パークハウス阿佐ヶ谷レジデンス

[匿名さん]

プラウドの並びに建つ地上16階地下2階。駅徒歩1分！

所在地：東京都杉並区阿佐谷南3丁目764番地1他（地番）
交通：総武線 「阿佐ケ谷」駅 徒歩1分 （南口）
　　　中央線 「阿佐ケ谷」駅 徒歩1分 （南口）
　　　東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩7分


売主：（財）首都圏不燃建築公社/三菱地所（株）
施工会社：大豊建設（株）
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ（株）

[41: 匿名さん]

車は必要ないでしょう。
駅近物件は駐車場が少ないことが多いですが、作れないんじゃなくてわざと作らないマンションも多いようです。
もし余ろうものなら、全部入居者に跳ね返ってきますからね。

[42: 匿名さん]

本郷に墓地の脇の物件あった気が。
あそこはお墓は影響ないのかな？売り値とか売れ行きに。
(もちろん買う人は分かってるにせよ)

[43: 匿名さん]

例えば茗荷谷の物件は子供の教育を重視する層が狙っており、
エンパイアは御苑近くという住環境と眺望を重視する層が購入しましたが、
この物件を買うとしたら、主に新宿へのアクセスを重視する現役世代が中心と思われます。。

新宿へのアクセスを重視する現役世代が多くの資産を持っているとは思いませんが、
本当に平均坪400万円で売れるようなら、またそんな時代がやってきた、ということでしょうか。

[44: 匿名さん]

新宿へのアクセス重視の人が多いのも頷けますが、
中央線沿いで物件を探す人は衣食住のバランスの良さに惹かれる人も多いのではと思います。
都心と遜色ない利便性、生活物価の安さ、飲食店の充実度、治安、地盤の確かさ等々。
長年この沿線に住んでますが、新宿とかよほどの用事がないと行かないですね。
自分の駅か2つ3つ隣で日常生活は十二分に事足ります。

[45: 匿名さん]

衣食住を重視するなら、わざわざ割高で喧噪の多い駅徒歩１分の物件を選ばなくても・・・

[46: 匿名さん]

そう、中央線なんですよね。
阿佐ヶ谷・高円寺・荻窪あたりは
アート寄りでどこか不思議な雰囲気もあり、個人的に住みたい街です。
雑貨屋も多いので休日は結構ぶらぶらしちゃってます。
漫画家さんもたくさん住んでますよね。
中央線のほかに総武線と東西線も並行して走っているので、
混み具合を見て臨機応変に乗り換えられるのも便利だと思います。
下りだと中央線は無理でも総武線なら座れる事もありますね。

[47: 匿名さん]

>>45さん、

44ですが、
新宿へのアクセスだけが中央線物件の魅力ではないといいたかった次第です。
この物件に限れば仰られた通りかと思います。

ただ、個人的には阿佐ヶ谷駅前のロータリーは喧騒というほどでもないかなと。
かなり地味ですよね。
中野・荻窪北口・吉祥寺はかなり人も車も多くうるさいですね。

[48: 周辺住民さん]

阿佐ヶ谷在住13年です。
確かに駅前で「中央線」でしょうが、中杉通りを抜ければ「丸の内線」南阿佐ヶ谷駅です。
新宿方面へは青梅街道を横断することなくホームへ入れます（上り下り別ホーム）

西新宿、新宿三丁目、新宿御苑前などJRから微妙に離れたとこにはこちらも便利です。
もっとも赤坂見附や霞ヶ関、銀座へは四谷乗換えでしょうけど・・

個人的にはコンビニやスタバのなかった、ただ広いだけのJR改札が懐かしい・・

[49: 匿名さん]

そう言えばここ、共用施設などの情報がありませんが、
どういうものが入るんでしょう？
管理費にかかってくるので個人的には全く入らなくてもいいんですが、
もし入るならば知っておきたい情報です。
それから、地下から2階まで店舗がいくつか入ると聞いたのですが、
どのようなものが入るかご存知の方はいらっしゃいますか？
来月販売の物件ですが、店舗に関しては直前まで決まらない
という事もあるんでしょうかね？

[50: 匿名さん]

6〜7店舗ほど入るらしいと聞きましたが、業種まではまだ分からないみたいです。
外観完成予想図でガラス張りになって少し張り出してる風な辺りが
店舗スペースなのかな？という雰囲気ですね。
元々の地権者店舗もあったりするかも知れないですが、
銀行や医療機関等、公共性の高い店舗が入ると嬉しいですけれど。

