ザ・タワー 小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

[匿名さん]

オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。


所在地：東京都文京区小石川1-22-8（地番）、小石川1-14-3（住居表示）
交通：都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸（非分譲）、店舗4戸（非分譲）、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2（6戸）〜103.82m2（3戸）　※総販売戸数に対応


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332

[62: 匿名さん]

ラブホとは思わないけど、変わってます。
ガンダムデザインとも言えるので、もしかしたら人気がでるかもしれません。

[63: 匿名さん]

ガンダムって、、、大河原さんが、、、。

　もしかしたら人気でるって、高い確立で人気でないって意味ですね。

　マンションのデザインなんですけど、、、。

[64: 匿名さん]

マンション自体は人気でるででしょうが、この外観は好き嫌いが分かれるところだと思います。
カッコいいといえばカッコいいのですが、クセがあるので。
イエローのタイルで縦のラインを強調したスクエアデザインは、見た目にハード。
狙っているのは「重厚感」「日本らしい意匠」のようですが、なんかちょっとゴツくて派手なんですよ。

[65: 匿名さん]

文京区色彩ガイドライン
http://www.city.bunkyo.lg.jp/sosiki_busyo_keikakutyousei_keikan_keikan...

[66: 匿名さん]

色彩ガイドラインで問題になるようなものではないですよ。
（このサイトにも物件の図がでてますよね）
個性的で目をひくデザイン・配色なので、実物がどうなるか気になります。
「ジャパン・デコ」をテーマにしているらしく、クラシックな薫りもします。。。

[67: 匿名さん]

まあ、残念ながら凝り過ぎな建物はチープにしか見えないのですよね。

　変な事にお金使わなくても、普通にしてその分、販売価格を下げた方が良く売れるのにね。

[68: 匿名さん]

60ですが、今日現地を見てきまして、場所は気に入りました。
この場所ならあの外観もいいような気がしてきました。

[69: 匿名さん]

まあ外観はどうあれ、売れるのは間違いない。
値段がどうでるか・・・。
高額でサンクタス住人の笑いが止まらない可能性が高いね。

[70: 周辺住民さん]

＞６９

全く同感ですね。
正確には記憶してませんが、ほぼ底値の頃の同じオリックスの隣のサンクタスって下は坪230ぐらいからありましたよね。この辺も数年で1.5倍ぐらいになるって事ですからね。

ここは、無茶な値段じゃ無ければ十分売れると思いますが、低層はお勧めしません。ここを気に入った方は予算を多少無理しても、日当り、騒音、排ガスを考えて少しでも上の階にした方が良いですよ。

[71: 匿名さん]

文京区の中規模以上のマンションの問題点は、幹線道路（不忍、本郷、千川、春日、言問）に沿ってること、そしてその多くが下駄履き（１階に店舗あり）という２点。ここは、その典型なのが残念ですよね。私はこの２点を満たすのを探していて本郷のパークハウスが良かったのですが、すこし予算オーバーでした。近隣だと中古の野村のヒルズはここからたぶん50ｍぐらいですがこの2点をクリアーしていて、中古価格もこの辺で突出してます。

この物件も低層でもいいから十分安ければいろんなこと我慢して購入に踏み切れるんですけどね。そしたら高倍率になってやはりダメか。

[72: 購入検討中さん]

現地に行った感想
都心にして庶民的な店も多く暮らし良いと思う
ちょっと坂を上がれば神社とかありなかなか趣がある
残念な点
パチンコ スターライトのアナウンスがかなりうるさい！明らかに付近のガンです
上層階が良いと思った
あの汚いクリーニング店は退くのかな？

[73: 匿名さん]

黄色でないほうがいいのに

[74: 匿名さん]

イエローのタイルはアクセント使いで、ベースは渋い色です。
73さんは、検討者ではないですよね。

[75: 匿名さん]

>黄色でないほうがいいのに
http://blog-search.yahoo.co.jp/search?p=tower+koishikawa+%C4%B9%BD%EA%...

