ザ・タワー 小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

[匿名さん]

オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。


所在地：東京都文京区小石川1-22-8（地番）、小石川1-14-3（住居表示）
交通：都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸（非分譲）、店舗4戸（非分譲）、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2（6戸）〜103.82m2（3戸）　※総販売戸数に対応


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332

[83: 購入検討中さん]

あなた、失礼ですよ。普通に仕事してる店舗のかたに汚いなんて言葉はお控えなさったほうが良いのではないでしょうか？もしよろしければご意見お待ちしておりますね。ここは物件を検討している人たちの交流の場です。あまりそういった口調はどうかと思いまして投稿させて頂きました。

[84: 物件比較中さん]

＞８３
同感です。正直、どこのこと言ってるか、周辺住民にはバレバレですからね。

今回の台風では全く問題無かったですが、長期居住を考えているものからすると、異常気象と地球温暖化による海面の上昇と、、、やはり水害の事を考えると少し高度があるとこが良いですかね？。まあ短期で、売ろうとする人には良いかもしれないけど、長期居住を考えると昨今の異常気象を考慮して物件選択した方が良いかと思うのですが、考え過ぎですかね？。

[85: 物件比較中さん]

84
ならば間違いなく山奥ですね

[86: 匿名さん]

山奥は崖崩れの可能性があるので、選択肢としてはお勧めできませんね。

まあ、水害の可能性を考慮して、高台を選ぶ人は少なく無いと思います。目白のシテイーテラスの方でもこの話題良く出ますね。

[87: 購入検討中さん]

日本全国安全な場所なんてありません
ここの場所は谷部で　千川通りというだけあって川が流れていたのでしょう！？
それを言ったら皇居だって霞ヶ関だってという事になります
昔は川が流れているところが生きる上で重要でしたから発展もしていますし　役所等も実際多い
大きな川の周りは上流の大雨で災害にあう危険性もありますが　歴史的にここはそれほど気になる場所ではないと思ってます

[88: 周辺住民さん]

ここは小石川１丁目でも、文京区のハザードマップで濃い青になってる一角なので、相対的な比較では水害危険が低い場所と言う事は出来ないと思いますね。　実際ハザードマップを見てからコメントすべきと思います。

[89: 周辺住民さん]

まあ、そうなんだけど、まず大丈夫だよ。
じいちゃんが若いころから大丈夫なんだから。
近年まれにみる直撃の台風でも大丈夫だったでしょう？
水害をきにするなら、東京にすんでてテポドンを気にしたほうが確率が高いくらいよ。

[90: 購入検討中さん]

88
匿名性で誹謗中傷何でもありのこのサイトでそれを期待しても無理です
（２ｃｈはID表示ぐらいしてるけどここはそれすらしてないから２ｃｈよりもかなり酷いと思う）
89
笑える

[91: 匿名さん]

神田川の水害を受ける可能性があるだけでしょ。
この辺の神田川は川幅も広いし杉並区とはチョッと違うと思いますが。

[92: 匿名さん]

なんか異常な擁護派の方がいらっしゃる様ですね。

ハザードマップは単なる客観的事実。

必要以上に反応するとスレが荒れるから止めといた方が良いですよ。

[93: 周辺住民さん]

いや、擁護じゃなくてハザードマップと同じく、じいちゃんが若いころから水害がない「事実」をいったまでなんだけど・・・。
>神田川の水害を受ける可能性があるだけでしょ。
これも事実だけどね。
ただ、テポドンのほうが可能性が高いことも、確かめようがないけど、かなり事実に近いと思う。
ようはあんまり「水害」は気にしなくっていいってこと。
テポドンは冗談な感じだけど、「水害」よりも「マンション内火災」とか朝から昼は車が多いから、「車がマンションに突っ込む」とかそっちを期にしたほうがいいかもというくらい「水害」はまずない。

[94: 周辺住民さん]

途中でおくっちゃったけど、ようはリスクだと「水害」よりも「排気ガス」とか「騒音」とかそちらのほうを気にしたほうがいいってこと。
外壁がなにでできてるか確認したほうがいい。
近くのアルシオンとか10年たってないのにかなり汚れてる。

[95: 匿名さん]

93でなく91ですが、何故異常な擁護なのでしょうか？
特にこのマンション購入する予定もありませんが同じ状況の地区（外堀通り沿い）に住んでいますが、過去から現在全く影響がありません。

[96: 周辺住民さん]

>93
アルシオンは下の方の壁が吹き付けですからね。
このあたりは粉塵で特に汚れやすいから
吹き付け部分はあっという間に汚れます。
吹き付け多用するデベの気が知れない。
ここ（TTK）はどうなんでしょうね。

ハザードマップは、東京都の説明によると
----------------------------------------------------
雨量は東海豪雨（平成１２年９月１１日未明から
１２日までの総雨量589ミリ、時間最大114ミリ）を
想定して、河川や下水道等の治水施設で処理できない分を
浸水する量として計算しています
----------------------------------------------------
ということです。
単に、近年これだけの雨量を経験していないということでは。
今後どうかというのはバクチみたいなもんですね。
温暖化してますし。

[97: 匿名さん]

>近年これだけの雨量
近年というより70年くらい経験していないということか。
ようは100年に1回くるかどうかという大雨なら、ハザードマップのようになる可能性があるということなのかな？
ここが水害で水びだしって聞いたことないんだよね。
駒込と王子のほうが昔（50年くらい前）1回なったことあるみたいなんだけど、その時もここは全然大丈夫だったそうだよ。
>今後どうかというのはバクチ
おっしゃるとおり。
でも、かなり確率は低い。
排気ガスのせいで病気になるとか、隣人が変な人で精神的にまいるとかそっちのほうが遥かに確率がたかい。
水害をこのマンションを購入する際のリスクにするのはどうかと思うよ。

