ザ・タワー 小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

[匿名さん]

オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。


所在地：東京都文京区小石川1-22-8（地番）、小石川1-14-3（住居表示）
交通：都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸（非分譲）、店舗4戸（非分譲）、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2（6戸）〜103.82m2（3戸）　※総販売戸数に対応


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332

[428: 匿名さん]

ＰＨ本郷よりこの物件の方がエントランス・ロビーは高級感があるとおもいますがね。
部屋とクリ店は別として。

[429: 物件比較中さん]

クオリティーブックは最近どこのマンションでも作成していますが、
この物件に関してはP4にこのような記載があります。
地上60mを超える高層建築物の構造設計には構造安全性を確認するために
通常よりはるかに難しい審査を受けることが義務付けられています。
設計されたものは、「超高層建築物審査委員会」による審査が行われ
その結果「性能評価書」の交付を受け「国土交通大臣の認定」を受け
その後建築確認審査機関による審査を受けるという段取りです。
要は60m以下の物件と越える物件では、倒壊による影響を考えて
耐震性能についての要求のレベルが違うってことですね。
そのあたり余り気にしない人にはどうでもいいのかもしれないけど。

[430: 匿名さん]

年明け、今週になってから、専門用語を用いた、オリックスの方かと思われる書き込みが増えましたね。周辺物件の情報も出て来て、年明けに上司から気合いを入れられたって感じですかね？。

もっとこの物件が他と比べて良い所を考えたらどうですか？。60m以上の高層物件に全てに当てはまる事を言われても、下手すると他に客が逃げますよ。

がんばって下さい。

[431: 近所をよく知る人]

ここの問題はクリ店
周辺住民にとってもあのクリ店は考え物です

[432: 匿名さん]

>もっとこの物件が他と比べて良い所を考えたらどうですか？
自明じゃない。
利便性だよ。図抜けてる。

[433: 匿名]

オリックスの関係者ではないです、購入者です

[434: 匿名さん]

利便性が図抜けてる。どこと比べて？プラウドタワー千代田富士見に比べたらそんな事言えません。

[435: 匿名さん]

というか、周辺マンションだらけで、それも比較的築浅だから、それと同じという事。

４３０

にある、この物件が他と比べて良い所って無いのだよ。

[436: 匿名さん]

>>もっとこの物件が他と比べて良い所を考えたらどうですか？

クリーニングを出すのが楽。

[437: 匿名さん]

>利便性が図抜けてる。どこと比べて？
23区全般のマンション平均と比べて。
また、新築の文京区物件と比較しても抜けているでしょう（アインス、パルサージュ、ブランズ、PH）。
もちろんプラウドタワー千代田富士見も利便性に図抜けたマンションです。

[438: 604]

そうなのですよね。利便性しか言えない。利便性だけでMSは売れるか？という市場調査をしている様な物件ですよね。

１）日照イマイチ。
２）眺望無し。
３）デベ　２流。
４）施工　３流。
５）駐車場　少ない。
６）排ガス、騒音　十分。
７）管理費等　高い。
８）価格　上昇基調の影響で周辺物件より割高。
９）内装　普通。
１０）設計　普通。
１１）共有施設　無し。
１２）下駄履きMS。
１３）クリ屋さん。
１４）周辺築浅MSだらけ（それも、三井、住友、野村と一流デベ。それからアトラスの中古と賃貸はとっても足早いですよ。）

これだけ、何も長所が無いMSもあまり無い気がしますね。

それが、うれるのか？、という実験としてはとても興味深いです。

周辺を存じ上げる者として、ひとつ言えるのは、3LDKは賃貸に出したらいい値段で貸せます。誰も言わない（知らないで買ってるのかな？）ので教えてあげますと、文京区は家族向けの分譲賃貸の条件の良い物件がとても少ない。なので、この物件は賃貸に出すのはとても良いです。でも、買って自分で住んでとなると、また別ですけど。できれば、駐車場も確保出来てるとほんとにいい値段で貸せますよ。

[439: 匿名さん]

>438
長所がないわけではなく、長所はじゅうぶん利便性ということでまかなえてるんと思うのですよ。
ここら辺に住むと他に住めなくなるくらいのね。
まあ、もう少し値段が下がってくれたら言うことないのですが・・・。
文京区の場合、中古まで目を広げると割安優良なのが結構あります。
でも、新築が好きならここは結構いいと思うんですよね。
マンションって一戸建てと違って仮住まいというのも考えることが多いと思うので、賃貸や売りやすいという点でも、このマンションは結構いいと思います。

