グローベル ザ・フォート シティパークスってどうですか？

[いつか買いたいさん]

グローベル　ザ・フォート　シティパークスについての情報を交換していきましょう。
もう販売は始まっているようですが、掲示板が無かったのは何故？
立地もいいし、その割には価格も破格ではないですね。
物件を検討中の方やご近所の方など、情報を教えてください。


物件データ：
所在地：東京都豊島区西巣鴨2丁目545-1他（地番）
交通：都営三田線 「西巣鴨」駅 徒歩4分
　　　埼京線 「板橋」駅 徒歩10分
　　　山手線 「巣鴨」駅 徒歩19分
価格：2120万円-6420万円
間取：1DK-3LDK＋2WIC＋SIC
面積：30.56平米-72.7平米

[2: 購入検討中さん]

見に行きました。

内装やセキュリティなど、けっこうお金かけてるな～と思いました。
そのぶん、つぼ単価にすると、あのエリアのわりにはじゃっかん高いかも。

きのうからだいぶ値段下がってますよね？
売れ行きはどうですか？？

[3: 匿名さん]

もう少し広さがあるといいな～。

[4: 匿名さん]

80平米のもあるといいですよね、って、買えない値段になってしまうけど。

少し値段下がったんですか？最近、ＨＰ見てないなあ・・・。

[5: 匿名さん]

3末に見に行きました。
営業さんはローン審査のことばかり話していて、
会社的に大丈夫なのか心配になりました。
施工完了は9月ですから･･･

[6: 契約済みさん]

別の掲示板でも書いた内容ですが、何かの参考になればと思い、書きました。

＜私見　その１＞

２年以上、多数の不動産屋さんと相談しながら、マンションにしようか戸建にしようか、新築にしようか中古にしようかなどと放浪した挙句、最近になってこのマンションの契約をした者です。

何かの参考になればと思い、このマンションの契約に至ったポイントを書きこみます。まずはメリットから・・・

メリット１：余計な施設やコンシェルジュなどのアイテムがないので、無駄な管理費を払わずに済む。マンションめぐりをしている当初はコンシェルジュとかプールとかお客さんの宿泊施設がついているマンションが魅力的に見えましたが、その費用を入居者たちが払わなきゃいけないのを知り、滅多に利用しない施設のために毎月毎月、お金を払うのは馬鹿馬鹿しいと考えるようになりました。

メリット２：売れ残った部屋の管理費・修繕積立金はグローベルスが負担する。一方で駐車場代が管理会社に流れる等の姑息な手法がとられていない。。。など、入居者に優しいシステムが整っている。他の複数の不動産屋さんにも相談して、いろいろとツッコんでもらいましたが、特には致命的な欠点は見つかりませんでした。

メリット３：もともと比較的高値の物件として発売予定だったのが、不況のために「ともかく回収する」という方針になったため、設備の割には安値の物件になっている。

[7: 契約済みさん]

次にデメリットを・・・

デメリット１：駅近とは言っても西巣鴨駅であること。複数の不動産屋さんから確かな資産性をめざすなら品川とか田園調布近辺とか、もっといい場所がある、少なくとも山手線の内側にするべき！！と言われました。しかしながら個人的には職場との関係から便利な場所でしたし、投資ではなく住まいとして選ぶのだから、まあ西巣鴨駅でも問題はないと判断しました。

デメリット２：オシャレな街とはいいにくい。私はそう思い躊躇していましたが、妻は駄菓子屋とか和菓子屋のある日本の古い町並みが好きなので、妥協しました。（確かにそういった趣向の方にはたまらない立地条件かもしれません・・・）

デメリット３：大企業ではない。大京の関連・・・ですが、大京は大京なわけで、ライオンズマンションの流れのようです。「ライオンズマンション関係は値段を安くするために梁を太くしているから見栄えが良くない。やっぱり三井とかそういった関係のほうがスマートで・・・」等々の話も聞きましたが、個人的にはあまり気になりませんでした。とはいえ、きっと、大企業のほうが質は高いのでしょう。きっと。でも値段は高いですよね。必ず。。。

