ヴィナシス金町タワーレジデンス[その1]

[ご近所さん]

ついに説明会の予約が開始しましたね。

ご検討者の方々、さまざまなご意見を、、、

もちろん煽りはスルーです。


ヴィナシス金町タワーレジデンス

・RC造・SRC・S造、　地下2階・地上41階建
・東京メトロ千代田線直通JR常磐線「金町」駅より徒歩2分
・京成金町線「京成金町」駅より徒歩1分
・東京都葛飾区金町6丁目6000番

[102: 葛飾住んでたさん]

常盤中って葛飾区では最上位の中学じゃなかったっけ？
てか葛飾区って学区選択制だし自分で選べるんじゃん？

[103: 匿名さん]

>>101さん
まあ、西友よりは良いんじゃないでしょうか？
西友は生鮮が全くダメなので…。

>>102さん
そうだったんだ。＞常盤中

東京は区内なら学区制ああるけど、
葛飾区だとどこが良いんですかね？

[104: 匿名さん]

当物件北側に隣接する商店街も再開発組合が発足したと聞きました。
何年後になるかはわかりませんがいずれはキレイに整備されるのでしょうね。

[105: 匿名さん]

>>104さん
マンション北側も再開発されるとMRで聞きましたよ。
マンション＋駅前再開発で1つの再開発だそうで。
（再開発事業体自体は違いますが）

三菱マテリアルの再開発もあるので、
かなり様変わりしそうですね。＞金町

[106: 匿名さん]

ここは金町小学校が学区で、
どうやって子供が水戸街道を渡るのか不安だったのですが、
ちゃんと水戸街道に歩道橋があるんですね。

トンネル状になっていて暗いのが難点ですが…。

[107: 物件比較中さん]

もう売ってるの？ココ。

[108: 不動産購入勉強中さん]

高くない？上階は水戸街道の音心配

[109: 匿名さん]

>>108さん
私も水戸街道の騒音気になります。
中層階(20階前後）と高層階（30階程度）では音の大きさも違ってくるものなのでしょうかね？
いくらかマシになるなら中層階のほうがいいかなと。

[110: 匿名さん]

この物件は地縁もあって申し込もうかと思うのですが、人気のなさ（ＭＲは休日でも閑散）と金町にしては高価格
（このご時勢に加え再開発タワーとはいえやはり高い）のため迷っています。
相場の下落を期待して約1年半後の竣工後まで買い控えるか！？とも考えます。現物買いなら騒音の程度も確認できますし。
ですが、その頃に希望の部屋が残ってるとも限らない。優先販売の申込は今週末からですよね。本当に迷います。

[111: 匿名さん]

待ったほうが賢明ですよ。買った途端に資産価値が３割下がったら目も当てられない。今は様子見の時期かと思います。

[112: 匿名さん]

>>110さん
まあ宣伝もほとんどしてないしね、ここ。
MR閑散としてる割には1ヶ月ぐらい前で6割ぐらい先着埋まってたけど。
地縁で十分に消化できると思ってるんじゃないのかな？

値段は別にそれほど高くない気がするけど…。
むしろ設備の割に安い部類かもしれない。
まあ、金町と言う土地を考えると妥当なのかもしれないけど。

>>111さん
1年前にもそういう人いたよね。＞1年待て
まあ、現実は間逆に作用したわけだけど。

いずれにせよ、自己責任だと思うけどさ。

[113: 購入検討中さん]

今週末契約予定の者です。
相場よりちょっと高めなのは気になるのですが、今月頭にＭＲに行った時点で、現状ですでに東側のワイドスパンの部屋は（今回の売り出し分のフロア分は）ほぼ無くなってましたし、南側も中央の間口の狭い物件以外はかなり少なくなっていて、３８・３９階のプレミアム物件は残り１戸と言う状況だったので、一般売り出し用に抑えてあるフロア（高層は３４階だったかな？）の抽選に申し込むリスクより、希望の間取り・フロアを押さえられるうちに・・・ということで契約しようかな？と考えています。