[98: 匿名さん]

MR公開、まだですかね〜。

[99: 物件比較中さん]

＞No.98さん
特別事前内覧会の案内来ましたよ。
10月5日（金）〜8日（祝）の４日間です。事前予約制ですよ。
すでに会員登録して、内乱希望の人には送付されて来ていると思いますよ。ＷＥＢ等で確認して連絡してみてはいかがですか？

都内はこの数ヶ月、ぴったりと上昇ムードがなくなり、中古では早めに売って利ざやを確保しようとする業者が増えていますね。
昨年分譲された港区の某タワー物件は、全体の３％レベルが現在売りに出でいますから。
そのあたりの現状をオリックスがしっかりと把握して、転売ではなく実際に入居する予定の人たちが買う気になる値付けをしてくれることを希望してやみません（笑）

[100: 購入検討中さん]

どうしようか迷っている者です。坪単価385万になると聞いたんですが本当ですか？　どなたかご存知でしたら教えてください。同じオリックスでも、近くの物件より100万くらい高くなってしまう気がしますが。
それと、ここだと部屋の位置によって価格が相当変わってくる気もするんですが…。どうなんでしょうか。とても心配です。

[101: 98]

99さん
わが家にも案内のメール便が届き、さっそく事前案内会の予約をしました。
資料にない80平米台の間取りがあるか、価格は妥当なものか。
早く全貌を知りたいですね！

[102: 匿名さん]

＞坪単価385万になると聞いたんですが本当ですか？　

まあ、平均がそれぐらいになってもおかしく無いでしょう。というか、条件の良い部屋は400越える数字を当然だしてくるでしょう。この辺は80平米は最低8000万（坪350）ぐらいからじゃないですかね。ここは、利便性が高いので、投資目的で購入する人も多いでしょうし。

オリックスの近くの物件より100万高いというのはどこと比較されているのですか？。
売主が同じでも、場所が違う所を比較しても意味が無いですよ。都心は場所が５km違うだけで価格は全然違いますからね。

逆にこれ以上安かったら倍率高くなって購入できる確立も減りますからね。

[103: 購入検討中さん]

102さんへ、そうですか。坪385万は妥当なんですね。でも、やっぱりちょっと考えてしまいます。
それと、100万安いのはオリックスの物件ではありませんでした。間違えてました。すいません。

[104: 匿名さん]

なかなか資料が来なかったので住所で探し、現地を見てきました。
あそこは千川通り？なんですかね。初めて歩きましたが、後楽園から何となく下って行くような感じで同じようなマンションが立ち並んでいて大通りの割りに歩道が狭かったような感じがしました。
春日駅からは改札から出ていないので解りませんが、後楽園から４分はちょっと嘘っぽい様な？改札からだと６分以上はかかるのではないかとおもいます。
近くにグルメシティがあったのは良かったですが、あとは解りません！
施工主は未定とありましたが、現地には佐藤工業の旗がヒラヒラとなびいていましたが。佐藤工業はつぶれた会社ではなかったでしょうか？
前レスに坪３８５万とありますが、そうだったら本郷のマンションにまた流れ込む様な気がしますね。
敷地の隅にクリーニング屋さんがありましたが、店舗に入居するのでしょうね。
現地に行ってきた個人的な感想です。

[105: 購入検討中さん]

江東区の豊洲のタワーですら坪300万超えていたのでまず最低400近くにはなると思います
港区中央区は急激に上がりましたが今度は文京区あたりがじわじわ上がってきそうですね

[106: 周辺住民さん]

建物の絵をかっこよく見せて書いてますけど、1階にはクリーニング屋さんを含めた店舗が数件入ってその看板があるはずですよね。それだけで、道路を歩いている人から見たらこの物件は見栄えがそんなに良くないのはわかると思うのですけどね。実際周りはマンションばかりで建物を遠くから見るなんてこと非現実的でしょ。だから上のほうだけ必要以上に華美に見えて、ラブホになっちゃうのよね。絵的に想像力のない人にもわかるような図をのせるべきだと思います。

　オリックスももっと現実を顧客に見せるべきだと思います。

[107: 匿名さん]

>>99そのあたりの現状をオリックスがしっかりと把握して、転売ではなく実際に入居する予定の人たちが買う気になる値付けをしてくれることを希望してやみません（笑）

そんなことしたら，倍率上がっちゃって，投資家がわんさと押し寄せてきて，本当に欲しい人は買えなくなっちゃいますよ。

自分たちが買える値段は，他の人も買える値段ということを忘れずに（笑）。

[108: 匿名さん]

下層部は重厚感ある暗い色、上層部は黄色。黄色はチョッとどころではありません。マンションが浮いちゃいますね。（上を見なければ解りませんが？）でもマンションに囲まれた、あの場所だとわざわざ上を眺めないと解らないからどうってことないけど道路の反対側の建物に住んでいる人は違和感を感じるのではないでしょうか？坪４００万越えで投資用で買うでしょうか？

[109: 住まいに詳しい人]

一ヶ月ほど前現地を見てきました。
比較的土地勘があるエリアだったので、場所もすぐわかりました。
文京区の中で、いわゆる高級住宅地ではありませんが利便性で選択する人には値段によっては検討範囲でしょうね。

私はプラウドＴ千代田富士見に申込み、抽選に外れましたが、南西角の中層の部屋が坪４２０万円でした（向きによっては買いやすい坪単価の部屋もありましたが）。

＞まあ、平均がそれぐらいになってもおかしく無いでしょう。
＞というか、条件の良い部屋は400越える数字を当然だしてくるでしょう。＞この辺は80平米は最低8000万（坪350）ぐらいからじゃないですかね。
＞ここは、利便性が高いので、投資目的で購入する人も多いでしょうし。