デメリット４：この不況を乗り切れるのか・・・。これが最後の最後にのこった懸念材料で、現在もその懸念は完全には払拭しきれていません。「持ち切れなかった企業は海外の資本をアテにしたバクチ的な投資目的のマンションに走ったり、自己資金のないまま自転車操業をし続けたり、得意分野以外の産業に手をだしたりしたのだろう。グローベルスは小さいながらも、分譲マンション一筋でやってきたし、自己資金もあるから（今年３月には二部上場をハズれそうになる危機も訪れたが、それも見事に乗り越えて）、何とか持ち上がりつつあるのだ」・・・という話も耳にしたことがありますが・・・さてさてこれはどうしたものか・・・

[8: 契約済みさん]

＜私見　その２＞

購入した手前、希望的観測も含みますが・・・上記のメリット・デメリットを勘案した上での個人的な感想を言えば・・・

担当者が非常に誠実で、対応も迅速で、様々な疑問にも、こと細かく説明をしてくれた。もちろん大企業のマンションと比べれば見劣りのする面もあるが、その分、値段は抑え目にできている。構造などの大切な点は手を抜かない一方で、余計なコストはかけない、などの企業努力が見える。さらに一人一人の入居者を大切にする細かな工夫と配慮がそこかしこに見られる・・・というのが感想です。

このように誠実で分譲マンション一筋でやってきた企業ならば、この大不況も何とか乗り越えて、地道な努力が花開き、優良企業として発展していくのではないか・・・と希望します。

いえ、ここまで書くと、アバタもエクボ・・・に見えている、ただの契約者の色メガネ的発言に過ぎないのかもしれません。

長文になりましたが、マンション選びの参考になれば幸いです。

[9: 契約済みさん]

追伸：９月下旬に引き渡しです・・・ということは瑕疵担保履行法が施行される１０月１日の前に引き渡し・・・ということはそれの対象にならない・・・と思っていたら、グローベルスは自主的に前倒しで保険加入しているので対象になるので安心安心・・・なのだそうです。これも入居（予定）者を大切にする企業姿勢が感じられ、購入を決定したポイントになりました。

[10: 物件比較中さん]

>>7さん

グローベルスは、大京からは離れてます。確か、数年前に。
現在の大京は、ライオンズ（大京）・レクセルが主体の、オリックス傘下となっているはずです。

よくも悪くも、個人の意見としては、大京から離れて良かったと思っています。

良かった点は、オリックスが絡んでいないこと。
今の大京の仕様が、良いかどうか判断しにくいところ。（一昔前の、悪名高き時代の大京から呪縛を解かれた
大京グループは、経営陣も代わり、いい仕事をしてました。今は、また販売戦略が昔に戻った感あり。）

悪い点は、やはり体力があるか？ということ。
ただし、これからも建築予定のものが出てきています。
会社なりに、頑張っている様子が伺えます。
大京当時の造りなどを継承していれば、検討範囲です。

今は我が家も迷っています。
契約済みさんが、快適な生活を送られることを願っています。
あと、西巣鴨駅近ですが、都電荒川線の旅も、意外と侮れません。
結構、楽しい生活が送れると思います。参考までに。

[11: 契約済みさん]

＞１０さん。

貴重な情報とご意見をありがとうございました。

確かにグローベルスは現在は大京から離れているようですが、私の担当者の方は、大京とのつながりやグローベルスに引き継がれた良き大京の伝統を強調していました（←確かに隅々にまで細かな気配りができてるんですよ！）。管理会社も大京関係ですし・・・しかし・・・大京・・・なぜか私が親しくさせていただいてきた不動産屋さんのみなさんにはあまり評判が良くないんですよねえ・・・バブルのときのナントカカントカで見栄えが良くないとかナントカと・・・

しかし少なくともグローベルスのこの物件については、私としては別段、問題はなかったです。確かに上の方に若干の梁がありましたが、壁側には何もデッパリはなく、しっかりと柱は隠れていましたし・・・ちゃんと押さえるべきところは押さえている印象を持ちました。もしかしたら、ネガティブなイメージというのは、とうの昔の話にしか過ぎなくて、今は全く別の話なのかもしれないですね。（←「一昔前の、悪名高き時代の大京」という表現のとおり）。

