ザ・タワー 小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

[匿名さん]

オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。


所在地：東京都文京区小石川1-22-8（地番）、小石川1-14-3（住居表示）
交通：都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸（非分譲）、店舗4戸（非分譲）、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2（6戸）〜103.82m2（3戸）　※総販売戸数に対応


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332

[531: 匿名さん]

エントランスからコンシェルジュのいるカウンターを通ってエレベーターホールへ行き自宅へ。またその逆も。今のマンションはコンシェルジュのいるカウンターを通らなくても良いので気になりませんが、前のマンションはいつもコンシェルジュの女の子に顔を見られる。友達（彼女？氏？）を連れてくるにも、誰と入って行ったか監視される。しまいにウザッタクなりゴミ収容所から出入りする様になりました。（結構そこからの出入りが多い！）行ってらっしゃいませ！が嬉しいのは最初だけ。

[532: 匿名さん]

＞友達（彼女？氏？）を連れてくるにも、誰と入って行ったか監視される。

世の中色んな人がいるもんだと思いました。
コンシェルジュってあまり意味が無いという意見には正直言って賛成です。でもここは経済的な問題が理由でおそらく無い訳で、そこに問題が無ければ人の目はあった方が良いと思いますね。少なくともエントランスにアタマの　イ　カ　レ　テ　ル　のが入って来たら管理人呼ぶぐらいの事はするでしょ。私は、防犯カメラだと思っています。

実は、私は以前住んでいた小規模MSでコンシェルジュを経済的負担を理由に管理組合で話し合ってやめた事があります。でも、ここはその選択権が無い、そして、そこそこの大規模で経済的負担が少ないはずなのに無いと状況が異なります。

ここではコンシェルジュがいない事を正当化する主張は残念ながら＜負け惜しみ＞ですね。

[533: 匿名さん]

別に、いないことを正当化してるんじゃなくて、
コンシェルジュがあまり意味がないとの実体験を書いただけでは。

[534: 匿名さん]

コンシェルジュいないのに、この管理費…

[535: 匿名さん]

ホテル並みのスキルがなければ
ただの管理人さんがこぎれいな制服着ただけ

[536: 匿名さん]

十八階でもタワー？
何階建てからタワーっていうんだろ。

[537: 匿名さん]

>>536
普通のデベは20階以上

[538: 近所をよく知る人]

このマンションて半分くらいは売れたのかな？
ｄｍがすごいんだけど。

[539: 匿名さん]

またキャンセル出たか

[540: 物件比較中さん]

住宅情報ナビでは先着順で９戸と表示されますね。
あと９戸ってことでしょうか？
だとすればかなり売れ行きはいいってことではないですか？
この近隣のマンションは駅近は狭すぎで広いと駅から遠くて
不便ですからね。

[541: 物件比較中さん]

しかし地域から浮いてしまいそうな物件ですな。

[542: 周辺住民さん]

妻が聞いたご近所の噂ですが、あのクリーニング屋さんの立ち退きが
決まったそうです。どなたか詳しい情報をお持ちじゃないですか。
この掲示板を見て、あのクリーニング屋さんがマンションが建った後も、
残ると知ってたいへん驚いてました。確かに、送られてきたDMをよ〜く
見るとクリーニング屋さんの部分だけ敷地が欠けてました。

[543: ご近所さん]

いまさら立ち退いてどうするんだ。
設計変更できるわけでもあるまいし。

[544: 匿名さん]

当初の計画から変更になるわけで、土地の持ち分も変更になる事になりますよね。

契約書自体に訂正が加わることになるし、小さい事ですが固定資産税も少し増えるでしょうね。
最近のマンション相場から考えると、キャンセルしたくなっている人には良い理由が出来ましたね。もちろん購入したい人にも良い話だし。

[545: 匿名さん]

クリーニング屋さんの土地も、ザ・タワー小石川の敷地になるんですか？

本当に、「なぜ、今更？」ですね。

[546: 匿名さん]

クリ店はお金に執着しすぎですよ

[547: 匿名さん]

>>544
開発許可を取り直すことになりませんか？

[548: 匿名さん]

固定資産税が上がるってことは
資産価値も上がるってこと？

[549: 匿名さん]

