パークハウス阿佐ヶ谷レジデンス

[匿名さん]

プラウドの並びに建つ地上16階地下2階。駅徒歩1分！

所在地：東京都杉並区阿佐谷南3丁目764番地1他（地番）
交通：総武線 「阿佐ケ谷」駅 徒歩1分 （南口）
　　　中央線 「阿佐ケ谷」駅 徒歩1分 （南口）
　　　東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ケ谷」駅 徒歩7分


売主：（財）首都圏不燃建築公社/三菱地所（株）
施工会社：大豊建設（株）
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ（株）

[201: 匿名さん]

どれくらいの利回り期待するかですが、投資に向いてるとは思えませんが。投資に興味がある人間にとって中央線が利回り悪いのは常識です。

[202: 匿名さん]

連投ですみませんが、↑は賃貸収入を期待する場合の話です。リセールバリューの高さを狙うなら手堅い路線と思います。

[203: 匿名さん]

>>197さん、
・ディスポーザ標準
・食洗機はオプション
・キッチンはジーマティック社
・キッチン水栓：グローエ
・ビルトイン専用浄水栓
・天井 2.55M(だったと思う)
・床暖有り
・天井カセットエアコン(2LDK以上)
・フローリングは突板ではなくシート
・バルコニー奥行きは1.7～2.0 前後
・浴室は1418
・玄関、キッチン天板、洗面所天板 天然石標準

大体こんな感じだったと思います。
199さんの仰るように仕様はそれなりに高級感ありました。

フロア構成ですが、プラウドとお見合いする東側に1LDKが縦に集中してますので、
1LDKタイプと2LDK以上が混在すると考えてください。全フロアがそうか覚えてませんが。

1月中にはMRが一般公開されるようなので興味あるなら足運んでみてはどうでしょうか？
値段はそれなりにしてますが、悪くない物件だと思いました。

[204: 匿名さん]

２０３さん

最上階は１ＬＤＫないですね。。うちは昼間家にいないので気にならないですがお子さんがいらっしゃるご家庭ではフロア構成が気になるのはわかります。。。ただ借り手の需要もあるでしょうからそれなりに選別された方が入居されると楽観的に考えてますが甘いでしょうか？

・・・と言うか権利者さんの部屋はわからないですが、２０１さんがおっしゃる通り１ＬＤＫをこの提示価格で買って投資的にペイするとは思えません。。Ｊリートでも買ったほうがよっぽどいいのでは？。。。なので買うのは阿佐ヶ谷好きな単身の方がほとんどでは、と。

[205: 匿名さん]

>>204さん、
>それなりに選別された方が入居されると楽観的に考えてますが甘いでしょうか？
同じ考えです。1LDKと言えどもっと郊外に出れば下手すると3LDKが買える値段です。
それなりの資金力がある人が入ると思います。(資金力=人間力では当然無いのですが・・)

個人事務所(万一管理規約でそれが可能だったとして)などになってしまって外部から不特定多数の人が
出入りできる状態ができてしまうとなると少し不安材料にはなりますね。
法人契約、事務所利用の可否なども次回の確認事項かなと思ってます。

[206: 匿名さん]

>>203さん

197です。詳しく教えてくださってありがとうございます！
知りたかったことがすべて網羅されていて感動です。
ディスポーザーも床暖房も標準でついているんですね。
高級感のあるしっかりした仕様なら、
もっとアピールしてくれてもいいのになぁと思ってしまいました。

また、同じフロアに1LDKタイプと2LDK以上が混在するとのことも参考になりました。
みなさんが書かれているように、そんなに神経質にならなくてもよいのかもしれませんね。

[207: 匿名さん]

個人的にはキッチン天板は人造大理石が良かったです。
今住んでるマンションが天然石ですが、食器を優しく置かないと直ぐに割れますし、水垢のケアも大変で色々不便が多いです。

[208: 匿名さん]

>>207さん、
割れやすいみたいですね。知り合いのところは食器置く台を別途置いてました。
キッチン周りは高級感よりも実用性を重視したほうが結果的には満足度高そうです。

[209: 匿名さん]

>>207

同意見です。石は気を使います。。。

ただ、どうしても人造大理石にはチープなイメージがあるのでデベも高級物件には使いたがらないのでは？選べればBestなんですけどね。

[210: いつか買いたいさん]

1,2Fにどんな店舗が入るかが気になります。商業用地なので、居酒屋やパチンコ店てこともあり得ますよね！？美容院とか歯医者さんとか、きれい目路線だといいのですが。。。どなたか情報お持ちですか？

[211: 匿名さん]

パチンコやカラオケは無しだそうです。地権者でない限り最初から下駄に遊技場可にしてる物件なんて今時ないですよ。。心配し過ぎでは？

[212: 匿名さん]

