ザ・タワー 小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

[匿名さん]

オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。


所在地：東京都文京区小石川1-22-8（地番）、小石川1-14-3（住居表示）
交通：都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸（非分譲）、店舗4戸（非分譲）、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2（6戸）〜103.82m2（3戸）　※総販売戸数に対応


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332

[470: 匿名さん]

この近隣の騒音とかちょっと気になってみていた通りすがりだけど
感情むき出しでみっともないよ

[471: 匿名さん]

つーか、騒音気にするならこの物件はないだろ。

[472: ご近所さん]

自分は467さんではありませんがあのパチンコ屋はうるさいと思いますよ。
車にしろ救急車にしろいつも音がしてるわけじゃないけどパチンコ屋は…
あの騒音が気にならない鈍感さがうらやましいです。

[473: 周辺住民さん]

パチンコについてはどうだろうねえ？
車の騒音のほうがよほど気になるけど。
というか、車（救急車じゃないほうね）のほうが気にならない？
どっちも慣れたけど、パチと車では車のほうが気になるかな。
確かにご近所との世間話でパチンコはでない。
排気ガスが加わるからか、「道一本うらなら車が気にならないのに・・・」という話題はよくでる。
>あの騒音が気にならない鈍感さがうらやましいです。
あれで気になるならPHとか白山通り沿いは住めないね。
住居系に引っ越せばいいのでは？

[474: 近所をよく知る人]

私は千川通り沿いの某ビルで働いていますが、ビル内にいると車の音はほとんどしませんよ。
ただ救急車等の緊急車両は、交差点に入ると更に音を大きくするのですごく聞こえます。
パチンコ屋については、常にうるさいわけではありませんが
外のスピーカーに通してアナウンスを行っている時もあるようです。

[475: ご近所さん]

他の地域のことまではよくわかりませんが、ここらへんは、
車通りが多い場所→騒音。でも夜道は比較的安全。
車通りが少ない→静か。でも夜道が危ない のどちらかのような気がします。
文京区は、都内２３区の中でも犯罪が少ない場所のようですが
それでも大通りから１本道を入ると、引ったくりなどの事件があるようです。

[476: 匿名さん]

千川通り、白山通り、春日通り、言問通りで囲まれた一画（住不の建物があるあたり）は再開発地域なので、全体が暗い印象があるのは事実でしょうね。

今は、取り壊されるのを待っているようなものですからね。

[477: 物件比較中さん]

いつも興味深く読ませてもらってます。
こちらのスレは活発ですね。
クリ店にパチ店ですか。面白いですね。

周辺では小石川アインスのスレも活発になってきました。
こちらは違うテーマのようですが。
デベ関係者みたいのも入って注目です。

ブランズ文京小石川も値下げが話題になってます。
本郷ＰＨは静かだけど、問題ないのかなぁ。

[478: 匿名さん]

>>477

「物件比較中さん」は、あちこち巡回ご苦労なことです。
一体何を言いたいのか分からず、煽るだけと言う...。
これでは荒しと何ら変わりませんが...

[479: 物件比較中さん]

１８Fくらいだと、タワーと言うには寂しいなぁ。
２０F以上欲しかったな。

[480: 匿名さん]

478さんに同感。今、掲示板を見て思いました。

[481: 匿名さん]

久し振りに見ましたが、ここの月々の諸費用ってホントに高いね。

76平米でネットの費用とか入れて42000円って何？。

[482: 匿名さん]

諸費用が高い割に、
修繕積立金はあの程度でよろしいのでしょうか。

[483: 匿名さん]

>>481

諸費用じゃなく管理費でしょ。

さんざんこの板で出たはなし。

[484: ご近所さん]

話題の（？）パチンコ屋さんは、先週から内装工事とやらで休業していますね。
再開時期はまだ決まっていないようです。

[485: 周辺住民さん]

484
パチンコ屋が営業してないと　本当にとても静かですね
アナウンスに配慮した工事を薦めてほしいものです

[486: 匿名さん]