[76: 匿名さん]

>>75

長所
１　アドレスが文京区小石川。
２　地下鉄4路線・小学校・幼稚園・区役所等、多くの生活利便施設が徒歩4分以内。
３　後楽園に近い。
４　車ですぐのところに大学病院が5つ。
５　坂がない。
６　夜は静か。
７　オリックス不動産が売主なので、安いのではないかという期待。

短所
１　地権者20%で店舗、事務所が入る。
２　オリックス系の独特の外観（本物件は黄色のタイルを使用。隣のサンクタスはピンク）。
３　千川通りに面し、白山通りに挟まれる。騒音と排気ガスの影響。
４　駐車場が20%未満。近くで駐車場は不足しており、かつ高い。
５　南側に住友不動産15階建てマンション、北側に同程度のオリックスマンション。中層まで千川通り側の西日以外は日当たり苦しい。
６　高台ではない低地のマンション。ハザードマップも要確認。

[77: 匿名さん]

>75
すまいサーフィンの掲示板をみてきました。
小石川一丁目は、再開発の計画があるんですね。

[78: 周辺住民さん]

このマンション自体が再開発地区の一部です。

[79: 匿名さん]

>>77
春日・後楽園駅前地区市街地再開発
http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html

[80: 匿名さん]

41階の高層ビルが予定されてるんですね。

[81: 匿名さん]

>80
いつになるやらだけどね。
当初の計画だともう何年か前に開発は終わってるはずなんだ。

[83: 購入検討中さん]

あなた、失礼ですよ。普通に仕事してる店舗のかたに汚いなんて言葉はお控えなさったほうが良いのではないでしょうか？もしよろしければご意見お待ちしておりますね。ここは物件を検討している人たちの交流の場です。あまりそういった口調はどうかと思いまして投稿させて頂きました。

[84: 物件比較中さん]

＞８３
同感です。正直、どこのこと言ってるか、周辺住民にはバレバレですからね。

今回の台風では全く問題無かったですが、長期居住を考えているものからすると、異常気象と地球温暖化による海面の上昇と、、、やはり水害の事を考えると少し高度があるとこが良いですかね？。まあ短期で、売ろうとする人には良いかもしれないけど、長期居住を考えると昨今の異常気象を考慮して物件選択した方が良いかと思うのですが、考え過ぎですかね？。

[85: 物件比較中さん]

84
ならば間違いなく山奥ですね

[86: 匿名さん]

山奥は崖崩れの可能性があるので、選択肢としてはお勧めできませんね。

まあ、水害の可能性を考慮して、高台を選ぶ人は少なく無いと思います。目白のシテイーテラスの方でもこの話題良く出ますね。

[87: 購入検討中さん]

日本全国安全な場所なんてありません
ここの場所は谷部で　千川通りというだけあって川が流れていたのでしょう！？
それを言ったら皇居だって霞ヶ関だってという事になります
昔は川が流れているところが生きる上で重要でしたから発展もしていますし　役所等も実際多い
大きな川の周りは上流の大雨で災害にあう危険性もありますが　歴史的にここはそれほど気になる場所ではないと思ってます

[88: 周辺住民さん]

ここは小石川１丁目でも、文京区のハザードマップで濃い青になってる一角なので、相対的な比較では水害危険が低い場所と言う事は出来ないと思いますね。　実際ハザードマップを見てからコメントすべきと思います。

[89: 周辺住民さん]

まあ、そうなんだけど、まず大丈夫だよ。
じいちゃんが若いころから大丈夫なんだから。
近年まれにみる直撃の台風でも大丈夫だったでしょう？
水害をきにするなら、東京にすんでてテポドンを気にしたほうが確率が高いくらいよ。

[90: 購入検討中さん]

88
匿名性で誹謗中傷何でもありのこのサイトでそれを期待しても無理です
（２ｃｈはID表示ぐらいしてるけどここはそれすらしてないから２ｃｈよりもかなり酷いと思う）
89
笑える

[91: 匿名さん]