[440: 匿名]

子供を学芸大付属、お茶大付属にと検討中ならこのマンションはその権利はあるからいいかも？
番町も番町小学校に入れる為に番町のマンションを購入する人も多いとか？

[441: 匿名さん]

まあ、検討するのは誰でもできますけど、学芸大付属、お茶大付属の、高倍率のくじ引きに落ちても
　ここに住みたい人ですよね？。

　番町小学校ってタダの千代田区立ですよ。

　そこに住んでればみんな入れる区立と、高倍率の国立を一緒に論じるのって、440さん大丈夫？。

[442: 匿名さん]

丸ノ内線後楽園駅から歩いて現地を見に行きました。
結構、駅から遠く感じました。

[443: 物件比較中さん]

丸の内線の改札からだと６，７分くらいじゃないですか？
後楽園駅から４分というのは住友のオフィスビルの横の入り口から
でしょう。三田線の春日はこのＭＳの裏口から白山通りに出て
ヴェローチェの前にある地下鉄入口まで２，３分ということでしょう。
水道橋の駅も13分前後では歩けそうです。

アトラスはこの物件より高めに、パークスクエアはほぼ同じ、サンクタス等は
若干安めに流通に出ていると思います。アトラスは高くなりすぎで
これなら神保町のパークタワーや秋葉原のタイムズタワーとあまり変わらないですね。

アトラスはほんとに駅近ですが、この物件は文京区の方なら相当遠くからも
利用されている２つのスーパーにはこちらの方が近いです。
最近の物件ではコートレジデントやPH本郷の方も買い物はここまで来られる
ことでしょう。都心部は駅よりスーパーが少ないですから。

しかもこのあたりは歩いてみると、スーパーより安い商店も結構ありますね
コロッケ６０円の店とか焼き鳥８０円の店とか、魚屋や八百屋も覗いて見ると
世田谷あたりよりは安いですね。その分町が雑然としているわけですが。

クリ店は２階部分を取り壊してブロックを積んだような外壁部に何か違和感
の少なくなるようなものを貼るような工事をするように見受けられました。

[444: 匿名さん]

規模もターゲットも全然違うけど春日駅直上の伊藤忠は坪４００万近い？？？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43769/

ＴＴＫが割安感出たりして・笑

[445: 匿名さん]

村上○さんにしかられたのに引き続いて、

住まいの〜〜に出てるデベ別の中古物件騰落率でも、

オリックスは今ひとつでしたね。

[446: 匿名さん]

アトラスタワーの中古がいきなり出始めましたね。こっちは本物のタワーだし、駐車場があるとこが強いよね。たぶんあっという間に売れちゃうと思いますけど、、、。

本郷phへの買い替え組みが文京区には多くて竣工の今年秋に向けて次々出てくるって噂でしたからね。春の転居時期と最近の天井相場をみて売出しが始まったのかも知れませんね。

[447: 匿名さん]

>>446　という事は小石川・本郷近辺では、本郷ＰＨがランドマークマンションになっているって事ですかね。でも高いですよね。

[448: 購入検討中さん]

文京区の駅近の物件をさがしています。
アトラス白山と思ったのですが、こちらのサイトの方があまりに盛り上がっているので、こちらの小さい部屋の方がいいのかなと考え中です。やはり、色々な意見が出るということは注目度が高いということですよね。
アトラス白山はなんの情報も無くて、逆に不安になってしまいました。どうなんでしょうか？

[449: 購入者]

駅近、24時間スーパー近、毎日のことだから利便性がある方がいいですよ

[450: 匿名さん]

>>448

伊藤忠が出したクレヴィア本郷が高いので２ＬＤＫ・６０㎡未満の狭小住戸を
狙うならオリックス小石川のほうが買い得感がありますね。管理費は高いけど、
仕様とか総合的に考えると。

[451: 匿名さん]

446
以前パークスクエア最上階が出た時も　引渡し時期がずいぶん先だったにもかかわらず　すぐに売れてましたね
これからも買い替え組みが出るのでしょうか？
パークスクエア・アトラスタワーからこちらに越す人はあまりいないと思いますが
本郷ＰＨに越す人の物件が少し出れば私はこちらを狙いたいかも知れません
パークスクエアは本当によく掃除しているから管理は良さそうです
アトラスはデベが旭化成で２流だけど　やっぱりここらでは唯一のタワーだから惹かれます！