ＭＲに伺うと、現状で商談中（後にキャンセルになる可能性もあるのでしょうが）で押さえられている部屋の一覧を見せてくれるので、希望の間取りフロアがある方は一度ＭＲで見せてもらうだけでも良いのではないでしょうか。
ちなみにＭＲのスタンダードタイプのＥ８０Ｈのお部屋は、今回優先販売分はすでに完売とのことでした。
そういえば、３５階は共用のラウンジがあるせいか、高層階の他のフロアより空きが多かったようでしたよ。

資産価値のことや高層階の騒音など、確かに気になるのですが・・・駅に近いことと、図書館が入るなどの個人的に好ましい条件もあり、このまま契約してしまうんじゃないかなぁ・・・と思いますが、皆さんの書き込み拝見してると・・・本当に悩みます！

[114: ご近所さん]

売れてるの、ここ？

[115: 匿名さん]

良いところは…。

・駅前大規模再開発物件
・常磐緩行金町駅歩2分
・29階以上の希少なスーパータワー
・周辺は住宅街中心で競合がない（地域一番物件）
・駅北西の三菱工場跡地の再開発次第では化ける金町と言う立地
・オール電化
・各階ゴミ出し
・共用設備充実
・図書館併設
・スーパー併設
・公共駐車場併設で人を呼ぶにも楽
・都内タワー物件にしては安い坪単価

悪いところは…。

・お隣の亀有から見るとちょっと…な金町。
・評判は低い常磐線が最寄線。
・交通量大な水戸街道が南側すぐ目の前。
・お高い家賃とは言え賃貸が同居。
・制震が良かったなあ（構造物の容量的に免震はムリ）。

かな。後は何にウェイトを置いて考えるかだと思う。

[116: 匿名さん]

・賃貸や図書館が入ることによるセキュリティ問題
・スラブ厚200mmは薄い
・三菱工場跡地の再開発次第では地域一番物件ではなくなるかも
・オール電化のためエコキュートの室外機までバルコニーにある

[117: 入居済みさん]

ＬＬー４０は魅力でないかな？

[118: 購入検討中さん]

＞１１６
検討中の間取りプランには、エコキュートの室外機、バルコニーにはないんですが、間取りプランやフロアによってはあるのでしょうか？

[119: 購入検討中さん]

＞１１６さん
検討中の間取りプランには、エコキュートの室外機、バルコニーにはないんですが、間取りプランやフロアによってはあるのでしょうか？

[120: 匿名さん]

>>116さん
＞・賃貸や図書館が入ることによるセキュリティ問題

賃貸が入ることで問題になるのはセキュリティではなくて住民の質ですね。賃貸だと自分の所有物と言う感覚が無いため、共用部を適当に扱いがちです。なお、図書館とは入り口から違うのでセキュリティの問題はありません。

＞・スラブ厚200mmは薄い
今時スラブ厚だけで判断するのはちょっと。遮音等級で見ないとボイドスラブのように厚いだけで遮音性能が悪い物件を掴んだりしますよ。と言うか、200mmは厚くも薄くも無いと思いますが。

＞・三菱工場跡地の再開発次第では地域一番物件ではなくなるかも
可能性としては否定できませんが、駅歩で差がありすぎるのと、あそこはほとんどが商用区画なのでここのような複合タワーが建つことはないでしょうね。

＞・オール電化のためエコキュートの室外機までバルコニーにある
ガスも室外機がバルコニーにあるケースは多くありますが…。貯湯タンクは廊下側なのでサイズ的に気にならないと思います。

>>118さん
間取り図を持っていたら見ていただきたいのですが、ベランダにあるHPってのが室外機（ヒートポンプ）ですね。多分どの住戸にもあると思います。

[121: 購入検討中さん]

＞120さん
HP＝室外機なんですね、確かにありました。
壁の裏側や腰高窓のところに設置して室内からは見えないようにしてはあるようですね。
気がついていませんでした、有難うございました。

[122: 匿名さん]

金町と言う街がどういう街なのかが分からないなあ…。
葛飾区って23区でも目立たない区の1つだし、
良くも悪くも寅さんのイメージがついちゃってね…。

駅の北は治安が悪いけど南はそう悪くないとか、
生活する分には困らない程度に発展してるとかは聞くものの、
実際どうなんですかね、金町って。

[123: 匿名さん]