ところで共用施設だけでなく各戸の設備等についてもHPに記述ないですね。
これから随時情報UPされていくのか、
それとも資料請求した見込み客にのみ公開予定なのか・・・。

[51: 購入経験者さん]

MRを見られるまでまだ1ヶ月ありますからね。
マンションの規模から考えると、目立ったものはないでしょう。

最近はマンションに付いている設備なんてだいたい決まっていますし、
驚くようなものはないんだろうと思います。

[52: 匿名さん]

阿佐ヶ谷の雰囲気は昔から好きだったので、どんな価格帯でくるんだろう？と気になってます。

南側は高そうですけど、あっという間に売れてしまいそうな気が…。

狙い目は西側、北側あたりになってくるのかなあ。

1、2階部分、確かに店舗スペースの様な感じですね。

病院とか、銀行系は私も入って欲しいところです。

早くMRを見に行ってみたいですね。

[53: 買いたいけど買えない人]

駅1分だもんなぁ・・・

本当に坪400だと全く手が出ません

[54: 匿名さん]

同感です。
立地文句なしですけど、そんな価格帯で来られたらさすがに買えません。

[55: 匿名さん]

阿佐ヶ谷駅前のロータリーって、それほどうるさくは、ないんですか。。地味なかんじですか。
夜遅くまで結構がやがやしてるかなと思ったんですが、そうでもないんですね。
駅徒歩１分なので、多少の騒音は仕方ないとは思いますが、ストレスになるほどの騒音ならちょっとやだなと・・・でも、坪４００というような数字がでてるので、その時点で、我が家には無理かもしれません。
このあたりの相場としては、このくらいですか？

[56: 物件比較中さん]

いくら中央線の駅前でも杉並区ですし（港区・千代田区ではない）
高くても坪300-320万円くらいだといいのですが。
あと最近のパークハウスは、どうも仕様を落としているものが多い気がしますが、
仕様と立地のバランスもありますよね。。。

[57: 匿名さん]

でも港区駅1分のパークハウスならとても400程度では買えないんじゃ・・・

[58: 沿線住民]

>>55さん、

スマッチの掲示板に近隣住民の方がロータリーの音について詳しく書いてくれてますよ。
それなりに音はするでしょうが、個人の感覚にも依存しますから難しいですね。

地味かどうかも人によるでしょうが、中野/吉祥寺などと比べれば人出や音は
比較的少ない/小さい部類に入ると私も思います。

個人的には、吉祥寺>中野>荻窪(主に北口)>阿佐ヶ谷&高円寺>西荻窪
という印象です。

>>56さん、
300-320位だったらいいですよねー。
でも中野から徒歩8分のパークハウス中野アーバンスでも約320前後から
ですからさすがに徒歩1分、阿佐ヶ谷では需要の多い阿佐ヶ谷南となると
さすがにもっとするだろうと覚悟してます。

[59: 匿名さん]

>56

阿佐ヶ谷駅前で坪３００万なら瞬間蒸発だね。
投資としても十分に成り立ってしまうので、お金持ちがキャッシュで買ってしまうんじゃないですか？

[60: 匿名さん]

既にアッチの掲示板でも書かれてますが、、、、

坪４００オーバーのプラウド阿佐ヶ谷よりは安いだろうという予想（景気が悪くなってからの販売だから）

坪３３０だった阿佐ヶ谷南パークハウスよりは高いだろうという予想（阿佐ヶ谷南パークハウスは閑静な住宅地立地だったが駅から１０分くらいだった）

から３５０～３８０くらいと予想しています。

条件悪い部屋はともかく駅前・南向きは早いもの勝ちでしょうね・・・・・

もしここが４００オーバーなら我が家も白旗です、

[61: 匿名さん]

南向きは広さもありそうなので、350としてもそれなりの価格になるのでしょうね。
うちは南は端からあきらめモードです。。

[62: 買い換え検討中]

坪300なんて夢の単価だったら買い替え止めて投資モードで行きますが、
ありえなそうですね。

[63: 匿名さん]

恐らく、パークハウスでこの立地で坪300は無いと思いますが…。
あったら、私も投資モードでいきますよ。w

[64: 購入検討中さん]

