ザ・タワー 小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

[匿名さん]

オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。


所在地：東京都文京区小石川1-22-8（地番）、小石川1-14-3（住居表示）
交通：都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸（非分譲）、店舗4戸（非分譲）、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2（6戸）〜103.82m2（3戸）　※総販売戸数に対応


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332

[301: 近所をよく知る人]

聞くところによると、坪単価は平均３８５円くらいになるとのことです。
事前のリサーチ期間（モデルルームのオープンから１カ月くらい）は多少高めに案内して客の様子を見て、最終的にはちょっと安くして３８５万くらいに落ち着かせるのではないかとみられています。

[302: 匿名さん]

３０１さん有難う御座います。

[303: 匿名さん]

平均で、385万ですか？
本当だったらあっさり完売しそうですね

[304: 匿名さん]

三菱地所の本郷パークハウスが４００万ちょっと？中盤？ってことを考えると（相対的には）妥当な気がする・・・郊外のタワーの狂った価格を見るとここが割安に見えるのが不思議だ。そういう「比較」をしちゃあイカンのかもしれんけど

[305: 匿名さん]

野村の武蔵小金井とかは異常だね

[306: 匿名さん]

もともと眺望を売りにしていない物件なので、利便性だけを考えるなら購入に値するかも？
平均３８５万と言っても坪２００万台〜５００万まで。
陽が当たる部屋は少なく、当たっても眺望が全く無し。陽が当たって眺望が良い部屋は４５０万くらい。高層階は５００万相当。長所・短所を考えたら本郷ＰＨと価格の差は変わりないと思いますが。四方ビルに囲まれた暗い部屋で我慢出来るのなら買毒（買得）かもしれませんね。

[307: 匿名さん]

ビルの谷間になっちゃうのは仕方ないなと割り切って買えるかどうかですね。
この場所でこの価格なら、賃貸よりは割安かなと思うのですが。
南向き3階７７㎡が7300万円って、安めだと思うんですけどねえ。

3年前なら、もっともっともっと安かったんですけどね・・・。
あーあ。

[308: 匿名さん]

ここから歩いて３分ぐらいの西方の交差点のマックの隣の伊藤忠の物件の情報が出てきましたね。

住所は本郷で、60平米までしかないみたいですが、ここと殆ど同じ条件で、日当りはタワーが負けるでしょう。クリーニング屋さんも無いしね。

[309: 匿名さん]

延べ床面積１０，０００平米以上・複合用途建物で２４時間常駐の防災センターが必要になるんだけど、このマンションくらいの規模でこれに該当しちゃうと結構キツいね・・。管理費平米あたり４８０円！この防災センターの人件費だけで月額１８０万円。非分譲含めた総戸数が１２２戸ってことはざっくりだけど一戸あたり１４，７５４円／月額を防災センターのためだけに一生支払うことになる・・・（勿論騰がる事はあっても下がることはないでしょう）。これがあったって別に安全度が上がるわけじゃなし。まぁ火事発生時の通報は早いか・苦笑。多分販売している営業マンもよくわかっていないと思うけど、この防災センター２４時間常駐要員はマンションの管理行為を「兼務してはいけない」。・・・つまり２４時間モニターの前で＊＊ー（かどうかは人間次第だが）としている人の人件費を一生支払い続けるという何とも合点がいかない法律。野村のムサコ・パチンコタワーもそうだけど・・・。隣のクリーニング屋がどうのよりも「防災センター」があるだけでわたしはパス。

[310: 検討者]

私も管理費の高いのが、ネックです、老後等で収入が減った時が心配です

[311: 匿名さん]

そうそう、ここは、いわゆる下駄履きマンションで、そこそこの規模なのに、何故か管理費高いのですよね。本郷PHって坪200円ちょっとなので、２倍ですからね。我が家の検討している部屋だと、駐車場２台借りてるみたいになる所が大きなネックです。

[312: 検討者]

世帯数の多いタワーマンションなどは、共用設備（ラウンジ、パーテイルーム、ゲストハウス、プール等）が沢山あって、防災センターにも沢山人がいても管理費は安いです、世帯数が沢山で割るのだからしかたがないけれど、ここはラウンジすらの共用設備もない、お金持ちの人のみが、住むマンションって感じ、管理費にちまちま言っている人は住めないですね、その割にクリーニンク屋さんとかが残っていて、、、高級感があるのか、ないのか、、、