との意見がありましたが、個人的にはもう少し低いレンジかなと思います。（反論ではなく、あくまで私見ですので）

プラウドは、千代田区アドレス（お濠VIEW）、ＪＲ飯田橋徒歩２分、地下鉄四線乗り入れ、複合再開発の３８Ｆ高層タワーでした。
それと比較した場合、Ｔ小石川の場合は、①JR駅には遠い、複合開発ではない、超高層タワーではない訳で、利便性が高く良いマンションであるとはいえ、あまり強気に値付けすると厳しいでしょう。

このマンションの場合、南側は中層階までは前が抜けません。
また、南側は高層階でも、前は開けるものの、正面には高層マンションがありますから景観が良いという訳ではありません。
結局、一番お大きい（と思われる）百数㎡の部屋は北側メインの東西三方開きという苦心した設計になっていますからね。
いわゆる「条件の良い」という部屋は、ほとんど無い訳です。

小石川後楽園パークハウスの中古で高いものでも坪３３０万円、パークスクエア小石川の中層階が坪３００万円強で今年の春過ぎに売買実績があります。（これら６−７年落ちの築浅マンションも昨年から急騰！）
こういったことから推察するに、「最低坪３５０万（＝３５０万スタート）」では、ちょっと厳しいでしょう。
条件が良い部屋で４００万は無くは無いでしょうが、条件が良い部屋が無い以上、それは高く見えます。
（ちなみに、同じオリックスで港区アドレス、分譲後中古価格が高騰しているタワーズ台場でも、実際に売買されているレンジは３２０万〜４００万円です）

世田谷あたりの新築マンションが完売しなくなり始め、都心の中古もこの３ヶ月ほど全く上昇しなくなった今、オリックスのここの値付けがどうなるか、ちょっと注目しています。
ちなみに、私は検討レンジになれば申し込みますし、ＭＲ見学で少しでも高いと思えば見送ります。池尻のタワーなどもありますし、中古も短期的には調整局面になる可能性がありますからね。

[110: 周辺住民さん]

＞１０９
オリックスの物件のチープさを考えると正解かもしれませんね。

ちなみに、小石川ヒルズが坪３７０でこの夏に取引されたのもご存知だと思います。しかし、高層階を坪400以下で出すとか、中古と同じ値段で新築出すなんて、文京区小石川では１丁目でもいくら何でも今時あり得ないと思います。だいたいお台場の埋め立て地と一緒に扱うのはこの辺の住民の方にさすがに失礼だと思いますけど。

色んな意見があって面白いですね。JRの駅ってそんなに意味があるのですかね？、文京区内には一つもありませんけどね。眺望は確かに無理ですが、小石川１丁目の再開発と飯田橋駅前の再開発って行政レベルでは同じ物で、ここはその一部なので複合開発地域でもあります（私はこれが魅力だとは思いませんけど）。

[111: 匿名さん]

私もプラウドタワーに申し込んで外れたクチなので、109さんの意見とかなり近いです。
こちらはプラウドと比較すると外観も含めて「イマイチ」な部分が多いので
価格でかなり「おトク」と判断できなければ、申し込まないと思います。

[112: 109]

＞110

なるほど、いろいろな意見があり、いろいろな見方がありますね。

ＪＲの駅の件については、３Ａのようなブランド立地を除けば、利便性ということ面ではプライオリティは上位だと（私は）思っています。

千代田区の再開発と文京区小石川の再開発、「行政レベル」で言えば同じなのかもしれませんが、後々の不動産価値としてはかなり違いますよ。
エリア間の中古不動産の価格水準を見ればお分かりいただけるのではないでしょうか？

中古云々の件ですが、現状は築浅中古がかなり上がっているので、エリアや物件性によっては、新築に近い単価のものも結構あります。（パークスクエアがそうだとは言いませんが・・・）

あと、「だいたいお台場の埋め立て地と一緒に扱うのはこの辺の住民の方にさすがに失礼だと思いますけど。」という部分ですが、そう書いてしまうとタワーズ台場の方に失礼なので何とも言えませんね。（笑）
ただ同じオリックスの物件としてだけ比較すると、タワーズ台場のほうが圧倒的に高級ですよ。私中古でプレミア住戸を内覧しましたが豪華でしたし、最近売れた最上階の部屋に至っては２億５千万円ですから。
（私は会社へのアクセスがイマイチなのでＴＤＢは見送りましたが・・・）

まぁ、いろいろ言いましたが、一応価格次第ではこのマンションも検討物件ですので、お許し下さい（笑）

[113: 匿名さん]

>>109
あなたの申し込んだプラウドの南西角部屋は，客寄せ物件で，坪単価は15％ぐらい他の部屋より割安ですので，これを基準に考えるのは妥当ではありません。

実際にはあなたの申し込んだ部屋の隣の中層階の南向き２LDKは坪460万，西向きは430万です。なぜか角部屋だけ異様に安い値付けでした（三角リビングのせいか？）。

ですから，ここも南向きで，条件のいい部屋は坪450万ぐらいは付けると思いますよ。
もし400万ぐらいなら高倍率は必死でしょうね。

都心に新築物件が枯渇している現在，多少高くても，以外にたくさんの人が狙ってると思いますよ。

[114: 周辺住民さん]

なんでこのスレ今日だけ盛り上げっているのかね？。

[115: 周辺住民さん]

私も埋立地は埋立地と思います。

もちろん豪華な高層マンション建てられますよ、いくらでも。

麻布よりも、松涛よりも建物にお金かけられますよ。
いくらでも高価なものは作れます。
でもそこはもちろん埋立地。住所が港区になろうと、私はまったく住む気にも買う気にもなりません。ごみの山なんてね。土地建物は港区なんてブランドにだまされると、不二家とか、雪印とか、白い恋人みたいになりますからね。

[116: 匿名さん]

湾岸は湾岸の魅力があります。
好みの問題なので、言い合っても意味はなさそう。
ちなみに台場は、スーパーが入店すると言って客寄せしたのに
実際には居酒屋が入店したとか。

