ザ・タワー 小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

[匿名さん]

オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。


所在地：東京都文京区小石川1-22-8（地番）、小石川1-14-3（住居表示）
交通：都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸（非分譲）、店舗4戸（非分譲）、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2（6戸）〜103.82m2（3戸）　※総販売戸数に対応


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332

[401: 匿名さん]

>>398
どうでもいいけどちょっとググってみたら若干出てきましたよ。
もちろん本物件関連以外のサイトですが例えばこのブログ
http://www.open-g.net/weblog/2006/07/post_23.html
あと三鷹のレストランの看板を作ったりとか（レストランのブログより）
いわゆる公式サイトとか本人ブログの類はないようですが。
修行をしたという山麓アトリエなら公式サイトありますね。

[402: 匿名さん]

千石の物件の価格が出てきました。明らかに割安。
確かに、裏は崖だし、利便性かなり低いけど、文京区なのは事実。

小石川アインスがあの値段で売れたのを考えると、千石の物件もあの値段なら売れそうだね。

ここのお客も一部取られるだろうね。

[403: 匿名さん]

>>402

千石の物件ってどこのですか？

[404: 匿名さん]

パルサージュ文京千石でしょ。
文京区内で、安ければ良いと言う人向き。

[405: 匿名さん]

>>404さん

有難うございました。聞いたことないデベですが三井が売るものですから
大外れはないか？安いと言っても坪３００以下にはならないですよね？

[406: 匿名さん]

坪290からですよ。

[407: 匿名さん]

>> 404さん　　価格は安いですが、全体的に見ると高いと思います。
駅からは１０分。静かで環境はいいけれど廊下は４階くらいまで崖にピッタリついて廊下全体が年中かび臭そう。
内装も価格を安くしてるので明らかにグレードが低い。天井高も低い。室外機が廊下にある等。

[408: 匿名さん]

まさに二極化ですね…となると中途半端なこのマンションは厳しいですね^^;

[409: 匿名さん]

>>406さん

有難う御座います。
坪２９０〜ということは平均では３１０〜３２０くらい？
ココより１割くらい安い計算ですが・・・
売主不安・駅から遠いことを考えると「妥当」な値段であって
割安感は感じませんが・・・。管理費はここより安いのでしょうが。

[410: 匿名さん]

>>409

ここは坪単価400万円ぐらいだから、パルサージュ文京千石の方が2割ぐらい安いかと

[411: 匿名さん]

モデルルームも冬休みで、盛り上がらないですね。次期販売はいつからなのかなー。

[412: 購入検討中さん]

健さんのブログでオリックスはおしかりを受けちゃいましたね。

[413: 近所をよく知る人]

近くを通ったらクリ店の周りにシートがかかってた
周りだけ綺麗にするのか？
何だか汚いクリ店の周りにシートがかけられたのが余計汚くかなりみすぼらしい状態
本当にあのクリ店は近辺でも一際異彩を放っていますね
あまりの汚さにオリックスが手をつけたのですかね？？

[414: 匿名さん]

そうそう。

我が家も気づきました。直すってことは残すってことでしょ。悪い方向に向かってます。

[415: 近所をよく知る人]

前を通ったらクリ店の２階が無くなってました
でも閉店の様相は無いし
どうせなら綺麗さっぱり無くなって新しくなったら入れば綺麗になって良いのに・・
あの建物は限界ですよね　何を考えているのか
解決したのか？ひともんちゃく起こそうとしているのか？・・・

[416: 匿名さん]

クリーニング屋さんは元からココに住んでたんだから
後から移ってくるひとにここまでボロクソに言われるのも・・・ねえ？

[417: 匿名さん]

分かってないね。前からあったのではないのだよ。
あなた地元の人じゃないでしょ。

[418: 物件比較中さん]

話題のクリ店の状況です。
この後どうなるのかは不明です。上に従業員が住んでいるとの話でしたが、
これで居住者はいなくなったことになるのでしょう。

ところで、この物件検討者は管理費が異常に高いと思う人が多いと思います。
同じORIXのthe towers daibaという物件では、やはり管理費が高くて
組合が相当動いたようなことが掲示板に書いてありますね。

[419: 匿名さん]

2Ｆがなくなってて、私もびっくりしたんですよ。
立ち退き交渉が上手くいったのならよいのですが・・・。
417さんの言葉をちょっと補足すると、ここら辺は再開発ということで、いろんなテナントが撤退していたのですが、突如クリーニング店ができたのです。
なんでわざわざ再開発で、しかも周りが撤退している最中に、新しい店舗を・・・、というのがその土地のオーナーに対する不信の元なのです。

[420: 匿名さん]

販売開始してしまっている以上、
クリーニング屋の地主との交渉がどうなろうとこの敷地がこの物件の
敷地にとりこまれることはありえない。・・・である以上、この物件の購入者は
エントランスの真横を誰がどうするか全くわからないまま引き渡しを受けることが
決定的。都心部の再開発案件だから仕方ないと考えるか。文京区でこの利便性、
こんな値段で今後買えるとは思えないので俺ならクリーニング屋ごときに文句は
言わないけど・人それぞれだから。

[421: 匿名さん]

>>418

この外観で「日本の住を誇る」なんて、笑ってしまいますね。

[422: 物件比較中さん]

ここのメリットって、何でしょうか？？？

[423: 物件比較中さん]

ここのメリットは掲示板の最初の方に近隣の方が相当詳しく書いてくれていますので
それを参考にしてください。地下鉄4路線が2分から5分の範囲にあり都心でかつ買い
物も近く大学病院も多く、学校も多い、さらに坂もない等々です。
特に24時間営業のグルメシティー（ダイエー系）が目の前なのは良いですね。

しかし、前の方の方が言わなかったメリットとして、この物件だけが最近の文京区の
物件では60M以上の超高層建物であり、建築確認申請が大臣認可を必要とするとい
うのがあります。これは地震に対する強度を計算上だけでなく実際にスケールモデル
を作って実験して検証しなければならないというもので、いわゆるタワーマンションは
設計どおりに作れば地震に対する強度の検証は十分に行われた安全な住まいということ
になるわけです。

千石物件は確かにお値打ちですが、駅からの遠さ、買い物の便など格段に異なります。
また後背地が崖でそれが崩れれば、建物自体が地震に強くても無意味になる可能性が
高いですね。完売しましたがアインスは車庫確保率と管理費および車庫代が安く
後背地の問題もなかったので駅から遠いという以外はなかなか良い物件でした。
医者たちがBMWで契約の説明会にたくさん来ていました。

この別件は、車庫や日当たりなどは多少目をつぶってもせっかく都心なのだから
駅近による都心生活の利便性を満喫したい人向きといえるでしょう。
なお、縦の線を強調した外観デザインやロートアイアンの装飾、ソファーのある
ロビーから内廊下にかけてのデザインは最近の物件の中でも相当高級感を持った
物といえるでしょう。モデルルームで確かめることを進めます。
坪単価は下層階の300万くらいから上層階の500万くらいまで
相当幅広く天井高や内装が3グレードに分かれています。
管理費が高いのが弱点ですが、その他クリ店の件を除けば値段から考えても
悪い物件ではないでしょう。
事実昨年の第1期販売で半分近くがすぐに売れたようですから。
アインスが若い医者夫婦などがメインのようなイメージに対して、こちらの
購入者層は年齢層が広く番町物件などに見られるようなセレブ系の人たちが
多い気がします。PH本郷とは購入者層は結局近い気がします。

[424: 匿名さん]

