ザ・タワー 小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

[匿名さん]

オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。


所在地：東京都文京区小石川1-22-8（地番）、小石川1-14-3（住居表示）
交通：都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸（非分譲）、店舗4戸（非分譲）、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2（6戸）〜103.82m2（3戸）　※総販売戸数に対応


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332

[635: 匿名さん]

契約者ではないですが、利便性が格段に良いからではないでしょうか。
文京区らしい立地とは違いますが、小石川１丁目アドレスも魅力的ですね。狭い部屋でもそれなりの収入の人が買ってるとは思います。

[636: 匿名さん]

駅近にもタワマンが建ってるのに、中古となってからは
このエリア内では利便性の格段に良いマンションとは言えないでしょう。

[637: 購入検討中さん]

635さんありがとうございます。
私も利便性の良さはとても気に入っているのですが、
あの管理費は非常にネックになっています。
なので、管理費についてどのように思って購入されたかを聞いてみたいんですよね。
631さんのように管理費を下げようと思っている方が多いのでしょうか？

[638: 契約済みさん]

契約者です。

管理費については確かに高いと思います。規模が中途半端というか、１２０戸ちょいなのに24時間常駐管理にしなくてはいけなかったりとか、隣に駐車場タワーを建てちゃったりとか、今後もっと上がりかねないという懸念もあります。

にも関わらずなぜ購入したかといえば、やはり利便性です。
もちろん、坂下で地勢が悪いとか、水が出るとか、クリーニング店が虫食いのように残っているとか、いろいろ悪条件もあると思います。そこを考慮したうえでも、買うべきだと思いました。

販売当初は、周辺の新築物件と比べて割安でもあったんですよね。今は市況が変わっちゃいましたけど。
ですが、この物件でお勧めできるのは西側（千川通り側）だけだと思いますよ。東側・南側の低層階は日当たりほとんどゼロのところがありますし、中層でも抜けは悪いです。今売れ残ってるとこは（億ション以外は）そういうところなんじゃないかなあ。

[639: 匿名さん]

今ここを利便性重視という視点で判断して買うんなら何で南側の再開発の高層物件待たなかったんだろうか。それが私は不思議です。それから高層物件は24時間有人管理が法律で決められてるとこがありますので、管理費のなかでももっともお金が費やされる人件費が削ることができません、そのため、管理会社を変えたからと言ってそんなに安くできませんよ

[640: 匿名さん]

マンションを買うタイミングは人それぞれの事情に寄りますので、タイミングについて他人が口を挟むべきではありません。

[641: オリコ〜]

ザ・タワー　小石川を買うなら、
オリックス不動産5億円キャンペーンに応募しよう！
http://syutokentowermansion.seesaa.net/article/111391593.html

[642: 購入検討中さん]

638さんありがとうございます。
利便性が何にも勝ったということですね。
この便利さと悪条件が同居して難しいところです。
638さんのお勧めできない西以外の物件を検討しているので余計に(笑)
（検討し始めたのが遅かったのでもう西は売れちゃったんで・・・）

この掲示板ではクリーニング屋のことばかりが問題になっていましたが、
私にとっては実はこれはあまり問題ではなく、一番は管理費なんです。
（あの周辺にはよく行きますが、あまり水がどうこう感じたことなかったですし）

また、639さんのおっしゃるように
もし今、その高層物件が販売されていたら、私もそっちにします。
（アトラスタワーでもいいんですが売ってない）
でも、いまのところ再開発もあまり進んでないようですし、
いつ販売されるかわからない物件を待てということの方が少し不思議に感じてしまいます。
（640さんのご意見に賛成です）

今目の前にある現実の中で、契約した方の葛藤？などのお気持ちが伺えたらと思ったので質問しました。

[643: 匿名さん]

そもそもここが他の物件よりも優れていると思われる個所は何処なのでしょうか？
眺望、日照、閑静、いずれも良くないし、最寄りの駅から近い物件は条件の良い高級物件がたくさんありますよね。
スーパーが近い？それだけならばわざわざ黄色マンションを選ぶ意味はないでしょ。