神田川の水害を受ける可能性があるだけでしょ。
この辺の神田川は川幅も広いし杉並区とはチョッと違うと思いますが。

[92: 匿名さん]

なんか異常な擁護派の方がいらっしゃる様ですね。

ハザードマップは単なる客観的事実。

必要以上に反応するとスレが荒れるから止めといた方が良いですよ。

[93: 周辺住民さん]

いや、擁護じゃなくてハザードマップと同じく、じいちゃんが若いころから水害がない「事実」をいったまでなんだけど・・・。
>神田川の水害を受ける可能性があるだけでしょ。
これも事実だけどね。
ただ、テポドンのほうが可能性が高いことも、確かめようがないけど、かなり事実に近いと思う。
ようはあんまり「水害」は気にしなくっていいってこと。
テポドンは冗談な感じだけど、「水害」よりも「マンション内火災」とか朝から昼は車が多いから、「車がマンションに突っ込む」とかそっちを期にしたほうがいいかもというくらい「水害」はまずない。

[94: 周辺住民さん]

途中でおくっちゃったけど、ようはリスクだと「水害」よりも「排気ガス」とか「騒音」とかそちらのほうを気にしたほうがいいってこと。
外壁がなにでできてるか確認したほうがいい。
近くのアルシオンとか10年たってないのにかなり汚れてる。

[95: 匿名さん]

93でなく91ですが、何故異常な擁護なのでしょうか？
特にこのマンション購入する予定もありませんが同じ状況の地区（外堀通り沿い）に住んでいますが、過去から現在全く影響がありません。

[96: 周辺住民さん]

>93
アルシオンは下の方の壁が吹き付けですからね。
このあたりは粉塵で特に汚れやすいから
吹き付け部分はあっという間に汚れます。
吹き付け多用するデベの気が知れない。
ここ（TTK）はどうなんでしょうね。

ハザードマップは、東京都の説明によると
----------------------------------------------------
雨量は東海豪雨（平成１２年９月１１日未明から
１２日までの総雨量589ミリ、時間最大114ミリ）を
想定して、河川や下水道等の治水施設で処理できない分を
浸水する量として計算しています
----------------------------------------------------
ということです。
単に、近年これだけの雨量を経験していないということでは。
今後どうかというのはバクチみたいなもんですね。
温暖化してますし。

[97: 匿名さん]

>近年これだけの雨量
近年というより70年くらい経験していないということか。
ようは100年に1回くるかどうかという大雨なら、ハザードマップのようになる可能性があるということなのかな？
ここが水害で水びだしって聞いたことないんだよね。
駒込と王子のほうが昔（50年くらい前）1回なったことあるみたいなんだけど、その時もここは全然大丈夫だったそうだよ。
>今後どうかというのはバクチ
おっしゃるとおり。
でも、かなり確率は低い。
排気ガスのせいで病気になるとか、隣人が変な人で精神的にまいるとかそっちのほうが遥かに確率がたかい。
水害をこのマンションを購入する際のリスクにするのはどうかと思うよ。

[98: 匿名さん]

MR公開、まだですかね〜。

[99: 物件比較中さん]

＞No.98さん
特別事前内覧会の案内来ましたよ。
10月5日（金）〜8日（祝）の４日間です。事前予約制ですよ。
すでに会員登録して、内乱希望の人には送付されて来ていると思いますよ。ＷＥＢ等で確認して連絡してみてはいかがですか？

都内はこの数ヶ月、ぴったりと上昇ムードがなくなり、中古では早めに売って利ざやを確保しようとする業者が増えていますね。
昨年分譲された港区の某タワー物件は、全体の３％レベルが現在売りに出でいますから。
そのあたりの現状をオリックスがしっかりと把握して、転売ではなく実際に入居する予定の人たちが買う気になる値付けをしてくれることを希望してやみません（笑）

[100: 購入検討中さん]