[452: 匿名さん]

旭化成＞オリックスでしょ！？

[453: 匿名さん]

アトラスタワーの中に入った事が無い人が多い様ですね。

せっかく中古物件が出てる訳だし、是非、内覧される事を御勧めします。

内装もまあまあだし、内廊下も奇麗。共有部分もとても清潔です。
内覧して（価格、間取りは好きずきですが、）不満を持つ人そんなに居ないと思いますけどね。

[454: 匿名さん]

中古物件って、買う気無くても参考に見にくる客が多いですからね。
色々内覧するのも悪くないかも。

[455: ご近所さん]

話題のクリーニング屋さんですが
昨日通りかかったら外壁にマンションと同じ（？）タイルを張ったらしく
見掛けは随分と小奇麗になってましたよ。
マンションが建てば、マンションのテナントに見えるかも（笑）

あのクリーニング屋さんは安いからか
外まで人が並んでいるところも時々見かけます。
私も一度ワイシャツを数枚だしましたが・・・
目の前でワイシャツの袖と袖をギュッと縛ってまとめてから
他のお客さんのワイシャツの上にバサッと置かれた姿を見て以来、行くのはやめました。
気持ち的にちょっと・・・ね・・・

[456: 匿名さん]

>455
2,3日前にタイル張りになったよね。
確かに外壁と同じのタイルだから、マンションと同じテナントに見えなくもない。
苦肉の策だなあ・・・。
しかしあの安っぽい看板がそのままなのはクリ店の嫌がらせか・・・。

[457: 匿名さん]

無くなるのではないかと、ほんの少しの可能性を信じていたものにとっては、逆に悲しい現実ですよね。

本格的に残すって決まったんだな〜という感じですからね。

それから、ここに人が並んでるという話がありましたが、日曜日もやってるんですよ、このクリ屋さん。近くに日曜日に営業してるとこが少ないので、日曜営業の有無でクリ屋を選択する人には人気があるのですよ。だから、特に日曜の午後などはよく並んでます。

[458: 匿名さん]

そのとおりで、日曜日の混雑具合を見ると、クリーニング屋さんの店長さんはこんな儲かる場所手放せるかと思うでしょうね。

[460: 周辺住民さん]

クリ店ちょっとは外だけ綺麗になったね
クリ店と地主のしてやったり　と思いきや
変な意地張らずに売っとけば良かったのに！と私は思いけど
あの囲まれた将来発展性の無い土地だと今後高値では絶対売れないでしょう
何だかんだで地価は高いから固定資産税も凄く高くて　とても１階建てじゃあお荷物になるだけ！
一番得したのはテナントのクリ店なんじゃないの！？

この街の景観を悪くしているのはクリ店とパチ店かな・・
クリ店はもう少しまともな看板にして街の景観を考えて欲しいし　パチ店は今時珍しくアナウンスがうるさいから外へのアナウンスは辞めて欲しい！西片交差点のパチ屋を見習って欲しいですね！
せっかく周りが綺麗になっていくから一緒に綺麗にしてくれれば良いと思うのですが・・・

[461: 匿名さん]

>460
あのパチンコそんなうるさい？
ほとんど聞こえんと思うが（車のほうがすごくて）。
前のパチンコのこといってたのあなたかな？
すぐ反論されてたけど、パチンコうるさいとおもってるのはあなたくらいなものよ。

[462: ご近所さん]

近所の者ですが、あのパチンコ屋さんは普段は静かなように見えますが
たま〜にうるさい時がありますよ。
ドアが開閉した時や、店内アナウンスを行っている時かな？
私はこのマンションの建設予定地の前を毎日通っていますが、
今までに数回うるさい時に出くわした時があります。

[463: 匿名さん]

何回か現地に行ったんだけど。後楽園から千川通りの道って何となく暗い感じがするのは私だけ？
便利なんですが、白山通り（春日？）の方が明るい感じ。狭い道路にマンションが建ち並んでるからでしょうか。閉塞感がある道。

[464: ご近所さん]

>>463さん
明るさでいえば白山通りの方が圧倒的に明るいです。
道も広いから開放感があるし。
でも後楽園駅からグルメシティまでの道ならば、夜が危険なほど暗くはないですよ。

下記ＨＰを見ると、数年後には千川通りも随分と変わるのではないかと。
http://www.harusan.jp/index.html

[465: 近所をよく知る人]