423はオリックスの方ですか？同じ事モデルで言われたので、そのままか？。
超高層という表現はどうですかね？、そういう定義を称える人もいるけど、今時、18階建てって、なんちゃって超高層。オリックス、佐藤工業が作れば、建築確認も関係ないでしょ。
それから、医者嫌いかな？。それともこの物件は医者に見向きもされなかった？。ブランドを信奉する傾向にあるので、オリックスのMSって相手にされなかったかもしれませんね。それから、本郷PHは医者多分少なく無いですよ。私が知っているだけで3人買ってます（これは想像でなくて事実）。
外観デザインや無名作家による鉄の装飾（鉄くず）なんて、安っぽい以外の何者でもないですね（モデルをみるとなおさら思いました。まあ、見る機会無いと思うけど出来上がりが楽しみです。）ソファーの無いロビーを探す方が近年のMSでは難しいね。
若い医者夫婦が少なくて番町物件などに見られるようなセレブ系の人たちが多いなんて、完全に妄想ね。だいたい、番町と比較しちゃうとこが、、、。PH本郷とは購入者層は結局近いという表現をみると本郷PHの購入者？、または高くて買えなかった人？、それともやっぱりオリックスの人で、本郷PHと同じと言えば高級感が出せると感じた人かな？。
利便性が高いというとこは同感です。でも、他はあなたの個人的感覚と想像ですね。みなに同意は得られないと思いますよ。

[425: 匿名さん]

>>423,424

物事は両面から見なくてはいけないということがよくわかってありがたい投稿です。

多少の騒音や周辺の雰囲気の悪さ、水害の可能性はあるものの、駅やスーパー近くという利便性を買うということなんでしょうか。日当たり無視すれば７７㎡で7000万前半もありますから近隣の高騰した中古より安いですね。

ただ、近隣中古がそれだけ高いのはこの物件よりも駅近であるとか、日当たりとか、管理費とか、オリックスじゃないといった好条件があるわけですから、築浅中古を狙うのもいいかもしれませんね。

賛否両論あるけど、今売り出されている中ではお買い得な物件という気もします。
どうでしょうね。

[426: 匿名さん]

>425
>賛否両論あるけど、今売り出されている中ではお買い得な物件という気もします。
そうなんだと思いますよ。
いわゆる住居系がすきなら問題外ですが、利便性重視なら間違いない物件です。
医療関係者は多いと思います。
ブランド新興とかは特にないと思います。
合ったとしても、服、車であって、ここの掲示板住人みたいなマンションではないんですよ。
ここより遠方の小石川レジデンス、グランスイートにも医療関係の知り合いが何組かいます。
私の知り合いだけでこれだけいるということは・・・、ということです。

[427: 入居済み住民さん]

＞423

PH本郷購入者層に近いセレブ系の人たちとはどんな人たちかね？。

[428: 匿名さん]

ＰＨ本郷よりこの物件の方がエントランス・ロビーは高級感があるとおもいますがね。
部屋とクリ店は別として。

[429: 物件比較中さん]

クオリティーブックは最近どこのマンションでも作成していますが、
この物件に関してはP4にこのような記載があります。
地上60mを超える高層建築物の構造設計には構造安全性を確認するために
通常よりはるかに難しい審査を受けることが義務付けられています。
設計されたものは、「超高層建築物審査委員会」による審査が行われ
その結果「性能評価書」の交付を受け「国土交通大臣の認定」を受け
その後建築確認審査機関による審査を受けるという段取りです。
要は60m以下の物件と越える物件では、倒壊による影響を考えて
耐震性能についての要求のレベルが違うってことですね。
そのあたり余り気にしない人にはどうでもいいのかもしれないけど。

[430: 匿名さん]

年明け、今週になってから、専門用語を用いた、オリックスの方かと思われる書き込みが増えましたね。周辺物件の情報も出て来て、年明けに上司から気合いを入れられたって感じですかね？。

もっとこの物件が他と比べて良い所を考えたらどうですか？。60m以上の高層物件に全てに当てはまる事を言われても、下手すると他に客が逃げますよ。

がんばって下さい。

[431: 近所をよく知る人]

ここの問題はクリ店
周辺住民にとってもあのクリ店は考え物です

[432: 匿名さん]

>もっとこの物件が他と比べて良い所を考えたらどうですか？
自明じゃない。
利便性だよ。図抜けてる。

[433: 匿名]

オリックスの関係者ではないです、購入者です

[434: 匿名さん]

利便性が図抜けてる。どこと比べて？プラウドタワー千代田富士見に比べたらそんな事言えません。

[435: 匿名さん]

というか、周辺マンションだらけで、それも比較的築浅だから、それと同じという事。

４３０

にある、この物件が他と比べて良い所って無いのだよ。

[436: 匿名さん]

>>もっとこの物件が他と比べて良い所を考えたらどうですか？

クリーニングを出すのが楽。

[437: 匿名さん]

>利便性が図抜けてる。どこと比べて？
23区全般のマンション平均と比べて。
また、新築の文京区物件と比較しても抜けているでしょう（アインス、パルサージュ、ブランズ、PH）。
もちろんプラウドタワー千代田富士見も利便性に図抜けたマンションです。

[438: 604]

そうなのですよね。利便性しか言えない。利便性だけでMSは売れるか？という市場調査をしている様な物件ですよね。

１）日照イマイチ。
２）眺望無し。
３）デベ　２流。
４）施工　３流。
５）駐車場　少ない。
６）排ガス、騒音　十分。
７）管理費等　高い。
８）価格　上昇基調の影響で周辺物件より割高。
９）内装　普通。
１０）設計　普通。
１１）共有施設　無し。
１２）下駄履きMS。
１３）クリ屋さん。
１４）周辺築浅MSだらけ（それも、三井、住友、野村と一流デベ。それからアトラスの中古と賃貸はとっても足早いですよ。）

これだけ、何も長所が無いMSもあまり無い気がしますね。

それが、うれるのか？、という実験としてはとても興味深いです。

周辺を存じ上げる者として、ひとつ言えるのは、3LDKは賃貸に出したらいい値段で貸せます。誰も言わない（知らないで買ってるのかな？）ので教えてあげますと、文京区は家族向けの分譲賃貸の条件の良い物件がとても少ない。なので、この物件は賃貸に出すのはとても良いです。でも、買って自分で住んでとなると、また別ですけど。できれば、駐車場も確保出来てるとほんとにいい値段で貸せますよ。

[439: 匿名さん]

>438
長所がないわけではなく、長所はじゅうぶん利便性ということでまかなえてるんと思うのですよ。
ここら辺に住むと他に住めなくなるくらいのね。
まあ、もう少し値段が下がってくれたら言うことないのですが・・・。
文京区の場合、中古まで目を広げると割安優良なのが結構あります。
でも、新築が好きならここは結構いいと思うんですよね。
マンションって一戸建てと違って仮住まいというのも考えることが多いと思うので、賃貸や売りやすいという点でも、このマンションは結構いいと思います。

[440: 匿名]

子供を学芸大付属、お茶大付属にと検討中ならこのマンションはその権利はあるからいいかも？
番町も番町小学校に入れる為に番町のマンションを購入する人も多いとか？

[441: 匿名さん]

まあ、検討するのは誰でもできますけど、学芸大付属、お茶大付属の、高倍率のくじ引きに落ちても
　ここに住みたい人ですよね？。

　番町小学校ってタダの千代田区立ですよ。

　そこに住んでればみんな入れる区立と、高倍率の国立を一緒に論じるのって、440さん大丈夫？。

[442: 匿名さん]

丸ノ内線後楽園駅から歩いて現地を見に行きました。
結構、駅から遠く感じました。

[443: 物件比較中さん]

丸の内線の改札からだと６，７分くらいじゃないですか？
後楽園駅から４分というのは住友のオフィスビルの横の入り口から
でしょう。三田線の春日はこのＭＳの裏口から白山通りに出て
ヴェローチェの前にある地下鉄入口まで２，３分ということでしょう。
水道橋の駅も13分前後では歩けそうです。

アトラスはこの物件より高めに、パークスクエアはほぼ同じ、サンクタス等は
若干安めに流通に出ていると思います。アトラスは高くなりすぎで
これなら神保町のパークタワーや秋葉原のタイムズタワーとあまり変わらないですね。