担当の営業マンからしきりに「第二希望」「第三希望」の検討を勧められます。。。抽選に外れてから考えてもよいかくらいに思っていたのですが、、、、「どうしてもこの部屋じゃなきゃ買わない」と言ったほうが当たる確率も上がるような気もしますし。。。

営業もこの板みてるでしょうからタイプ名は書けないのですが、皆さんは第二・第三希望をもう担当に伝えてますか？

[213: 匿名さん]

>>212さん、
うちも同じこと言われてます。でも結局は第一希望しか登録できないですよね。第二希望の部屋に他の人が第一希望で出してれば結局回ってくる確率は低いし。
どうしてもここ、と言うのがあるならそこに集中して抽選落ちたら「縁がなかった」という考えもあるのかなと。

MR開設当初より予定価格が一部下がってましたね。

[214: 匿名さん]

↑どこの部屋が下がっているんでしょうか？教えて下さい。

[215: 匿名さん]

>>213さん

営業マンさん的にはばらけてくれたほうが、、、っていうのはわかるんですけどね～

登録までまだ時間あるので戦略ねろうかと。

>>214さん

確か北東角のたて列はけっこう下がってたような気がします。メモってないのでいくら下がったかまではわかんないですが。

[216: 匿名さん]

すいませんが1ＬDＫの価格帯を教えて頂けませんか？

[217: 匿名さん]

３，０００万～アッパー４，０００万円くらいでしょうか

[218: 匿名さん]

5000万円前後でしょ？

[219: 匿名さん]

部屋によりますが1LDKは3千万弱から5千万弱の範囲。

[220: 216]

ご親切に教えて頂いてありがとうございます。１番安くても3000万はするんですね。やはり駅から1分ですから価格は仕方ないのかな

[221: 匿名さん]

＞＞２１５さん

ありがとうございます。
北東角が下がっていたんですね。他も少し下がっているのかなー。

[222: 匿名さん]

仮に、500万円下がってもまだまだ高いよね。

[223: 匿名さん]

500万下がっても高いって思う人はどんな物件も高いって思うでしょうから納得いくまで設計して予算を組めるこだわりの一戸建てにしたほうがいいですよw

[224: 匿名さん]

>>215さん、
北向き、西向き2LDKも三桁近く下がってましたね。南向きの広い部屋も少し下がってましたが、広さゆえにどのみちそこそこ高いですね。

[225: 購入検討中さん]

私は南向きの2LDK希望でしたが、今回の価格提示で、
西側2LDKの値段が下がったため、第一希望を変えようかなと思っています。
やはり私の中では、部屋の間取り・向き＜立地。
まずは阿佐ヶ谷1分のパークハウスに住む権利を得る、というのが第一義なんです。
（勿論、妥協できる範囲内でですが）

南向き2LDKは間取りも悪くなく、
DINKSであれば普通の家庭でも手が届く価格帯ということもあり、
かなりの激戦が予想されます。
部屋によっては5倍を超える抽選になるかもしれない、
との営業さんの話はまんざら嘘では無いと思っています。

確かに間取りや向きも妥協したくない、というのは分かりますが、
逆に「阿佐ヶ谷徒歩１分の財閥系大規模マンション」なんて、
おそらく今後10年経っても出てこないですからね。

全ての条件に妥協を許さず、
マンションにおける資産性の一番のポイントである、
立地条件を手放してしまうには、余りに惜しいなと思い直しました。

個人的には東～西向きの6000万以下の物件は即完だと思います。
自分が納得出来る範囲内で一番倍率の低い物権を選ぶのが、
この物件に関しては正しいアプローチかな、と。

逆にここで外れた人は、
直近物件では、どこら辺に興味があるのか知りたいですね。
中央線沿線で、ここと相対する物件って、ここ一年では殆ど無いと思いますが…。

ユニーブル高円寺：規模、中身、間取り、販売主、全てにおいて比較外
ライオンズ東中野：CPがよくてもラブホの目の前のマンションには住めません
武蔵野タワーズ：ちょっと郊外過ぎます

[226: 匿名さん]

>>225さん、

＞南向きの2LDK希望でした
うちも同様です。おそらく同じタイプに目がいったものと推測します。
営業からは同じく間違いなく抽選と言われました。おそらくそうであろうと思っています。
予定価格が南2LDKのいくつかのタイプだけは当初と変わっていなかったのが人気の高さを物語ってます。
部屋数も少ないのでほぼ間違いなく抽選になるでしょうね。

うちはタワーズも候補に入れてました。
ちょっと遠くはなりますけど、電車の便そのものが極端に悪くなるわけではなかったので。
でも南棟は9割方販売済み、北棟も東西の2LDKタイプはほぼ販売済みでうちにとっては選択肢がほとんどのこってませんでした。

消去法で行くと中央線沿線では代替案が現時点ではないというのは同感です。

あくまで阿佐ヶ谷に拘るか、検討エリアを広げても第一希望間取りに賭けるか思案中です。

[227: 匿名さん]