確かにパチンコ屋は時々うるさいよ
バス停でバス待ちしていると時々品のない声のアナウンスがひびいてます
最近　女性の声の時もあったけど

[466: 匿名さん]

>465
それってパチンコ側の歩道のはなしじゃないの？
このマンションのある片側2車線の道路の向こう側までのはなしではないと思うが・・・。
パチンコより商店街の音楽のほうがうるさいというか気になる。

[467: 周辺住民さん]

461　466
残念ながらご自分で確かめられた方が良いと思います
時々　店内アナウンスを外のスピーカーに通して流してます
その時は片側2車線の道路の反対側まで充分聞こえます

なぜそこまで一生懸命に否定するのでしょうか？
まずは自分で確かめる事です　
気にならなければ良いし　気になるのなら違う方向を買えばよい
営業の方ですか？
「前のパチンコのこといってたのあなたかな？」
って？？？？？
そこまで否定されるのならば買えば良いでしょう
私の知った事ではないし　2度と投稿したくも無い

[469: 匿名はん]

文京区と世田谷区だったら、どっちがステータスありますか？
また、文京区と目黒区もどっちがステータスありますか？

[470: 匿名さん]

この近隣の騒音とかちょっと気になってみていた通りすがりだけど
感情むき出しでみっともないよ

[471: 匿名さん]

つーか、騒音気にするならこの物件はないだろ。

[472: ご近所さん]

自分は467さんではありませんがあのパチンコ屋はうるさいと思いますよ。
車にしろ救急車にしろいつも音がしてるわけじゃないけどパチンコ屋は…
あの騒音が気にならない鈍感さがうらやましいです。

[473: 周辺住民さん]

パチンコについてはどうだろうねえ？
車の騒音のほうがよほど気になるけど。
というか、車（救急車じゃないほうね）のほうが気にならない？
どっちも慣れたけど、パチと車では車のほうが気になるかな。
確かにご近所との世間話でパチンコはでない。
排気ガスが加わるからか、「道一本うらなら車が気にならないのに・・・」という話題はよくでる。
>あの騒音が気にならない鈍感さがうらやましいです。
あれで気になるならPHとか白山通り沿いは住めないね。
住居系に引っ越せばいいのでは？

[474: 近所をよく知る人]

私は千川通り沿いの某ビルで働いていますが、ビル内にいると車の音はほとんどしませんよ。
ただ救急車等の緊急車両は、交差点に入ると更に音を大きくするのですごく聞こえます。
パチンコ屋については、常にうるさいわけではありませんが
外のスピーカーに通してアナウンスを行っている時もあるようです。

[475: ご近所さん]

他の地域のことまではよくわかりませんが、ここらへんは、
車通りが多い場所→騒音。でも夜道は比較的安全。
車通りが少ない→静か。でも夜道が危ない のどちらかのような気がします。
文京区は、都内２３区の中でも犯罪が少ない場所のようですが
それでも大通りから１本道を入ると、引ったくりなどの事件があるようです。

[476: 匿名さん]

千川通り、白山通り、春日通り、言問通りで囲まれた一画（住不の建物があるあたり）は再開発地域なので、全体が暗い印象があるのは事実でしょうね。

今は、取り壊されるのを待っているようなものですからね。

[477: 物件比較中さん]

いつも興味深く読ませてもらってます。
こちらのスレは活発ですね。
クリ店にパチ店ですか。面白いですね。

周辺では小石川アインスのスレも活発になってきました。
こちらは違うテーマのようですが。
デベ関係者みたいのも入って注目です。

ブランズ文京小石川も値下げが話題になってます。
本郷ＰＨは静かだけど、問題ないのかなぁ。

[478: 匿名さん]

>>477

「物件比較中さん」は、あちこち巡回ご苦労なことです。
一体何を言いたいのか分からず、煽るだけと言う...。
これでは荒しと何ら変わりませんが...