アトラスはほんとに駅近ですが、この物件は文京区の方なら相当遠くからも
利用されている２つのスーパーにはこちらの方が近いです。
最近の物件ではコートレジデントやPH本郷の方も買い物はここまで来られる
ことでしょう。都心部は駅よりスーパーが少ないですから。

しかもこのあたりは歩いてみると、スーパーより安い商店も結構ありますね
コロッケ６０円の店とか焼き鳥８０円の店とか、魚屋や八百屋も覗いて見ると
世田谷あたりよりは安いですね。その分町が雑然としているわけですが。

クリ店は２階部分を取り壊してブロックを積んだような外壁部に何か違和感
の少なくなるようなものを貼るような工事をするように見受けられました。

[444: 匿名さん]

規模もターゲットも全然違うけど春日駅直上の伊藤忠は坪４００万近い？？？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43769/

ＴＴＫが割安感出たりして・笑

[445: 匿名さん]

村上○さんにしかられたのに引き続いて、

住まいの〜〜に出てるデベ別の中古物件騰落率でも、

オリックスは今ひとつでしたね。

[446: 匿名さん]

アトラスタワーの中古がいきなり出始めましたね。こっちは本物のタワーだし、駐車場があるとこが強いよね。たぶんあっという間に売れちゃうと思いますけど、、、。

本郷phへの買い替え組みが文京区には多くて竣工の今年秋に向けて次々出てくるって噂でしたからね。春の転居時期と最近の天井相場をみて売出しが始まったのかも知れませんね。

[447: 匿名さん]

>>446　という事は小石川・本郷近辺では、本郷ＰＨがランドマークマンションになっているって事ですかね。でも高いですよね。

[448: 購入検討中さん]

文京区の駅近の物件をさがしています。
アトラス白山と思ったのですが、こちらのサイトの方があまりに盛り上がっているので、こちらの小さい部屋の方がいいのかなと考え中です。やはり、色々な意見が出るということは注目度が高いということですよね。
アトラス白山はなんの情報も無くて、逆に不安になってしまいました。どうなんでしょうか？

[449: 購入者]

駅近、24時間スーパー近、毎日のことだから利便性がある方がいいですよ

[450: 匿名さん]

>>448

伊藤忠が出したクレヴィア本郷が高いので２ＬＤＫ・６０㎡未満の狭小住戸を
狙うならオリックス小石川のほうが買い得感がありますね。管理費は高いけど、
仕様とか総合的に考えると。

[451: 匿名さん]

446
以前パークスクエア最上階が出た時も　引渡し時期がずいぶん先だったにもかかわらず　すぐに売れてましたね
これからも買い替え組みが出るのでしょうか？
パークスクエア・アトラスタワーからこちらに越す人はあまりいないと思いますが
本郷ＰＨに越す人の物件が少し出れば私はこちらを狙いたいかも知れません
パークスクエアは本当によく掃除しているから管理は良さそうです
アトラスはデベが旭化成で２流だけど　やっぱりここらでは唯一のタワーだから惹かれます！

[452: 匿名さん]

旭化成＞オリックスでしょ！？

[453: 匿名さん]

アトラスタワーの中に入った事が無い人が多い様ですね。

せっかく中古物件が出てる訳だし、是非、内覧される事を御勧めします。

内装もまあまあだし、内廊下も奇麗。共有部分もとても清潔です。
内覧して（価格、間取りは好きずきですが、）不満を持つ人そんなに居ないと思いますけどね。

[454: 匿名さん]

中古物件って、買う気無くても参考に見にくる客が多いですからね。
色々内覧するのも悪くないかも。

[455: ご近所さん]

話題のクリーニング屋さんですが
昨日通りかかったら外壁にマンションと同じ（？）タイルを張ったらしく
見掛けは随分と小奇麗になってましたよ。
マンションが建てば、マンションのテナントに見えるかも（笑）

あのクリーニング屋さんは安いからか
外まで人が並んでいるところも時々見かけます。
私も一度ワイシャツを数枚だしましたが・・・
目の前でワイシャツの袖と袖をギュッと縛ってまとめてから
他のお客さんのワイシャツの上にバサッと置かれた姿を見て以来、行くのはやめました。
気持ち的にちょっと・・・ね・・・

[456: 匿名さん]

>455
2,3日前にタイル張りになったよね。
確かに外壁と同じのタイルだから、マンションと同じテナントに見えなくもない。
苦肉の策だなあ・・・。
しかしあの安っぽい看板がそのままなのはクリ店の嫌がらせか・・・。

[457: 匿名さん]

無くなるのではないかと、ほんの少しの可能性を信じていたものにとっては、逆に悲しい現実ですよね。

本格的に残すって決まったんだな〜という感じですからね。

それから、ここに人が並んでるという話がありましたが、日曜日もやってるんですよ、このクリ屋さん。近くに日曜日に営業してるとこが少ないので、日曜営業の有無でクリ屋を選択する人には人気があるのですよ。だから、特に日曜の午後などはよく並んでます。

[458: 匿名さん]

そのとおりで、日曜日の混雑具合を見ると、クリーニング屋さんの店長さんはこんな儲かる場所手放せるかと思うでしょうね。

[460: 周辺住民さん]

クリ店ちょっとは外だけ綺麗になったね
クリ店と地主のしてやったり　と思いきや
変な意地張らずに売っとけば良かったのに！と私は思いけど
あの囲まれた将来発展性の無い土地だと今後高値では絶対売れないでしょう
何だかんだで地価は高いから固定資産税も凄く高くて　とても１階建てじゃあお荷物になるだけ！
一番得したのはテナントのクリ店なんじゃないの！？

この街の景観を悪くしているのはクリ店とパチ店かな・・
クリ店はもう少しまともな看板にして街の景観を考えて欲しいし　パチ店は今時珍しくアナウンスがうるさいから外へのアナウンスは辞めて欲しい！西片交差点のパチ屋を見習って欲しいですね！
せっかく周りが綺麗になっていくから一緒に綺麗にしてくれれば良いと思うのですが・・・

[461: 匿名さん]

>460
あのパチンコそんなうるさい？
ほとんど聞こえんと思うが（車のほうがすごくて）。
前のパチンコのこといってたのあなたかな？
すぐ反論されてたけど、パチンコうるさいとおもってるのはあなたくらいなものよ。

[462: ご近所さん]

近所の者ですが、あのパチンコ屋さんは普段は静かなように見えますが
たま〜にうるさい時がありますよ。
ドアが開閉した時や、店内アナウンスを行っている時かな？
私はこのマンションの建設予定地の前を毎日通っていますが、
今までに数回うるさい時に出くわした時があります。

[463: 匿名さん]

何回か現地に行ったんだけど。後楽園から千川通りの道って何となく暗い感じがするのは私だけ？
便利なんですが、白山通り（春日？）の方が明るい感じ。狭い道路にマンションが建ち並んでるからでしょうか。閉塞感がある道。

[464: ご近所さん]

>>463さん
明るさでいえば白山通りの方が圧倒的に明るいです。
道も広いから開放感があるし。
でも後楽園駅からグルメシティまでの道ならば、夜が危険なほど暗くはないですよ。

下記ＨＰを見ると、数年後には千川通りも随分と変わるのではないかと。
http://www.harusan.jp/index.html

[465: 近所をよく知る人]

確かにパチンコ屋は時々うるさいよ
バス停でバス待ちしていると時々品のない声のアナウンスがひびいてます
最近　女性の声の時もあったけど

[466: 匿名さん]

>465
それってパチンコ側の歩道のはなしじゃないの？
このマンションのある片側2車線の道路の向こう側までのはなしではないと思うが・・・。
パチンコより商店街の音楽のほうがうるさいというか気になる。

[467: 周辺住民さん]

461　466
残念ながらご自分で確かめられた方が良いと思います
時々　店内アナウンスを外のスピーカーに通して流してます
その時は片側2車線の道路の反対側まで充分聞こえます