[644: 匿名さん]

↑必死で購入を阻止しようとされてますが何が目的ですか？

[645: 匿名さん]

事実を言ってるだけじゃあ〜りませんか？建物自体は気に入っているのですが。

[646: 購入検討中さん]

私は「スーパーが近い」のはありがたいです。
タイプの違う3つのスーパーが利用できて
オリンピックというちょっとしたホームセンターまである。
そして3路線？使えて大手町などたいていのオフィス街まで10〜20分程度でいける都心立地って
けっこう希少かなと思ったんですけど。
643さんのご意見では他にもこういうところがたくさんあるんですね。
643さん！私は勉強不足で存じ上げずお恥ずかしいのですが
「最寄駅に近くて条件の良い高級物件」って、例えばどこなのかぜひ教えていただけませんか？

[647: 入居予定さん]

私も管理費を含めて支払いが気になりましたが、
今後もこの辺りでの生活を希望しているのと物件も魅力的なので購入に踏み切りました。
やはりなかなか場所を変えて検討するのは難しかったのと、中古物件等も色々と探しましたが
あまり良いものが見当たらず、当初の予算よりオーバーしましたが何とか頑張っていこうと
夫婦での結論に至りました。
私たちにとっては引っ越す際に２〜３０万円の家賃を払い続けるほうがよっぽど難しかったです。

[648: 匿名さん]

私はこのマンションのデザイン好きです。
黄色いマンションと言いますが、パースで見る限り黄色とは違い、渋みがあり高級感のある色合いに見えますけどね。
黒と白も上手くアクセント色でつかっていて素敵じゃないですか？
まー 私には到底手の届かない物件ですが…

[649: 購入検討中さん]

この場所に住んでしまうとなかなか似たような場所を探すのは大変なくらい
便利な場所のようですね。
皆さんやはり立地で決定されているみたいですね。
ちなみに647さんが物件自体に感じた魅力はどこでしたか？

それから、
デザインについて「好き」という意見はこの掲示板では珍しいかも？（笑）
私もこの外観はバクチのような気もしますが、
でも、初見のときよりは、だんだん平気かも・・と思えてきてます。
一部でも工事シートを外してくれませんかね・・・
とりあえず早く実物を見てみたいです。

そしてこの物件、もう一点気になるところがあります。
ゴミ捨てが24時間可能でないところです。
これも今時ありえない！と思っているのですが、
この点について契約者の皆さんはいやだとは思いませんでしたか？

[650: 入居予定さん]

６４７です
外観のデザインは正直それほど気にした事はないです。（まあ普通でも良かったと言う事になりますが・・・）
それよりも使われてるタイル等の感じやエントランス・内廊下の雰囲気は主人共々気に入っております。
室内に関しても正直上層階のプレミア仕様は全く手が出ないので・・・あまりモデルルームは見てもいません。
色々とモデルルームを見てきましたがここは必要な物は付いていて使いやすく非常に良いと思いました。
管理費が他の物件より高い設定なのが悩みどころでしたが十分な定期清掃等の計画が入っており何よりも24時間有人管理というのは今後子供を考えている私たちにとっては安心ですので、
今の低金利が後押しになり頑張っていこうとの話になりました。
ゴミだしが24時間で無い点については今の賃貸マンションも（基本的には）そうでないのと、夫婦で協力し合えばそれほどのことでもないので、このマンションを購入する際の絶対条件にはなりませんでした。
（あまり参考にならない意見で申し訳ございません。ただ、担当の営業さんより24時間を希望されている方も多いので管理組合で変更される可能性もあるとのことでした。）

[651: 匿名さん]

一般的に、ゴミ出しを24時間に変更すると、
更に管理費が高くなるのが普通です。
人件費はコストが掛かりますから。

[652: 購入検討中さん]

