ザ・タワー 小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

[匿名さん]

オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。


所在地：東京都文京区小石川1-22-8（地番）、小石川1-14-3（住居表示）
交通：都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸（非分譲）、店舗4戸（非分譲）、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2（6戸）〜103.82m2（3戸）　※総販売戸数に対応


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332

[501: 匿名さん]

最初に支払う修繕積立一時金の額はいかがなんでしょう？

[502: 匿名さん]

>>499

>ここは当初から階数を減らして、床面積を減らして、24時間常駐管理を不要な物件にすべきだったのですよ

ふーーん。ってことは売り床が２５％は減るわけね。
こまい計算はめんどくさいので単純に単価３割増しでここ買う人が
どれだけおるの？ってことですわ。坪４００台中盤で。

延べ床１０，０００㎡で２４時間管理が義務になるので１０，０００㎡プラスαの
面積くらいなら消化できる容積捨てても延べ床１０，０００㎡以下におさえるのが
ベターだけどこの物件は１３，０００オーバーなんだから３，０００㎡以上の延べ床を
捨てるなんてのはありえないよ。

地権者がいる再開発案件では、地権者が取得する床面積ありきで計画が進むけど
こういう管理費含めた「利回り」まで説明することは普通ないから「破たん」しちゃう・・。
場所の評価含め、嫌なら買わなければすむこと。でしょ？

[503: 匿名さん]

比較物件として適当なのかはわかりませんが。
三井のパークタワー池袋　６１．４０㎡　修繕積立基金５１５，９００円
ザ・タワー・コイシカワ　６６．２２㎡　修繕積立基金３９０，２００円
ちょっと少なめという感じでしょうか。

ちなみに
パークタワー池袋　管理費１９，４６０円（ネット代込）　修繕積立金７，３７０円
コイシカワ　　　　管理費３２，１００円（ネット代別）　修繕積立金２，６００円

これで修繕積立金を普通にすると毎月の維持費が４万円になってしまいます。
新築時から毎月４万円の負担はお客さん引いちゃうでしょう。
その打開策がこんなお粗末な積立金になったと推測されます。

[504: 購入検討中さん]

小石川３丁目の事件は、悲しいですね。ここも影響が出てきますかね？
でも小石川の再開発は目白押しでマンションだらけ！
本郷とか、西片とか、後楽（千代田区と勘違い！）とはちょっとちがうのでしょうか？
マンションをねらうなら大和郷の駒込（安い）なのでしょうか？

[505: 匿名さん]

この物件の北側のクイーンズの建物のある角に三井レのマンションの計画地があります。

そんなに規模は大きくないと思いますが、何か情報をお持ちの方いますか？。

[506: 購入検討中さん]

最近チラシも何も来ませんが売れ行きはどうなっているのでしょうか？
売れ行き状況はノーコメントなので。
私は特にクリ店があっても関係ないのですが、千川通りのイメージと佐藤工業の施工でパス。
本郷ＰＨも価格が高過ぎてパス。（８月竣工のはずなのに未だにチラシが入ってきますが？売れているんでしょうか？）
ブランズも未だに３戸残ったまま。
小石川・本郷を探しているのですが、もうこれといったマンションは建たないのでしょうか？
駅に近い中古は強気だし。

[507: 匿名さん]

ここはおそらく、半分売れてないと思います。　
本郷ＰＨは9割売り切って16戸ぐらいが残っているはず、価格から考えると本郷PHの評価が高いのがわかりますね。
実際は、中古は動きが悪くなって、値も落ちてきてますよ。私はこの辺が新築の今後の売れ行きも左右すると思っています。というのはこの辺の新築は近くからの買い替えの人がある程度いるので、売らないと買えない、つまり、予定の価格で売れなかったので、契約キャンセルになる可能性があるのです（というか、そうなると新築物件の人に言われた）。
今後、ここも含めて、新築、中古の売れ残りがたまっていく可能性があるので、そうすると1年ぐらいのうちに（ここと本郷ＰＨが竣工する）、値下がりが顕著になる可能性があると思います。（中古もある程度価格を下げてどうしても売りたいのが出てくるので）。

小石川1丁目のＵＲ（クイーンズ）の南側に確かに三井不動産レジデンシャルありますね。居酒屋塩梅のところ。規模としてはそれほどでもないですが、三井なのでそれなりのものを出してくるのではという期待もあります（賃貸かな？）。そして現状を考慮して価格も下げ気味で、、、。

[508: 匿名さん]

>>507

売り急ぎの中古が安く買える可能性はあるかもしれませんが、新築は少なくともあと２年くらいは
安くはならないと思います。今の市況をみて「新新価格」で出してくることはないでしょうけど
閑静な場所では本郷ＰＨ、ロードサイドでＴＴＫ水準・・・「高止まり」でしょう。