なぜそこまで一生懸命に否定するのでしょうか？
まずは自分で確かめる事です　
気にならなければ良いし　気になるのなら違う方向を買えばよい
営業の方ですか？
「前のパチンコのこといってたのあなたかな？」
って？？？？？
そこまで否定されるのならば買えば良いでしょう
私の知った事ではないし　2度と投稿したくも無い

[469: 匿名はん]

文京区と世田谷区だったら、どっちがステータスありますか？
また、文京区と目黒区もどっちがステータスありますか？

[470: 匿名さん]

この近隣の騒音とかちょっと気になってみていた通りすがりだけど
感情むき出しでみっともないよ

[471: 匿名さん]

つーか、騒音気にするならこの物件はないだろ。

[472: ご近所さん]

自分は467さんではありませんがあのパチンコ屋はうるさいと思いますよ。
車にしろ救急車にしろいつも音がしてるわけじゃないけどパチンコ屋は…
あの騒音が気にならない鈍感さがうらやましいです。

[473: 周辺住民さん]

パチンコについてはどうだろうねえ？
車の騒音のほうがよほど気になるけど。
というか、車（救急車じゃないほうね）のほうが気にならない？
どっちも慣れたけど、パチと車では車のほうが気になるかな。
確かにご近所との世間話でパチンコはでない。
排気ガスが加わるからか、「道一本うらなら車が気にならないのに・・・」という話題はよくでる。
>あの騒音が気にならない鈍感さがうらやましいです。
あれで気になるならPHとか白山通り沿いは住めないね。
住居系に引っ越せばいいのでは？

[474: 近所をよく知る人]

私は千川通り沿いの某ビルで働いていますが、ビル内にいると車の音はほとんどしませんよ。
ただ救急車等の緊急車両は、交差点に入ると更に音を大きくするのですごく聞こえます。
パチンコ屋については、常にうるさいわけではありませんが
外のスピーカーに通してアナウンスを行っている時もあるようです。

[475: ご近所さん]

他の地域のことまではよくわかりませんが、ここらへんは、
車通りが多い場所→騒音。でも夜道は比較的安全。
車通りが少ない→静か。でも夜道が危ない のどちらかのような気がします。
文京区は、都内２３区の中でも犯罪が少ない場所のようですが
それでも大通りから１本道を入ると、引ったくりなどの事件があるようです。

[476: 匿名さん]

千川通り、白山通り、春日通り、言問通りで囲まれた一画（住不の建物があるあたり）は再開発地域なので、全体が暗い印象があるのは事実でしょうね。

今は、取り壊されるのを待っているようなものですからね。

[477: 物件比較中さん]

いつも興味深く読ませてもらってます。
こちらのスレは活発ですね。
クリ店にパチ店ですか。面白いですね。

周辺では小石川アインスのスレも活発になってきました。
こちらは違うテーマのようですが。
デベ関係者みたいのも入って注目です。

ブランズ文京小石川も値下げが話題になってます。
本郷ＰＨは静かだけど、問題ないのかなぁ。

[478: 匿名さん]

>>477

「物件比較中さん」は、あちこち巡回ご苦労なことです。
一体何を言いたいのか分からず、煽るだけと言う...。
これでは荒しと何ら変わりませんが...

[479: 物件比較中さん]

１８Fくらいだと、タワーと言うには寂しいなぁ。
２０F以上欲しかったな。

[480: 匿名さん]

478さんに同感。今、掲示板を見て思いました。

[481: 匿名さん]

久し振りに見ましたが、ここの月々の諸費用ってホントに高いね。

76平米でネットの費用とか入れて42000円って何？。

[482: 匿名さん]

諸費用が高い割に、
修繕積立金はあの程度でよろしいのでしょうか。

[483: 匿名さん]

>>481

諸費用じゃなく管理費でしょ。

さんざんこの板で出たはなし。

[484: ご近所さん]

話題の（？）パチンコ屋さんは、先週から内装工事とやらで休業していますね。
再開時期はまだ決まっていないようです。

[485: 周辺住民さん]

484
パチンコ屋が営業してないと　本当にとても静かですね
アナウンスに配慮した工事を薦めてほしいものです

[486: 匿名さん]

> 484

近々、新装開店！のコールが周辺にこだまするということですね。違った意味で、新装開店の日程を知りたいです。

[487: 匿名さん]

価格の書き込まれ間取り図みたいのが送られてきましたね。

正直な印象はそんなに高くは無い。でもこのお金出すなら、オリックスのクリーニング屋付きの物件は買わないと思います。

もう、値下げしなよ。

次々、文京区も大手デベの物件出てくるよ。

[488: ご近所さん]

>>484ですが>>486さん。
あそこのパチンコ屋さんは、そんな下品な雰囲気のパチンコ屋さんではないですよ。
>>486さんは実際にあのお店をしょっちゅう見て、その発言をしていらっしゃるのでしょうか？

私はパチンコは一切やらないのでその系統のお店は人並み以上に毛嫌いしていますが
そこまで迷惑な存在のお店ではありません。

[489: 匿名さん]

上品なパチンコ屋って何だよ…(；´Д｀)

[490: 匿名さん]

>488
私も前にそんなに迷惑ではない（うるさくない）、みたいな書き込みをしたんだけど、強烈に反発する人が数人（もしかしたら一人？）いるんですよ。
やたらパチンコ、パチンコいう。
すぐ近くの小石川藪や、パークスクエアの中にいても聞こえなくなるのに。
なんかちょっと違う気がするんですよね。
明らかに排ガスの問題のほうが大きいし、音なら車のほうが遥かに大きい。
商店街の音楽のほうがよほど気になる。
>価格の書き込まれ間取り図みたいのが送られてきましたね。
プレミアルームのチラシが入ってました。
なかなか豪華で金が有り余ってるなら住みたいけど・・・。
住める人はうらやましいですね。

[491: 匿名さん]

490
パチ屋の人でしょ！

[492: 匿名さん]

20平米のstudioって前からありましたっけ。

[493: 購入検討中さん]

>>492

地権者用住宅が減ってる。
売り出されたんですよ。
その裏に何があったのか・・・。

[494: 匿名さん]

>>493

単に収益物件としてとるつもりだった地権者が現金で欲しいと
言い出したからじゃないですか。売却しちゃうと税金かかっちゃうけど・・・

[495: 匿名さん]

うーん、怪しすぎる。
良い値段で売れる時に売ろうという事になっただけなら良いですけどね、、、。

[496: 近所をよく知る人]

パチンコ屋休業で静かになりましたね
地権者用が売り出されたんですか？
ところで売れ行きはどうです?

[498: 匿名さん]

ほんと管理費が高すぎて修繕積立金が安すぎますね。
４０㎡で管理費１９，４００円、修繕積立金１，６００円
管理費の１０％以下の修繕積立金なんて聞いたことありません。

[499: 匿名さん]

結局足りないと分かっているのに積立金を上げられなかったというのが本音だと思います。

物件の規模と戸数を考えると管理費がこの額になるのは止む終えない。その結果、月々の支払いが多くなりすぎるので積立金を無理に下げたという所でしょう。結局積立金は売ってしまえば管理組合に丸投げになるわけで、デベは関係ないからね。ここは当初から階数を減らして、床面積を減らして、24時間常駐管理を不要な物件にすべきだったのですよ。オリックスは購入者の長期的生活とか費用を考慮せず、自分の売り上げだけ確保しようとするからこういう事になるんだよね。

購入検討者は今時そんなに間抜けではありませんので、この物件は私は2割値下げしないとさばけないと思います。

[500: 匿名さん]

おっしゃる通り、わかりやすいご説明ありがとうございます。
物件には興味ないけど修繕積立計画には興味津々。
入居して初回の管理組合総会で早速、修繕積立金値上げの
提案が管理会社からあるかも？笑えないありえる話。

販売担当者はどんな説明で対処してるんでしょうか
まさか、売りやすくするために削っちゃいけない部分を
削って当初の維持費を低く抑えました！なんて本音言えないし。

[501: 匿名さん]

