ザ・タワー 小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

[匿名さん]

オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。


所在地：東京都文京区小石川1-22-8（地番）、小石川1-14-3（住居表示）
交通：都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸（非分譲）、店舗4戸（非分譲）、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2（6戸）〜103.82m2（3戸）　※総販売戸数に対応


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332

[776: 購入経験者さん]

外観がおしゃれ～。迷いましたが、結局、大手デベの大塚のマンションを購入しました。
ここは日当たりはどうなんでしょうかね。

[777: 入居予定さん]

道路のおかげで西側はそれなり。
南の低層階は冬場きつそう。
東の低層階はかなり厳しいんじゃないかな。駐車場タワーもあるし。

[778: 購入検討中さん]

写真は豪華でおしゃれでしたが、実物はわりとふつうでした。
高さも規模も埋もれてしまっています。
通り過ぎてしまうくらいふつうです・・・

[779: 匿名さん]

高級なんだろうけど、周りのビルに囲まれて建物の外観が隠れてしまっている。残念ですね。利便性も最高という方もいますが、春日３分？後楽園４分？普通に歩いて後楽園の改札口まで８分くらいかかりました。グルメシティもダイエーでここに住む方にマッチするでしょうか？

[780: 匿名さん]

私も、改札まで歩いてみたら近くは感じませんでした。

[781: ご近所さん]

＞779さん
メトロエムのある丸の内線の後楽園駅改札まではたしかに少し歩きますが、
8分というのはちょっと歩くのが遅いかな？
私は女性ですが、そこまではかからない気が・・・

それとたぶん、この表示は一番近い「駅出口」からの距離だと思いますよ。
「改札口」までの時間の表示をする物件はないと思うので。
（「東京駅1分」を電車の「改札口」までの時間で考える人いませんよね？）

また、この辺に住んでいる人はグルメシティ・クイーンズ伊勢丹・成城石井を
用途にあわせて使い分けてます。
至近距離でそれができるのがかなり利便性が高いところなのではないでしょうか？

[782: 匿名さん]

781さんに1票です。ここはビルに囲まれて環境はいまいちですが、利便性は間違いないです。アトラスタワーやパークハウスには叶いませんけどね。あと割高感は否めませんので少し残念です。

[783: 契約済みさん]

外観が、普通・・とか、埋もれてる・・とか書かれてますが、
カバーが外されるまではどんな奇抜な外観になるのか
逆に恐れていたくらいなので、
普通でむしろ良かったかも（笑）

[784: 匿名さん]

アトラスタワーやパークハウスを褒める方が多いですが、もう仕様が古くて良いとはおもえませんが・・・・・（中古物件をみましたが）ただ安かった。というだけのような感じがします。でも千川通りの下町風のアーケード通りには不釣合いなマンションだと思います。

[785: 匿名さん]

本郷パークハウスプレミア、、、って仕様古いんですか？、昨秋竣工の物件ですよね。
どの辺が古かったですか？、っていうか中古物件出てるんですか？

アトラスは仕様古いですね。これは私も同感です。

[786: 匿名さん]

>787

パークハウスが仕様が古い？この辺のパークハウスで仕様が古いとこってどこのこと？、ここで評価が高いパークハウスと称されていいる物件は本郷パークハウスプレミアフォートのことですよ。

パークスクエア（住友、ここの南側）のことと勘違いしてませんか？

もしくは

パークホームズ小石川　（三井、グルメシティーを曲がったとこ）のことと勘違いしてません？

[787: 匿名さん]

パークつく物件多過ぎ

[788: 匿名さん]

パーク～ って名前何とかならないのかなぁ
いまいち冴えない

[789: 匿名さん]

名前が似てるのも問題あるが、784みたいに間違えたのにコメントしないもの問題ある

[790: 匿名さん]

いかにも公園に近くて緑が多いイメージ作りで、パークか。

[791: 匿名さん]

パークスクエアの間違いです。失礼しました！本郷パークハウスプレミアフォートは見た目は団地風ですが、部屋の仕様は立派なものです。高台の立地も見逃せません。

[792: 匿名さん]

でも何だ言ってもパークスクエアとアトラスタワーが小石川一丁目のランドマークなんだよね

[793: 匿名さん]

小石川一丁目だけのランドマーク？どこが決め手？ただ戸数が多いから？

[794: 匿名さん]

> パークスクエアとアトラスタワーが小石川一丁目のランドマーク

これおそらく パークスクエアの人の意見でしょ。

あの辺はアトラスですよ。旭化成だけど、高層であることと内廊下であることから全然価値が違う。

パークスクエアなんて春日通り側から見たらただの外廊下大規模マンションだよ。使われないキッズルームとかむだなものあるし。その一方で慢性的な駐車場不足。

まあ再開発のタワーが建ったらそっちに変わるのであと５年ぐらいの運命だけど。

[795: 匿名さん]

再開発のタワーってクレヴィア本郷の前ですか？未だに未定のようですが・・・・・

[796: 匿名さん]

再開発が決定してなかったら出て行った人たちの転居費用誰が出したのよ。何にも決まってないって誰かに吹き込まれたんでしょ。まあ最終決定してないという表現は正しいけど、計画はもう走ってますよ。