クリーニング屋の土地を放置すれば、
このマンションの契約は何も変わらないんじゃないの？

[550: 匿名さん]

土地を放置すると誰が管理するの？その土地。
荒れても困るしさ。

[551: 匿名さん]

デベが公園にして
区に寄附すればよい

[552: 匿名さん]

あの広さ砂場にしかなりません。

[553: ご近所さん]

あそこが砂場になると助かるなぁ
柳町保育園のところは小さなすべり台しかないし…

２歳児のいるパークスクエア住民より

[554: 物件比較中さん]

クリ店ですが全く退去するような雰囲気も無く営業されていますが、
退去という話はガセではないですか。確認された方いますか？
もっとも今の不動産市況や工事の進行状況から考えれば、クリ店も
欲かきすぎて結局損をしないためには、今が決断のラストチャンスなのでしょう。
建築に関しては、クリ店が買収に応じた場合の計画は最初から用意してある
ように思われますが。
クリ店の存在はこのマンションの重要な弱点のひとつですから、もし
本当に退去であればまた購入を検討する人もでてくるかもしれません。
あと残る弱点で大きなものはやはり管理費の高さでしょうか。

[555: 匿名さん]

クリーニングは便利じゃない？

[556: 匿名さん]

オリックスは千住の物件で公式に値下げ始めてくれましたね。

ここと同じ来年の初夏に入居予定の物件ですので、こちらもそろそろ価格改定の検討中でしょうか？。
千住は最高16％ぐらいの様なので、こちらも10％ぐらい行ってくれるとね〜。

[557: 匿名さん]

1010タワーは値付けが高すぎましたからね。
北千住が便利なのは認めますが、坪260はちょっとやりすぎです。
ここは何割くらい販売済なんでしょうか？
もし既に半分以上売れてるようなら値下げはまだまだ期待できないかもしれません。

[558: 匿名さん]

足立区と文京区を一緒にされてもなぁ…

[559: 匿名さん]

誰も一緒にはしてないと思いますが？
オリックスの出方を推測する材料として北千住の物件を引き合いに出しただけでしょ？

[560: 購入検討中さん]

>555
だって30メートル以内にもうひとつあるんだもん。
このクリはいらない。

[561: 匿名さん]

6月11日に住宅情報ナビで残り9戸だったのが今現在で8戸になっていますね。
これが残住戸であるとすれば2ヶ月で1戸の販売で入居まで1年の期間を考えると
入居までの完売は厳しくなってきましたね。
値引きによっては購入を考えても良いという人はいるのでしょうか？

[562: 匿名さん]

>>554
クリ店が買収に応じた場合
その土地は誰のものになるのでしょうか

[563: 匿名さん]

売れているんでしょうか？
近隣のパークスクエアが気になって見ているのですがちょっと前に6500ぐらいでロフト付きの最上階（確か60平米ちょっと）が出ていたけどすぐになくなったみたい
70平米で7500でも出ているようですがそちらはまだ売れてない様子
2階で安いのは出ているようですがやっぱりパークスクエアと言えば最上階
とてもほしいけどやっぱり高いな

[564: 匿名さん]

買収に応じたら、
その土地を買った人か企業の物。

[565: 匿名さん]

ということは
クリ店の跡地が
鉛筆型の高い建物になるおそれもあるのでは？

[566: 匿名さん]

私の知っている情報では、元々地主はオリックスに売る事に同意していて、賃借人のクリ店が移動に同意しなかったという事だったと思います。ここはクリ店が同意したら土地はオリックスに行くでしょ。地主も土地の価格はこの辺も落ちただろうから損しただろうけどね。

[567: 匿名さん]

役所に開発登録簿を見に行けば？
これから開発変更してクリ店を編入するのは難しいはず。

[568: 匿名さん]

買い物で前を通ったら千川通り側から壁の一部見えてました。外壁の黄色、からし色ですよ。嘘だと思ったら見に行って下さい。週末は恐らく隠しに行く人いないから一部見えるままと思います。

隣の隣のピンクに続き、次は黄色です。千川通りをどんなとこにしたいのかね、オリックスは。

[569: ご近所さん]