最初に支払う修繕積立一時金の額はいかがなんでしょう？

[502: 匿名さん]

>>499

>ここは当初から階数を減らして、床面積を減らして、24時間常駐管理を不要な物件にすべきだったのですよ

ふーーん。ってことは売り床が２５％は減るわけね。
こまい計算はめんどくさいので単純に単価３割増しでここ買う人が
どれだけおるの？ってことですわ。坪４００台中盤で。

延べ床１０，０００㎡で２４時間管理が義務になるので１０，０００㎡プラスαの
面積くらいなら消化できる容積捨てても延べ床１０，０００㎡以下におさえるのが
ベターだけどこの物件は１３，０００オーバーなんだから３，０００㎡以上の延べ床を
捨てるなんてのはありえないよ。

地権者がいる再開発案件では、地権者が取得する床面積ありきで計画が進むけど
こういう管理費含めた「利回り」まで説明することは普通ないから「破たん」しちゃう・・。
場所の評価含め、嫌なら買わなければすむこと。でしょ？

[503: 匿名さん]

比較物件として適当なのかはわかりませんが。
三井のパークタワー池袋　６１．４０㎡　修繕積立基金５１５，９００円
ザ・タワー・コイシカワ　６６．２２㎡　修繕積立基金３９０，２００円
ちょっと少なめという感じでしょうか。

ちなみに
パークタワー池袋　管理費１９，４６０円（ネット代込）　修繕積立金７，３７０円
コイシカワ　　　　管理費３２，１００円（ネット代別）　修繕積立金２，６００円

これで修繕積立金を普通にすると毎月の維持費が４万円になってしまいます。
新築時から毎月４万円の負担はお客さん引いちゃうでしょう。
その打開策がこんなお粗末な積立金になったと推測されます。

[504: 購入検討中さん]

小石川３丁目の事件は、悲しいですね。ここも影響が出てきますかね？
でも小石川の再開発は目白押しでマンションだらけ！
本郷とか、西片とか、後楽（千代田区と勘違い！）とはちょっとちがうのでしょうか？
マンションをねらうなら大和郷の駒込（安い）なのでしょうか？

[505: 匿名さん]

この物件の北側のクイーンズの建物のある角に三井レのマンションの計画地があります。

そんなに規模は大きくないと思いますが、何か情報をお持ちの方いますか？。

[506: 購入検討中さん]

最近チラシも何も来ませんが売れ行きはどうなっているのでしょうか？
売れ行き状況はノーコメントなので。
私は特にクリ店があっても関係ないのですが、千川通りのイメージと佐藤工業の施工でパス。
本郷ＰＨも価格が高過ぎてパス。（８月竣工のはずなのに未だにチラシが入ってきますが？売れているんでしょうか？）
ブランズも未だに３戸残ったまま。
小石川・本郷を探しているのですが、もうこれといったマンションは建たないのでしょうか？
駅に近い中古は強気だし。

[507: 匿名さん]

ここはおそらく、半分売れてないと思います。　
本郷ＰＨは9割売り切って16戸ぐらいが残っているはず、価格から考えると本郷PHの評価が高いのがわかりますね。
実際は、中古は動きが悪くなって、値も落ちてきてますよ。私はこの辺が新築の今後の売れ行きも左右すると思っています。というのはこの辺の新築は近くからの買い替えの人がある程度いるので、売らないと買えない、つまり、予定の価格で売れなかったので、契約キャンセルになる可能性があるのです（というか、そうなると新築物件の人に言われた）。
今後、ここも含めて、新築、中古の売れ残りがたまっていく可能性があるので、そうすると1年ぐらいのうちに（ここと本郷ＰＨが竣工する）、値下がりが顕著になる可能性があると思います。（中古もある程度価格を下げてどうしても売りたいのが出てくるので）。

小石川1丁目のＵＲ（クイーンズ）の南側に確かに三井不動産レジデンシャルありますね。居酒屋塩梅のところ。規模としてはそれほどでもないですが、三井なのでそれなりのものを出してくるのではという期待もあります（賃貸かな？）。そして現状を考慮して価格も下げ気味で、、、。

[508: 匿名さん]

>>507

売り急ぎの中古が安く買える可能性はあるかもしれませんが、新築は少なくともあと２年くらいは
安くはならないと思います。今の市況をみて「新新価格」で出してくることはないでしょうけど
閑静な場所では本郷ＰＨ、ロードサイドでＴＴＫ水準・・・「高止まり」でしょう。

土地の仕入れも建築費も騰がってますし。新日鉄がまたＨ鋼の価格上げてるとか。マンション
市況は冷え込んでますが工事費は右肩上がりが続いています。体力のないデベがとんで土地が
安値で放出されても商品化されて市場にでてくるまでにそれなりの時間はかかるし。

[509: 物件比較中さん]

ここいらならやっぱ中の駅近２物件（パとア）の方が良いな

[510: 物件比較中さん]

中じゃなくて中古m(__)m

[511: 匿名さん]

アトラスですね

[512: 匿名さん]

>そうすると1年ぐらいのうちに
>あと２年くらいは安くは

景気回復の可能性はない。
もう右肩下がりだ。
と、お考えのわけですね。

[513: ご近所さん]

建物は立ち上がってきましたが、スレは盛り上がらないですね。

[514: 匿名さん]

何で修繕費がこんなに安いの？
10倍くらいが妥当と思われるが？

[515: 匿名さん]

↑　

　少しは前の方読んでよ。もうその話は終わってる、売れない原因の一つ。

　床面積と管理業務に関するデベの計画がお粗末だから、管理費が異常に高い。そのため、異常な管理費が高いのを少しでもばれないために修繕積立金を安く見積もった。修繕費は売ってしまえば関係ないから。購入者が管理組合作って、びっくりして値上げすることになるのは明らか。

　でも購入検討者の多くはあなたのように、そんなに愚かではないのでこれがどれだけもんだいあるか気づくのです。つまり実際の価格よりもおそらく70平米で月３万近く支払いが高くなる（御指摘の修繕積立金もおそらく入居後早期に値上げされるから）、つまりここはあと800万位（70平米で）高い価格の物件を30年ローン組んで買うのと同じ支払いになる。簡単に言うと何の長所もないのに計画が稚拙だという理由だけでかなり割高なのですよ。そんなことみんなお見通しで購入しないわけです。ここに住みたいなら、賃貸がおそらく出てくるから（たくさん売れ残るからね）それ待つのが良いよ。もしくは10％程度値下げしたら購入価値が出てくるのかもしれません。

[516: 匿名]

購入予定者です。

延べ床面積から24時間管理は仕方が無いとして、2人も要らないと思うので、
管理費低減のために、管理者を1人に出来ないものですかね？

せめて、修繕積立金が上がるのであれば、その分くらいの管理費低減は望みたいもの。

因みに1階店舗には何が入るのでしょうか？
何方か、以前何があったか等ご存知な方居ますか？
(それこそあのクリーニング屋みたいな雑多なテナントがいっぱい入ると…。)

[517: 匿名さん]

122戸で１人では、かなり雑な管理になるでしょうね。
もし実際にそれが可能なら、デべ側が最初から１人にして管理費を安く見せたのではありませんか。

[518: 匿名さん]

＞No.517 by 匿名さん　
正確に記述せずにすみません。
管理者はもともと1人で昼間のみのようです。
にもかかわらず警備員が24時間2名勤務体制なので、23区内で最も犯罪件数が少ないと言われている文京区で、何故そこまで必要なのか？と言う事です。
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00002...