文京区の最高層が建つでしょ。アトラスの南側は影になるだろうね。クレビアは西日が当たらなくなって良いんじゃないの？。

[797: 契約済みさん]

久しぶりに公式ホームページを見たら、トップページが変わってましたね。
（実際の写真を貼っただけでしたが･･･）

さて、先着順申込受付物件概要の販売戸数が１２戸に増えていますが、
全て先着順申込受付になったってことで良ろしいでしょうか。
マンションを購入すること自体が初めてなので、分かる方いらっしゃったら、
ご教授ください。

[798: 近所さん]

計画は実現難しいよ
このマンションですらクリーニング屋がこのありさまだから
もし出来たとしても最低10年以上はかかり虫食い状態になるのは避けられない
ちなみにアトラスタワーを押す人がいるがそれ程良いとは思わないけど
あれは決して高級マンションではないよ
近所でもやっぱり三井 住友 野村のマンションのが良い 他は少し落ちる

[799: 契約済みさん]

>>797
チラシだと残り１４戸になってますね。
6750万円の2LDKが出てます。6000万円台は全部売れていたはずですが、
キャンセルが出たんですかね。

[800: 匿名さん]

残りの戸数なんて実際は
売主関係者しか知らないでしょう。

[801: 匿名さん]

出来てきたけど格好悪い(*_*)

[802: ご近所さん]

近所の不動屋さんにも、売買チラシまわってますね。
はっきりいって、売れそうもない物件ですね（値段・管理費共に高過ぎ）。

[803: 周辺住民さん]

>>801
そんなに格好悪いですか？
写真だけで想像していたよりも良いように思ったのですが・・

[804: 匿名さん]

私はデザイン的には好きですけどね。
管理費が高いのでパスしましたが。
デザインの好みはそれぞれですから批判的な意見を気にすることもないでしょう。

[805: 周辺住民さん]

私はデザインパス　時に色パス
しかし最上部の部分だけは格好よく見えます
管理費パスパス
どうしても近辺なら住友パークスクエアか三井パークホームズが色彩的にも表からの外観もやっぱりセンスが良いと思います
中は知りませんがアトラスタワーの外観と色彩は好きではありません
外から見れば一目瞭然　外観にしても絶対的経験値が財閥系はやっぱり違うなと思いました
同じピンク基調でも三井とオリックスの差を感じてしまいます
もちろん一個人的な見解ですけど
オリックスも奇抜なだけにちょっと冒険なところがありますが　うまくはまれば凄く格好良くなるし失敗するとかなりびみょ～な感じになるんでしょう
とにかく完成まで見ないとわからないですね

[806: 契約済みさん]

デザインに関しては、個性的ということはいえるでしょう。
良いデザインとは個性的なもので好き好きが分かれるということでしょう。
私は住友のような板状は外廊下も含めて好きではないし、三菱も中は
ここより上でしょうが、外観はただの白で石貼りなども少なく高級感を
感じません。
サンクタスのサーモンピンクも遠め目には奇抜にも見えるでしょうが
近くでよく見るとそれほどどぎつい色ではなく、若い女の人などには
受ける可能性もあるでしょう。三井などは存在感がないとも言えるのでは。

この物件は1,2階が黒系のタイルで図面どおりならかなりの植栽を施しますので
上から下まで同じ外装のMSとは出来上がりは、大分異なると思われます。
早く下までできないかと思います。
もっともテナントによってはどうなるか判りません。残りの住戸を完成売り
することになるでしょうが、テナントは重要ですね。

管理費の高さに関しては、入居後に管理組合で検討できる可能性はあるでしょう。
24時間のゴミ出しに関してもです。
通常のこのあたりのマンションに比べ管理費は月額で1～2万円以上高いのですが
10年で120～240万円、30年で...と考えると、それが我慢できないかどうかですね。

[807: 匿名さん]

管理費の高さには原因があるわけで、その原因は過去レスに書かれてる通り。
管理組合で検討しても、ダメなものはダメでしょう。

[808: 匿名さん]

ろくは共有施設も無くてこの管理費では売れないよ
ローンならもっとだいぶ高いが物件買えるし
何かが上乗せされているんでしょうね

[809: 匿名さん]

管理費の高さがなければ、結構いい物件だと思っているんですけどね。
管理費の下がる余地なしなのかな。
でも、実は管理費の内訳はまだはっきり決まってなくて
後で調整する・・ということらしいので、
実は余計な上積部分がありそう。
防災センターだけの理由ではないと思う。
（管理にかかる各経費を積み上げて総額いくらになるから
住戸で割るといくらの負担になります・・っていうのが当たり前だと思っていたけど
そうではないらしい・・・変だよね）

そのあたりを、後で管理組合で話し合って管理会社を変更するとかすれば
結構下げられる余地はあると思うのですが。
まだ引き渡し前の段階では
管理費に関してあれこれ言っても何も変わらないので
引き渡し後の住民の意識次第というところでしょうか。

でも住民版の盛り上がりのなさを見てるとあまり期待できないかも（笑）

[810: 匿名さん]