> 484

近々、新装開店！のコールが周辺にこだまするということですね。違った意味で、新装開店の日程を知りたいです。

[487: 匿名さん]

価格の書き込まれ間取り図みたいのが送られてきましたね。

正直な印象はそんなに高くは無い。でもこのお金出すなら、オリックスのクリーニング屋付きの物件は買わないと思います。

もう、値下げしなよ。

次々、文京区も大手デベの物件出てくるよ。

[488: ご近所さん]

>>484ですが>>486さん。
あそこのパチンコ屋さんは、そんな下品な雰囲気のパチンコ屋さんではないですよ。
>>486さんは実際にあのお店をしょっちゅう見て、その発言をしていらっしゃるのでしょうか？

私はパチンコは一切やらないのでその系統のお店は人並み以上に毛嫌いしていますが
そこまで迷惑な存在のお店ではありません。

[489: 匿名さん]

上品なパチンコ屋って何だよ…(；´Д｀)

[490: 匿名さん]

>488
私も前にそんなに迷惑ではない（うるさくない）、みたいな書き込みをしたんだけど、強烈に反発する人が数人（もしかしたら一人？）いるんですよ。
やたらパチンコ、パチンコいう。
すぐ近くの小石川藪や、パークスクエアの中にいても聞こえなくなるのに。
なんかちょっと違う気がするんですよね。
明らかに排ガスの問題のほうが大きいし、音なら車のほうが遥かに大きい。
商店街の音楽のほうがよほど気になる。
>価格の書き込まれ間取り図みたいのが送られてきましたね。
プレミアルームのチラシが入ってました。
なかなか豪華で金が有り余ってるなら住みたいけど・・・。
住める人はうらやましいですね。

[491: 匿名さん]

490
パチ屋の人でしょ！

[492: 匿名さん]

20平米のstudioって前からありましたっけ。

[493: 購入検討中さん]

>>492

地権者用住宅が減ってる。
売り出されたんですよ。
その裏に何があったのか・・・。

[494: 匿名さん]

>>493

単に収益物件としてとるつもりだった地権者が現金で欲しいと
言い出したからじゃないですか。売却しちゃうと税金かかっちゃうけど・・・

[495: 匿名さん]

うーん、怪しすぎる。
良い値段で売れる時に売ろうという事になっただけなら良いですけどね、、、。

[496: 近所をよく知る人]

パチンコ屋休業で静かになりましたね
地権者用が売り出されたんですか？
ところで売れ行きはどうです?

[498: 匿名さん]

ほんと管理費が高すぎて修繕積立金が安すぎますね。
４０㎡で管理費１９，４００円、修繕積立金１，６００円
管理費の１０％以下の修繕積立金なんて聞いたことありません。

[499: 匿名さん]

結局足りないと分かっているのに積立金を上げられなかったというのが本音だと思います。

物件の規模と戸数を考えると管理費がこの額になるのは止む終えない。その結果、月々の支払いが多くなりすぎるので積立金を無理に下げたという所でしょう。結局積立金は売ってしまえば管理組合に丸投げになるわけで、デベは関係ないからね。ここは当初から階数を減らして、床面積を減らして、24時間常駐管理を不要な物件にすべきだったのですよ。オリックスは購入者の長期的生活とか費用を考慮せず、自分の売り上げだけ確保しようとするからこういう事になるんだよね。

購入検討者は今時そんなに間抜けではありませんので、この物件は私は2割値下げしないとさばけないと思います。

[500: 匿名さん]

おっしゃる通り、わかりやすいご説明ありがとうございます。
物件には興味ないけど修繕積立計画には興味津々。
入居して初回の管理組合総会で早速、修繕積立金値上げの
提案が管理会社からあるかも？笑えないありえる話。

販売担当者はどんな説明で対処してるんでしょうか
まさか、売りやすくするために削っちゃいけない部分を
削って当初の維持費を低く抑えました！なんて本音言えないし。

[501: 匿名さん]

最初に支払う修繕積立一時金の額はいかがなんでしょう？

[502: 匿名さん]

