ザ・タワー 小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

[匿名さん]

オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。


所在地：東京都文京区小石川1-22-8（地番）、小石川1-14-3（住居表示）
交通：都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸（非分譲）、店舗4戸（非分譲）、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2（6戸）〜103.82m2（3戸）　※総販売戸数に対応


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332

[801: 匿名さん]

出来てきたけど格好悪い(*_*)

[802: ご近所さん]

近所の不動屋さんにも、売買チラシまわってますね。
はっきりいって、売れそうもない物件ですね（値段・管理費共に高過ぎ）。

[803: 周辺住民さん]

>>801
そんなに格好悪いですか？
写真だけで想像していたよりも良いように思ったのですが・・

[804: 匿名さん]

私はデザイン的には好きですけどね。
管理費が高いのでパスしましたが。
デザインの好みはそれぞれですから批判的な意見を気にすることもないでしょう。

[805: 周辺住民さん]

私はデザインパス　時に色パス
しかし最上部の部分だけは格好よく見えます
管理費パスパス
どうしても近辺なら住友パークスクエアか三井パークホームズが色彩的にも表からの外観もやっぱりセンスが良いと思います
中は知りませんがアトラスタワーの外観と色彩は好きではありません
外から見れば一目瞭然　外観にしても絶対的経験値が財閥系はやっぱり違うなと思いました
同じピンク基調でも三井とオリックスの差を感じてしまいます
もちろん一個人的な見解ですけど
オリックスも奇抜なだけにちょっと冒険なところがありますが　うまくはまれば凄く格好良くなるし失敗するとかなりびみょ～な感じになるんでしょう
とにかく完成まで見ないとわからないですね

[806: 契約済みさん]

デザインに関しては、個性的ということはいえるでしょう。
良いデザインとは個性的なもので好き好きが分かれるということでしょう。
私は住友のような板状は外廊下も含めて好きではないし、三菱も中は
ここより上でしょうが、外観はただの白で石貼りなども少なく高級感を
感じません。
サンクタスのサーモンピンクも遠め目には奇抜にも見えるでしょうが
近くでよく見るとそれほどどぎつい色ではなく、若い女の人などには
受ける可能性もあるでしょう。三井などは存在感がないとも言えるのでは。

この物件は1,2階が黒系のタイルで図面どおりならかなりの植栽を施しますので
上から下まで同じ外装のMSとは出来上がりは、大分異なると思われます。
早く下までできないかと思います。
もっともテナントによってはどうなるか判りません。残りの住戸を完成売り
することになるでしょうが、テナントは重要ですね。

管理費の高さに関しては、入居後に管理組合で検討できる可能性はあるでしょう。
24時間のゴミ出しに関してもです。
通常のこのあたりのマンションに比べ管理費は月額で1～2万円以上高いのですが
10年で120～240万円、30年で...と考えると、それが我慢できないかどうかですね。

[807: 匿名さん]

管理費の高さには原因があるわけで、その原因は過去レスに書かれてる通り。
管理組合で検討しても、ダメなものはダメでしょう。

[808: 匿名さん]

ろくは共有施設も無くてこの管理費では売れないよ
ローンならもっとだいぶ高いが物件買えるし
何かが上乗せされているんでしょうね

[809: 匿名さん]

管理費の高さがなければ、結構いい物件だと思っているんですけどね。
管理費の下がる余地なしなのかな。
でも、実は管理費の内訳はまだはっきり決まってなくて
後で調整する・・ということらしいので、
実は余計な上積部分がありそう。
防災センターだけの理由ではないと思う。
（管理にかかる各経費を積み上げて総額いくらになるから
住戸で割るといくらの負担になります・・っていうのが当たり前だと思っていたけど
そうではないらしい・・・変だよね）

そのあたりを、後で管理組合で話し合って管理会社を変更するとかすれば
結構下げられる余地はあると思うのですが。
まだ引き渡し前の段階では
管理費に関してあれこれ言っても何も変わらないので
引き渡し後の住民の意識次第というところでしょうか。