[479: 物件比較中さん]

１８Fくらいだと、タワーと言うには寂しいなぁ。
２０F以上欲しかったな。

[480: 匿名さん]

478さんに同感。今、掲示板を見て思いました。

[481: 匿名さん]

久し振りに見ましたが、ここの月々の諸費用ってホントに高いね。

76平米でネットの費用とか入れて42000円って何？。

[482: 匿名さん]

諸費用が高い割に、
修繕積立金はあの程度でよろしいのでしょうか。

[483: 匿名さん]

>>481

諸費用じゃなく管理費でしょ。

さんざんこの板で出たはなし。

[484: ご近所さん]

話題の（？）パチンコ屋さんは、先週から内装工事とやらで休業していますね。
再開時期はまだ決まっていないようです。

[485: 周辺住民さん]

484
パチンコ屋が営業してないと　本当にとても静かですね
アナウンスに配慮した工事を薦めてほしいものです

[486: 匿名さん]

> 484

近々、新装開店！のコールが周辺にこだまするということですね。違った意味で、新装開店の日程を知りたいです。

[487: 匿名さん]

価格の書き込まれ間取り図みたいのが送られてきましたね。

正直な印象はそんなに高くは無い。でもこのお金出すなら、オリックスのクリーニング屋付きの物件は買わないと思います。

もう、値下げしなよ。

次々、文京区も大手デベの物件出てくるよ。

[488: ご近所さん]

>>484ですが>>486さん。
あそこのパチンコ屋さんは、そんな下品な雰囲気のパチンコ屋さんではないですよ。
>>486さんは実際にあのお店をしょっちゅう見て、その発言をしていらっしゃるのでしょうか？

私はパチンコは一切やらないのでその系統のお店は人並み以上に毛嫌いしていますが
そこまで迷惑な存在のお店ではありません。

[489: 匿名さん]

上品なパチンコ屋って何だよ…(；´Д｀)

[490: 匿名さん]

>488
私も前にそんなに迷惑ではない（うるさくない）、みたいな書き込みをしたんだけど、強烈に反発する人が数人（もしかしたら一人？）いるんですよ。
やたらパチンコ、パチンコいう。
すぐ近くの小石川藪や、パークスクエアの中にいても聞こえなくなるのに。
なんかちょっと違う気がするんですよね。
明らかに排ガスの問題のほうが大きいし、音なら車のほうが遥かに大きい。
商店街の音楽のほうがよほど気になる。
>価格の書き込まれ間取り図みたいのが送られてきましたね。
プレミアルームのチラシが入ってました。
なかなか豪華で金が有り余ってるなら住みたいけど・・・。
住める人はうらやましいですね。

[491: 匿名さん]

490
パチ屋の人でしょ！

[492: 匿名さん]

20平米のstudioって前からありましたっけ。

[493: 購入検討中さん]

>>492

地権者用住宅が減ってる。
売り出されたんですよ。
その裏に何があったのか・・・。

[494: 匿名さん]

>>493

単に収益物件としてとるつもりだった地権者が現金で欲しいと
言い出したからじゃないですか。売却しちゃうと税金かかっちゃうけど・・・

[495: 匿名さん]

うーん、怪しすぎる。
良い値段で売れる時に売ろうという事になっただけなら良いですけどね、、、。

[496: 近所をよく知る人]

パチンコ屋休業で静かになりましたね
地権者用が売り出されたんですか？
ところで売れ行きはどうです?

[498: 匿名さん]

ほんと管理費が高すぎて修繕積立金が安すぎますね。
４０㎡で管理費１９，４００円、修繕積立金１，６００円
管理費の１０％以下の修繕積立金なんて聞いたことありません。

[499: 匿名さん]

結局足りないと分かっているのに積立金を上げられなかったというのが本音だと思います。

物件の規模と戸数を考えると管理費がこの額になるのは止む終えない。その結果、月々の支払いが多くなりすぎるので積立金を無理に下げたという所でしょう。結局積立金は売ってしまえば管理組合に丸投げになるわけで、デベは関係ないからね。ここは当初から階数を減らして、床面積を減らして、24時間常駐管理を不要な物件にすべきだったのですよ。オリックスは購入者の長期的生活とか費用を考慮せず、自分の売り上げだけ確保しようとするからこういう事になるんだよね。

購入検討者は今時そんなに間抜けではありませんので、この物件は私は2割値下げしないとさばけないと思います。

[500: 匿名さん]

おっしゃる通り、わかりやすいご説明ありがとうございます。
物件には興味ないけど修繕積立計画には興味津々。
入居して初回の管理組合総会で早速、修繕積立金値上げの
提案が管理会社からあるかも？笑えないありえる話。

販売担当者はどんな説明で対処してるんでしょうか
まさか、売りやすくするために削っちゃいけない部分を
削って当初の維持費を低く抑えました！なんて本音言えないし。

[501: 匿名さん]