最近あのうるさいパチンコ屋の名前が変わりました！
なっなんと！！！　静かになったぞ〜〜！
以前は品のないアナウンスがガンガン！！
今のところそれはないみたい
とりあえず朗報なのでご報告！
この様な情報は貴重でしょ！？

[571: 広田さくらさん]

先々週号のマンションズによれば１２２戸中９戸が売れ残り。
今年６月１１日時点での残戸数から変化なしですから、
完成前の完売はやはり難しいかと。

[572: 匿名さん]

>ここはクリ店が同意したら土地はオリックスに行くでしょ。

オリックスが購入した場合でも
公園にして区に寄付でもしない限り安心はできません。
その土地に中高層建築物を建てることもできます。

[573: 匿名さん]

あのクリ店の面積からして、何階建てくらいまでいけるんでしょうか？

[574: 匿名さん]

このマンションは外壁の色が気になる所です
こんにゃくえんま交差点にある黄色いマンションみたいな色だと最悪です
オリックスのセンスを信じますがあの様にはしないで欲しい
クリ店が退き外壁の色も良く街の景観が良くなる事を期待してます
この地区は中古ならランドマークのパークスクエアかアトラスタワーが間違いないと思います

[575: 匿名さん]

アトラスタワーの中古物件みましたが、サッシは低いし仕様も悪いし、立地だけの様な気がしましたが？

[576: 匿名さん]

あとでリフォームすれば？

[577: 匿名さん]

アトラスタワーはしょせん旭化成だから 場所は良いけれど やはり安いマンションの造りだと思います
やっぱり 三井、三菱、住友、東京建物、野村のどれかでないと本当に良いものを造る力があるのか疑わしい

[578: 匿名さん]

上記五社が本当に良いものを作っているでしょうか？顧客に誠意ある対応をしてますでしょうか？
土壌汚染問題、生コン発覚後の対応、赤坂のタワー物件事故での対応等々見ると完全なる迷信だと思いますが？

そもそも良いものを造るか否かは施工管理者及び現場の方の技量、そして施工期間が十分であるか が重要であると思います。
私の三井の物件は築たったの数ヶ月で共用部分のコンクリートはクラックやら欠けやらが無数にあります。

[579: 匿名さん]

デベじゃなくて建設会社の瑕疵じゃないですか？

[580: 匿名さん]

この辺の住民です。

実は、アトラス、ヒルズ、パークホームズで生活をした事があり、パークスクエアとサンクタスには入った事があります。
一長一短なんですが、購入するとしたらヒルズで、賃貸で住むのならアトラスだと思います。

パークホームズは正直間取りが下手。窓の無い部屋がある。仕様も普通、駐車場が少ない。

パークスクエアは今となっては派手なのはエントランスのみ、さすがスミともという感じです。長い外廊下とそれに面した部屋がある。白山通り側から見ると巨大な団地に見えます。仕様も普通。

アトラスは、内廊下、駐車場も余裕あり、内部も奇麗、ただし、生活してみると施工が悪く、部屋の内部で安っぽさが目立ちます。内廊下のため、一方向しか窓が開かない部屋が多いのも問題。ただ、高層のたてものがこの辺は少ない（再開発で隣にできるけど）ので、投資で持つならここですね、今は高すぎるけど。

ヒルズは総合点が高いです。間取りもまあまあ、仕様もまあまあ、駐車場も余裕あり。外廊下ですがエレベーターが3戸に一つぐらいなので長い外廊下も無い。前面道路が週末に通行止めとなる珍しいこの辺の物件で家の前で遊べるという隠れた利点があります。購入して自分が住むのならここ。実際、中古の取引価格も何故か高い。

サンクタスはなんと言っても安い事、しかし中もそれなり。販売時の物件価格をしっていると大丈夫か？と思う。

ここ、タワーコイシカワはやはり住むとしたら賃貸ですね。オリックスと佐藤工業の物件買わないでしょ、特に市況もわるいし。ここは管理費も高いので入居までに金利上がったら大変な事になります。賃貸が出て来たら内見させてもらって、もし、作りがよかったら、売り物が出て来たらたたいて買うというのが正当な入手法と思います。中古が近い将来３割引になってもおかしく無いからね。

[581: 買い換え検討中]