[117: 109]

＞114
＞なんでこのスレ今日だけ盛り上げっているのかね？。

今日は振り替えで休暇をとって私が書き込んだら、思いのほかRESがあったためでしょう（笑）
私見を述べただけだったので、RESがあってもスルーすれば良かったのですが、不思議と異なる池意見には再RESしたくなるものです（笑）


＞113
「客寄せ物件」という概念は存在しませんよ（笑）
だって客寄せ物件の割りには上から下まで８箇所くらいあったでしょ？
ちなみに東南も同じような価格設定でしたよ。
普通に売れる物件なのに、なんで客寄せが必要なんですか？
角部屋を好まない人もいるので、あの価格だったわけです。

ここの場合、以前にも書きましたが「条件の良い部屋」は無いです。
南側で展望がよく、先まで抜けていることがないので。
タワーとは名づけていますが、最上階でも１８階ですので、タワマンの展望付加価値はありません。
ましてや、最も大きい部屋が三方開きとはいえ北向き（現在手元にある資料のみ、ひょっとすると南にも100㎡クラスの部屋があるのかもしれませんが）ですので、そんなに高い坪単価はつけられないでしょう。

113さんは、多分直近で築浅中古をあまりウォッチされていないのでは？
新築が少ないだけあって、築浅中古と新築は複数区を跨いで競合関係にありますよ。
不動産関係の業者が未入居の築浅中古を結構保有しているだけあって、実は流通物件は多数あって、条件の悪いものは新築・中古を問わず、かなり動きがスローになっています。
世田谷エリアは新築が完売しなくなってきており、デベロッパーも値付けに慎重になり始めています。

このマンションは高層タワーマンションではないため、「付加価値」という部分で特色があまりなく、「利便性」（交通と日常の買い物）が最大の売りです。
ですので、113さんがおっしゃるように４５０などという値付けをしてしまったら、確実に残るでしょうね。
ずっとこのあたりを探していた人で、どうしても文京区がいい人は４００でも買うと思いますが、少なくとも「高倍率」はないと思います。

私は北側の部屋を坪４００で買うつもりは全くないので、もしそうだとすればアッサリ見送ります。
プラウドに１．２億は払いますが、ここの北側0坪の部屋に１．２億（＠４００）は払わないですよ、私は。
繰り返しますが、値付けを間違えると厳しいですよ今は。
「本郷」などもその部類でしょ？

[118: 109]

失礼。

＞北側0坪の部屋に１．２億（＠４００）は払わないですよ

北側３０坪の部屋に１．２億（＠４００万）は払わないですよ　です。

※ちなみに、もうRESしないようにしますね。
　ディベートしたい訳ではないので。

[119: 周辺住民さん]

みんな安くしてほしいのよ。

[120: 匿名さん]

>>117
申し込んだならわかってるでしょうが、南東、南西の中下層の角部屋だけ、倍率が全部10倍以上だったでしょ。
そこだけが異様に安かったのは事実。
だから客寄せ物件と称した。

あの部屋はコネがないと当たらないよ。

お疲れ様でしたね。

[121: 匿名さん]

投資家が押し寄せているようだから、それを賃貸で住むのがすごーくコストパフォーマンスがいいようですね。

不動産ファンドが賃貸たてまくって、買い捲って空き室ばかり。
今は買うより安く借りて、しばらくお金をためて、気に入ったものがあれば買うというスタンスで。

[122: 購入検討中さん]

飯田橋プラウドもあれだけの値段で高倍率即日全完売！
お金持ち多いですね！私は諦めましたが・・
デベの値段設定としては半年〜1年位でゆっくり売り切るぐらいが良いとされているようです
そうするとプラウドはもう少し高い値段設定にしておけば良かったようですね
私の知人も落ちて悔しがってました　場所が良ければ値段じゃないのかもしれません
さあいくらで出るか？
三井・住友・三菱地所・東京建物・野村等老舗だと安心だけど高いですがオリックスなのでちょっとは安いのではと思っています

[123: 匿名さん]

オリックスは他物件でも
18階建てにタワーとの名称を付けてるけど、
普通は20階建て以上がタワーマンションでしょう。
ましてや、ザ・タワー とまで言ってしまうのが凄い。

[124: 近所をよく知る人]

興味を持ってみてます
ＨＰしか見ていないのですが
とにかく天井が高い部屋が好きで近辺で探してます
天井の高い開放感は本当に気持ちが良い
ここは最上階とか天井の高さはどうなんでしょうね？
確か近辺でもパークスクエアや小さい方のアトラスマンション？とかの最上階がかなり天井高いと記憶してます
なかなか売りは出ないでしょうから　この物件はどうなのかと思っています　天井が高ければ是非候補に入れたいのですが
誰か知ってます？

[125: マンション投資家さん]

皆さんプラウドＴとの比較論なども書かれていますが、比較すること自体無理があります。

プラウドＴは、稀にみる好物件でした。
・都心の複合再開発（再開発物件はヴァリュー高し）
・超高層タワー
・駅至近、しかも５線乗り入れ
・飯田橋とはいえ、千代田区アドレス
・お堀や北の丸公園などのプレミアム展望

エリア特性から、六本木・青山・赤坂・虎ノ門などのタワーはまた更に一格上なので比較できませんから、都心としては白金タワー、品川Ｖタワー以来の好物件だったと言えるでしょう。
だからあれだけの高価格になっても、高倍率になったし即日完売になった訳です。

このマンションの場合、
・再開発地域にあるとはいえ、複合的な再開発物件ではない
・タワーではなく、普通のマンション（123さんの意見どおり）
・展望は全く期待できない
ということですから、一駅違いの場所とは言えプラウドＴと比較すること自体相当無理があります。
どなたかＴ４５０万円という書き込みをされていましたが、ちょっとビックリです。ごく普通のマンションですからね。