[313: 匿名さん]

＞ちまちま言っている人は住めないですね

ここは、現状では、外観、下駄履き、立地、クリーニング屋、オリックス、価格など、あらゆる面で、文京区のMSとしては、高級マンションではないですよ。それなので、管理費とか、値付けの問題点を指摘する人が多いのだと思います。

高級感って、このマンションにそれを求めている人なんて居ないんじゃないですか？。

管理費って、賃貸に出す時も、もろに影響しますからね。

[314: 匿名さん]

アエラの記事見ました？

オリックスの物件はリセールバリューが少ないって、、、。

ここは、なぜか、申し込みが近づくとどんどん負の要因が多くなる。

[315: 申込予定さん]

まあ、色々とあるかもしれないですけど私はここに決定しました。
基本的には立地もプランも気に入っているので。
先日、参考までにブランズを家族で見に行ったのですが
さすがにあの価格には驚きました・・・
本郷パークハウスは結構前に行ったんですが営業の方がチョット・・・
てな感じでした。物件としてはそれなりに魅力はあったのですが
やはりこちらの方が現在の住まいに近いので利便性を取りました。

[316: 匿名さん]

話を戻して申し訳ないのですが、我が家も管理費が一つのポイントになりました。
我が家の検討している部屋だと、ここの価格は割安かと考えたのですが、管理費を入れて計算すると、金利3％（で１年半後も済むと良いけど）で、30年のローンでと考えると、（PH本郷や、ブランズと比較して）管理費分の違いって600万ぐらい高い部屋を購入しても同じという事になって、割安だという判断が出来なくなってしまったのです。

[317: 匿名]

地権者も管理費は負担するんですよね、当然！

[318: 物件比較中さん]

皆さんが問題にしているクリーニング店です。こうしてみると電線や電柱も邪魔な感じですね。

[319: 匿名さん]

ＴＴＴもオリックスだけど、リセールが…かなぁ。

ここは、戸数が少ないんでしょうね。
管理費のスケールメリットを受けるためには。

どーでもいいけど、309さんのムサコって武蔵小金井ですよね。
比較検討対象外ですな。

[320: 匿名さん]

＞318
笑いました
これはひどい

[321: 匿名さん]

http://www.ttk18.jp/design/img/fig_appearance.jpg

ここのどこにクリ店が入るの？

[322: 匿名さん]

>321

正確には入るというより、位置するか？ですが、エントランスがあるのが分かりますかね？、正面（西側）の右の方（南の方）その横になります。

　実際は、この図面には低層階に店舗が入り、その看板があることが示されていないので、本当の物件の状態を示していない（まあ、宣伝用の図なので、事実とちがって奇麗に書くのは一般的でしょうが）わけですが、もしかしたら、1階のその他の店舗の看板がもっと安っぽくて、この店もそんなに違和感無いかもしれませんけどね。

　下駄履きマンションのチープさって、了解の上で購入するものなので、そんなにいきり立っても、意味が無いのでは？と私は感じています。低層階の店舗の看板、外装等がどのようになるか、みんな知らないで購入する訳ですからね。クリーニング屋がもし無くなっても、入居した店舗の見た目に不満を持つ可能性は十分にある訳で、その辺の事を考えればもともと、下駄履きマンションって購入出来ないでしょ。私は、下駄履きマンションを購入出来る人は、最終的にはこのクリーニング屋に不満はあっても実際は購入出来る感覚の持ち主なのだと思います。

[323: 匿名さん]

エントランスが右、その左横にクリーニング屋が営業、その他１階に地権者達の店、ライオンズ四谷タワーの二の舞にならないといいんですが、、、ライオンズ四谷タワーは、完成後、１階に畳屋の看板をドカーンとつけた上にエントランス前に畳をのせたトラックを駐車、まるで安い賃貸マンションのようになってしまったのです、高級分譲マンションを想像して購入した人達は完成後に泣きました、ここも大金をはたいて購入し、高い管理費を払うことになったあげくにクリーニング屋に負けず劣らずのセンスのない地権者達の行為に完成後に泣かされることがなければ、１階の店舗もどう完成されるのか確認してからがいいのではないかと思います