最初に支払う修繕積立一時金の額はいかがなんでしょう？

[502: 匿名さん]

>>499

>ここは当初から階数を減らして、床面積を減らして、24時間常駐管理を不要な物件にすべきだったのですよ

ふーーん。ってことは売り床が２５％は減るわけね。
こまい計算はめんどくさいので単純に単価３割増しでここ買う人が
どれだけおるの？ってことですわ。坪４００台中盤で。

延べ床１０，０００㎡で２４時間管理が義務になるので１０，０００㎡プラスαの
面積くらいなら消化できる容積捨てても延べ床１０，０００㎡以下におさえるのが
ベターだけどこの物件は１３，０００オーバーなんだから３，０００㎡以上の延べ床を
捨てるなんてのはありえないよ。

地権者がいる再開発案件では、地権者が取得する床面積ありきで計画が進むけど
こういう管理費含めた「利回り」まで説明することは普通ないから「破たん」しちゃう・・。
場所の評価含め、嫌なら買わなければすむこと。でしょ？

[503: 匿名さん]

比較物件として適当なのかはわかりませんが。
三井のパークタワー池袋　６１．４０㎡　修繕積立基金５１５，９００円
ザ・タワー・コイシカワ　６６．２２㎡　修繕積立基金３９０，２００円
ちょっと少なめという感じでしょうか。

ちなみに
パークタワー池袋　管理費１９，４６０円（ネット代込）　修繕積立金７，３７０円
コイシカワ　　　　管理費３２，１００円（ネット代別）　修繕積立金２，６００円

これで修繕積立金を普通にすると毎月の維持費が４万円になってしまいます。
新築時から毎月４万円の負担はお客さん引いちゃうでしょう。
その打開策がこんなお粗末な積立金になったと推測されます。

[504: 購入検討中さん]

小石川３丁目の事件は、悲しいですね。ここも影響が出てきますかね？
でも小石川の再開発は目白押しでマンションだらけ！
本郷とか、西片とか、後楽（千代田区と勘違い！）とはちょっとちがうのでしょうか？
マンションをねらうなら大和郷の駒込（安い）なのでしょうか？

[505: 匿名さん]

この物件の北側のクイーンズの建物のある角に三井レのマンションの計画地があります。

そんなに規模は大きくないと思いますが、何か情報をお持ちの方いますか？。

[506: 購入検討中さん]

最近チラシも何も来ませんが売れ行きはどうなっているのでしょうか？
売れ行き状況はノーコメントなので。
私は特にクリ店があっても関係ないのですが、千川通りのイメージと佐藤工業の施工でパス。
本郷ＰＨも価格が高過ぎてパス。（８月竣工のはずなのに未だにチラシが入ってきますが？売れているんでしょうか？）
ブランズも未だに３戸残ったまま。
小石川・本郷を探しているのですが、もうこれといったマンションは建たないのでしょうか？
駅に近い中古は強気だし。

[507: 匿名さん]

ここはおそらく、半分売れてないと思います。　
本郷ＰＨは9割売り切って16戸ぐらいが残っているはず、価格から考えると本郷PHの評価が高いのがわかりますね。
実際は、中古は動きが悪くなって、値も落ちてきてますよ。私はこの辺が新築の今後の売れ行きも左右すると思っています。というのはこの辺の新築は近くからの買い替えの人がある程度いるので、売らないと買えない、つまり、予定の価格で売れなかったので、契約キャンセルになる可能性があるのです（というか、そうなると新築物件の人に言われた）。
今後、ここも含めて、新築、中古の売れ残りがたまっていく可能性があるので、そうすると1年ぐらいのうちに（ここと本郷ＰＨが竣工する）、値下がりが顕著になる可能性があると思います。（中古もある程度価格を下げてどうしても売りたいのが出てくるので）。

小石川1丁目のＵＲ（クイーンズ）の南側に確かに三井不動産レジデンシャルありますね。居酒屋塩梅のところ。規模としてはそれほどでもないですが、三井なのでそれなりのものを出してくるのではという期待もあります（賃貸かな？）。そして現状を考慮して価格も下げ気味で、、、。

[508: 匿名さん]

>>507

売り急ぎの中古が安く買える可能性はあるかもしれませんが、新築は少なくともあと２年くらいは
安くはならないと思います。今の市況をみて「新新価格」で出してくることはないでしょうけど
閑静な場所では本郷ＰＨ、ロードサイドでＴＴＫ水準・・・「高止まり」でしょう。