647さんお返事ありがとうございました。

参考にならない意見・・なんかじゃないですよ！
647さんがこのマンションを気に入っている雰囲気がとても伝わってきましたし、
ごみ出しについての考え方もなるほどと思いました。

私も管理費以外はそれなりにいいかなぁ〜という感じです・・・
セキュリティ面はかなり安心ですよね。
(ただ、昼間は一人不要かなぁと思ってたりもしますが）
低金利の後押しもよ〜くわかります！

ごみ出しは、私も今は基本的に回収日に直接出していますので、
24時間毎日できないのがイヤというより、
長期の休みや旅行の時など出せないのは不便だなぁと思ったんですよね〜。
もし管理組合で変更できればいいですが。
でも、651さんのご意見のように、
もし管理費が上がってしまうのはつらいです。
(別に24時間にしても、管理人さんは回収日のみに運ぶんでしょうから
たいして手間は変わらない気がするんですけど・・）
やはり、もう少し悩みそうです・・・

[653: 匿名さん]

ごみ出しを24時間にすると管理費が上がるんですかね？？？
収集日も変わらなければ、ごみの量も変わらないんですけどね。

まぁマンションですからその辺は我慢も必要かな、実際のトコやっぱりこの物件は
今後出そうにないこの場所を魅力に感じる人が多く買われてるんでしょうね。
後はオリックスであればまぁ大丈夫かなといったとこでしょうか。

実際我が家も全てに納得！とは到底行きませんでした。。。
家内は南向きが！タワーパーキングはＮＧ！とか色々ありましたが、
数年前からこの周辺で物件を探しているうちにあれやこれやと
それから支払った家賃総額○○○円というのを思い出して憂鬱になったのと
個人的には間取りプランが非常に気に入っております。

家内も今は図面を睨みながら家具の配置やカーテンの色を検討中です（笑）
本音を言うと価格がチョット予算オーバーだったので総額５億円キャンペーンのついでに
我が家の価格も多少キャンペーン価格にして欲しかったです（笑）

[654: 638]

652さん

24時間ゴミ出しできるようにしても、私は管理費あまり変わらないのではないかと思います。
誰かが常時監視しているわけではありませんよね。

再開発はいつ建つかわからないので待てませんでしたね。
ここは当初、とてもじゃないけど買えない値段だろうと思ってたら意外とイケるなと、その気になって買っちゃいました。ひろーい部屋は無理でしたけど。

2004年ぐらいには、小石川アドレスで８０㎡5000万の新築なんてのもあったそうですが、
そんな時代がまた来るんでしょうか・・・。

[655: 契約済みさん]

このマンションのゴミ置き場は地下1階の2名常駐しているはずの防災センターの隣にあります。
防災センターでは2名の方がモニターで24時間監視をしているとのことですが、場所を考えれば
24時間ゴミ出しできるようにするかどうかは難しくないと思われます。

さらに言えば各階のゴミ出しに関してもスペースは作ってあるように思われますが、これは
対応すれば管理費は増えることになるでしょう。

同じORIX物件のタワーズ台場でも管理費の高さが問題になり、管理組合がマンション管理士
などに相談したとの記載がこの掲示板にもありました。ただし、このマンションはぎりぎり
の規模で防災センターが必要となっているので、そのコストをどう抑えられるかが重要で
しょう。いずれにせよ、購入者の共通の悩みは管理費の高さにあると思われますので、
管理組合にはそのあたりを十分に調べて、引き下げてもらえることを期待しています。

[656: 匿名さん]

24時間ゴミ出しへコストを掛けずに簡単に変更できるなら、最初からやってるはずです。
それを制限してるのは、管理費を少しでも安く見せるためと考えるべきでは？

[657: 購入検討中さん]