せめて警備員が1人体制になれば管理費も安くなるかな、と。

[519: 匿名さん]

>>518

延べ床１０，０００㎡以上の複合用途建物（住宅／店舗等）には消防法の規定で
資格を有する警備員（管理人兼務不可）を常駐させることが必要になります。

このスレでも何度か話題に出てますよ。管理効率とかは問題でなく、建物の規模を
縮小する以外に警備員常駐義務から逃れる術はありません。

[520: 匿名]

>>519
前スレは読んでいますが、常駐という事だけではなく、“警備員2名体(管理人を入れて3名体制)”が必要なのでしょうか？

無知ですみません。
http://www.houko.com/00/01/S23/186.HTM

何とかならないかと…。

[521: 匿名さん]

>>520

http://www.ones-tower.com/security.html

↑この物件も同じパターン。

法的に義務でもないものをわざわざデベがおくはずもないことはふつうに考えればわかると思いますが・・・

[522: 匿名さん]

ここで相談しないでモデルに言って担当者に聞いてみなよ。管理組合で同意出来れば出来る事ってないのかって？。オリックスも必死だろうから、なんか買う気ありそうに見えたら食いつくよ。あっちの方がプロだろうしね。でもダマされない様に注意しなね。

[523: 購入検討中さん]

このマンションの防災センターは地下にあります。
1年24時間2名体制ということは10名くらいが交代勤務するということでしょう。
この2名はもっぱら地下で設置されたモニターを眺め続けるということで
1人だと眠ってしまうリスクがあるので2名必要ということでしょう。
他のマンションの防災センターは監視のみでなく、夜中に緊急事態が発生した
場合は連絡できるようになっていましたがここはダメと聞きました。
つまりモニターを見る以外は何もしないということ。

また、管理人も図面等からは分かりにくいのですが窓から見るタイプとの
ことでカウンターにいるコンシェルジュのように何か頼むことはできません。
窓から見るだけの管理人ならいなくてもいいかも。不審者はモニターで監視
してもらえるんでしょうし。

また、各階24ｈゴミだし可能ではなく、地下のゴミ置場まで、決まった時間
にのみ持ち込める方式にしてしまったそうです。
決まった時間に出さないといけないっていうのは戸建てと同じでストレスた
まりますね。図面上各階にDSというのがあるのでダストスペースかと勘違いしました。
せめて随時ゴミだし可能にしてもらいたいものです。

ひょとすると防災センターのおかげで管理費が高くなるので、その他のことが
犠牲になっているのでは

[524: 匿名さん]

基本的にこの物件はいわゆる下駄履き物件の問題点の総合商社（古くてすいません）になってるんです。規模を減らして警備員を減らすという話もありますが、逆にもっと大規模であれば（近くのアトラスぐらい）これらの問題も解決されたんです。下駄履き物件の資産価値がどうして問題あるか考えた事無い人が多くて、下にコンビニあるのは便利だとか間抜けな事言いますけど、賃貸なら良いですよ、しかし分譲となるとこのように問題が出てきます。
　残念な事にコンシェルジュが今時のこの規模の物件なのに存在しないのは523の方の御指摘の様に管理費がさらに高くなるからだと思います。珍しいでしょ、タワーと銘打っていてコンシェルジュもいない物件って。この場所は近隣の物件も高値で取引されている周辺物件の検討者からも期待されていたものであるだけに、デベの能力不足でとても残念な物件となりました。ただし、ゴミの事は今後管理組合の話し合いで変更は可能と思いますよ。この場所は繰り返しますが、近隣物件の中古が高値で取引されているのにどうしてこんなに売れ残っているかという事を考えて頂ければ、解決出来ない問題点が多すぎると分かると思いますよ。当初はクリーニング屋の事ばかり取り上げられていましたが、実際はそれ以外にも大きな問題があって売れないのです。
　どちらにしろ、修繕費も合わせて今後ランニングコストが上がる可能性の高い物件で、色々な問題点があって、その上今の踊り場相場では高すぎる（近隣のパークスクエア、アトラス、パークコート、ヒルズ、サンクタスなどの物件はいわゆる、旧価格から新価格の時代の物件です）ためこれらの問題も容認出来ないのです。以前も指摘されていますが、１割か２割値下げするか、この物件はそれらの問題が無視出来る予算の方（実際はこの予算のある方はこの辺では少し時期が早かった本郷PHを購入した）とか、どうしても近隣の築浅中古より新築が良い方とか特殊な方しか購入しないと思います。まあ、その辺は現状が物語っていると思いますけどね。この辺の物件が欲しいのなら、ここから春日（文京区役所）一帯の再開発で建つ高層MSを待たれたらどうですか？。確かにあと3年ぐらいかな？、かかるけど、MS相場が落ちている可能性は高いし、おそらく大手が入って来るでしょうし、本物の大規模になるのでこんな問題は無いと思いますよ。

[525: 匿名さん]

3年後に、新築MS相場が落ちてる保証はないですけどね。

[526: 周辺住民さん]

再開発物件は、確かに物件価格自体がここよりもし高くても、ランニングコストはここより安くなる可能性は十分あると思います。そのぐらいここは問題ある。
まあ、少なくとも金額以外の問題点はここよりは少ないでしょう。ここは珍しいぐらい金額以外の問題点が多いからね。

[527: 匿名さん]

もう粘ってないで早く値下げすれば良いんだよ、っていうかそれしかないって分かってるだろ、状況的に。

どんどんはまって行くのにね、金利も上昇、近隣の物件の情報も増えて来るよ〜。

[528: 購入検討中さん]

>>523

ゴミだしは24時間可能だと聞きましたが・・・。

[529: 近所の物件マニア]

ここら辺のランドマークはパークスクエアとアトラスタワーの一角でしょう
先日不動産で外広告見ていたらパークスクエアの最上階物件が出てました
天井高と収納ロフト付きが売り
あそこは管理面が抜群と聞きます
パークスクエアなら出来れば絶対最上階でしょうね
2階も出てましたが2階じゃ投資目的でしょう
アトラスは今は確か出てなかった様です
私ならこの2物件で探すな
まあ私にはまだまだ買えませんけど
ここはタワーと言うには規模が小さすぎるしコンシェルジュもいないのはちょっと寂しいです
見栄かも知れませんがコンシェルジュは欲しいです
アトラスは中で見えませんがパークスクエアは外からコンシェルジュのお姉さん（時としておばさん・おじさん・・）が座っているのが見えます
コンシェルジュにお帰りなさいませって言われて見たいです（笑）

[530: 匿名さん]

タワーに住んでコンシェルジュにいってらっしゃいませと、
形式的に言われてたことがあるけど別に嬉しくもなかった。
普段から用事を頼んでも不親切な人だったから。
嬉しいかどうかは、人に依りますよ。

[531: 匿名さん]

エントランスからコンシェルジュのいるカウンターを通ってエレベーターホールへ行き自宅へ。またその逆も。今のマンションはコンシェルジュのいるカウンターを通らなくても良いので気になりませんが、前のマンションはいつもコンシェルジュの女の子に顔を見られる。友達（彼女？氏？）を連れてくるにも、誰と入って行ったか監視される。しまいにウザッタクなりゴミ収容所から出入りする様になりました。（結構そこからの出入りが多い！）行ってらっしゃいませ！が嬉しいのは最初だけ。

[532: 匿名さん]

＞友達（彼女？氏？）を連れてくるにも、誰と入って行ったか監視される。

世の中色んな人がいるもんだと思いました。
コンシェルジュってあまり意味が無いという意見には正直言って賛成です。でもここは経済的な問題が理由でおそらく無い訳で、そこに問題が無ければ人の目はあった方が良いと思いますね。少なくともエントランスにアタマの　イ　カ　レ　テ　ル　のが入って来たら管理人呼ぶぐらいの事はするでしょ。私は、防犯カメラだと思っています。

実は、私は以前住んでいた小規模MSでコンシェルジュを経済的負担を理由に管理組合で話し合ってやめた事があります。でも、ここはその選択権が無い、そして、そこそこの大規模で経済的負担が少ないはずなのに無いと状況が異なります。

ここではコンシェルジュがいない事を正当化する主張は残念ながら＜負け惜しみ＞ですね。

[533: 匿名さん]