体力・・・そうなんです。そこが私も最後まで躊躇したウィークポイントと思います。しかし、確かにご指摘のとおり、新しい物件もどんどん出ていますし、完売物件もちゃんと出していますし、アゼルとの合併の予定をギリギリで中止するという、実に見事な英断を行って倒産の危機をしっかりと回避していますし、３月・４月の上場廃止の危機もどうにか乗り越えましたし、事実、徐々に上向いているようですし・・・それに何よりも、入居（予定）者のことを大切にした様々なシステムが構築していますし・・・そういったことから、この企業はきっと乗り越えられるに違いない！！・・・と判断し、このたび、清水の舞台から飛び降りることにした次第です。

都電荒川線・・・そうですよね～。池袋まであっという間に着きましたし、意外と便利ですね～。それに、長年みんなに愛されてきた伝統の味・・・を想わせるような小さな和菓子屋や、実は結構有名な餃子屋なんかもあったりして、モデルルームの見学の帰りに妻がきゃっきゃとはしゃくことはしゃぐこと・・・正直、私としてはもっと都会ちっくなところのほうがよかったんですが、おいしそうに餃子をほおばる妻を見ながら、「まあ、これもアリかなあ・・・」なんて自分自身を納得させることにしました。

＞契約済みさんが、快適な生活を送られることを願っています。

ありがとうございます。もしもここに物件比較中さんも入居したとしたら、「ALWAYS　三丁目の夕日」みたいな町並みを、一緒に家族で散歩なんかができたらいいですね。あるいは、ここではなくとも、物件比較中さんにもきっと、いい物件が見つかることを願っております。

[12: 物件比較中さん]

>>11契約済みさん

なんだか照れくさいですね、そう言っていただけると、嬉しいです。
それから、よく会社のこと、研究してますね。
そうなんです、ここの会社が、大京グループの当時の流れを継承しているとするなら、いい仕事をしているのでは
ないか、と自分も思っています。（というか、そう思いたい）

難点・・・、管理がリアルドですか。
まだ完全に切れてないんですね。大京も、もちろん良い所、あるんですが、どうしてもオリックス傘下になったのが
解せない。
だからこそ、グローベルスが大京から抜けたので、ちょっと喜んだ部分があるのですが。

アゼルの時は、確かに「何という選択肢！」とビックリしましたが、統合しなくてよかったですね。
不動産業界も、大手含めて模索している状況のようですね。

バブル期の大京マンションは、しっかりとした造り、豪華な設備・資材を使っている物件と、資材調達が間に合わず
いわゆる「バブル物件」と呼ばれるものもあったようなので、それで評判が良くないのでしょう。
知り合いは、中古で購入するとき、リフォーム業者さんから、「素晴らしい造りですね。職人さんの腕がいいです」
と太鼓判を押されたそうです。

私が知っている、悪名高き時代は、家族経営時代です。
あの頃の物件は、評判悪かったです。
その後、経営陣が変わって、色々と改革したようですね。

西巣鴨、なかなかいいと思います。
あちこちへのアクセスも、なかなかいいですし。
昔よりは、白山通りも空いてるのではないでしょうか。道路拡張も進んでますよね。

いつか、もしご縁があれば、ぜひビールでも飲みながら、マンション生活について語りたいですね。

[13: 契約者2号]

グローベルスの経営陣は大京流れの方々です。
…ので、リッチな造り（ディスポーザーやSECOM等）を好む傾向に。
…が、この不況で物件が売れない→値下げ→買い手にはオイシイ状況。
このような流れがこの物件にはあるそうです。
たしかに無駄に設備が整っていますよね（笑）

また、このような流れですので必然的に管理会社は大京アステージに。
あまり評判よくないですよね。沖縄での横領事件もありましたし…。
これは2年後、一緒に管理会社の変更をお願いするとしましょうね（笑）

グローベルスの体力、たしかに私も不安要素です。
どうにかこうにか持ちこたえてはいますが、
今年度中に返済しなくてはならない借入金が120億強。
キャッシュフローが9億ちょい。やはり不安です。
ですから自分自身でいろいろリスク回避をするしかないですね。

そんな感じですので契約はしたのですが、まだ友達に話してません（笑）
9月末、無事に建ったら自慢したいと思います。


>>契約者さま
この先、お互い知らずとも長いお付き合いになりますね。
何卒よろしくお願い致します。


長文失礼致しました

[14: 契約済みさん]