なんか閑散としてますね。来年の一般公開まではこんな感じなんですかね。

そういえば、駅北側の公団がどうなるかご存知の方いますか？あそこも結構古い（確か30年は経っているはず）ので、再開発計画とかがあるかもしれませんよね。結構大きな面積を占めるので、化け方によっては競合になりえるかな…。まあ、公団なのでまた似たような賃貸物件が建つんでしょうけど。

[124: ご近所さん]

以前、三菱工場跡地に大学が来るって言う話を聞きましたが、計画無くなっちゃったかな？
ＵＲの団地と大学であのスペースが埋まるって言う話だったかと思うのですが・・・
道路はさんで駅側の空き地は野村さんがタワーマンション計画中だとか。
そう言えば、この物件の駅側のマクドナルドとかラーメン屋さんがあるあたりのブロックも開発されて、２２階建て位のマンション＆商業施設の複合ビルが建つ計画あるみたいですね。
駅前、かなり綺麗になりますね。

[125: 匿名さん]

>>124さん
＞以前、三菱工場跡地に大学が来るって言う話を聞きましたが、計画無くなっちゃったかな？
三菱跡地は都市型工場と商業地、中高層住宅地になるそうです。
元々あそこには駅ができる予定もあったとかなかったとか…。

＞道路はさんで駅側の空き地は野村さんがタワーマンション計画中だとか。

それは本当ですか！？
野村でタワーって言ったらプラウドタワー金町って感じですかね。
野村がプラウドブランドを使うところは良い立地が多いので、
もし本当なら金町も捨てたもんじゃないかも。

＞駅前、かなり綺麗になりますね。

ですね〜。
ウワサではユニクロもくるそうですよ。
ここの再開発で本当にがらりと変わりそうです。

[126: 物件比較中さん]

124さん。

道路はさんで駅側の空き地ってどのあたりでしょうか？
野村のタワーはまだ発表になっていないんですよね。

いつ頃発表になるのかな？？

[127: 匿名さん]

>>125
　「野村がプラウドブランドを使うところは良い立地が多いので」

野村はどんな立地でもプラウドだよ。
練馬のプラウドタワーは立地悪いね。

[128: ご近所さん]

＞１２４さん
あら、大学来るって話は無くなっちゃったんですか。
駅！！そんな計画もあったんですか。
工場の引込み線の後を利用したら出来そうですものね。
実現してたら工場跡地の開発、面白いことになりそうでしたね。

＞１２６さん
工場跡地の向かい、ボウリング場の並びのあたりと聞きました。
常磐線くぐって右側、信号の先の空き地のことかなぁ？と思ってましたが。
坪２００万台後半、３００万近くの物件と聞いて、ずいぶん強気な値段ｏｒ豪華なつくりのマンションなんだろうなぁ〜って思いました。

[129: 匿名さん]

あんなところに立つのに200万後半の坪単価ですか！
ここだって仕様としては決して悪い方じゃないのですが、
それを上回る超豪華マンションになるんですかね？

まあ、それでも売り切っちゃうのが野村マジックなんでしょうけど…。

まあ、野村が成功すれば金町の地価も新新価格になるので、
ここの中古価格にもプラスになると思いますけどね。

[130: 匿名さん]

よくよく調べてみると、個人サイトではありますが大学誘致の話はまだ残っているとの情報がありました。

http://kameari-net.com/33home/?p=13

それと、三菱製紙跡地に建つ中高層マンションってのは14階ぐらいのものらしいですね。

[131: 匿名さん]

ボーリング場の隣の工場だったところは、ずいぶん空き地のままですよね。
なんで、なかなかマンションができないんだろうって思ってました。
あれだけ広い場所だから、いいデザインとアイデアで作ればなぁと思ってました。

[132: 匿名さん]

ちなみにみなさん方角はどちらにしました？
南向きを買えればよいのでしょうけどお金が…。

今のところ西向きを考えていますが、
東向きも気になってます。
価格の付け方から見るとデベは西の人気が高いと睨んでいるようですが、
実際どうなんでしょうね?