>>225

南の低層よりも東西の角部屋のほうが当たる確率もＣＰも高そうだ。。。は賛成ですが、
ここでながなが書く必要ありますか？同じように行動する方が多ければあなたの大切な
「ここに住む権利」をとれる確率が低下しますが。。。まあ皆までは言いませんが、
もうちっと工夫して書いたほうがよいかも。

中央線ではここと比較できる物件が無いですけど、たぶん６，０００－７，０００の予算で
ここ外れた方は同じデベの文京関口とか牛込神楽坂とか同じような価格帯の（もっと）都心物件も
検討するかもですね。中央線・西側より山手線内側のほうがヴァリューが高いと思う方は
多いでしょうから。

[228: 匿名さん]

情報が出てくるのは良いことだから大目にみてあげましょうよ。

[229: 匿名さん]

牛込神楽坂はありかも。でも文京関口はないでしょー。江戸川橋が近いってだけで街に全然魅力ない。

[230: 買いたいけど買えない人]

HP少しupdateされましたね。
相変わらず情報少なめですけど。

MRもまもなく一般公開されると思いますが、何か知りたいことがありますか？
価格も含めてわかる範囲で情報出しますよ。

購入を断念したので、出し惜しみする理由がありません。

[231: 匿名さん]

>>230

購入やめたのにＨＰと掲示板に貼りついてる理由は何ですか？

マンションオタク？暇人？デベ営業？

[232: 匿名さん]

>>231
暇人っていうのが正しいですかね。
結論を言ってしまえば当てにしてた収入の目処が立たなくなりました。

デベ関係者じゃないことだけははっきり言っておきます。

[233: 匿名さん]

３桁安くなるって、具体的に何百万円ぐらいですか？2、300ぐらいでしょうか？

[234: 匿名さん]

>>233、
少ないところで数十万、多いところで100万前後だったような。
200万動いたところはさすがになかったかな。

[235: 匿名さん]

234さん

便乗してすいません。
1ＬDＫも安くなっていましたか?

[236: 匿名さん]

ばらつきありますけど1LDKも少し下がってますね。

[237: 匿名さん]

>>234さん
ありがとうございます。
多少価格調整が入ったということですね。

[238: 匿名さん]

>>237さん
すみません。200万以上の調整も一部ありました。北、北東、北西の調整幅が大きいですね。

[239: 匿名さん]

パークハウス中野アーバンスの板から来たんですが、２物件を比較されている方っていらっしゃいますか？？？

[240: 匿名さん]

阿佐ヶ谷駅1分だったら坪400超えが当然なだけに
それよりちょっとでも安かったら魅力ありますね。

[241: 匿名さん]

↑なんで？？素人。

[242: 匿名さん]

ここは投資用マンションですか？
期待利回りは？

[243: 匿名さん]

スレの上の方にも書いてありますが投資用ではないでしょうね。因みにどれくらいのリターン希望ですか？

[244: 匿名さん]

>>239
中野も見ましたが今は阿佐ヶ谷かそれ以外に軸を置いてます。

[245: 240]

街の魅力という点では個人的に中野＞＞＞阿佐ヶ谷、交通の便でも中野＞＞＞阿佐ヶ谷、でも物件ごとにみるとパークハウス中野は駅遠、阿佐ヶ谷は駅１分。

価格は勿論、中野のほうが安い。

うーーーーーん、、、悩む悩む。阿佐ヶ谷が当たったら阿佐ヶ谷、でも阿佐ヶ谷の抽選まで中野のよい部屋が残っている保証はないという状況で悩みます。

まあこの板で書かれている「最低５倍」が本当なら悩むまでもないんですが（苦笑）

[246: 匿名さん]

中野はまだまだ残りますよ。と言うより中野で間取りと価格バランスが良かった部屋はさすがにすでに売れてます。今残ってる部屋は割高感否めないのですぐには無くならないかと。

[247: 匿名さん]

>246さん

阿佐ヶ谷は駄目もとで申し込むつもりです。。。中野も去年の暮れくらいまではほんわかムードだったのですが、阿佐ヶ谷がチラシを入れたくらいからけっこう買いに来る方が増えているようで商談入ってる部屋けっこう増えてきたとか。。。営業さんに踊らされてるのかな~~

[248: 匿名さん]

宣伝レスが目立ち始めましたね。阿佐ヶ谷が今の値段で売れるはずないでしょ。山手線内の物件と価格を比べれば理由は誰にでも簡単に分かります。消費者はそんなに馬鹿じゃありませんよ。

[249: 匿名さん]

阿佐ヶ谷と中野の比較論であって都心は関係ないでしょ。。仰るように都心が欲しい人は都心に向かうでしょうよ。わざわざ書き込むほどの内容じゃないですね。

[250: 匿名さん]

>>248

「山手線内」と言っても北と南じゃ天と地ほど違いあるから、、、