そもそも、管理費をケチるような人が買う物件ではなかろうに。

[811: 匿名さん]

確かにそうかもしれないですね（笑）

[812: ご近所さん]

１Ｆは店舗ですか？
どんなお店が入るのでしょうか？

[813: 匿名さん]

810
そもそも 何故ここまで管理費が高いかがどうみても不自然です

[814: 匿名さん]

昔の来場者リストを見て電話がかかってきましたが、値引きしているんでしょうか？管理費も本体価格もお高いです。

[815: 匿名さん]

＞　何故ここまで管理費が高いか

小規模の複合用途建物なのにもかかわらず、高層にしてしまったからです。

[816: 匿名さん]

管理費の貯蓄はいざと言うとき少ないより多い方が安心です。
この物件を帰るくらいの方ならさほど気にならないのではないですか？
事実住民板ては話題になってる様子はありませんし。

[817: 匿名さん]

検討板で高い管理費は散々話題になって、
それを承知で買った人が住人なのですから、今更住民板で気にするわけがありません。

また、管理費は殆ど使い切るコストだから、修繕積立金と違って貯蓄ではありません。

[818: さくら 会]

こんにちは。ザ・タワー小石川の周辺住民で集っているさくら会と申します。
　初めて書き込みさせていただきます。
　ザ・タワー小石川に関しまして、お伝えしておくともし入居されたときにも役に立つかと思われる情報がありまして、別途「オリックス不動産のザ・タワー小石川について論じるさくら会のブログ」を開設させていただきました。どうぞお立ち寄りください。

http://sakura1166.exblog.jp/


　皆様のご意見も頂戴できればと存じます。

　どうぞよろしくお願いいたします。

[819: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[820: 物件比較中さん]

819さん
こんな程度の話はどこのデベでもよくある話です。

[821: 契約済みさん]

>>818

サンクタスの住民の方からすると不快かもしれませんね。
騙されたと思われても仕方ないと思います。

とはいえ、同じマンション住民同士。
敵視しても仕方がないのではないでしょうか。いまさら４階分削れるわけもないですし。
あの立地なら日当たりはある程度犠牲になってもやむをえないと思います。

「ここのマンションは周辺とトラブル抱えてる」的は発言には組したくないですね。

[822: さくら会]

契約済みさんへ

住民同士で敵視するなどという気は毛頭ありません。

オリックスがこのようなことを仕組んだのではないかということの責任が問われることをお伝えしたいです。

そこに誠意がなかったことは、住民にとっては共通のテーマになり得ると思います。

私ともは、すでにオリックスと４年つきあってきました。

その間、管理会社もオリックスのやり方を知って、わずか１年で伊藤忠に変えました。

そういう意味では、オリックスの体質は知っておいた方がいいです。

[823: 契約済みさん]

さくら会さんへ
８２１さんの発言にもあるように、今から４階分を削ることはできないですし、
周辺に住む住民同士、仲良くやっていきましょう！
管理費削減を目指す私としては、管理会社を変えるノウハウの方が欲しいです。
（サンクタスの管理費の安さはすばらしいことだと思います。）

[824: 江戸っ子]

皆さん、小石川界隈で色々と問題が発生しているそうですね。
不動産業者の常套手段がコンプライアンスとしての見方でどう映ってくるのでしょうか？
言った言わないの話で済まされるような小さな買い物でない事は確かです。
よって、真実は白日の下にさらされ、民意について交換したいです。
ちなみに、現在最も動きのあるとみられる掲示板もどうぞ。
http://6627.teacup.com/damasareta/bbs
近所付き合いを本気で考えられる方、是非情報交換しましょう。
何事も双方向で親身になって、考えあいましょう。

[825: 契約済みさん]

私どもが販売サイド（ORIXの販売代理のコムハウス）から聞いた話は、ORIXはサンクタスの
開発に際して地元で評価された結果、TTKの地権者らが数名集まってORIXに開発依頼したと
言う経緯でTTKの開発は始まったもので、その最初のメンバーの中には例のクリーニング店の
地主も入っていたのだが、話がほぼまとまった頃に踵を返したように現在のクリーニング店に
貸付、退去費用を当時の通常の土地代の数倍も要求されたのであのような状態のままとなった
とのこと。このあたりの経緯に関してさくら会さんでは違った認識なのでしょうか？

また、TTKは18fではありますが、上層部は天井高が高いので実質的には20fくらいの高さ
があるでしょう。これがサンクタスの日影に大きな影響があるとするのであれば、14f以上
は建たないということが、明確に何かに記録されているのであれば、損害賠償の対象となる
のではないかとも思われます。

次にorixの管理会社を伊藤忠に変えたとのことですが、それは管理の内容上の問題でしょうか、
それとも価格的な問題でしょうか？もし価格的な問題であったとすると、変更によってどの程度
下げることが出来たのでしょうか？

6月早々には内覧会がありますが、orixの対応に関して何か注意すべき点はありますでしょうか？

以上質問ばかりで恐縮ですが、このような場で情報をシェアできればと思い書き込ませてもらいました。