このマンションは地元で、このあたりに愛着を持つ方が永住するために買うべき物件でしょうね。私のように投資を考える人間からはかなり微妙な物件です。（一応、見には行きますけどね）
ちなみに、文京区というのは昨年もっとも分譲単価が前年比で伸びたエリアです。でもそれはもとが比較的安かったから。
港区（湾岸除く）・千代田区・中央区（内側）と同じような基準や坪単価で量れるエリアではありませんよ。
風情もあって、生活するのには良いエリアですが、プレミアエリアではありません。

[126: 購入検討中さん]

プレミアエリアとか千代田区と同じとは特に誰も思ってない気がします。文京区も都心のざわつきの無い高級住宅地（西片2目とか本郷6丁目）はありますが、この辺はそういう場所ではないですよね。

みなさんがおっしゃられているのはそういういわゆる特別な場所でなくても坪400と言う値段がつく時代が来たということです。

文京区民としては本郷PHの方が良い物件だと思いますが、あそこにも坪400を超えた部屋はたくさんあります。そしてご存知のように住友の護国寺の物件はさらにめちゃくちゃな値段になってますよね（一期で10％も売れなかったようです）。私は飯田橋のタワーは、少なくとも周りが雑然とした駅前物件なので利便性は高いですが、プレミアとか高級とか言う言葉には似つかわしくないとは思いますけどね。成金か、代々の高貴な人が住む場所か？と問われれば飯田橋のタワーは成金が住むのに向いたものですよね。そして、それでもずっと、この物件よりいいものである事は皆さん認めてくれると思います。松涛のプラウドも有栖川のPHも駅から遠く、雑然とした場所ではありません。私はこういうのを高級とかプレミアというと思います。

プレミアな場所でなくても今は、そんな値段がついちゃうので皆さんどうにかして欲しいという現実を投げかけているのだと思います。

それからこの物件は75平米の３LDKでたぶん32万ぐらいの家賃になると思います。これって借りる人にとってはコストパフォーマンス良いのかな？。

[127: 物件比較中さん]

スレ違いで本当に申し訳ありません。
私は文京区民で今近隣でいろいろ物件を検討している者です。実家が文京区なので親のケア等を考えて区内か隣を考えています。
文京区をご検討されている皆様のご意見を伺いたく、スレ違いと恐縮ですが
ぜひお聞かせいただけるとうれしいです。

>126さん
住友の護国寺ですが、おっしゃるようにあの辺近隣在住として恐ろしい金額におののいてあっさり撤退しました。

皆さま、同じ住友の高田「シティテラス」をどのように思われますか？
値段、立地、付加価値（プレミアム）等々....。
隣接する将来の都電廃止と同時の明治道り拡張が予定されています。それと新駅誕生で徒歩10分以内です。

本当に申し訳ありません、あちらのスレの雰囲気がちょっと恐ろしくて聞けない雰囲気なので...。

[128: 周辺住民さん]

>127

うーん。難しい御質問ですね。
127さんは文京区の物件がたくさんある中でどうしてあそこだけ聞いてみたくなったのですかね？。御実家に近い？、住友ファン？、目白の学校にお子様が通われている？。

今文京区内の物件って、本郷のパークハウス、ここ、小石川タワー、ブランズ小石川、護国寺PH、ブリリア護国寺、などなどたくさんありますよね。

私は個人的には全くあそこには魅力を感じません。

明治通り沿いの排ガス、騒音、駅から遠い（10分って都心では異常に遠いですよね、）、値段も割高、住所も高田、プレミアムな場所じゃないのを反映してあんなに遠い目白駅を一番近いからと名前に入れちゃって、逆に目白への憧れが感じられますよね。私は駐車場も余って困ると思ってます、あんなにたくさんあると。明治通りが拡張されるって、高速夜中に飛ばすアホが夜中に家の前を暴走するって事ですよ。それに近い駅といっても雑司が谷になるんですよね、、、雑巾みたいで。あんまり厳しい事書くと良くないかも知れないけど、まあ、本音です。お金に余裕があったら、私は地所の本郷か、ブランズ小石川ですね。

[129: 物件比較中さん]

127です。
＞128さん、早速のレスをありがとうございます！

いえ、実家が小日向なのでおっしゃる通り、本郷とここ等、近隣で探していまして、あの住友の高田も犬の散歩コース程度の距離なので物件をあれこれ検討中している現在です。それで最近週に二回、住友の高田の広告が新聞に入ってきたり、ポストに週一のペースで折込が投函されているので目だっているなと思っただけなんです。（他意はありません）

なぜここの皆様に伺ったかというと、文京区内各マンションごとに立っているスレッドの中でここが一番掲示板の一番良さが出ている、皆様真剣に、具体例や数字をあげて討論されていて一番好感を持ったので、願わくばと思い、思わず甘えてしまいました。その他は荒らしや近隣住民を蔑んだりと本当に雰囲気がひどいので...。

本当にごめんなさい。

[131: 匿名さん]

一戸建てや小規模ならプレミアムな場所に住むのも良いですが、
大規模マンションはプレミアムよりも
利便性や眺望重視という事で湾岸物件が人気になったのでは。

[132: 周辺住民さん]

ここは以前にも指摘されてますけど、駐車場少なすぎますよね。

122戸で駐車場40って少なすぎませんかね？。非分譲の住戸で多分押さえている人が数個あると思うので、販売戸数の1/3ぐらいだと思うのですよね。やっぱり最低50ぐらいはあって良いと思います。近隣で借りると多分4万からそれ以上のとこもありますし。賃貸に将来出す時とか、転売する時も駐車場が余っているかどうかって結構大事なのですよね。私は２個ぐらい駐車場が余っているぐらいが良いと思ってます。