>>499

>ここは当初から階数を減らして、床面積を減らして、24時間常駐管理を不要な物件にすべきだったのですよ

ふーーん。ってことは売り床が２５％は減るわけね。
こまい計算はめんどくさいので単純に単価３割増しでここ買う人が
どれだけおるの？ってことですわ。坪４００台中盤で。

延べ床１０，０００㎡で２４時間管理が義務になるので１０，０００㎡プラスαの
面積くらいなら消化できる容積捨てても延べ床１０，０００㎡以下におさえるのが
ベターだけどこの物件は１３，０００オーバーなんだから３，０００㎡以上の延べ床を
捨てるなんてのはありえないよ。

地権者がいる再開発案件では、地権者が取得する床面積ありきで計画が進むけど
こういう管理費含めた「利回り」まで説明することは普通ないから「破たん」しちゃう・・。
場所の評価含め、嫌なら買わなければすむこと。でしょ？

[503: 匿名さん]

比較物件として適当なのかはわかりませんが。
三井のパークタワー池袋　６１．４０㎡　修繕積立基金５１５，９００円
ザ・タワー・コイシカワ　６６．２２㎡　修繕積立基金３９０，２００円
ちょっと少なめという感じでしょうか。

ちなみに
パークタワー池袋　管理費１９，４６０円（ネット代込）　修繕積立金７，３７０円
コイシカワ　　　　管理費３２，１００円（ネット代別）　修繕積立金２，６００円

これで修繕積立金を普通にすると毎月の維持費が４万円になってしまいます。
新築時から毎月４万円の負担はお客さん引いちゃうでしょう。
その打開策がこんなお粗末な積立金になったと推測されます。

[504: 購入検討中さん]

小石川３丁目の事件は、悲しいですね。ここも影響が出てきますかね？
でも小石川の再開発は目白押しでマンションだらけ！
本郷とか、西片とか、後楽（千代田区と勘違い！）とはちょっとちがうのでしょうか？
マンションをねらうなら大和郷の駒込（安い）なのでしょうか？

[505: 匿名さん]

この物件の北側のクイーンズの建物のある角に三井レのマンションの計画地があります。

そんなに規模は大きくないと思いますが、何か情報をお持ちの方いますか？。

[506: 購入検討中さん]

最近チラシも何も来ませんが売れ行きはどうなっているのでしょうか？
売れ行き状況はノーコメントなので。
私は特にクリ店があっても関係ないのですが、千川通りのイメージと佐藤工業の施工でパス。
本郷ＰＨも価格が高過ぎてパス。（８月竣工のはずなのに未だにチラシが入ってきますが？売れているんでしょうか？）
ブランズも未だに３戸残ったまま。
小石川・本郷を探しているのですが、もうこれといったマンションは建たないのでしょうか？
駅に近い中古は強気だし。

[507: 匿名さん]

ここはおそらく、半分売れてないと思います。　
本郷ＰＨは9割売り切って16戸ぐらいが残っているはず、価格から考えると本郷PHの評価が高いのがわかりますね。
実際は、中古は動きが悪くなって、値も落ちてきてますよ。私はこの辺が新築の今後の売れ行きも左右すると思っています。というのはこの辺の新築は近くからの買い替えの人がある程度いるので、売らないと買えない、つまり、予定の価格で売れなかったので、契約キャンセルになる可能性があるのです（というか、そうなると新築物件の人に言われた）。
今後、ここも含めて、新築、中古の売れ残りがたまっていく可能性があるので、そうすると1年ぐらいのうちに（ここと本郷ＰＨが竣工する）、値下がりが顕著になる可能性があると思います。（中古もある程度価格を下げてどうしても売りたいのが出てくるので）。

小石川1丁目のＵＲ（クイーンズ）の南側に確かに三井不動産レジデンシャルありますね。居酒屋塩梅のところ。規模としてはそれほどでもないですが、三井なのでそれなりのものを出してくるのではという期待もあります（賃貸かな？）。そして現状を考慮して価格も下げ気味で、、、。