＞１２・物件比較中さん。

たびたび貴重な情報をありがとうございます。私はこの物件に目をつけたことで初めてグローベルスの存在を知り、その体力の無さを複数の不動産屋さんから指摘され、不安に駆られて、ありったけの触手を伸ばして、情報収集しただけなので、昔々の大京の話までは知りませんでした。なるほど・・・そういった事情があって評判のいい物件と悪い物件が混在しているのですね。勉強になりました！

ちなみに今回の物件は、梁などの見栄えについてはおいておいて（←少なくとも私は全然、気になりませんでした）、躯体・構造等については、複数の不動産屋さん（←うち、個人的な知人が２名）から高評価を受けていますので、基本的には優良物件なのではないかと思っています。

ビールを飲みながら・・・機会があればぜひぜひ！！


＞１３・契約者２号さん。

はじめまして。今後ともよろしくお願いいたします。

設備・・・そうですよね。なかなかしっかりしていると思います。その一方で床暖房がない！！このアンバランスさが不思議で（←というか、他の不動産屋さんからのツッコミのひとつです）たずねてみたところ、大京時代を含む、これまでの入居者のアンケートで「あって良かった」というものを入れて、「あってもあんまり使えません」というものをはずすようにした結果なのだそうです。

たとえばディスポーザーが標準装備なのは評判が良かったからだそうです。一方で床暖房はあまり必要という声が多くなくて、そのくせ、故障したら高くつく。だから今回の物件では割愛したということでした。こういったノウハウというか分譲マンションの実情に合わせた賢い取捨選択をしているところがウチの売りなのだ・・・と私の担当の方が誇らしそうに語っていました。

管理会社・・・ああ・・・そうなのですね。評判はイマイチですか。私はグローベルスのことだけで頭が一杯でしたので、管理会社のことまでは頭がまわりませんでした。「マンション管理会社の中ではNo1で、しっかりと黒字を出しております！えっへん！」という担当の方の話を鵜呑みにしてすっかり安心しきっていました。我ながら詰めが甘い・・・了解です。まずはお手並み拝見させていただいて、必要に応じた変更も考えていきましょう。今後ともご指導のほど、よろしくお願いいたします。

グローベルスの体力・・・本当にコレさえなければ、この物件は間違いなく穴場物件と思います。このタイミングのマンションはみんな苦しいと思うのですが、大手のマンションはまだまだ強気で値下げしない。でもグローベルスのような企業だから優良物件なのに赤字覚悟で値下げをせざるをえない・・・という、まさに今のタイミングでしか生じえない非常にオイシイ物件だと思います。

自分でリスク回避・・・ああ・・・私はもうみんなに言いふらしてしまいました・・・あとはもう神に祈るのみです・・・とはいえ、今は確かに上がり調子なので、きっと大丈夫・・・と信じたい・・・

同じ契約者の方の書き込みに出会えて心強いです。こちらこそ末長く、よろしくお願いいたします。

[15: 物件比較中さん]

>>13さま、>>14さま


またまた来てしまいました。ハハハ。（＾＾；
実は、今、相方をそれとな～く口説いて、なんとかＭＲに行けるように頑張っているんですが、なかなかー。
契約出来て、羨ましいです、本当に。
お互い、お知り合いになられて、良い管理体制を作っていけることを願いつつ、応援していますね。

グローベルスの経営陣は、確かに大京の流れの人もいるようですが、トップには別から来た方もいると思います。
昔々の人達は、そんなに居ないと思うのですが・・・、なんて、ＩＲ情報とかで調べた限りなんですが。

管理会社は、まあ、善し悪しあるようですので、居住者としてビシビシと指摘すればいいことですし、今は
管理会社を変えてしまう組合も沢山ありますしね。
ぜひとも、名誉挽回で、リアルドさんに頑張ってもらってください！

ああ、それにしても、ＭＲ行きたいです・・・・。
近くはよく通るんですけどね。
位置がハッキリしないんですが、今度通るときは、何だかんだと口実つけて見に行きたいです。

[16: 契約済みさん]