別に、いないことを正当化してるんじゃなくて、
コンシェルジュがあまり意味がないとの実体験を書いただけでは。

[534: 匿名さん]

コンシェルジュいないのに、この管理費…

[535: 匿名さん]

ホテル並みのスキルがなければ
ただの管理人さんがこぎれいな制服着ただけ

[536: 匿名さん]

十八階でもタワー？
何階建てからタワーっていうんだろ。

[537: 匿名さん]

>>536
普通のデベは20階以上

[538: 近所をよく知る人]

このマンションて半分くらいは売れたのかな？
ｄｍがすごいんだけど。

[539: 匿名さん]

またキャンセル出たか

[540: 物件比較中さん]

住宅情報ナビでは先着順で９戸と表示されますね。
あと９戸ってことでしょうか？
だとすればかなり売れ行きはいいってことではないですか？
この近隣のマンションは駅近は狭すぎで広いと駅から遠くて
不便ですからね。

[541: 物件比較中さん]

しかし地域から浮いてしまいそうな物件ですな。

[542: 周辺住民さん]

妻が聞いたご近所の噂ですが、あのクリーニング屋さんの立ち退きが
決まったそうです。どなたか詳しい情報をお持ちじゃないですか。
この掲示板を見て、あのクリーニング屋さんがマンションが建った後も、
残ると知ってたいへん驚いてました。確かに、送られてきたDMをよ〜く
見るとクリーニング屋さんの部分だけ敷地が欠けてました。

[543: ご近所さん]

いまさら立ち退いてどうするんだ。
設計変更できるわけでもあるまいし。

[544: 匿名さん]

当初の計画から変更になるわけで、土地の持ち分も変更になる事になりますよね。

契約書自体に訂正が加わることになるし、小さい事ですが固定資産税も少し増えるでしょうね。
最近のマンション相場から考えると、キャンセルしたくなっている人には良い理由が出来ましたね。もちろん購入したい人にも良い話だし。

[545: 匿名さん]

クリーニング屋さんの土地も、ザ・タワー小石川の敷地になるんですか？

本当に、「なぜ、今更？」ですね。

[546: 匿名さん]

クリ店はお金に執着しすぎですよ

[547: 匿名さん]

>>544
開発許可を取り直すことになりませんか？

[548: 匿名さん]

固定資産税が上がるってことは
資産価値も上がるってこと？

[549: 匿名さん]

クリーニング屋の土地を放置すれば、
このマンションの契約は何も変わらないんじゃないの？

[550: 匿名さん]

土地を放置すると誰が管理するの？その土地。
荒れても困るしさ。

[551: 匿名さん]

デベが公園にして
区に寄附すればよい

[552: 匿名さん]

あの広さ砂場にしかなりません。

[553: ご近所さん]

あそこが砂場になると助かるなぁ
柳町保育園のところは小さなすべり台しかないし…

２歳児のいるパークスクエア住民より

[554: 物件比較中さん]

クリ店ですが全く退去するような雰囲気も無く営業されていますが、
退去という話はガセではないですか。確認された方いますか？
もっとも今の不動産市況や工事の進行状況から考えれば、クリ店も
欲かきすぎて結局損をしないためには、今が決断のラストチャンスなのでしょう。
建築に関しては、クリ店が買収に応じた場合の計画は最初から用意してある
ように思われますが。
クリ店の存在はこのマンションの重要な弱点のひとつですから、もし
本当に退去であればまた購入を検討する人もでてくるかもしれません。
あと残る弱点で大きなものはやはり管理費の高さでしょうか。

[555: 匿名さん]

クリーニングは便利じゃない？

[556: 匿名さん]

オリックスは千住の物件で公式に値下げ始めてくれましたね。

ここと同じ来年の初夏に入居予定の物件ですので、こちらもそろそろ価格改定の検討中でしょうか？。
千住は最高16％ぐらいの様なので、こちらも10％ぐらい行ってくれるとね〜。

[557: 匿名さん]

1010タワーは値付けが高すぎましたからね。
北千住が便利なのは認めますが、坪260はちょっとやりすぎです。
ここは何割くらい販売済なんでしょうか？
もし既に半分以上売れてるようなら値下げはまだまだ期待できないかもしれません。

[558: 匿名さん]

足立区と文京区を一緒にされてもなぁ…

[559: 匿名さん]

誰も一緒にはしてないと思いますが？
オリックスの出方を推測する材料として北千住の物件を引き合いに出しただけでしょ？

[560: 購入検討中さん]

>555
だって30メートル以内にもうひとつあるんだもん。
このクリはいらない。

[561: 匿名さん]

6月11日に住宅情報ナビで残り9戸だったのが今現在で8戸になっていますね。
これが残住戸であるとすれば2ヶ月で1戸の販売で入居まで1年の期間を考えると
入居までの完売は厳しくなってきましたね。
値引きによっては購入を考えても良いという人はいるのでしょうか？

[562: 匿名さん]

>>554
クリ店が買収に応じた場合
その土地は誰のものになるのでしょうか

[563: 匿名さん]

売れているんでしょうか？
近隣のパークスクエアが気になって見ているのですがちょっと前に6500ぐらいでロフト付きの最上階（確か60平米ちょっと）が出ていたけどすぐになくなったみたい
70平米で7500でも出ているようですがそちらはまだ売れてない様子
2階で安いのは出ているようですがやっぱりパークスクエアと言えば最上階
とてもほしいけどやっぱり高いな

[564: 匿名さん]

買収に応じたら、
その土地を買った人か企業の物。

[565: 匿名さん]

ということは
クリ店の跡地が
鉛筆型の高い建物になるおそれもあるのでは？

[566: 匿名さん]

私の知っている情報では、元々地主はオリックスに売る事に同意していて、賃借人のクリ店が移動に同意しなかったという事だったと思います。ここはクリ店が同意したら土地はオリックスに行くでしょ。地主も土地の価格はこの辺も落ちただろうから損しただろうけどね。

[567: 匿名さん]

役所に開発登録簿を見に行けば？
これから開発変更してクリ店を編入するのは難しいはず。

[568: 匿名さん]

買い物で前を通ったら千川通り側から壁の一部見えてました。外壁の黄色、からし色ですよ。嘘だと思ったら見に行って下さい。週末は恐らく隠しに行く人いないから一部見えるままと思います。

隣の隣のピンクに続き、次は黄色です。千川通りをどんなとこにしたいのかね、オリックスは。

[569: ご近所さん]

最近あのうるさいパチンコ屋の名前が変わりました！
なっなんと！！！　静かになったぞ〜〜！
以前は品のないアナウンスがガンガン！！
今のところそれはないみたい
とりあえず朗報なのでご報告！
この様な情報は貴重でしょ！？

[571: 広田さくらさん]

先々週号のマンションズによれば１２２戸中９戸が売れ残り。
今年６月１１日時点での残戸数から変化なしですから、
完成前の完売はやはり難しいかと。

[572: 匿名さん]

>ここはクリ店が同意したら土地はオリックスに行くでしょ。

オリックスが購入した場合でも
公園にして区に寄付でもしない限り安心はできません。
その土地に中高層建築物を建てることもできます。

[573: 匿名さん]

あのクリ店の面積からして、何階建てくらいまでいけるんでしょうか？

[574: 匿名さん]

このマンションは外壁の色が気になる所です
こんにゃくえんま交差点にある黄色いマンションみたいな色だと最悪です
オリックスのセンスを信じますがあの様にはしないで欲しい
クリ店が退き外壁の色も良く街の景観が良くなる事を期待してます
この地区は中古ならランドマークのパークスクエアかアトラスタワーが間違いないと思います

[575: 匿名さん]

アトラスタワーの中古物件みましたが、サッシは低いし仕様も悪いし、立地だけの様な気がしましたが？

[576: 匿名さん]

あとでリフォームすれば？

[577: 匿名さん]