[324: 匿名さん]

外観は、ただの白いタイルのマンションとかが東京には多いので少し色がくらいのマンションの方がいいと思うけど、、、ザ　タワーなのにラウンジがないのが淋しい

[325: 匿名さん]

分譲対象戸数は90戸ぐらいで、1期では38戸（約４割）しか出ない様です。やはり、あまり人気が無いという事の様ですね。
あれだけ高いと批判されて、ここよりも価格の高い本郷PHでさえ200戸以上あって、1期では7割近く売れた事を考えると、その差は歴然ですね。
まあ、ここは、まだまだ竣工まで大分時間がありますし、それまで人事異動の多い春が3回ぐらいありますからそれまで、もう少し適切な価格に下げれば良いのでしょう。その間にクリ屋が片付いて、金利が上がらないと良いですね。

[326: 匿名さん]

いろいろ意見がありますが、購入を硬く心に誓った人にとっては、倍率があがらないので、批判の意見って悪い情報ではないのです。

購入を決めた人が、批判の書き込みをする可能性もあります。くじ引きに当たってから、批判の書き込みに反論すれば良いし。

[327: 匿名]

文京区周辺は、マンション購入者に医者とかが多いのは本当ですか？

[328: 匿名さん]

医者だらけじゃないですかね。正直言うと自分も含めですけど。周辺には大学病院、そこそこの基幹病院が結構ありますね。私も近くの大学病院勤務で、チャリで通うつもりです。ウチの職場でも注目度高いです

[329: 匿名さん]

小石川アインスのモデルルームにも行ってまいりましたが、東大のお医者様が多いようでした、電動自転車とかあれば坂道も楽勝ですね、自転車通勤なんてうらやましい

[330: 匿名さん]

みなさん、どの程度ご存知かしりませんが、想像での書き込みはあまり良く無いので、近くの物件の現実を申し上げます。私も含めて文京区に医者が多いのは事実。大学病院が４大学なんて異常ですからね。

しかし、100戸程度でも4戸程度です。近隣の二つの私の住んだ事がある物件では。それを医者だらけと表現するかは？？？。

さらに申し上げると、少なくとも、今の価格ではファミリータイプの文京区の物件は、親の援助でもないと医者も購入は困難です。近隣の物件（パークコート、パークスクエア、ヒルズ、アトラスタワーなど）は旧価格の物件ですので、医者が多いのです。分かりますかね？理由が、医者の収入は景気に左右されないので、景気の最も悪かったころの旧価格の時代は医者はこの辺にMSを購入可能な人が多かった。しかし新々価格となっても、そして景気が多少回復しても収入が増えない医者には、この物件は高すぎるので、それほど多くは無いと思います。

[331: 匿名さん]

マンション住民の多くがお医者様ということにはならないということですね

[332: 匿名さん]

様って未だに言う人多いよね

すんごい違和感があるw

[333: 匿名さん]

新聞に出てたけど、医者が最近よく使う”患者様”という言葉も滑稽ですよね。

[334: 匿名さん]

残念ながら医者はもう儲かる職業ではなくなってきました
国が医療費をかなりに勢いで削減している為　当然収入も減ります
病院の数も3分の１にしようと厚生省がしています
国の政策って本当に怖いですね
病院数が3分の１になるまで締め付ける意味がわからん
アメリカの医療制度に向かってまっしぐらです
特に去年の保険改正の臨床から凄い現実離れした改正には　唖然としました
わざと医療崩壊をさせようとしか思えない意味の無い仕事の強要のオンパレード！　何の為に医師になったのかと考えさせられる事が多くなった今日この頃です　　あ〜ぁ　時間が無い！寝る暇無い！おまけに病院存続の為に保険の勉強ばかりで医学の勉強の時間が思う様に取れ無い！そして何よりお金が無い！！　でも辞めるに辞めれない！！
でも　そんなの関係な　　くない・・・　とほほ・・
という訳で話は脱線しましたが　医師イコールお金持ちは成り立たなくなってます
特に医療経営者は難しい現実です

[335: 匿名さん]