[508: 匿名さん]

>>507

売り急ぎの中古が安く買える可能性はあるかもしれませんが、新築は少なくともあと２年くらいは
安くはならないと思います。今の市況をみて「新新価格」で出してくることはないでしょうけど
閑静な場所では本郷ＰＨ、ロードサイドでＴＴＫ水準・・・「高止まり」でしょう。

土地の仕入れも建築費も騰がってますし。新日鉄がまたＨ鋼の価格上げてるとか。マンション
市況は冷え込んでますが工事費は右肩上がりが続いています。体力のないデベがとんで土地が
安値で放出されても商品化されて市場にでてくるまでにそれなりの時間はかかるし。

[509: 物件比較中さん]

ここいらならやっぱ中の駅近２物件（パとア）の方が良いな

[510: 物件比較中さん]

中じゃなくて中古m(__)m

[511: 匿名さん]

アトラスですね

[512: 匿名さん]

>そうすると1年ぐらいのうちに
>あと２年くらいは安くは

景気回復の可能性はない。
もう右肩下がりだ。
と、お考えのわけですね。

[513: ご近所さん]

建物は立ち上がってきましたが、スレは盛り上がらないですね。

[514: 匿名さん]

何で修繕費がこんなに安いの？
10倍くらいが妥当と思われるが？

[515: 匿名さん]

↑　

　少しは前の方読んでよ。もうその話は終わってる、売れない原因の一つ。

　床面積と管理業務に関するデベの計画がお粗末だから、管理費が異常に高い。そのため、異常な管理費が高いのを少しでもばれないために修繕積立金を安く見積もった。修繕費は売ってしまえば関係ないから。購入者が管理組合作って、びっくりして値上げすることになるのは明らか。

　でも購入検討者の多くはあなたのように、そんなに愚かではないのでこれがどれだけもんだいあるか気づくのです。つまり実際の価格よりもおそらく70平米で月３万近く支払いが高くなる（御指摘の修繕積立金もおそらく入居後早期に値上げされるから）、つまりここはあと800万位（70平米で）高い価格の物件を30年ローン組んで買うのと同じ支払いになる。簡単に言うと何の長所もないのに計画が稚拙だという理由だけでかなり割高なのですよ。そんなことみんなお見通しで購入しないわけです。ここに住みたいなら、賃貸がおそらく出てくるから（たくさん売れ残るからね）それ待つのが良いよ。もしくは10％程度値下げしたら購入価値が出てくるのかもしれません。

[516: 匿名]

購入予定者です。

延べ床面積から24時間管理は仕方が無いとして、2人も要らないと思うので、
管理費低減のために、管理者を1人に出来ないものですかね？

せめて、修繕積立金が上がるのであれば、その分くらいの管理費低減は望みたいもの。

因みに1階店舗には何が入るのでしょうか？
何方か、以前何があったか等ご存知な方居ますか？
(それこそあのクリーニング屋みたいな雑多なテナントがいっぱい入ると…。)

[517: 匿名さん]

122戸で１人では、かなり雑な管理になるでしょうね。
もし実際にそれが可能なら、デべ側が最初から１人にして管理費を安く見せたのではありませんか。

[518: 匿名さん]

＞No.517 by 匿名さん　
正確に記述せずにすみません。
管理者はもともと1人で昼間のみのようです。
にもかかわらず警備員が24時間2名勤務体制なので、23区内で最も犯罪件数が少ないと言われている文京区で、何故そこまで必要なのか？と言う事です。
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00002...

せめて警備員が1人体制になれば管理費も安くなるかな、と。

[519: 匿名さん]

>>518

延べ床１０，０００㎡以上の複合用途建物（住宅／店舗等）には消防法の規定で
資格を有する警備員（管理人兼務不可）を常駐させることが必要になります。

このスレでも何度か話題に出てますよ。管理効率とかは問題でなく、建物の規模を
縮小する以外に警備員常駐義務から逃れる術はありません。