して減衰する」ってとこね。
正しくは「音の強さは距離の 二 乗 に 反比例する」。
細かい事言う様だけど、まるで話が違ってくるので。

そう書くと、距離の影響はより大きいものの様に思えてくるが
ご承知の通り、ここで言う「音の強さ」は騒音として認識されるものと同じでは無いし
減衰するという表現も適切ではないと思った次第。
原則論としては「遠ざかれば聞こえなくなる」という考え方で合ってるだろうけど
マンションの一室と前面道路といった、比較的近い位置関係においては
鉛直方向の距離だけでは何も判断できないと思った方が良いんじゃないかと。

[147: 匿名さん(143)]

>>146さん
ごめんなさいね、最初からスタンスを明らかにして書くべきだと言えばそうなんですが、私は理学的な厳密性より直感的な理解のしやすさをベースに、大枠での理解がずれない程度に私が不要だと思う部分をはしょって書いています。なぜなら、大体の人は厳密なことよりも「大体どんな感じか」程度の話が聞ければ十分であるはずだと思ってますので（そもそも、厳密さを求めると「環境と条件による」と言う理学系必殺の玉虫色回答が待ってるので…）。

板違いなのでこれ以上この件で議論を続ける気はありませんが（言葉の定義には人それぞれに思うことが反映されているものですので）、とりあえず私はそういうスタンスで書き込んでいるとご理解頂ければと思います。

[148: 購入検討中さん]

頂いた資料によるとマンションの北側から再開発地区(？)にデッキなどで
繋げるような構想があるようですが、ご存知の方いらっしゃいますか？
駅まで道路を渡らずに繋がると最高ですね。
北側の商店街はどのようになるのでしょうか？

[149: 匿名さん]

重説にはそう書いてありますね。＞デッキ
ヴィナシス側は既に外観も含めた設計が明らかになっているので、
少なくとも住居入り口とデッキ直結とは行かないでしょう。

駅とデッキで直結するとしたら、
北側再開発地域に立つ22Fの住宅棟の方でしょうね。
その住宅棟が分譲か賃貸かは決まっていないそうですが…。

[150: 146]

>厳密なことよりも「大体どんな感じか」程度の話が聞ければ十分であるはずだと思ってますので

基本的なとこで表現を間違ってたらそのスタンスも無意味でしょう。
知識がある人は、その知識を正しく行使する事が大切だ、と言いたかっただけです。
ここでの場合「高層階の方が静かだよ」と大雑把に考えてはイカンという事。
こういう事を書くと「低層階住民がまた・・・」と言われてしまうのも常ですが。

まぁ、確かにツッコミ入れても仕方なかったですね。反省。

[151: 匿名さん]

＞知識がある人は、その知識を正しく行使する事が大切だ、と言いたかっただけです。

その「正しさ」がそれぞれの価値観によって変わる以上、
誰が正しいとか間違ってるとかは一概に言えないと思うけど。
この話だって結局は説明のレベルをどこで線引きしてるかだけの話だしね。

・・・などと思いつつ重説見てるとビックリしたことが。

手付金だけど、通常は物件総額の1割なんだが、
ここは2割も要求するんだね。
4000万の物件だったら800万も必要！
財形融資とか使う人はこれだけで諦めるかもね。

[152: 購入検討中さん]

>149さん

そうですよね。
マンションのエントランスからは無理なのは決定ですよね(残念)。
駅とマンションの間の商店街は22階建ての住宅が建つのでしょうか？
情報あれば教えてください！！

[153: 匿名さん]

MRで聞いたことやGoogle様で調べてた時に知っただけなのでナニですが、
（しかも情報源がどこかを忘れてる…）
私が知りうる限りでは周辺の後発物件は以下のようになっているとのことです。

・ヴィナシス北側再開発地域に22F住宅棟（分譲/賃貸決まらず）
・駅西北西線路沿いのボーリング場横に野村タワー（野村タワーなので多分分譲）
・三菱工場跡地に14F住宅棟（分譲/賃貸不明）

後は駅北側の公団は平地にして建て直されると言う話も聞きますが、
これはまだ再開発組合すら立ち上がっていないとの話なので、
もっともっと先の話でしょう。
ただ、既に30年以上を経過した躯体のはずなので、
近い将来に再開発組合が発足するのは容易に想像できますけどね。

ちなみに、北側再開発はまだ揉めてるそうなので、
全体図が出てくるのはもっと先の話かもしれませんね。
（個人的な感想だと、3つの中で一番後発になるかも…）

まあ、当たり前と言えば当たり前ですが、
どれもこれも確定情報ではないので信じるか信じないかは自己責任で。

[154: 購入検討中さん]

早速レスありがとうございました！！
すぐ北側に22階建てマンションですか。
それにしても北口は今後の開発が目白押しですね。

ありがとうございました。

[155: 匿名さん]