土地の仕入れも建築費も騰がってますし。新日鉄がまたＨ鋼の価格上げてるとか。マンション
市況は冷え込んでますが工事費は右肩上がりが続いています。体力のないデベがとんで土地が
安値で放出されても商品化されて市場にでてくるまでにそれなりの時間はかかるし。

[509: 物件比較中さん]

ここいらならやっぱ中の駅近２物件（パとア）の方が良いな

[510: 物件比較中さん]

中じゃなくて中古m(__)m

[511: 匿名さん]

アトラスですね

[512: 匿名さん]

>そうすると1年ぐらいのうちに
>あと２年くらいは安くは

景気回復の可能性はない。
もう右肩下がりだ。
と、お考えのわけですね。

[513: ご近所さん]

建物は立ち上がってきましたが、スレは盛り上がらないですね。

[514: 匿名さん]

何で修繕費がこんなに安いの？
10倍くらいが妥当と思われるが？

[515: 匿名さん]

↑　

　少しは前の方読んでよ。もうその話は終わってる、売れない原因の一つ。

　床面積と管理業務に関するデベの計画がお粗末だから、管理費が異常に高い。そのため、異常な管理費が高いのを少しでもばれないために修繕積立金を安く見積もった。修繕費は売ってしまえば関係ないから。購入者が管理組合作って、びっくりして値上げすることになるのは明らか。

　でも購入検討者の多くはあなたのように、そんなに愚かではないのでこれがどれだけもんだいあるか気づくのです。つまり実際の価格よりもおそらく70平米で月３万近く支払いが高くなる（御指摘の修繕積立金もおそらく入居後早期に値上げされるから）、つまりここはあと800万位（70平米で）高い価格の物件を30年ローン組んで買うのと同じ支払いになる。簡単に言うと何の長所もないのに計画が稚拙だという理由だけでかなり割高なのですよ。そんなことみんなお見通しで購入しないわけです。ここに住みたいなら、賃貸がおそらく出てくるから（たくさん売れ残るからね）それ待つのが良いよ。もしくは10％程度値下げしたら購入価値が出てくるのかもしれません。

[516: 匿名]

購入予定者です。

延べ床面積から24時間管理は仕方が無いとして、2人も要らないと思うので、
管理費低減のために、管理者を1人に出来ないものですかね？

せめて、修繕積立金が上がるのであれば、その分くらいの管理費低減は望みたいもの。

因みに1階店舗には何が入るのでしょうか？
何方か、以前何があったか等ご存知な方居ますか？
(それこそあのクリーニング屋みたいな雑多なテナントがいっぱい入ると…。)

[517: 匿名さん]

122戸で１人では、かなり雑な管理になるでしょうね。
もし実際にそれが可能なら、デべ側が最初から１人にして管理費を安く見せたのではありませんか。

[518: 匿名さん]

＞No.517 by 匿名さん　
正確に記述せずにすみません。
管理者はもともと1人で昼間のみのようです。
にもかかわらず警備員が24時間2名勤務体制なので、23区内で最も犯罪件数が少ないと言われている文京区で、何故そこまで必要なのか？と言う事です。
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00002...

せめて警備員が1人体制になれば管理費も安くなるかな、と。

[519: 匿名さん]

>>518

延べ床１０，０００㎡以上の複合用途建物（住宅／店舗等）には消防法の規定で
資格を有する警備員（管理人兼務不可）を常駐させることが必要になります。

このスレでも何度か話題に出てますよ。管理効率とかは問題でなく、建物の規模を
縮小する以外に警備員常駐義務から逃れる術はありません。

[520: 匿名]

>>519
前スレは読んでいますが、常駐という事だけではなく、“警備員2名体(管理人を入れて3名体制)”が必要なのでしょうか？

無知ですみません。
http://www.houko.com/00/01/S23/186.HTM

何とかならないかと…。

[521: 匿名さん]

>>520

http://www.ones-tower.com/security.html

↑この物件も同じパターン。

法的に義務でもないものをわざわざデベがおくはずもないことはふつうに考えればわかると思いますが・・・

[522: 匿名さん]

ここで相談しないでモデルに言って担当者に聞いてみなよ。管理組合で同意出来れば出来る事ってないのかって？。オリックスも必死だろうから、なんか買う気ありそうに見えたら食いつくよ。あっちの方がプロだろうしね。でもダマされない様に注意しなね。

[523: 購入検討中さん]