どうしようか迷っている者です。坪単価385万になると聞いたんですが本当ですか？　どなたかご存知でしたら教えてください。同じオリックスでも、近くの物件より100万くらい高くなってしまう気がしますが。
それと、ここだと部屋の位置によって価格が相当変わってくる気もするんですが…。どうなんでしょうか。とても心配です。

[101: 98]

99さん
わが家にも案内のメール便が届き、さっそく事前案内会の予約をしました。
資料にない80平米台の間取りがあるか、価格は妥当なものか。
早く全貌を知りたいですね！

[102: 匿名さん]

＞坪単価385万になると聞いたんですが本当ですか？　

まあ、平均がそれぐらいになってもおかしく無いでしょう。というか、条件の良い部屋は400越える数字を当然だしてくるでしょう。この辺は80平米は最低8000万（坪350）ぐらいからじゃないですかね。ここは、利便性が高いので、投資目的で購入する人も多いでしょうし。

オリックスの近くの物件より100万高いというのはどこと比較されているのですか？。
売主が同じでも、場所が違う所を比較しても意味が無いですよ。都心は場所が５km違うだけで価格は全然違いますからね。

逆にこれ以上安かったら倍率高くなって購入できる確立も減りますからね。

[103: 購入検討中さん]

102さんへ、そうですか。坪385万は妥当なんですね。でも、やっぱりちょっと考えてしまいます。
それと、100万安いのはオリックスの物件ではありませんでした。間違えてました。すいません。

[104: 匿名さん]

なかなか資料が来なかったので住所で探し、現地を見てきました。
あそこは千川通り？なんですかね。初めて歩きましたが、後楽園から何となく下って行くような感じで同じようなマンションが立ち並んでいて大通りの割りに歩道が狭かったような感じがしました。
春日駅からは改札から出ていないので解りませんが、後楽園から４分はちょっと嘘っぽい様な？改札からだと６分以上はかかるのではないかとおもいます。
近くにグルメシティがあったのは良かったですが、あとは解りません！
施工主は未定とありましたが、現地には佐藤工業の旗がヒラヒラとなびいていましたが。佐藤工業はつぶれた会社ではなかったでしょうか？
前レスに坪３８５万とありますが、そうだったら本郷のマンションにまた流れ込む様な気がしますね。
敷地の隅にクリーニング屋さんがありましたが、店舗に入居するのでしょうね。
現地に行ってきた個人的な感想です。

[105: 購入検討中さん]

江東区の豊洲のタワーですら坪300万超えていたのでまず最低400近くにはなると思います
港区中央区は急激に上がりましたが今度は文京区あたりがじわじわ上がってきそうですね

[106: 周辺住民さん]

建物の絵をかっこよく見せて書いてますけど、1階にはクリーニング屋さんを含めた店舗が数件入ってその看板があるはずですよね。それだけで、道路を歩いている人から見たらこの物件は見栄えがそんなに良くないのはわかると思うのですけどね。実際周りはマンションばかりで建物を遠くから見るなんてこと非現実的でしょ。だから上のほうだけ必要以上に華美に見えて、ラブホになっちゃうのよね。絵的に想像力のない人にもわかるような図をのせるべきだと思います。

　オリックスももっと現実を顧客に見せるべきだと思います。

[107: 匿名さん]

>>99そのあたりの現状をオリックスがしっかりと把握して、転売ではなく実際に入居する予定の人たちが買う気になる値付けをしてくれることを希望してやみません（笑）

そんなことしたら，倍率上がっちゃって，投資家がわんさと押し寄せてきて，本当に欲しい人は買えなくなっちゃいますよ。

自分たちが買える値段は，他の人も買える値段ということを忘れずに（笑）。

[108: 匿名さん]

下層部は重厚感ある暗い色、上層部は黄色。黄色はチョッとどころではありません。マンションが浮いちゃいますね。（上を見なければ解りませんが？）でもマンションに囲まれた、あの場所だとわざわざ上を眺めないと解らないからどうってことないけど道路の反対側の建物に住んでいる人は違和感を感じるのではないでしょうか？坪４００万越えで投資用で買うでしょうか？