[133: 匿名さん]

ウチの家族は早起きできないので西です。やはり予算の関係で南向きは諦めました。
西といっても少し南に振ってるのでいいかなと思ったのですが、日影図を見せてもらったところ、
もうこれは真西でしたね。当然ながら西日もろです。
１ヶ月以上前ですが、営業さんの話では「思ったよりも東西に希望が出ている。ワイドスパンの間取りがあるのと南に比べて価格のお得感があるようだ」とのことでした。
先日の優先分譲の申し込みは90ほどあったそうですが、東西はどの程度埋まったのか私も興味あります。

[134: 匿名さん]

東にした者です。
ワイドスパンで選ぶのに南と迷ったのですが、間取りで決めました。
日中は不在＆休日は外出が多いライフスタイルから、日当たりはまったく気にしませんでした。
今住んでいるマンションがもろに南向き、日当たりがとても良い角部屋なのですが、まったくメリットを感じていないため、間取り優先で選びました。
あと、花火と川の景色って言うのも東にした理由のひとつです。
優先分譲、東西それぞれと、南側のワイドスパン＆角部屋が人気だったと営業さんにお聞きしました。
今回初めてのマンション購入なんですが、現状WEBのHPだけの公開で優先分譲決定分と検討中＆地権者分と一般公募用フロア分あわせると、分譲予定総数の半分ちょっとくらいがすでに埋まってる様子でしたが、大体どこも売れ行きのペースってこんな感じなんでしょうか？
年明けにチラシや広告打つそうですが、それでさらに決まるのかな？

[135: 匿名さん]

>優先分譲、東西それぞれと、南側のワイドスパン＆角部屋が人気だったと営業さんにお聞きしました。
それじゃ全部人気ってことじゃねぇ？

[136: 匿名さん]

方角問わず、田の字プラン、ナロースパンはまだまだ残ってるみたいですよ。

[137: 匿名さん]

西側はワイドスパン無いようですね。
南と東がワイドスパンはフロアあたり1プランづつ。
あとは角部屋ってことか。
それ以外が残ってるって事になりますね。
南側が結構残ってるってことになるのかな？

[138: 購入検討中さん]

>西側はワイドスパン無いようですね。

西にもワイドスパンありますよ。
東も角部屋以外の部屋（２つ）、ワイドスパンです。

[139: 匿名さん]

私は営業さんから「当初は東向きが人気で（お年寄りとかは「朝日がないと1日が始まった気がしない」と言う方が非常に多いそうです）すぐに埋まっていったが、東側は水戸街道があるため、それを嫌って西向きに移られた方も多い」とお伺いしました。水戸街道は松戸・柏方面への重要な幹線道路で交通量も比較的多いところですから、避けられる方も多いかもしれませんね。

ここの物件は東西向きがワイドスパン設計で間取りの作り方も良い（スペースの使い方が上手い）ところが多いですから、意外と東西の人気が高いのかも。逆に、南向きは平米が広い割には田の字でスペースの使い方があまり良くないように見えますから、南向きに拘らない人にとっては間取りが良くリーズナブルな東西向きが良いと思います。

東か西かは…永遠のテーマでしょうね。

[140: 匿名さん]

東面・南面は水戸街道、西面は京成線（ＪＲも？）の音がどの程度影響あるか？？？ですねぇ。
航空写真見ると南面が水戸街道に一番近いみたいだけど。
高層階か中層階かでも結構違うんでしょうけど、出来てからじゃないと解らない部分で、かつ、一番気になる部分かも・・・

[141: 匿名さん]

南側は水戸街道の騒音が気になるけど、やっぱり価格設定も一番高いんですよね？

[142: 匿名さん]

>>141さん
と思って方角別に同じフロアで坪単価を比べてみたら、東と西は20万弱の差があるのに対し、西と南はほとんど差が無い（1万ぐらい）です。つまり、デベ的には東は売れないから低価格で、西はワイドスパンと間取りで、南は方角と広さで売ろうとしているみたいですね。

[143: 匿名さん]

>>140さん
音は基本的に波なので、障害物が無い限り減衰しながら直進します。音の減衰は距離に比例しますので、原則としては高層階の方が静かです。

また、音は反射物がある場合は反射するので、正面に建築物がある場合は側面や背面の音も聞こえる場合もありますが、ここはタワー物件で遮蔽物も反射物も少ないため、西のように水戸街道とは角度があるところは音の影響が少ないと考えられます。