平均の坪単価400だとしても、上と下を比較したら370-430なんてことになるんじゃないですか。
20坪とすると価格差は1200万。低層デメリット部屋と高層のいけてる部屋との価格差としては、十分ありえるかと。
1分の便利さを買うために、多少いまいちだろうが安い部屋を検討すればいいんですよ。

[65: ビギナーさん]

知り合いの業者さんに聞いたことがあるのですが、基本的にマンションを売る際の値段の決め方は、大枠としては想定している総売上にたいして単に広さで割って、あとは調整をしていくらしいです。つまりは４０平米の部屋は単純計算で８０平米の部屋の半分になるとのことなんですが、実際に掛かっている建築費としては、お風呂のユニットにしてもキッチンにしても床暖房にしても、設備コストは変わらないですから、平米数の小さい部屋が割安だと言えるとのことでした。
またどの部屋に住もうがマンション全体の共用施設にしてもサービス（あれば）にしても、あとは駅距離や近くの環境も当たり前ですけど同じなわけで、その人のおすすめは、多少狭くても気に入った環境の大きめのマンションをかいなさいということでした。
なるほどと思いました。

[66: 物件比較中さん]

＞No.65さん

なるほど。勉強になりました。

[67: 匿名さん]

その理屈わかりやすいですね。
「多少狭くても」で手が届く値段でありますように。。

[68: 匿名さん]

ん？私はちょっと理解できませんでした。（馬鹿ですみません）

実際の売値が半分になっているなら、その中で占める建築コスト比率が狭い部屋も広い部屋も変わらない場合、
考えようでは割安といえば割安といえるかもしれないですけど、実際は広さ半分=売値半分にはなってないですよね？
そういう背景から坪や平米単価という指標があるんだと思ってました。

部屋の値段、広さに関係なく結局使える共有施設やサービスは変わらないからそれをひっくるめて考えれば
割安というのはわかります。故にタワーなど低層階もきちんと埋まったりするわけですよね。

[69: 匿名さん]

HPトップでは11月下旬販売開始予定とありますが、
物件概要では来年2月中旬販売開始予定になってますね。
モデルルームは11月中旬公開予定で、実際の販売時期まで3ヶ月ほど
あるわけですが、その間に価格の調整等行なわれるのかな？
ここ、1K〜なんて小さい間取りもあるのがちょっとビックリです。
広めの1Kなのでしょうけれど、阿佐ヶ谷駅前1分という立地の良さを考えたら
ファミリー向けの間取りだけでも良かったように思うのですが。
もしかして住居ではなく事務所向けとか、地権者向け非分譲住戸＝賃貸用間取り
として1K・1LDKが必要だったとか、、、？
とにかく早く価格が知りたいですね。知った時点で玉砕かも知れないけれど。

[70: 匿名さん]

>阿佐ヶ谷駅前1分という立地の良さを考えたらファミリー向けの間取りだけでも良かったように思うのですが

一般に駅前１分はむしろ利便性最優先のシングル・ディンクス向き、のような気もしますが、
ここが杉並区であることを考えると、そういう狭い部屋の需要がどのくらいあるのかは未知数ですね。

投資でリターンが期待できるような価格設定ならともかく、ここに書かれているような価格で売りだされるなら
利回りは期待できず、自分で住むひとしか買わないでしょうから・・・。

阿佐ヶ谷は若い女性にも人気の街ですので、狭い部屋も需要はあるのでしょうが、ＯＬの給料で買えるのかな？

[71: ビギナーさん]

＞65さん

＞多少狭くても気に入った環境の大きめのマンションをかいなさい

なるほど、よく分かりました。
単に広い部屋と思っていましたけど、ちょっと考え方が変わりました。
有り難うございます。

[72: 匿名さん]

70さん
>阿佐ヶ谷は若い女性にも人気の街ですので、狭い部屋も需要はあるのでしょうが、ＯＬの給料で買えるのかな？

そうなんですよね～。
阿佐ヶ谷は、ショッピング、カルチャーの面で女性に人気が高いと思います。
かく言う私も欲しいくらいですが、これだけ利便性の高い立地だと
ちょっと手が出ない価格になりそうですよね。

間取りを見る限り1DKの部屋は収納がほとんどありませんね。
1Kも然り。はじめから事務所向けに作られているのかな、と思います。

[73: 販売関係者さん]