皆さんから丁寧なご意見をいただけてありがたいです！

住民が地下のゴミ捨て場に持っていくのであれば、
管理費が上がる理由がよくわからないですよね。
掃除とかも収集日にするんだろうし管理人のやること変わらないはず・・・
(各階に捨てられたら最高だけど、それはあがっちゃいますからそこまでなくても）
管理費上がらないならゴミ捨て問題は解決の糸口はありそうですかね〜

私もここの立地と間取りは好きです。
南向きならとかもう少し広ければとか抜けがあれば・・・など気になるところはありますが、
妥協できる範囲かなとも思っています。
潤沢な資金がないので満点のマンションはなかなか難しいですものね。
やはり最後は管理費問題か・・・
悩みます・・・

あ、オリックスの1千万円券が当たったら即購入しますよ（笑）

[658: 申込予定さん]

先日四度目のモデルルームに行ってまいりました。
この不況になかなかの賑わいですね。
うちも完全な資金難ですが、購入を決めました。
月々の支払いに不安が残りますが・・・
皆さんのおっしゃるように完璧な物件なんてないでしょうね。
うちもキャンペーンに当選したら。と思っていましたが、
担当の方より期間中に契約された方も対称になる。と言われたので部屋がなくなる前に決断しました。
1000万円とまでは言わなくても500万円でも当たってくれないかな・・・
500万円でも300万円でもうちにとってはかなり大きな金額なんで・・・

[659: 契約済みさん]

>>658

資金難なのに買うのはやめたほうがいいですよ。
そもそも、買えないんじゃないんですか。

部屋が無くなる前って、もうずっと前から売れ残ってる部屋なんですから、
もう少し待っても無くなったりしないと思いますよ。
竣工しちゃえば値引きや家具などのプラスアルファが期待できるのではないでしょうか。
見てから買えるメリットもあるでしょうし。

[660: 匿名]

今日モデルルーム行ったら２LDKはもう１タイプのみで７０００万円台半ばからだった・・・
検討住戸無しだ・・・
無駄足になった・・・

[661: 他物件購入者]

高！無理してマンション買うのはやめましょう！いいマンション買って日々の生活を我慢するのは本末転倒です。

[662: 匿名さん]

2LDKの5000万〜6000万の部屋ってもうなくなっちゃったんですか(泣)

[663: 匿名さん]

>いいマンション買って日々の生活を我慢するのは本末転倒

私はそうは思いません。
家にお金をかけると言っても色んな意味がありますが、家は毎日住むところ、それにお金をかける事を本末転倒とは思いません。
例えば、大手町に職場があって、ここに住んだら地下鉄で10分、川崎に住んだら１時間。毎日の事なので、膨大な時間が無駄になります。
この物件から徒歩２分の利便性が同程度の一戸建ても安く購入出来ると思います。でも建物の防災、防犯から考えるとレベルも低いし、、、。例えば、そういう家に住んでいい車に乗って、家族みんなで毎年海外旅行見たいな生活が良いと思うのなら、それこそ、人生一点豪華主義と私は思いますね。

我慢するというより、良いマンションに住む為に、生活の無駄を排除する事は良い事だと思います。

[664: 匿名さん]

663

それはお金の無駄とも言う。

[665: 匿名さん]

>662

50平米前半の２LDKならあると、住宅情報ナビにありますけどね。
売れてるのかな・・・。

[666: 匿名さん]

先日電話で問い合わせたら、
もう無いとの事でした。

[667: 匿名さん]

管理費が高額な一方で、修繕積立金が安いのが気になります。
大規模修繕に十分な資金を本当に確保できるのでしょうか。

[668: 匿名さん]

茗荷谷のタワーの方が良くないか？

[669: 匿名さん]

>茗荷谷のタワーの方が良くないか？
いいと思うけど、丸の内線だけってのが気になる。
今、小石川3丁目なんだけど、播磨坂とかいいなあと思いつつ、
実際住むとなるとやっぱり生活利便性がいい、後楽園、春日周辺になっちゃうんだよなあ。

[670: 匿名]