このマンションの防災センターは地下にあります。
1年24時間2名体制ということは10名くらいが交代勤務するということでしょう。
この2名はもっぱら地下で設置されたモニターを眺め続けるということで
1人だと眠ってしまうリスクがあるので2名必要ということでしょう。
他のマンションの防災センターは監視のみでなく、夜中に緊急事態が発生した
場合は連絡できるようになっていましたがここはダメと聞きました。
つまりモニターを見る以外は何もしないということ。

また、管理人も図面等からは分かりにくいのですが窓から見るタイプとの
ことでカウンターにいるコンシェルジュのように何か頼むことはできません。
窓から見るだけの管理人ならいなくてもいいかも。不審者はモニターで監視
してもらえるんでしょうし。

また、各階24ｈゴミだし可能ではなく、地下のゴミ置場まで、決まった時間
にのみ持ち込める方式にしてしまったそうです。
決まった時間に出さないといけないっていうのは戸建てと同じでストレスた
まりますね。図面上各階にDSというのがあるのでダストスペースかと勘違いしました。
せめて随時ゴミだし可能にしてもらいたいものです。

ひょとすると防災センターのおかげで管理費が高くなるので、その他のことが
犠牲になっているのでは

[524: 匿名さん]

基本的にこの物件はいわゆる下駄履き物件の問題点の総合商社（古くてすいません）になってるんです。規模を減らして警備員を減らすという話もありますが、逆にもっと大規模であれば（近くのアトラスぐらい）これらの問題も解決されたんです。下駄履き物件の資産価値がどうして問題あるか考えた事無い人が多くて、下にコンビニあるのは便利だとか間抜けな事言いますけど、賃貸なら良いですよ、しかし分譲となるとこのように問題が出てきます。
　残念な事にコンシェルジュが今時のこの規模の物件なのに存在しないのは523の方の御指摘の様に管理費がさらに高くなるからだと思います。珍しいでしょ、タワーと銘打っていてコンシェルジュもいない物件って。この場所は近隣の物件も高値で取引されている周辺物件の検討者からも期待されていたものであるだけに、デベの能力不足でとても残念な物件となりました。ただし、ゴミの事は今後管理組合の話し合いで変更は可能と思いますよ。この場所は繰り返しますが、近隣物件の中古が高値で取引されているのにどうしてこんなに売れ残っているかという事を考えて頂ければ、解決出来ない問題点が多すぎると分かると思いますよ。当初はクリーニング屋の事ばかり取り上げられていましたが、実際はそれ以外にも大きな問題があって売れないのです。
　どちらにしろ、修繕費も合わせて今後ランニングコストが上がる可能性の高い物件で、色々な問題点があって、その上今の踊り場相場では高すぎる（近隣のパークスクエア、アトラス、パークコート、ヒルズ、サンクタスなどの物件はいわゆる、旧価格から新価格の時代の物件です）ためこれらの問題も容認出来ないのです。以前も指摘されていますが、１割か２割値下げするか、この物件はそれらの問題が無視出来る予算の方（実際はこの予算のある方はこの辺では少し時期が早かった本郷PHを購入した）とか、どうしても近隣の築浅中古より新築が良い方とか特殊な方しか購入しないと思います。まあ、その辺は現状が物語っていると思いますけどね。この辺の物件が欲しいのなら、ここから春日（文京区役所）一帯の再開発で建つ高層MSを待たれたらどうですか？。確かにあと3年ぐらいかな？、かかるけど、MS相場が落ちている可能性は高いし、おそらく大手が入って来るでしょうし、本物の大規模になるのでこんな問題は無いと思いますよ。

[525: 匿名さん]

3年後に、新築MS相場が落ちてる保証はないですけどね。

[526: 周辺住民さん]

再開発物件は、確かに物件価格自体がここよりもし高くても、ランニングコストはここより安くなる可能性は十分あると思います。そのぐらいここは問題ある。
まあ、少なくとも金額以外の問題点はここよりは少ないでしょう。ここは珍しいぐらい金額以外の問題点が多いからね。

[527: 匿名さん]

もう粘ってないで早く値下げすれば良いんだよ、っていうかそれしかないって分かってるだろ、状況的に。

どんどんはまって行くのにね、金利も上昇、近隣の物件の情報も増えて来るよ〜。

[528: 購入検討中さん]

>>523

ゴミだしは24時間可能だと聞きましたが・・・。

[529: 近所の物件マニア]

ここら辺のランドマークはパークスクエアとアトラスタワーの一角でしょう
先日不動産で外広告見ていたらパークスクエアの最上階物件が出てました
天井高と収納ロフト付きが売り
あそこは管理面が抜群と聞きます
パークスクエアなら出来れば絶対最上階でしょうね
2階も出てましたが2階じゃ投資目的でしょう
アトラスは今は確か出てなかった様です
私ならこの2物件で探すな
まあ私にはまだまだ買えませんけど
ここはタワーと言うには規模が小さすぎるしコンシェルジュもいないのはちょっと寂しいです
見栄かも知れませんがコンシェルジュは欲しいです
アトラスは中で見えませんがパークスクエアは外からコンシェルジュのお姉さん（時としておばさん・おじさん・・）が座っているのが見えます
コンシェルジュにお帰りなさいませって言われて見たいです（笑）