OLの給料じゃ厳しいだろうね。

30m2を買うとしたとき、単価380だとすると（あくまで勝手な前提ね）
住戸の価格は約3500万円。

自己資金1割（350万）持ってたとしてローンは3150万。
金利2.5%、35年返済、ボーナスなしの条件だと年間返済額は135万。
返済率25％としたら、必要年収は540万だ。

銀行は年収500万超えなら状況に応じて貸してくれるだろうから
デッドラインは500万といったところだが、ローン返済に苦労してまで
家を買うのは得策とは言えない。

[74: 匿名さん]

↑どこの販売関係者さん？

[75: 販売関係者さん]

ここではないよ。

たまたま掲示板を見て答えられると思ったので。

[76: 匿名さん]

事前案内会のお知らせきましたね。いよいよですかね。
価格を思い切って電話で聞いてみましたが、350〜60万くらいみたいですよ。でも高い！
まずはモデルルームに行ってみます。

[78: 物件比較中さん]

MR予約しました。楽しみです。

350-360ですか。
プラウドの値段を考えると思ってたより最初から抑えてきた印象ですね(安くはないですけど・・)
やはり市況を意識したのでしょうか。

三鷹のタワーマンションの価格戦略にも影響が出るかもしれないですね。
規模は違えど、駅前立地店舗併設は同じですからね。
武蔵野市へのこだわりがなければ、阿佐ヶ谷選ぶ人が多いのではないでしょうか。

[79: 物件比較中さん]

私も予約しました。

武蔵野タワーズが予算オーバーでどうしようか迷っていたところなので、
350-360が事実ならこちらが本命になりそうです。

[80: 匿名さん]

モデルルーム、いよいよ11月中旬オープンですね。
この掲示板も、これからますます盛り上がってきそう。
見学された方は、情報よろしくお願い致します。
うちは今月は予定が詰まっていて行けそうにないので、来月頭に
出かけたいと思っているんです。
価格は350〜60万ですか。確かプラウドは、坪400万で
即日完売したんですよね。
79さんと同じく、ほぼ本命として狙っているので
かなり焦りますが、MRでは落ち着いて細かく
チェックしてきたいと思います。

[81: 購入検討中さん]

↑
状況報告お願いします！
検討しているのですが自宅が遠くてなかなか行けないと思うので。

[82: 匿名さん]

先週末現地見に行きました。もろ野村のお隣さんなんですね。
でもあの駅の近さは魅力満点です。
うちは14、15日はいけないので翌週末の連休でＭＲ行きたいです。
明日にでも予約してみます。
ところでＭＲはどこにあるんですか？現地ではわかりませんでした。。。

[83: 物件比較中さん]

事前案内会開催のお知らせの中にMRの地図入ってましたよ。

[84: 匿名さん]

検討している南向き上層階を聞いたら
予定価格は坪400万超えてきました。
うーん、駅ちかは魅力ですが･･･
事前案内会行ってきます！

[85: 匿名さん]

モデルルームオープン楽しみです。
２階に入る店舗に関しては、もうどんなお店が入るか決まっているのでしょうか？
近くに飲食店があるのは便利でいいのですが、害虫や騒音などが心配です。
聞きたいことをメモしておかなくては・・・

[86: 購入検討中さん]

駅近は確かに魅力。ただ、建設地を見てきたが、東のプラウド側はともかく、西側・南側の近隣環境には正直ドン引きだな。質屋にスナック、めちゃくちゃ古いアパートに、おまけに共同墓地。店舗が入るみたいだけど、再開発ということは従前の土地にあった店が入ることになるんだろうが、周辺の雰囲気から想像する限り、ちょっと期待薄なんじゃないかなぁ。そこは大いに気になるところだな。

[87: 購入検討中さん]

以前あったカメラ屋さんと喫茶店、あとはジョナサンが入るって噂ですよ。

[88: 匿名さん]

>>86
そんな環境なので再開発なのですよ。この物件が立つ土地も以前は周り同様でしたよ。商店街が中杉通りの向こう側なのでこの一帯は駅真ん前にも関わらず開発が進みませんでした。その分静かな住宅街が残ってたわけですが。古いアパートは徐々に建て替えられるでしょう。

[89: 購入検討中さん]

ここから青梅街道までの一体は今も昔もかわらんね
北口側はちょっとは綺麗になったけど、基本的にはぼろくて味のある町
今あるロッテリアの裏側あたりが釣り堀だったのを覚えてる人はいるだろうか？

[90: 匿名さん]

もしかして水車小屋？