>151さん

＞手付金だけど、通常は物件総額の1割なんだが、
＞ここは2割も要求するんだね。

２０％以下（ｏｒ未満）って書いてませんか？
通常２０％固定で手付金指定する物件って少ないと思うんですが・・・

[156: 匿名さん]

＞２０％以下（ｏｒ未満）って書いてませんか？

おお、確かに…見落としてました。orz

他の物件も含めて重説はそれなりに見てきましたが、
手付金の項目に20と言う数字を見たのが初めてだったモンで、
ちょっと動揺してしまいました…。

[157: 匿名さん]

野村タワーはここですね。
今日別件で金町のヨーカドーに立ち寄った帰りに見つけたのですが、
野村不動産のマークが仕切り板に描かれてました。
（車で前を通過しただけなので細かいところまで確認していませんが…）

http://www.mapfan.com/index.cgi?MAP=E139.52.7.6N35.46.0.5&ZM=12

ヨーカドーの近くで再開発エリアもすぐ隣と言うことを考えると、
駅歩ではヴィナシスに譲りますが、
（直線だと80m換算で6分程度、実質10分程度かな）
意外と良い立地なのかもしれません。

閑静な住宅街の南側と、賑やかな繁華街の北側、
人の好みが分かれるところでしょうね。

[158: 匿名さん]

昨日から第一期オープンですね。

プレオープンで意志を固めた方々は既に登録を済ませていらっしゃると思いますが、
第一期抽選にはどのくらい人が集まるのでしょうね？

[159: 匿名さん]

>>154さん
ちなみに、北側22Fの住宅棟ですが、まだ分譲にするのか賃貸にするのかで揉めているそうです。

当初は分譲で考えていたそうですが、
南側すぐにこれだけ大きなタワーが建つため、
最も価格が高いはずの南側で日照はもちろん眺望も期待できない以上、
駅近（駅歩1分）を売りに賃貸にした方が良いのではないか？と言う意見が出ているそうで。

もっとも、北側の再開発計画自体がまだまだ混沌としているらしいですけど。

[160: 購入検討中さん]

そうですよねー。
確かに日照の関係を考えると南側が、、、

京成側に寄せて建てたとしても、南東側の景観などは死んでしまいますね〜〜〜。

ところで22階建ての建物の1階などには、
お店などの店舗がはいるのでしょうか？

[161: 匿名さん]

>>160さん
北側の再開発についてはほぼ何も決まってないと言うことを聞いております。
住宅棟も、現状を見るとお店が入るようにするのでしょうが、
（元々が商店街なので）
それすら決まっていないと言っていました。

駅歩が一番少ないとはいえ、
それ以外ではマイナス要素が多いですから、
とっとと決めて作っちゃう方が良いと思いますけどね…。

プラウドが来て地価が上がってからとなると、
レコシティの再来を予感させます…。

[162: 匿名さん]

今週末から抽選物件の登録開始だと聞いていますが、
どなたか行かれましたか？
どれくらいバラ付いてるんでしょうね？

[163: 契約済みさん]

昨日契約しました。
１月１２日、１３日、１４日の３日間で一日３回、計９回、１回あたり３から１０名くらいの参加で契約会が行われているようです。
商談中は、第一期販売予定物件の約2/3ほどでした。
最上階南向きの８０００万円クラスが商談中なのにはびっくりしました。
買い替え組みが多いようです。

HPでの案内だけでこの状況なので、スタッフは予想以上との印象を持っていました。
低層階は、最終期（約１年後？）の販売予定でした。

日照はさえぎるものがないので、東西南とも影になるところはシミュレーション上ありませんでした。

２０数件の店舗は、具体的にどこが入るかは、実際にオープンする３ヶ月から半年前にならないと判明しないようです。（賃貸契約は物件の現状確認後行われるためだと説明がありました。）
だれもが知っているファストフード店等がはいるようなことも言ってました。

北側の再開発は、近々に行われるようで、重要事項説明会でもきちんと説明が行われていました。
デッキでの連結は、図書館のあるフロアとの連結を予定しているようです。

野村のマンションは、２４階建てで２２年に完成予定と看板が出ていました。

本物件について、キャンセル待ちをしている方もおいでのようです。
（物件を実際に見て購入したいため。）

カラーセレクト等のパンフレットは来週郵送の予定です。
３月から５月くらいに申し込みとなります。

本情報、お役に立てば幸いです。

[164: 匿名さん]

>163さん
契約おめでとうございます！

そうですか、2/3ぐらいは埋まっていたんですね。
ほとんどと言っていいほど宣伝していないとか、
販売戸数が比較的多いとかで実際どうなんだろうなあと思っていたのですが、
それを聞いて少し安心しました。
（私は低層階購入予定組で、第一期の販売状況が気になっていたので…）

ファーストフード店は小規模展開の某Mだと噂に聞きました。
あと衣料品ではF社のUが交渉中だそうです（聞いた時は結構びっくりした）。
スーパーはマルエツでほぼ決まりだそうですが、
どんな店舗が入ってくるのかも楽しみの1つですね。