５８０さん　　ヒルズって正式なマンション名は何というのですか？もし中古で出ていたら検討しようかと思います。部屋によって違うのでしょうが、アトラスは私も見学に行きましたが、細長い部屋で明るさがありませんでした。

[582: 匿名さん]

小石川ヒルズ　野村の2002年かな？の物件です。パークスクエア、アトラスが面している千川通りから西側に１本入ったとこですよ。ここも当時、即日完売の物件です。住民層も良いですよ。お子様がいらしたら週末に家の前でキャッチボールと自転車の練習ができます。

[583: 匿名さん]

小石川ヒルズはこれと言って特長のない普通のマンションだと思います
悪いとは言いませんが存在感はないです
この近辺だとやっぱりアトラスタワーとパークスクエアが存在感があります
アトラスは場所も良く唯一のタワーですが外壁の質感が安っぽくイマイチなのが実に残念なところです

[584: 匿名さん]

マンションを存在感で購入する方っていらっしゃるんですね。私は存在感は気にしません。

売り主はどうか、間取り、内廊下か？、管理はどうか、住民層、24時間有人管理か？、コンシェルジュは居るか？、周辺はしずかか？、高台か、駅から近いか？、エレベーターの数、バルコニーの広さ、下駄履きかどうか？、部屋の仕様、道路の騒音はどうか？、墓地とか学校に隣接しているか？、耐震構造、地盤、共有施設などの価値観もあると思います。

アトラスタワーは、色んな意味でこの辺りでは評価されていると思いますが、パークスクエアは今となってはそれこそ特徴の無い物件だと思います。駐車場が足りなくて、外廊下で廊下に面した窓がある部屋が多いなんて、最近の都心のマンションには見られない低仕様と言えるでしょう。どこがパークスクエアの長所なのか私はよくわかりません。みなさんそれぞれですね。

[585: 周辺住民さん]

第４期予告物件概要がホームページにでてますね。
全122戸のうち売れ残りが9戸と書いてらっしゃる方がいましたが、
３期までに売出した中の売れ残りが9戸というだけで、
まだまだ新たに発売される部屋がありそうです。
やはり、この物件ほとんど売れていないんじゃないでしょうか？
３期までの売り出し戸数を覚えてらっしゃる方いますか？

[586: 匿名さん]

１期と2期はここを最初からみると多分でてますよ。書き込んでる方いらっしゃったと思います。３期は数戸だったでしょ。興味があったら前の方から見てみて下さい。

[588: 契約済みさん]

売主のリアルシェルトが撤退するそうです。
何か困る点はあるのでしょうか・・・。

[589: 匿名さん]

５８８さん
北千住の物件でもレアルシエルトが抜けましたよ。
でも、売主比率はたったの1%なので、何の問題もないと思います。

[590: 匿名さん]

最近話題になりませんが、売れてる、わけないですよね。
2割ぐらい下げてくれないかなあ。場所はいいのにね。

[591: 匿名さん]

場所がいいと思う人もいれば、悪いと思う人もいるのでは。
私は現地を見て、検討外になりました。

[592: 匿名さん]

＞アトラスは場所も良く唯一のタワーですが外壁の質感が安っぽく

この周辺のマンションって文京区の中では利便性が高い（地下鉄4路線、スーパー、レンタルビデオ、本屋が近い）という珍しくいい場所なのに、なぜかいまいち物件が多いのですよね。

ここは言うまでもなく、オリックス佐藤工業、割高管理費で買う気失せちゃうし。
アトラスは住んだことありますが、底値時代の物件で、パッと見高級そうだけど、よくみると作りがいい加減で、木かと思ったらプラスチックみたいな感じなんですよね。築4年にして外壁の修繕するらしいし、私が住んでた時もいろいろ全体の修繕の話が多くて絶対買う気にはなりませんでした。スクエアは長い外廊下田の字でスミフ式の無意味なエントランス以外見るものないし、三井のパークも間取りイマイチ、駐車場が足りない上に下駄に学生がたまるコンビニつきという最悪だしね。　

再開発のところは140Ｍクラスが建つ予定のようですが、どこのデべが請け負ったかご存知の方いらっしゃいますか？。

[593: 匿名さん]