最近このあたりの中古マンションが値下がりしているようですが、
ここは大丈夫なのでしょうか。
近隣で築３年程度のマンション（６０平方メートル台）が５，５００万円を切っていたり、
ほかでも最近値下げして４，５００万前後になる中古マンションも多々見られます。
ここは６０平方メートル台だと６，０００万を超える部屋も多いと思うけど、
１０年後とかに売却するとき、４，５００万ぐらいになったら、どうするんだろう？？

[671: 入居前さん]

損切りするしかないだろ

[672: 匿名]

損切りする覚悟でご購入されているんですね？
他のみなさんもこの下落率は折込済みでしょうか。
私なんぞはこのあたりは都心の駅近で便利ですし、あまり下がらないと思っていたのですが・・・

[673: 匿名さん]

私もこの辺りに１０年程住んでいますがそれほど価値は下がらないと考えているのですが。
たとえば６０００万円が１０年後に４５００万円で売れたとしたら
１０年間で１５００万円＝月々１２５０００円（もろもろの諸費用はかかりますが。。。）
単純計算してみてもこの辺の築浅２LDK賃貸は月々２０万円くらいしますから十分だと思います。
もちろん色々なお考えで購入されていると思いますが。

[674: 匿名]

確かに６７３さんのような考え方はありですね。
今は金利が安いから、ローン控除も踏まえれば利息はあまりかからないですし、
管理費が高いと言っても６０平米台なら修繕積立金を含めても５万はかからないですしね。
やはり購入者のみなさんは、賃貸で２０万ぐらい払っている人なのでしょうか。

[675: 673]

私はとても家賃に20万円はかけられないと思いました。
やはり15万円を超える家賃は5年とか払い続けたら大変な金額になるのでちょっと難しいです。

[676: 匿名]

結局のところ、ここは売れてるの？

[677: 匿名さん]

ここに限らず、家賃を計算したら分譲が得だとの話になります。

だからといって、不況の今、ここを、買う理由にはなりません。

[678: 匿名さん]

今買うなら中古です
2年前6000万の値付けが現在600万位安くなっている
一割位安くなっているのですよ
近辺ではアトラスタワーか パークスクエアの中古を買っておけば今後を考えてもまず間違いないと思います

[679: 近所をよく知る人]

アトラスタワーは良いと思いますが（管理費もここより安いですしね）、１２月ぐらい売れてしまったのではないでしょうか。
パークスクエアは、中に入ってみると意外と古いですよ。（この掲示板では評判は良いですが、新築を検討した後では、ちょっとがっかりするのでは？？）

[680: 匿名さん]

ここの新築価格を考えれば中古は安い。

[681: 匿名さん]

アトラスタワー買うのはいいなと思いますが、いかんせん物件がない・・・
パークスクエアはいくつか売却でてたけど、
外から見てただけの時は憧れのマンションだったんだけど、
実際に見学すると、私も確かに少し古さを感じたし、
部屋のエアコンダクト？がむき出しになっていたりして、
外からのイメージとギャップが大きくて少しテンションさがったかな。
パークスクエアと比べてタワー小石川の悪い点ってどんなところですか？

とりあえず新築だから中古より値段高いのは仕方ないと思うんだけど
タワー小石川ってどのくらいの値段なら妥当だと思うのかな？

[682: 匿名さん]

すばり旭化成のマンション
今後の不安といったところです
やっぱりマンションは三井 三菱地所 住友 野村 東京建物以外はこのご時世リスキー

[683: 匿名さん]

>>673 おいおい、例えば4000万のローン組んだら、変動1.5％でも、
毎年の利息負担は60万だぞ。それに固定資産税や管理費もいれたら
さらに年60万はかかる。どうみても賃貸の方がとくだろ。

[684: 匿名さん]

>>683
分譲は
初期費用の、登記費用や取得税が掛かるし
最後に転売で仲介手数料が掛かるしね。
賃貸は
ゼロゼロの御時世なのに。