[133: 匿名さん]

もしここを買うのであれば、車は手放そうかなと思っています。

[134: 物件比較中さん]

並びの大型マンションの者です
うちのマンションは最近常に０〜１〜２台程度の空きがあります
最初は駐車場が足りなかったんですが　やはり駅近だし　タクシー夜中だろうが早朝だろうがいつでもすぐつかまるし　車使わない人が増えてきました　私もその1人　ただ私はまだ車所有してますけどね
そんな事でいつも1台程度の空きが出ています　ちょうど良いのでしょう
交通の便が本当に良いので車を使用する機会が激減しました　郊外にいた時の10分の1以下に！
参考までに

[135: 匿名さん]

134さんのマンションはちなみに戸数に対する駐車場の割合ってどのくらいですか？。

[136: 匿名さん]

ここなら車いらないでしょ。
利便性以外は全く魅力を感じないけど・・

[137: 匿名さん]

周辺物件の分譲賃貸になってるのを見ると駐車場の空き具合が分かりますが、空無しのとこ多いですよね。ちなみに私のとこはここから数分の物件ですが、ハイルーフはいっぱいで、普通の高さのは空きが出たり消えたりです。私は134ではありません。

居住者の45％以上の人が車を持っている事になる(２台持ってる人も居るかもしれないけど）と思いますよ。周辺物件の現状を考えるとここの駐車場の数は少ないと言えると思います。

[141: 匿名さん]

だいぶＨＰ更新されたようで概要がわかってきましたね。
デザインに凝って価格吊り上げようとしてるのミエミエなんだよなあ。
しかもここの外観奇抜すぎません？？
お化け屋敷マンションとか呼ばれそう（笑）
シンプルに作って安く売ってくれればいいのに。

[142: 匿名さん]

価格を安く出す為なら、内装とか建物がオリックスタイプのチープなのはみんな目をつむってくれると思うのですが、予想されてる様な価格で出すと、この仕様じゃ、、、ってなりますよね。

プレミアフロアなのにハイサッシュは2.2mしかない。リビングのエアコンが天井カセットでない部屋があるとか、こんなMS久しぶりに見ました。

Wikipedia にも出てこない中澤恒夫ってだれ？。Google で検索してもあたんないよこの人。よくわからん鉄のかたまりより、普通の照明にしないから、ラブホとかチープとか評されてしまうのよね。なにしろ責めてこんな仕様で作るならそれなりの価格で出しなさいって感じです。だいたいどうして未だに施工会社出せないのかね。MVとかCMなどでとてもよろしく無い話題になっているKJだったりして。

[143: 匿名さん]

前にも書き込みましたが、現地に行きましたが施工は佐藤工業じゃないですか。
佐藤工業は現在会社再建中では？
あまり知られたくないから施工会社は未定？
佐藤工業は足場造りだけで建物は別会社？
鹿島の方がはるかに良いと思います。
ＭＲも現地から離れたところに出来るんじゃないでしょうか？
もう決まっていますか？ＭＲ。

[144: 周辺住民さん]

モデルルームらしき建物は現地よりもドーム寄りの
千川通りと白山通りの間にあります。
価格はどのくらいになるのでしょうかね？

[145: 匿名さん]

価格は思っていたより高くてがっかりです。

[146: 匿名さん]

佐藤工業は会社更生中で、営業停止命令が出てるので今は名前が出せないのではないですかね。

価格をご存知な方入らしたら、是非情報を下さい。

[147: 匿名さん]

MRは事前案内会が始まっていますので、登録して行かれるとよいと思います。
大体の価格もそこで教えてもらえます。

[148: 匿名さん]

案内会いかれた方いますか？
おいくらぐらいなんでしょうか？

[149: 匿名さん]

ＭＲ公開されているとの事なので、電話をしたらただ今反響が物凄いとの事。本当でしょうか？
送られて来たアンケートには即日答えて送ったのですが、予約が一杯で電話でのＭＲ予約は出来ないって断られました。平日は暇なはずなのに！
まあ、野次馬根性で行くのでどうでも良いですが、そんなにご立派なマンションなのでしょうか？
ＭＲにいらっしゃった方のご感想をお聞きしたいです。

[150: 匿名さん]

MRは混んでいました。
平日も予約がつまっているようです。
あのクリーニング店の古いビルがそのまま残るというのが残念です。

[151: 購入検討中さん]

あのクリーニング屋さん、残るんですか。大金積まれてもオリックスの交渉に応じなかったんですね。ご立派です。とはいっても、住むとなるとちょっと考えてしまいますねぇ。近辺にもいろいろ出ているようなので、ここはやめた方がいいのかなぁ。値段も高いし。
　まだ、説明会にいってないんですが、価格は正式にはいくらぐらいでしたか。最初はリサーチ期間で、オリックスも様子見なんでしょうが…。言われているように３８５万くらいでしたか？。いかれた方がいれば教えてください。事前説明会に行くの、ちょっと二の足踏んでます。とにかく高そうで。

[152: 匿名さん]

価格は、階数や位置によってはお手頃な部屋もあると思いますが
わが家の希望に見合う住戸は坪400万超えています。

[153: 買いたいけど買えない人]

>１５２
400万越えって上層階ですか？
見送りかなあ・・

[154: 匿名さん]

都心で駅近の物件は供給が減ってきているので、強気の値づけになっているのでしょう。

[155: 匿名さん]

地権者の多いマンションは、そのぶん価格に上乗せされてるのかなとも思いました。
価格に見合う物件ではないので、残念ですが我が家は見送りです。

ここは利便性はよいので、賃貸用に購入されたい方にはいいと思います。
（転売はむずかしいかもわかりせんが。）
実需でどうしてもこのエリアに住みたい方は、中古で探されたほうがいいかもしれません。

これはネガでもなんでもなく、素直な感想です。
すごく期待していただけにがっかりしたのです‥。

[156: 匿名さん]