[109: 住まいに詳しい人]

一ヶ月ほど前現地を見てきました。
比較的土地勘があるエリアだったので、場所もすぐわかりました。
文京区の中で、いわゆる高級住宅地ではありませんが利便性で選択する人には値段によっては検討範囲でしょうね。

私はプラウドＴ千代田富士見に申込み、抽選に外れましたが、南西角の中層の部屋が坪４２０万円でした（向きによっては買いやすい坪単価の部屋もありましたが）。

＞まあ、平均がそれぐらいになってもおかしく無いでしょう。
＞というか、条件の良い部屋は400越える数字を当然だしてくるでしょう。＞この辺は80平米は最低8000万（坪350）ぐらいからじゃないですかね。
＞ここは、利便性が高いので、投資目的で購入する人も多いでしょうし。

との意見がありましたが、個人的にはもう少し低いレンジかなと思います。（反論ではなく、あくまで私見ですので）

プラウドは、千代田区アドレス（お濠VIEW）、ＪＲ飯田橋徒歩２分、地下鉄四線乗り入れ、複合再開発の３８Ｆ高層タワーでした。
それと比較した場合、Ｔ小石川の場合は、①JR駅には遠い、複合開発ではない、超高層タワーではない訳で、利便性が高く良いマンションであるとはいえ、あまり強気に値付けすると厳しいでしょう。

このマンションの場合、南側は中層階までは前が抜けません。
また、南側は高層階でも、前は開けるものの、正面には高層マンションがありますから景観が良いという訳ではありません。
結局、一番お大きい（と思われる）百数㎡の部屋は北側メインの東西三方開きという苦心した設計になっていますからね。
いわゆる「条件の良い」という部屋は、ほとんど無い訳です。

小石川後楽園パークハウスの中古で高いものでも坪３３０万円、パークスクエア小石川の中層階が坪３００万円強で今年の春過ぎに売買実績があります。（これら６−７年落ちの築浅マンションも昨年から急騰！）
こういったことから推察するに、「最低坪３５０万（＝３５０万スタート）」では、ちょっと厳しいでしょう。
条件が良い部屋で４００万は無くは無いでしょうが、条件が良い部屋が無い以上、それは高く見えます。
（ちなみに、同じオリックスで港区アドレス、分譲後中古価格が高騰しているタワーズ台場でも、実際に売買されているレンジは３２０万〜４００万円です）

世田谷あたりの新築マンションが完売しなくなり始め、都心の中古もこの３ヶ月ほど全く上昇しなくなった今、オリックスのここの値付けがどうなるか、ちょっと注目しています。
ちなみに、私は検討レンジになれば申し込みますし、ＭＲ見学で少しでも高いと思えば見送ります。池尻のタワーなどもありますし、中古も短期的には調整局面になる可能性がありますからね。

[110: 周辺住民さん]

＞１０９
オリックスの物件のチープさを考えると正解かもしれませんね。

ちなみに、小石川ヒルズが坪３７０でこの夏に取引されたのもご存知だと思います。しかし、高層階を坪400以下で出すとか、中古と同じ値段で新築出すなんて、文京区小石川では１丁目でもいくら何でも今時あり得ないと思います。だいたいお台場の埋め立て地と一緒に扱うのはこの辺の住民の方にさすがに失礼だと思いますけど。

色んな意見があって面白いですね。JRの駅ってそんなに意味があるのですかね？、文京区内には一つもありませんけどね。眺望は確かに無理ですが、小石川１丁目の再開発と飯田橋駅前の再開発って行政レベルでは同じ物で、ここはその一部なので複合開発地域でもあります（私はこれが魅力だとは思いませんけど）。

[111: 匿名さん]

私もプラウドタワーに申し込んで外れたクチなので、109さんの意見とかなり近いです。
こちらはプラウドと比較すると外観も含めて「イマイチ」な部分が多いので
価格でかなり「おトク」と判断できなければ、申し込まないと思います。