[530: 匿名さん]

タワーに住んでコンシェルジュにいってらっしゃいませと、
形式的に言われてたことがあるけど別に嬉しくもなかった。
普段から用事を頼んでも不親切な人だったから。
嬉しいかどうかは、人に依りますよ。

[531: 匿名さん]

エントランスからコンシェルジュのいるカウンターを通ってエレベーターホールへ行き自宅へ。またその逆も。今のマンションはコンシェルジュのいるカウンターを通らなくても良いので気になりませんが、前のマンションはいつもコンシェルジュの女の子に顔を見られる。友達（彼女？氏？）を連れてくるにも、誰と入って行ったか監視される。しまいにウザッタクなりゴミ収容所から出入りする様になりました。（結構そこからの出入りが多い！）行ってらっしゃいませ！が嬉しいのは最初だけ。

[532: 匿名さん]

＞友達（彼女？氏？）を連れてくるにも、誰と入って行ったか監視される。

世の中色んな人がいるもんだと思いました。
コンシェルジュってあまり意味が無いという意見には正直言って賛成です。でもここは経済的な問題が理由でおそらく無い訳で、そこに問題が無ければ人の目はあった方が良いと思いますね。少なくともエントランスにアタマの　イ　カ　レ　テ　ル　のが入って来たら管理人呼ぶぐらいの事はするでしょ。私は、防犯カメラだと思っています。

実は、私は以前住んでいた小規模MSでコンシェルジュを経済的負担を理由に管理組合で話し合ってやめた事があります。でも、ここはその選択権が無い、そして、そこそこの大規模で経済的負担が少ないはずなのに無いと状況が異なります。

ここではコンシェルジュがいない事を正当化する主張は残念ながら＜負け惜しみ＞ですね。

[533: 匿名さん]

別に、いないことを正当化してるんじゃなくて、
コンシェルジュがあまり意味がないとの実体験を書いただけでは。

[534: 匿名さん]

コンシェルジュいないのに、この管理費…

[535: 匿名さん]

ホテル並みのスキルがなければ
ただの管理人さんがこぎれいな制服着ただけ

[536: 匿名さん]

十八階でもタワー？
何階建てからタワーっていうんだろ。

[537: 匿名さん]

>>536
普通のデベは20階以上

[538: 近所をよく知る人]

このマンションて半分くらいは売れたのかな？
ｄｍがすごいんだけど。

[539: 匿名さん]

またキャンセル出たか

[540: 物件比較中さん]

住宅情報ナビでは先着順で９戸と表示されますね。
あと９戸ってことでしょうか？
だとすればかなり売れ行きはいいってことではないですか？
この近隣のマンションは駅近は狭すぎで広いと駅から遠くて
不便ですからね。

[541: 物件比較中さん]

しかし地域から浮いてしまいそうな物件ですな。

[542: 周辺住民さん]

妻が聞いたご近所の噂ですが、あのクリーニング屋さんの立ち退きが
決まったそうです。どなたか詳しい情報をお持ちじゃないですか。
この掲示板を見て、あのクリーニング屋さんがマンションが建った後も、
残ると知ってたいへん驚いてました。確かに、送られてきたDMをよ〜く
見るとクリーニング屋さんの部分だけ敷地が欠けてました。

[543: ご近所さん]

いまさら立ち退いてどうするんだ。
設計変更できるわけでもあるまいし。

[544: 匿名さん]

当初の計画から変更になるわけで、土地の持ち分も変更になる事になりますよね。

契約書自体に訂正が加わることになるし、小さい事ですが固定資産税も少し増えるでしょうね。
最近のマンション相場から考えると、キャンセルしたくなっている人には良い理由が出来ましたね。もちろん購入したい人にも良い話だし。

[545: 匿名さん]

クリーニング屋さんの土地も、ザ・タワー小石川の敷地になるんですか？

本当に、「なぜ、今更？」ですね。

[546: 匿名さん]

クリ店はお金に執着しすぎですよ

[547: 匿名さん]

>>544
開発許可を取り直すことになりませんか？

[548: 匿名さん]

固定資産税が上がるってことは
資産価値も上がるってこと？

[549: 匿名さん]

クリーニング屋の土地を放置すれば、
このマンションの契約は何も変わらないんじゃないの？

[550: 匿名さん]

土地を放置すると誰が管理するの？その土地。
荒れても困るしさ。