土地の仕入れも建築費も騰がってますし。新日鉄がまたＨ鋼の価格上げてるとか。マンション
市況は冷え込んでますが工事費は右肩上がりが続いています。体力のないデベがとんで土地が
安値で放出されても商品化されて市場にでてくるまでにそれなりの時間はかかるし。

[509: 物件比較中さん]

ここいらならやっぱ中の駅近２物件（パとア）の方が良いな

[510: 物件比較中さん]

中じゃなくて中古m(__)m

[511: 匿名さん]

アトラスですね

[512: 匿名さん]

>そうすると1年ぐらいのうちに
>あと２年くらいは安くは

景気回復の可能性はない。
もう右肩下がりだ。
と、お考えのわけですね。

[513: ご近所さん]

建物は立ち上がってきましたが、スレは盛り上がらないですね。

[514: 匿名さん]

何で修繕費がこんなに安いの？
10倍くらいが妥当と思われるが？

[515: 匿名さん]

↑　

　少しは前の方読んでよ。もうその話は終わってる、売れない原因の一つ。

　床面積と管理業務に関するデベの計画がお粗末だから、管理費が異常に高い。そのため、異常な管理費が高いのを少しでもばれないために修繕積立金を安く見積もった。修繕費は売ってしまえば関係ないから。購入者が管理組合作って、びっくりして値上げすることになるのは明らか。

　でも購入検討者の多くはあなたのように、そんなに愚かではないのでこれがどれだけもんだいあるか気づくのです。つまり実際の価格よりもおそらく70平米で月３万近く支払いが高くなる（御指摘の修繕積立金もおそらく入居後早期に値上げされるから）、つまりここはあと800万位（70平米で）高い価格の物件を30年ローン組んで買うのと同じ支払いになる。簡単に言うと何の長所もないのに計画が稚拙だという理由だけでかなり割高なのですよ。そんなことみんなお見通しで購入しないわけです。ここに住みたいなら、賃貸がおそらく出てくるから（たくさん売れ残るからね）それ待つのが良いよ。もしくは10％程度値下げしたら購入価値が出てくるのかもしれません。

[516: 匿名]

購入予定者です。

延べ床面積から24時間管理は仕方が無いとして、2人も要らないと思うので、
管理費低減のために、管理者を1人に出来ないものですかね？

せめて、修繕積立金が上がるのであれば、その分くらいの管理費低減は望みたいもの。

因みに1階店舗には何が入るのでしょうか？
何方か、以前何があったか等ご存知な方居ますか？
(それこそあのクリーニング屋みたいな雑多なテナントがいっぱい入ると…。)

[517: 匿名さん]

122戸で１人では、かなり雑な管理になるでしょうね。
もし実際にそれが可能なら、デべ側が最初から１人にして管理費を安く見せたのではありませんか。

[518: 匿名さん]

＞No.517 by 匿名さん　
正確に記述せずにすみません。
管理者はもともと1人で昼間のみのようです。
にもかかわらず警備員が24時間2名勤務体制なので、23区内で最も犯罪件数が少ないと言われている文京区で、何故そこまで必要なのか？と言う事です。
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00002...

せめて警備員が1人体制になれば管理費も安くなるかな、と。

[519: 匿名さん]

>>518

延べ床１０，０００㎡以上の複合用途建物（住宅／店舗等）には消防法の規定で
資格を有する警備員（管理人兼務不可）を常駐させることが必要になります。

このスレでも何度か話題に出てますよ。管理効率とかは問題でなく、建物の規模を
縮小する以外に警備員常駐義務から逃れる術はありません。

[520: 匿名]

>>519
前スレは読んでいますが、常駐という事だけではなく、“警備員2名体(管理人を入れて3名体制)”が必要なのでしょうか？

無知ですみません。
http://www.houko.com/00/01/S23/186.HTM

何とかならないかと…。

[521: 匿名さん]

>>520

http://www.ones-tower.com/security.html

↑この物件も同じパターン。

法的に義務でもないものをわざわざデベがおくはずもないことはふつうに考えればわかると思いますが・・・

[522: 匿名さん]

ここで相談しないでモデルに言って担当者に聞いてみなよ。管理組合で同意出来れば出来る事ってないのかって？。オリックスも必死だろうから、なんか買う気ありそうに見えたら食いつくよ。あっちの方がプロだろうしね。でもダマされない様に注意しなね。