アトラスタワーはしょせん旭化成だから 場所は良いけれど やはり安いマンションの造りだと思います
やっぱり 三井、三菱、住友、東京建物、野村のどれかでないと本当に良いものを造る力があるのか疑わしい

[578: 匿名さん]

上記五社が本当に良いものを作っているでしょうか？顧客に誠意ある対応をしてますでしょうか？
土壌汚染問題、生コン発覚後の対応、赤坂のタワー物件事故での対応等々見ると完全なる迷信だと思いますが？

そもそも良いものを造るか否かは施工管理者及び現場の方の技量、そして施工期間が十分であるか が重要であると思います。
私の三井の物件は築たったの数ヶ月で共用部分のコンクリートはクラックやら欠けやらが無数にあります。

[579: 匿名さん]

デベじゃなくて建設会社の瑕疵じゃないですか？

[580: 匿名さん]

この辺の住民です。

実は、アトラス、ヒルズ、パークホームズで生活をした事があり、パークスクエアとサンクタスには入った事があります。
一長一短なんですが、購入するとしたらヒルズで、賃貸で住むのならアトラスだと思います。

パークホームズは正直間取りが下手。窓の無い部屋がある。仕様も普通、駐車場が少ない。

パークスクエアは今となっては派手なのはエントランスのみ、さすがスミともという感じです。長い外廊下とそれに面した部屋がある。白山通り側から見ると巨大な団地に見えます。仕様も普通。

アトラスは、内廊下、駐車場も余裕あり、内部も奇麗、ただし、生活してみると施工が悪く、部屋の内部で安っぽさが目立ちます。内廊下のため、一方向しか窓が開かない部屋が多いのも問題。ただ、高層のたてものがこの辺は少ない（再開発で隣にできるけど）ので、投資で持つならここですね、今は高すぎるけど。

ヒルズは総合点が高いです。間取りもまあまあ、仕様もまあまあ、駐車場も余裕あり。外廊下ですがエレベーターが3戸に一つぐらいなので長い外廊下も無い。前面道路が週末に通行止めとなる珍しいこの辺の物件で家の前で遊べるという隠れた利点があります。購入して自分が住むのならここ。実際、中古の取引価格も何故か高い。

サンクタスはなんと言っても安い事、しかし中もそれなり。販売時の物件価格をしっていると大丈夫か？と思う。

ここ、タワーコイシカワはやはり住むとしたら賃貸ですね。オリックスと佐藤工業の物件買わないでしょ、特に市況もわるいし。ここは管理費も高いので入居までに金利上がったら大変な事になります。賃貸が出て来たら内見させてもらって、もし、作りがよかったら、売り物が出て来たらたたいて買うというのが正当な入手法と思います。中古が近い将来３割引になってもおかしく無いからね。

[581: 買い換え検討中]

５８０さん　　ヒルズって正式なマンション名は何というのですか？もし中古で出ていたら検討しようかと思います。部屋によって違うのでしょうが、アトラスは私も見学に行きましたが、細長い部屋で明るさがありませんでした。

[582: 匿名さん]

小石川ヒルズ　野村の2002年かな？の物件です。パークスクエア、アトラスが面している千川通りから西側に１本入ったとこですよ。ここも当時、即日完売の物件です。住民層も良いですよ。お子様がいらしたら週末に家の前でキャッチボールと自転車の練習ができます。

[583: 匿名さん]

小石川ヒルズはこれと言って特長のない普通のマンションだと思います
悪いとは言いませんが存在感はないです
この近辺だとやっぱりアトラスタワーとパークスクエアが存在感があります
アトラスは場所も良く唯一のタワーですが外壁の質感が安っぽくイマイチなのが実に残念なところです

[584: 匿名さん]

マンションを存在感で購入する方っていらっしゃるんですね。私は存在感は気にしません。

売り主はどうか、間取り、内廊下か？、管理はどうか、住民層、24時間有人管理か？、コンシェルジュは居るか？、周辺はしずかか？、高台か、駅から近いか？、エレベーターの数、バルコニーの広さ、下駄履きかどうか？、部屋の仕様、道路の騒音はどうか？、墓地とか学校に隣接しているか？、耐震構造、地盤、共有施設などの価値観もあると思います。

アトラスタワーは、色んな意味でこの辺りでは評価されていると思いますが、パークスクエアは今となってはそれこそ特徴の無い物件だと思います。駐車場が足りなくて、外廊下で廊下に面した窓がある部屋が多いなんて、最近の都心のマンションには見られない低仕様と言えるでしょう。どこがパークスクエアの長所なのか私はよくわかりません。みなさんそれぞれですね。

[585: 周辺住民さん]

第４期予告物件概要がホームページにでてますね。
全122戸のうち売れ残りが9戸と書いてらっしゃる方がいましたが、
３期までに売出した中の売れ残りが9戸というだけで、
まだまだ新たに発売される部屋がありそうです。
やはり、この物件ほとんど売れていないんじゃないでしょうか？
３期までの売り出し戸数を覚えてらっしゃる方いますか？

[586: 匿名さん]

１期と2期はここを最初からみると多分でてますよ。書き込んでる方いらっしゃったと思います。３期は数戸だったでしょ。興味があったら前の方から見てみて下さい。

[588: 契約済みさん]

売主のリアルシェルトが撤退するそうです。
何か困る点はあるのでしょうか・・・。

[589: 匿名さん]

５８８さん
北千住の物件でもレアルシエルトが抜けましたよ。
でも、売主比率はたったの1%なので、何の問題もないと思います。

[590: 匿名さん]

最近話題になりませんが、売れてる、わけないですよね。
2割ぐらい下げてくれないかなあ。場所はいいのにね。

[591: 匿名さん]

場所がいいと思う人もいれば、悪いと思う人もいるのでは。
私は現地を見て、検討外になりました。

[592: 匿名さん]

＞アトラスは場所も良く唯一のタワーですが外壁の質感が安っぽく

この周辺のマンションって文京区の中では利便性が高い（地下鉄4路線、スーパー、レンタルビデオ、本屋が近い）という珍しくいい場所なのに、なぜかいまいち物件が多いのですよね。

ここは言うまでもなく、オリックス佐藤工業、割高管理費で買う気失せちゃうし。
アトラスは住んだことありますが、底値時代の物件で、パッと見高級そうだけど、よくみると作りがいい加減で、木かと思ったらプラスチックみたいな感じなんですよね。築4年にして外壁の修繕するらしいし、私が住んでた時もいろいろ全体の修繕の話が多くて絶対買う気にはなりませんでした。スクエアは長い外廊下田の字でスミフ式の無意味なエントランス以外見るものないし、三井のパークも間取りイマイチ、駐車場が足りない上に下駄に学生がたまるコンビニつきという最悪だしね。　

再開発のところは140Ｍクラスが建つ予定のようですが、どこのデべが請け負ったかご存知の方いらっしゃいますか？。

[593: 匿名さん]

最上階の南東角部屋が未だに残っているのは何か理由があるのですかね？
単純に値段が高いからってだけかな
これってキャンセル物件でしたっけ

[594: 匿名さん]

佐藤工業って、そんなにやばいんでしょうか。
クオリティに難あり？潰れちゃって瑕疵担保責任を果たせない可能性あり？

[595: 匿名さん]

>>592

再開発組合のHPによれば、
事業協力者：清水建設、大成建設
参加組合員予定者：三井不動産、三菱地所、新日鉄都市開発
となっていますね。

[596: 匿名さん]

モデルルームは年内で閉鎖するそうですよ。
大丈夫なのかな・・・。

[597: 匿名さん]

ここの事業主のオリックスの大阪のタワーマンションが大変なことになってるみたいですね。。。

[598: 匿名さん]

>>597

竹中工務店でもああなっちゃうんだから、佐藤工業だって何だって関係ないですね。

[599: 匿名さん]

>>598
千里タワー
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6848/

柱に不良部分があり、手付金を返還してキャンセルにも応じるらしい。

[600: 匿名さん]

599
それはラッキーじゃない！