＞１５さん。

そうだったんですね。ぜひぜひ前向きにご検討を！・・・ってこれじゃ私が営業マンみたいですね（笑）。石橋を叩きまくった後で契約した私からの意見としていくつか・・・

その１：モデルルームはあくまでモデルルームであってホントにモデルでしかない。

すでに着工されている物件なのでオプションはもう付かない。壁の配色も変えられません。これらを希望する場合には入居後に別途、行うそうです。９月上旬に内覧会があって、そのときにいろいろな業者が来るから、彼らと相談していく流れのようです。したがって、モデルルームと実際の物件との差を念頭に置いたほうがいいかなと思います。


その２：工事中なのに現場や実際の部屋が見れる。希望物件の他に１階の物件も見せてもらう。何度も足を運ぶ。

完全に完成するまでは現場を見せたがらない業者も多いと聞きますが、グローベルスは積極的に見せてくれます（←率直に「誠実！」と感心しました）。

ちなみに私の担当の方は、「モデルルームは見たかったら見てもいいけど工事中の実際の物件をどうぞどうぞ。だってオプションの締切は過ぎているからホントにただの参考にしかならないものね」という姿勢でした。私たちは、モデルルームは、その方がローンの計算をしている空いている時間に、「まあ、ヒマつぶしにでもどうぞ」ということで、誰もつかずにチラチラと見ただけです。こんなにモデルルームを軽視する担当者は前代未聞で驚きました。

これもゴマカシなしで購入者の実利を実にクールに優先させる姿勢が感じられて、私はとても好感を持てました。

また建物というものは下の階から出来上がるそうです。ですから１階が一番完成に近い状態になっているハズです。だからモデルルームよりも１階の物件を見ることのほうがいいかなと思います。

学校がとなりにあります。小学校の砂ぼこりまみれの校庭ではなく、私立の中・高一貫校のテニスコートだし、運動会は別の広い会場を借りるそうです（←さすがお金持ち！）。「学校の隣」はマイナスポイントが多いのですが、この物件は長期にわたる日当たりの保障というプラスポイントのほうが大きいと判断しました。しかし部屋と時間帯によっては不都合な面もあるかもしれません。ですから希望物件の見学は、授業中・放課後・休日（←土曜日も開校していました。日曜日は誰もいなかったです）の３つの時間帯に見に行くことが良さそうです。石橋を叩きまくった私はどうだったか？・・・もちろん全ての時間帯でチェックして「この程度は余裕で許容範囲内」と確認済みです！


その３：契約前になったら重要事項説明と管理規約集の事前チェック

これを嫌がる業者もいると聞きますし、私の経験からも実際に嫌がった業者は数知れず。グローベルスの担当者はあっさりすんなりとOKしてくれました。前者は「参考」という形でコピーをいただきました。後者は分厚いのでコピーは取れず、貸していただくということになりました。前者は赤ペンで疑問点に線を引きながら５～６回くらい読みました。後者は必要個所だけをかいつまんで読んで、重要事項説明と契約に臨みました（←できればコレも赤ペンで細かくチェックしたかったのですが、まあ確かに全部をコピーさせたらコピー代もバカにならないですし、これはしょうがないですね）。

幸い、私の部屋に関することでは重要事項説明でも、私たち夫婦ともに許容範囲内の事項ばかりでしたが、部屋によっては、そして人によっては、許容範囲を超える事柄もあるかもしれません。初見で一つ一つの項目が許容範囲内か外かを判断しろというのは無茶な話ですものね。


追伸：もしも本当に同じマンションの契約者になった暁には管理会社の件も含めて、引き続きご指導のほど、何卒よろしくお願いいたします。

[17: 物件比較中さん]

久々いいコメントを拝見することができ、
すごく嬉しかった。
真剣に悩んだ末、ようやく手に入れたスイートホーム、
きっといいマンションであると思います。

自分も最近購入するため、毎日本を読んだり、
ネットで調べたり、最近ＭＲも回り始めた
よりいい判断したいとの気持ちがいっぱい！
なぜなら、失敗は許せないのです
冷静に語り合っているところと出会って、
自分にとって、すごく参考になりました
ホントにありがとう！

[18: 近隣PTA]

内覧会の日程を教えて頂けないでしょうか？

[19: 物件比較中さん]

バルコニーにいたら向かいの校舎から女子高生達が手を振ってきた。

[20: 契約者2号]

内覧会は9月5日・6日ですね。
皆様無事に何事もなく完成してくれてるといいですね