なお、サッシの遮音等級は全戸T-2相当と言うことなので、西以外は少々辛いかもしれませんね。

[144: 匿名さん]

>音は基本的に波なので、障害物が無い限り減衰しながら直進します。音の減衰は距離に比例しますので、

音波は直進性のあるものではなく、音源を中心に「拡散」する。
人間の聴覚によって感じ取られる音の強さは、音源からの距離の二乗に反比例する。

・・・だったと思ったけど。

[145: 匿名さん]

>>144さん
言い方が少しまずかったようですね。正確に言うと、音波は音源から水紋と同じように広がります（拡散性を持つ）。

ただ、人の耳からすると音は自分の耳にまっすぐに届くと言うイメージになるため、敢えて「直進」と言う表現を使ってみました。当たり前ですが、何も細工をしていない音源からの音が指向性を示すことはありません。

[146: 144]

>>145
いや、そこもだけど主に指摘しときたかったのは「距離に比例して減衰する」ってとこね。
正しくは「音の強さは距離の 二 乗 に 反比例する」。
細かい事言う様だけど、まるで話が違ってくるので。

そう書くと、距離の影響はより大きいものの様に思えてくるが
ご承知の通り、ここで言う「音の強さ」は騒音として認識されるものと同じでは無いし
減衰するという表現も適切ではないと思った次第。
原則論としては「遠ざかれば聞こえなくなる」という考え方で合ってるだろうけど
マンションの一室と前面道路といった、比較的近い位置関係においては
鉛直方向の距離だけでは何も判断できないと思った方が良いんじゃないかと。

[147: 匿名さん(143)]

>>146さん
ごめんなさいね、最初からスタンスを明らかにして書くべきだと言えばそうなんですが、私は理学的な厳密性より直感的な理解のしやすさをベースに、大枠での理解がずれない程度に私が不要だと思う部分をはしょって書いています。なぜなら、大体の人は厳密なことよりも「大体どんな感じか」程度の話が聞ければ十分であるはずだと思ってますので（そもそも、厳密さを求めると「環境と条件による」と言う理学系必殺の玉虫色回答が待ってるので…）。

板違いなのでこれ以上この件で議論を続ける気はありませんが（言葉の定義には人それぞれに思うことが反映されているものですので）、とりあえず私はそういうスタンスで書き込んでいるとご理解頂ければと思います。

[148: 購入検討中さん]

頂いた資料によるとマンションの北側から再開発地区(？)にデッキなどで
繋げるような構想があるようですが、ご存知の方いらっしゃいますか？
駅まで道路を渡らずに繋がると最高ですね。
北側の商店街はどのようになるのでしょうか？

[149: 匿名さん]

重説にはそう書いてありますね。＞デッキ
ヴィナシス側は既に外観も含めた設計が明らかになっているので、
少なくとも住居入り口とデッキ直結とは行かないでしょう。

駅とデッキで直結するとしたら、
北側再開発地域に立つ22Fの住宅棟の方でしょうね。
その住宅棟が分譲か賃貸かは決まっていないそうですが…。

[150: 146]

>厳密なことよりも「大体どんな感じか」程度の話が聞ければ十分であるはずだと思ってますので

基本的なとこで表現を間違ってたらそのスタンスも無意味でしょう。
知識がある人は、その知識を正しく行使する事が大切だ、と言いたかっただけです。
ここでの場合「高層階の方が静かだよ」と大雑把に考えてはイカンという事。
こういう事を書くと「低層階住民がまた・・・」と言われてしまうのも常ですが。

まぁ、確かにツッコミ入れても仕方なかったですね。反省。

[151: 匿名さん]

＞知識がある人は、その知識を正しく行使する事が大切だ、と言いたかっただけです。

その「正しさ」がそれぞれの価値観によって変わる以上、
誰が正しいとか間違ってるとかは一概に言えないと思うけど。
この話だって結局は説明のレベルをどこで線引きしてるかだけの話だしね。

・・・などと思いつつ重説見てるとビックリしたことが。

手付金だけど、通常は物件総額の1割なんだが、
ここは2割も要求するんだね。
4000万の物件だったら800万も必要！
財形融資とか使う人はこれだけで諦めるかもね。