でも住民版の盛り上がりのなさを見てるとあまり期待できないかも（笑）

[810: 匿名さん]

そもそも、管理費をケチるような人が買う物件ではなかろうに。

[811: 匿名さん]

確かにそうかもしれないですね（笑）

[812: ご近所さん]

１Ｆは店舗ですか？
どんなお店が入るのでしょうか？

[813: 匿名さん]

810
そもそも 何故ここまで管理費が高いかがどうみても不自然です

[814: 匿名さん]

昔の来場者リストを見て電話がかかってきましたが、値引きしているんでしょうか？管理費も本体価格もお高いです。

[815: 匿名さん]

＞　何故ここまで管理費が高いか

小規模の複合用途建物なのにもかかわらず、高層にしてしまったからです。

[816: 匿名さん]

管理費の貯蓄はいざと言うとき少ないより多い方が安心です。
この物件を帰るくらいの方ならさほど気にならないのではないですか？
事実住民板ては話題になってる様子はありませんし。

[817: 匿名さん]

検討板で高い管理費は散々話題になって、
それを承知で買った人が住人なのですから、今更住民板で気にするわけがありません。

また、管理費は殆ど使い切るコストだから、修繕積立金と違って貯蓄ではありません。

[818: さくら 会]

こんにちは。ザ・タワー小石川の周辺住民で集っているさくら会と申します。
　初めて書き込みさせていただきます。
　ザ・タワー小石川に関しまして、お伝えしておくともし入居されたときにも役に立つかと思われる情報がありまして、別途「オリックス不動産のザ・タワー小石川について論じるさくら会のブログ」を開設させていただきました。どうぞお立ち寄りください。

http://sakura1166.exblog.jp/


　皆様のご意見も頂戴できればと存じます。

　どうぞよろしくお願いいたします。

[819: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[820: 物件比較中さん]

819さん
こんな程度の話はどこのデベでもよくある話です。

[821: 契約済みさん]

>>818

サンクタスの住民の方からすると不快かもしれませんね。
騙されたと思われても仕方ないと思います。

とはいえ、同じマンション住民同士。
敵視しても仕方がないのではないでしょうか。いまさら４階分削れるわけもないですし。
あの立地なら日当たりはある程度犠牲になってもやむをえないと思います。

「ここのマンションは周辺とトラブル抱えてる」的は発言には組したくないですね。

[822: さくら会]

契約済みさんへ

住民同士で敵視するなどという気は毛頭ありません。

オリックスがこのようなことを仕組んだのではないかということの責任が問われることをお伝えしたいです。

そこに誠意がなかったことは、住民にとっては共通のテーマになり得ると思います。

私ともは、すでにオリックスと４年つきあってきました。

その間、管理会社もオリックスのやり方を知って、わずか１年で伊藤忠に変えました。

そういう意味では、オリックスの体質は知っておいた方がいいです。

[823: 契約済みさん]

さくら会さんへ
８２１さんの発言にもあるように、今から４階分を削ることはできないですし、
周辺に住む住民同士、仲良くやっていきましょう！
管理費削減を目指す私としては、管理会社を変えるノウハウの方が欲しいです。
（サンクタスの管理費の安さはすばらしいことだと思います。）

[824: 江戸っ子]

皆さん、小石川界隈で色々と問題が発生しているそうですね。
不動産業者の常套手段がコンプライアンスとしての見方でどう映ってくるのでしょうか？
言った言わないの話で済まされるような小さな買い物でない事は確かです。
よって、真実は白日の下にさらされ、民意について交換したいです。
ちなみに、現在最も動きのあるとみられる掲示板もどうぞ。
http://6627.teacup.com/damasareta/bbs
近所付き合いを本気で考えられる方、是非情報交換しましょう。
何事も双方向で親身になって、考えあいましょう。

[825: 契約済みさん]