しかし利便性以外は全く魅力を感じませんね。
地権者あり、眺望無し、騒音つき、奇抜な外観、おまけに高値・・

チープな造りでもいいので安くして欲しかったのは
私だけでないですよね？
ここの利便性は魅力なんだけどなー。

[157: 購入検討中さん]

とりあえずの価格の様なので、今回の価格は最終決定では無いと言ってましたが、多分下がってもそんなに変わらないみたいです。私はこの値段だったら、本郷のPHにしますとはっきり言ってきました。

　だって、どう考えてもあっちの方が良い物件でしょ。
　坂上だし、地所だし、地権者も店舗もないし、駐車場も多いし、標準装備も充実してるし、天井も高いし、その上、私の希望の物件は未だに残っていると、、、。

　みんなで、こんなプレッシャーかけませんか？。

[158: 匿名さん]

157さんは、あのクリーニング店は気になりませんでしたか？
あの古い建物が出入り口の脇にある造りは
見栄えだけでなく、風水的にもよくないと思います。
売主が三井不動産や地所だったら、
あのクリーニング店だけが残るなんてことはなかったのでは。
ほんとうに残念。

[159: 物件比較中さん]

クリーニング屋は残るんですね
正直いって街の景観的にかなりのマイナスポイントです
あそこは多分テナントだと思います　昔なかったし
クリーニング屋には悪いけど　残念です
資産価値的にも景観はかなりのマイナスポイントになります
そうなるとパークスクエアかアトラスタワーの中古の方が良いと思えてきました
でも上層階の部屋全然出てないんですよね

[160: 匿名さん]

>151
大金積まれても交渉に応じなかったのではなく、法外な要求をしていたそうです。

[161: 匿名さん]

昔、ある場所のパークホームズ（三井のマンション）は
目の前にある古いアパートの外装を塗り替えてあげてました。
せめて、オリックスもそのくらいのことをしてはどうでしょうか。

[162: 匿名さん]

>160
法外ってどのぐらい？１億超ぐらいかな。
仮に各戸で割ったとしたらそれなりの上乗せになるね。
でもここが撤退してたらもうちょっと戸数増やせてたかも？
側面見た感じでは、コンクリブロック積んだような壁で
地震の時とか大丈夫なのかなと思った。

[163: 匿名さん]

私は見送りでもう一度本郷ＰＨにアタックしてみます。
１階・２階にテナントが入るとやはり価値が落ちますよね。
どんな店舗が入るか解らないし。
１８階建のタワーでもない中途半端なマンションだと中古になったら全く目立たないマンションになりそうだし。
売主も施工も管理も悪そうだし。
ガッカリしました。

[164: ご近所さん]

クリーニング屋どかないんですね
やっぱり高額ふっかけてたんですね
これで街の景観悪くなる

[165: ご近所さん]

やっぱりね！
クリーニング屋の所は　ずっと粘っていたんですね
結局　とんでもない値段ふっかけて買ってもらえず　あそこだけが取り残されれば　お互い土地としての価値が減小するのは必至だからね！
あの建物はかなり古いから建て替えしないと無理でしょう
絶対に建て替えせずに売る事を考えていたはずだと思うが
あまり欲の皮が厚すぎると返ってチャンスを失うといった典型でしょう
他のご近所さんはテナントに入って仲良くやるけど1人だけ値段ふっかけて外れたからやりにくくなるのではないでしょうか？
いずれにしても近所の私からも検討をしている人からしても　大きな誤算である事に変わりはないですね　景観上明らかにネックです！

[166: 匿名さん]

1億だすなら、確かにここより本郷PHのほうがいいと思います。
部屋の仕様もよかったし、外観も派手さはないですがクリーンな印象で
飽きずに住めるでしょう。
私が本郷で気に入った間取りは、南の低層しか残っていなかったので見送りましたが。

[167: 匿名さん]

クリーニング屋さんは自分の土地じゃないから、価値が下がろうが構わないのかもしれませんね。

[168: 匿名さん]

これで本郷PHやブランズ文京小石川とかにお客が流れると思います
明らかに住環境は上だし（利便性はこちらに軍配）

もし私がクリーニング屋の経営者の立場なら　あまりに建物が限界に来ているので新しいマンションに入りたいところである

[169: 匿名さん]

＞１６８
同感ですね。ここって、微妙な立場で、利便性が高い以外は、PHやブランズに比較して殆ど長所が無い（幹線道路沿いで、騒音、排ガス、地権者、店舗、駐車場少ない、オリックス、坂下）上に、物件の中身が分かって来たらクリーニング屋さん（店主には失礼で申し訳ないが）、部屋の装備などまで、イマイチなのが分かって来て総合点は完全に（ブランズは内容未だ良く分かりませんが）PHに負けちゃいますよね。利便性が高いと言っても、ブランズやPHだって、そんなに変わんなくて、たいした長所では実な無いですからね。それをこんな値段で出したら、辛い事になりますよね。まあ、売れ残ったら安くすりゃ良いと思ってるのかもしれないけど。

あと、私は本郷のPH、ブランズと比較して気にしているのは、ブランズは殆ど完成売り(来春入居）、PHは来年の秋、ここは再来年の夏ですよね。これだけ入居の時期が違うと、金利も上昇基調である事を考えると、同じ価格だったら本郷のPHに、さらにはブランズに軍配が上がっちゃうと思っています。１年半経ったら今の時代金利が1%　ぐらいは上がる可能性ありますよね、4000万のローンって30年組んだら金利3%と4%で800万ぐらい違いますからね。

[170: 匿名さん]

私なら本郷PHかな
デベの信頼度で三菱地所・三井・住友・東京建物あたりは間違いなく信頼できるから　高くても失敗が無い

[171: 匿名さん]