福利厚生も？
有給も？
旅行もいけないよね

[336: 匿名]

このマンションは、7000万以上の物件ばかり、医者がだめなら誰が買うのか？

[337: 匿名さん]

だから都心のMS売れなくなってるじゃん。ここも明らかに売れ行き悪いし。

もともと、医者なんかより、一流企業の会社員の方が給料よいからね。

だいたい、オリックスが分かってないのは、文京区にこの価格のMSを購入する人って、堅実な人が多いのよ。港区とかとちがって。そういう人が、こういう外観の、変なデザイナーの鉄のかたまりなんか認めるかって話で。この辺の判断ミスが２流デベの実力の限界だと思いますね。

[338: 匿名さん]

>337
そんなことはない・・・。
一流企業のくくりがよくわからんけど、東証一部上場ならだいぶ違うよ。
外資系証券＝一流企業という狭いくくりならわかるけど。

[339: 匿名さん]

４０戸弱が１期販売で販売されるそうです。
61.78㎡の２LDKで5050万円〜100.63㎡の３LDKで1億5990万円ですから、
ずいぶんと幅がありますね。
80D、80E、70A、60Fタイプが人気のようです。

[340: 匿名さん]

この辺の物件にしては安めなのに、あまり人気でなかったですね。

豊洲の大規模タワーで値下げが始まったみたいです。この物件をどうしてもという方以外は、今は、待ちの時期かもしれませんね。

[341: 匿名さん]

340さん
ここが明らかに人気出ないのはクリ店のせいでしょう
豊洲が値が下がりはじめたとは実際に到底思えないけど
あまりここのサイトの発言はあてにならないので　気になるなら
自分の目で確かめる事が必要かもしれませんよ

[342: 匿名さん]

クリ店はほんとにひどい。
あれじゃあ、恥ずかしくて自宅に友達を招べないでしょう。
それと、自分はここを買ったら車は手放すつもりでいたけれど
ペンシルみたいな駐車場も、ナンダカナ気になりました。
ここのマンションは転売に苦労しそうだと直感し、あきらめました。

[343: 匿名さん]

文京区狙いのネガレスがスタートかな
予想価格帯が出る前は、他の文京区物件の掲示板も多少賑わっていましたね。
他は、想定以上に値段が高くて閑古鳥状態。
割と売れるのではないかと個人的に思ってます。

[344: 匿名さん]

一期で、38戸売り出すようで、非分譲分を差し引くとまぁまぁの販売戸数ですからあっさり売れてしまいそうな予感がします。

[345: 匿名さん]

> 344

そうだといいけど。

＞325
にあるように、ここよりずっと出足がよかった本郷PHが最後の30戸ぐらいが残ってるんですよ。

ここもおそらく条件のよくない部屋が20戸ぐらい1年以上残るんじゃないかな？。

１期で4割程度しか販売できないって、文京区のこの立地で、この値段の物件としては異常に売れ行きが悪いと思ったほうが懸命な判断かと。
おそらく、目白とか、護国寺のスミフと比べて、この物件の売れ行きを楽観視してるんだと思うけど、ああいう異常なとこと比較してもね。やはり、325のように本郷PHと比較するほうが懸命な判断と考えます。

[346: 匿名さん]

本郷は次の売り出しで完売するのでは？
相場上昇で、割安感が出てきましたから

[347: 申込予定さん]

いろいろ言われていますが、この立地でこの価格は他にはないと思うので購入予定です。西向きなら悪くないと思うんですけどね。確かに1億超の部屋が売れるかといわれると、苦戦するかもしれないですね。それだけ出すなら本郷PHのほうがいいかなと私も思います。そんなに出せないから、安い部屋があるこのマンションのほうがいいんです。本郷PHにも坪320万ぐらいの部屋があるみたいですが、ホントに日が当たらないみたいですから。

[348: 周辺住民さん]

近くの堀坂の物件、頓挫していましたが、また新しい看板が立っていました。
平成23年完了だそうですが、詳細は不明。
こっちを待つべきなのか・・・悩ましいところですね。

[349: 匿名さん]

やはりここも8割近隣業者のたわごとだな

[350: 匿名さん]

同じオリックスの、千葉セントラルタワーで工事ミス。
千葉板に行って参照のこと。