私どもが販売サイド（ORIXの販売代理のコムハウス）から聞いた話は、ORIXはサンクタスの
開発に際して地元で評価された結果、TTKの地権者らが数名集まってORIXに開発依頼したと
言う経緯でTTKの開発は始まったもので、その最初のメンバーの中には例のクリーニング店の
地主も入っていたのだが、話がほぼまとまった頃に踵を返したように現在のクリーニング店に
貸付、退去費用を当時の通常の土地代の数倍も要求されたのであのような状態のままとなった
とのこと。このあたりの経緯に関してさくら会さんでは違った認識なのでしょうか？

また、TTKは18fではありますが、上層部は天井高が高いので実質的には20fくらいの高さ
があるでしょう。これがサンクタスの日影に大きな影響があるとするのであれば、14f以上
は建たないということが、明確に何かに記録されているのであれば、損害賠償の対象となる
のではないかとも思われます。

次にorixの管理会社を伊藤忠に変えたとのことですが、それは管理の内容上の問題でしょうか、
それとも価格的な問題でしょうか？もし価格的な問題であったとすると、変更によってどの程度
下げることが出来たのでしょうか？

6月早々には内覧会がありますが、orixの対応に関して何か注意すべき点はありますでしょうか？

以上質問ばかりで恐縮ですが、このような場で情報をシェアできればと思い書き込ませてもらいました。

[826: さくら 会]

ザ・タワー小石川の建築計画については、サンクタスの重要事項説明書で一切ふれられなかったのです。
すでに計画があったにもかかわらず。これはまずいですね。

また管理会社の変更は、管理委託費細目のいい加減さと、説明のなさから始まったことです。

入居後の定期点検の代行業者が、オリックスの管理会社であったとしたら、管理会社は住民と事業主のどっちの側につくのか、考えられてみてはいかがでしょうか。

[827: さくら会（み）]

ザ･タワー小石川の建築計画は、そもそも最初から腑に落ちない点がいくつかありました。
駐車場をマンション地下に置く予定をタワーパーキングに変更したり、平成17年12月時点の「ご近隣の皆様へ」
と言う開発計画説明書の開発計画図が現在のとは違っておりますが、変更説明もなにもありませんでした。
工事の囲い塀の看板には当初高さ14階と記されていたのは近隣住民みなさんが目にしていた事ですが、何の説明も
無いままいつの間にか18階に変更されていました。このようにオリックスは秘密裏に事を進め、現在に至ります。

[828: 契約済みさん]

サンクタスの重要事項説明の時点でザ・タワー小石川の計画がどの程度現実的に
なっていたのかと思います。後方の私道？部分をはさんだ先の地権者が計画に加わり
通り抜け道路部分を区に渡すことによって高さを確保した可能性がありますが
地権者の参加は徐々に増えたような話であったと聞きました。

管理組合の話参考になります。
他のマンション（三井・長谷工）については購入前から管理費の細目の説明だけでなく
長期の修繕計画などに関しても詳しいプリントした資料をもらい、かつ
購入予定者に対する管理費や長期修繕計画の説明まであったところも有りましたが、
ここでは、高いのにコピーは不可で説明を受けるだけで今日にいたっています。

立場の問題も、デベがゼネコンに対して完成後も瑕疵担保責任を追及していくよう
な立場でしたら、デベ系の管理会社でも良いかもしれませんが、そうでないとしたら
変えたほうが良いということでしょう。タワーズ台場(ORIX)の管理組合でも管理費の
ことで（高すぎるということ）管理会社を変えたということでしたし、
こちらも入居後の管理組合の最初の仕事はこれで決まりのようですね。

販売代理の三井も今回ばかりは代理なので何も知らないの一点張りです。三井が入って
いるのに何の意味も成していません。

[829: 匿名さん]

色が奇抜だし 管理費があまりに高すぎるし 24時間ゴミ出し出来ないし マンションとしてはレベルの低いマンションと言わざるをえません
特に管理費の高さは地権者の分も負担しているとしか思えないほど不自然な高さです
これでは残念ながら将来に渡って資産価値は維持出来ないでしょう