[523: 購入検討中さん]

このマンションの防災センターは地下にあります。
1年24時間2名体制ということは10名くらいが交代勤務するということでしょう。
この2名はもっぱら地下で設置されたモニターを眺め続けるということで
1人だと眠ってしまうリスクがあるので2名必要ということでしょう。
他のマンションの防災センターは監視のみでなく、夜中に緊急事態が発生した
場合は連絡できるようになっていましたがここはダメと聞きました。
つまりモニターを見る以外は何もしないということ。

また、管理人も図面等からは分かりにくいのですが窓から見るタイプとの
ことでカウンターにいるコンシェルジュのように何か頼むことはできません。
窓から見るだけの管理人ならいなくてもいいかも。不審者はモニターで監視
してもらえるんでしょうし。

また、各階24ｈゴミだし可能ではなく、地下のゴミ置場まで、決まった時間
にのみ持ち込める方式にしてしまったそうです。
決まった時間に出さないといけないっていうのは戸建てと同じでストレスた
まりますね。図面上各階にDSというのがあるのでダストスペースかと勘違いしました。
せめて随時ゴミだし可能にしてもらいたいものです。

ひょとすると防災センターのおかげで管理費が高くなるので、その他のことが
犠牲になっているのでは

[524: 匿名さん]

基本的にこの物件はいわゆる下駄履き物件の問題点の総合商社（古くてすいません）になってるんです。規模を減らして警備員を減らすという話もありますが、逆にもっと大規模であれば（近くのアトラスぐらい）これらの問題も解決されたんです。下駄履き物件の資産価値がどうして問題あるか考えた事無い人が多くて、下にコンビニあるのは便利だとか間抜けな事言いますけど、賃貸なら良いですよ、しかし分譲となるとこのように問題が出てきます。
　残念な事にコンシェルジュが今時のこの規模の物件なのに存在しないのは523の方の御指摘の様に管理費がさらに高くなるからだと思います。珍しいでしょ、タワーと銘打っていてコンシェルジュもいない物件って。この場所は近隣の物件も高値で取引されている周辺物件の検討者からも期待されていたものであるだけに、デベの能力不足でとても残念な物件となりました。ただし、ゴミの事は今後管理組合の話し合いで変更は可能と思いますよ。この場所は繰り返しますが、近隣物件の中古が高値で取引されているのにどうしてこんなに売れ残っているかという事を考えて頂ければ、解決出来ない問題点が多すぎると分かると思いますよ。当初はクリーニング屋の事ばかり取り上げられていましたが、実際はそれ以外にも大きな問題があって売れないのです。
　どちらにしろ、修繕費も合わせて今後ランニングコストが上がる可能性の高い物件で、色々な問題点があって、その上今の踊り場相場では高すぎる（近隣のパークスクエア、アトラス、パークコート、ヒルズ、サンクタスなどの物件はいわゆる、旧価格から新価格の時代の物件です）ためこれらの問題も容認出来ないのです。以前も指摘されていますが、１割か２割値下げするか、この物件はそれらの問題が無視出来る予算の方（実際はこの予算のある方はこの辺では少し時期が早かった本郷PHを購入した）とか、どうしても近隣の築浅中古より新築が良い方とか特殊な方しか購入しないと思います。まあ、その辺は現状が物語っていると思いますけどね。この辺の物件が欲しいのなら、ここから春日（文京区役所）一帯の再開発で建つ高層MSを待たれたらどうですか？。確かにあと3年ぐらいかな？、かかるけど、MS相場が落ちている可能性は高いし、おそらく大手が入って来るでしょうし、本物の大規模になるのでこんな問題は無いと思いますよ。

[525: 匿名さん]

3年後に、新築MS相場が落ちてる保証はないですけどね。

[526: 周辺住民さん]

再開発物件は、確かに物件価格自体がここよりもし高くても、ランニングコストはここより安くなる可能性は十分あると思います。そのぐらいここは問題ある。
まあ、少なくとも金額以外の問題点はここよりは少ないでしょう。ここは珍しいぐらい金額以外の問題点が多いからね。

[527: 匿名さん]

もう粘ってないで早く値下げすれば良いんだよ、っていうかそれしかないって分かってるだろ、状況的に。

どんどんはまって行くのにね、金利も上昇、近隣の物件の情報も増えて来るよ〜。