クリーニング屋さんだったらさほどイメージ悪く無いとおもいますが。
床屋さんがテナントのマンションを見たことあるけど、最悪ですよ！
必ず赤・青・白の看板！
ブランズは環境が良さそうだけど、戸数が少ないし、悪名高い東急が売主ではなかったでしょうか？

[172: 匿名さん]

main entrance がクリーニング屋さんの横（裏）なんだよね。毎日あの横を通って、入って行く、、、。入り口から高級感無いね。南側の道路にすれば良かったのに、と思いませんか？。

[173: 匿名さん]

四谷のライオンズのタワーゲートの畳屋と一緒ですね。
このマンションはエントランスへの奥行きがあれば良いですが狭い場所に建てるので広い車寄せが無かったら歩道からクリーニング屋さんが即、見え見えなんですか？

[174: 匿名さん]

＞１７３

なんと言いますか、エントランスの横に、古い（失礼！）黄色い看板のお店があって、これがエントランスの警備員詰め所みたいな位置にあって、もちろん、通りに完全に面してます。周りが歩道になるから、なおさらこの店だけ、取り残された感があって、ダメなんですよね。近くのアトラスタワーの土地も虫食いみたいになってますけど、白山通り側のエントランスは正面に行けばそこそこ奇麗ですけど、ここは正面からエントランスの正面から見れないね。
１７１さんの言う様なテナントじゃないのです、全く別の建物。そしてその古さ、黄色の看板、、、。私は外壁と看板だけお金出してあげるから直してよって感じです。ちなみに、車が入るのは建物の裏側で、これとは無関係な位置にあります。

[175: 匿名さん]

本郷ＨＰ２期は完売したそうです。
３期は今月下旬くらいに販売するそうで、今までＭＲに来場して来た人にＤＭを送るようです。
本郷・小石川近辺に他にマンション建設予定は無いのでしょうか？
後楽２丁目の再開発を住友が請負うようですが、マンションは建たないようですし。
日経に出ていましたが、値段が高くても有名なデベが売主の方がブランド力があって小規模デベより売れ行きが良いって。

[176: 匿名さん]

＞174 エントランスはパンフレットを見ると、奇抜なデザインでシャンデリアなんか見ると、どこかの大聖堂に入った見たいですけど。
表のデザインも中もイメージは同じですね。

[177: 匿名さん]

>>175
後楽２丁目、地権者住居だけ？

この記事と内容変わったかなhttp://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p03288.html
地権者は土地所有者が22人、借地権者が44人。
再開発ビルの規模は鉄筋コンクリート造地下２階地上38階建て延べ約７万５０００平方㍍。高さは１４９㍍で、対象となる建ぺい率は52％、容積率は８００％となっている。用途は地下部分が機械室と駐車場約２３０台分、地上１〜20階が店舗・事務所、21階が機械室、22階以上が住宅約１９０戸となる。

[178: 177]

でもスミフだからな・・・
恐ろしい値段になりそうだ

[179: 匿名さん]

ここの様子見てた人は本郷ＰＨに流れるんだろうね。
それかマンション密集地帯だし築浅の中古待ったほうがいいかもね。
ここは1年半後の入居ってこと考えるとリスク高すぎじゃない？

[180: 匿名さん]

＞１７９

私はここ１年ぐらい見てるのですが、実際７５平米ぐらいまでの部屋は中古もそこそこ数があるのですよね。80㎡以上の大きさの部屋は殆どこの近隣でも出てこないですよ、条件のいい物件は。

[181: マンション投資家さん]

内覧会が始まり、急に書き込みが増えましたね。
しかし、内覧会の予約もせずに、ここで情報待ちしている方も多いのにはビックリしました。
一応、私の知る限りのことを列挙しておきますのでご参考まで。

①価格は決まっていません。デベ側も様子見なんででしょうね・・・笑
価格を知りたい旨伝えれば、大体のレンジを示したペーパーを見せてくれます。一応現時点での最高価格帯は1.5億円になっていました
②上の３層は１００平米クラスの部屋で３室×３層です
③その下くらいに９０平米クラスの部屋もあります
④ビックリしたのは、現地にある古い店舗（ク●ー●ン●屋）がそのまま残ること。四角形の敷地の一部だけ「虫食い」で残ります。しかもメインエントランスの真横！
⑤建設会社は佐藤工業で決まりのようです。佐藤工業についてはいろいろ意見があるとは思いますが、経営再建は進んでいるでしょう。しかし所謂竹中工務店のようなスーパーゼネコンではありません

今日はＭＲについて一言・・・
もしデベさんの関係者が見ていたら改善して欲しいのですが、一応1億円以上の部屋もあるマンションを販売するなら、そういうＭＲを創ってください。
・コンセプトムービーを上映する部屋がない
・タワマンなのに３Ｄで眺望を見せるソフトを入れていない
・ドリンクをパックで出すんですか？
・ＭＲ変更しすぎ。１００平米の部屋を１ＬＤＫ＋バーカウンターで作ってもイメージ湧きません
・営業マンが知識なさすぎ。少なくとも「高級」なマンションとして売りたいなら、周辺地域の歴史的背景や開発計画をしっかり把握すべき

一度、地所や野村のＭＲに行って見学されることをお奨めします。
アレでは、いろいろ見ている人の心は動かせないと思います。
ちょっとガッカリでした。
マンション自体の評価等については後日書こうと思います。

[182: ご近所さん]

181さん
④クリー＊ング屋は本当に考えものですね
デベも苦渋の決断なのでしょう　
確か周りがどんどん取り壊しが始まった頃にオープンして不思議だなと思っていたんですけど　色々要求していたんでしょうか？
なぜこの時期にと思いました？？？
いずれにしても景観上は問題です　それに見た限りでは建物も限界が来ていると思うし建替えないと危ないレベル
それでも利便性からある程度は売れるでしょうけど