[830: 匿名さん]

管理費は十分に見直し可能でしょうし、払える収入のある方が購入してるわけですから大した懸念材料ではないですよ。

[831: 匿名さん]

まずは管理会社を変えないとダメですね
こりゃーいきなり大変ですよ

[832: 匿名さん]

関係のない外野が話をぶり返して騒いでるだけで、お金持ちの購入者達は気にもしてないし、こんなところ見てもいないでしょう。

[833: 匿名さん]

こういうのを無視できるかで、契約者の（大人度）が確認できますよね。

[834: 匿名さん]

無視するのも結構ですが、改善の余地があるのに何もせず、臭い物にふたをしてしまうのが大人と言えるのかどうか・・・。

[835: 匿名さん]

オリックスの利益を優先して１８階建てなんかにするから、防災センターを作らなくてはならなくなり管理費がバカ高くなって買う人も困るし、サンクタス住民からも苦情が出るんですよ。当初の計画通り、１４階建てにしておけばすべて丸く収まったのにねぇ。せっかくいい立地なのに、もったいない。オリックスの開発担当の方には、猛省してほしいですな。

[836: 匿名さん]

１８階でもタワーって名前は疑問だから、もし
１４階なら別の名前になってたね。

[837: 通りすがり]

この掲示板、契約者でもなく検討者でもない全く関係のない８３４みたいなのが騒いでてウケるね(笑)
こういうの余計なお世話って言うんじゃ(笑)

[838: 匿名さん]

836
ここは高さ60m以上ありましたっけ？
あればタワーですよ。

[839: 通りすがり]

各階でゴミ出しができるならともかく下に出しに行ってさらに夜出せなくてこの管理費はまず無いよ
絶対リセールする時に苦労するから 管理費の件は入居早々に話し合った方がいいですよ

[840: 周辺住民さん]

みんな管理費の高さと外観の奇抜さ（黄色）で敬遠していたけど、
外観も思ったより違和感がないし、管理会社を変えることで
管理費が下がるんだったら、ここはかなり良い買い物では？？

[841: 匿名さん]

>>834
貧○人の発想なのでは？金持ちにとっては月々2～3万管理費が普通より高いくらい何てことはないよ。
庶民が買うマンションじゃないから庶民感覚で語る物件ではないってことね。
まぁ、私は庶民なのでここは買えません。

[842: 匿名さん]

>>841
2～3万管理費が高いことを気にしない金持ちって、
プレミアムフロアのでかい部屋を買う人たちは確かにそうかもしれないけど、
契約者みんながそんな人ばかりではないでしょ。
管理費には悩みながらも
それ以外の部分（立地・セキュリティとか）が良くて買った人も多いと思うけど。

[843: 匿名さん]

庶民が買うマンションじゃない？
オリックスだよここは！
さらに夜ゴミ出し出来ないのは実際問題かなり痛いと思います

[844: 匿名さん]

私も庶民向けだと思う。
立地が高級だとは言いがたい。

[845: 匿名さん]

ローン組にはかなり厳しい管理費ですね

[846: 匿名さん]

本郷ＰＨの場所に建っていたら全貌も見え、場所も高台なので高くても売れ行きが良かったかも？？？

[847: 契約済みさん]

もう買っちゃったから・・・
管理費はなんとか払えると思います。
本郷PHの場所は高台でいいですが、このマンションもスーパーが目の前でよいですよ。

[848: 匿名さん]

甲・乙　付けがたいですね～。下町の雰囲気がよければこちらの方が良いかも。

[849: 匿名さん]

ここは悪い物件ではないですよ！
しかしデベロッパが財閥系ならもっとよかった
私の基準はまずデベロッパだから 残念ながらここはパスですが

[850: 匿名さん]

>>849

不動産は「場所」。財閥系のしょうもない場所の物件より、非財閥の好立地物件のほうがいろんな意味でいい。
・・つってもすぐ民事再生になるようなデベじゃだめだが。

・・ここはそもそもその場所がよくないんだけどね～