デッキは図書館直結ですか？
ヴィナシスの躯体に設計変更が生じるのかな…。
工事費用や管理費なんかでモメないと良いけど。

プラウドは24Fで平成22年竣工となると1年遅れですね。
あそこは価格を2割ぐらい載せてくるので坪単価は260〜280万ぐらいになるのかな。
南側がボーリング場でいつ何が建ってもおかしくない立地ですから、
南側眺望を期待する人はこちらしかないかもしれませんね。

そう言えば鳩小屋って何か重説会で言ってました？
あれは何なんだろう…。

[165: 契約済みさん]

163です。

>契約おめでとうございます！
ありがとうございます。
いろいろ悩んだ末の結論なので、今はある面、ほっとしています。
高額の買い物は、難しいですね。
１００％ニーズを満たすことはできないので、何を優先するかがポイント。
私は実家が金町（北口）なので、スープの冷めない距離でここを選びました。
両親もまだ元気ですが、高齢なもので・・・
職場へも約５０分くらいでいけそうです。
親孝行も親のいるうちに少しくらいはって感じです。

>（私は低層階購入予定組で、第一期の販売状況が気になっていたので…）
スタッフのマンパワーから、あまり積極的な広告展開は抑えているようです。
要望書提出済みの方たちの契約がすべて終了後、グランドオープンをする予定です。

>どんな店舗が入ってくるのかも楽しみの1つですね。
はい。そうですね。
金融機関は千葉銀行。
近くに東急スポーツオアシスもあり、徒歩５分エリアで生活が完結できそうな感触です。
また、水元公園に散歩がてらいくのもいいかもしれません。

>デッキは図書館直結ですか？
そこまで明確に説明はありませんでした。

>ヴィナシスの躯体に設計変更が生じるのかな…。
>工事費用や管理費なんかでモメないと良いけど。
重要事項説明会で、デッキ等の負担金の話はありませんでした。

>プラウドは24Fで平成22年竣工となると1年遅れですね。
>あそこは価格を2割ぐらい載せてくるので坪単価は260〜280万ぐらいになるのかな。
すごいですね。
金町でこの価格とは・・・
プラウドは、
　駅徒歩約１０分以内
　イトーヨーカドー直近
　水元公園近し
　閑静な住宅街
というところが売りでしょうか？
土地取得価格がヴィナシスより高額だったため、坪単価260万より下では売れないと、野村の営業マン談とMRで聞きました。

>そう言えば鳩小屋って何か重説会で言ってました？
いいえ、なにも触れていませんでした。
初耳ですが、鳩小屋ってなんですか？

[166: 購入予定]

>>164さん

鳩小屋の件、お教えください。どのあたりにあるのでしょうか？

[167: 住まいに詳しい人]

マンションの屋上にあるハト小屋とは、
鳩とは無関係な工作物の業界用語です。
間違えて考える人が多いですよね。
営業さんが知ってるか、試しに聞いてみると面白いかも。

[168: 匿名さん]

>>165さん
そうなんですか、あまり宣伝してないんですね。
要望書提出後ってことは、
第一期契約完了後にグランドオープンでしょうか？
第二期も先着順枠があると嬉しいのですが…。

そう言えば、入居予定店舗にはファミレスの名前も上がっているらしいですね。

それと、平面図を見ていて気が付いたのですが、
3F南東部に謎のテラスがありますね。
こことデッキで直結になるのではないかと踏んでいます。
躯体構造変更で既存不適格とかならなきゃ良いのですが…。

プラウドは…高価格でも売り切っちゃうからすごいですよね。
プラウドタワー金町だとしたら野村は金町を完全に認めていて、
プラウドシティ金町だったらまあまあってところなんで少し値段下がるかも。
いずれにせよ、お互いに競合するような物件じゃないので、
お互いが金町のブランド向上に繋がると良いですね。

最後に鳩小屋ですけど、
正式図面では名称変更されてました。
EPS立ち上がりだそうで…。
ちなみに、正式ではない図面集では「ハト小屋」と書かれてました。
（元地主の中でレース鳩でも飼っている人がいるのか？と少し期待したのですが）

[169: 匿名さん]

>>164さん
今更ながら気が付いたのですが、

＞低層階は、最終期（約１年後？）の販売予定でした。

1年…。

まだまだ物件を選べるぜ！と喜ぶべきなのか、
登録開始まで優先か抽選かでドキドキしながらMR通いすることになると悲しむべきなのか…。
今のところかなり気に入ってる物件なので、
決まるんならとっとと決めちゃいたいのですが…。

[170: 購入予定]

167さん
166です。“鳩小屋”の件、ご回答どうもありがとうございました。ホッとしました。
当方鳩がとても苦手で、もしベランダにすずなりにとまられたら！
と考えただけでめまいがしそうなものでして・・・。ですが、
ベランダに鳩やカラスが来るのはある程度しかたがないものなのでしょうかね。

[171: 169]

あちゃ、失敗してしまいました…。
164さんへのレスじゃなくて165さんへのレスでした…。