最上階の南東角部屋が未だに残っているのは何か理由があるのですかね？
単純に値段が高いからってだけかな
これってキャンセル物件でしたっけ

[594: 匿名さん]

佐藤工業って、そんなにやばいんでしょうか。
クオリティに難あり？潰れちゃって瑕疵担保責任を果たせない可能性あり？

[595: 匿名さん]

>>592

再開発組合のHPによれば、
事業協力者：清水建設、大成建設
参加組合員予定者：三井不動産、三菱地所、新日鉄都市開発
となっていますね。

[596: 匿名さん]

モデルルームは年内で閉鎖するそうですよ。
大丈夫なのかな・・・。

[597: 匿名さん]

ここの事業主のオリックスの大阪のタワーマンションが大変なことになってるみたいですね。。。

[598: 匿名さん]

>>597

竹中工務店でもああなっちゃうんだから、佐藤工業だって何だって関係ないですね。

[599: 匿名さん]

>>598
千里タワー
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6848/

柱に不良部分があり、手付金を返還してキャンセルにも応じるらしい。

[600: 匿名さん]

599
それはラッキーじゃない！

[601: 598]

>>599
だからさ、竹中だって信頼できないってことでしょ。
佐藤工業だから買わないって言ってた人いたけどさ、あんまり気にすることないんじゃないのと思ったわけ。

[602: 匿名さん]

文京区でもアウトレットマンションが出てきましたね。
ここも安くならないかな・・・。

[603: 匿名さん]

>>602
値引きはあるみたいです。ただし、西側の条件のよい部屋は殆ど売れてしまっている様子。

[604: 匿名さん]

文京区のアウトレットマンションって、どこですか？　
興味あります。

[605: 匿名さん]

>604
パルサージュ文京千石。
旧価格（2005年までの）の値段設定に価格変更。
価格改定したとたん、急激にレスが伸びてる。
衝撃の強さがわかるよ。
多分すぐ売れちゃう。

[606: 匿名さん]

茗荷谷から10分も歩く地下三階の崖に立つマンションね。
お金のない見栄の塊のような人が食いつく物件。

[607: 匿名さん]

こんな物件でもよいから文京区に住みたいと思う人がいるなんて、文京区民としてはうれしいです。

[608: 匿名さん]

>>607

そういう人が少ないから、売れてないよ。

[609: 匿名さん]

パルサージュはこの物件の検討者とは所得層がかなり違うでしょう。

[610: 匿名さん]

ここはクリーニング店が痛すぎですね。
お金持ちは気にならないもの？

[611: 匿名さん]

クリーニング店は確かに美観を損ねますが、立地の良さが第一ですので購入しました。

[612: 匿名さん]

護国寺富士見坂は施工会社が破綻
佐藤工業はどうなる

[613: 604]

＞６０５さん

情報ありがとうございました。
パルサージュかぁ…残念。

[614: 匿名さん]

まだ建設途中だから、アウトレットにはならないだろう。
来年の年末にはなってるかもねー。

[615: 匿名]

レアルシエルト民事再生！

[616: 匿名さん]

レアルシェルト潰れたか。
だから売主から外れたんだね・・・。
オリックスはさすがに潰れないだろうが。

[617: 匿名さん]

カビサージュとどっちがいい？

[618: 匿名さん]

おいおい、パルサージュと比べるのは勘弁… 購入所得層も立地も雲泥の差だよ

[619: 匿名さん]

水の出る所良く買うなあ
水の出る所＝元々どういう所だったか

[620: 8571]

http://syutokentowermansion.seesaa.net/article/111391593.html

¥1000万の割引券配布らしいが？抽選だが。

[621: 匿名さん]

オリックスといえば、大阪の千里タワーか。

[622: 匿名さん]

あれは竹中がやっちゃったって感じでしょ？

[623: 匿名さん]

瑕疵担保責任は
デベにあります

[624: 匿名さん]

何しに来たんでしょう、この↑人？

[625: 地元不動産業者さん]

本当に大丈夫？
売れてるのないから。

[627: 匿名さん]

ここって管理費高すぎない？

[628: 匿名さん]

既出です。

[630: 匿名さん]

住宅情報ナビでは販売戸数１２戸だから、増えたんだね。
せっかく割引券抽選やったのにね。