ザ・タワー 小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

[匿名さん]

オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。


所在地：東京都文京区小石川1-22-8（地番）、小石川1-14-3（住居表示）
交通：都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸（非分譲）、店舗4戸（非分譲）、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2（6戸）〜103.82m2（3戸）　※総販売戸数に対応


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332

[247: 匿名さん]

>246
文京区での話を言ってるの。
江東区と比較してどうすんの？

[248: 匿名さん]

坂があるからいいんじゃないですか？
文京区のマンションも高台を売りにしているマンションも結構ありますよ。

[249: 匿名さん]

文京区で坂がないというメリットを大きく感じる人は多いと思いますよ。
本当は高台で駅も高台にあるならベストなんですけどね。
それはさておき、小石川付近の坂のデメリットとしては、生活に必要な商業施設がほとんど坂下という点だとおもうんだよね。
ここは駅近のみならず、スーパー、薬局、賛否両論クリーニング、医者とか本当に徒歩1分みたいな感じだし、一度住んだら離れられないと感じる人も多い。
243さんのおっしゃるとおりで、そこにいくら払えるか。
閑静とかがすきなら別物件だけどね。
そこは人それぞれ。
そうかんがえると、今になって思えば、本郷パークハウスはなかなか坪をついているような気がします。

[250: 物件比較中さん]

本郷ＰＨは一応高台で、坂が嫌いだったら本郷三丁目も６分くらいだし、４分も歩けば小さな商店街もあるので特に悪い物件ではないと思う。
日当たりが悪くても、このタワーは殆んど高層マンションに囲まれているから閉塞感がある。坪３３０万位だったらこっちかな。
でも佐藤工業じゃ、心配だね。
ブランズ小石川も環境はいいけど９分以上歩くからね。それに価格が高い。この３件以外に文京区で新築物件ありますか？

[251: 匿名さん]

>250
パルサージュ文京千石があります。
小石川植物園の横ですね。
1種住居地域で小規模、閑静、たぶん斜頚にたつから日照も問題ないと思います。
でも私はパス。
千石、茗荷谷どちらも遠くて坂があるし、商業施設は遠いしで・・・。
まあ、雰囲気は文京の住宅地らしいところだし、そういうの好きな人にはいいんじゃないかな？
たぶん立地的に値段も安いと思うし。

[252: 匿名さん]

>>250
プラウド横浜山手の悲惨さを見ると
佐藤工業はかなり・・・ね

[253: 匿名さん]

>250
そうですね。本郷PHはバランスがとれてると思います。
まだ結構残ってるんじゃないでしょうか。
パルサージュは静かに暮らすのにはいいかもしれませんね。
安いかどうかは？ですけど。
ブランズ小石川は高すぎます。
まあ今の相場だと、文京区エリアで坪350万以下は出てこないでしょうね・・

[254: 購入検討中さん]

ご要望書受付の案内が来たけど、価格が決まったんですかね。
パンフレットも準備できたのかな〜。
でも佐藤工業で大丈夫なのかね！
大手でなくても他にあるのにね〜。
熊谷組とか間組とかも佐藤工業と一緒ね。（もう無いかな？）

[255: 匿名さん]

ここのデベが　三井　住友　地所　東建とかだったら検討するんだけどな〜〜〜

[256: 匿名さん]

三井がやったとして、
池袋で販売中の新築タワーレベルの物件だったら、
同じく検討外。

[257: 匿名はん]

パンフレットまだないんですか？
MR見に行ってないんですが、価格もまだなんですかね。便利だと思うのですが検討できるかは価格次第です。どなたか価格教えてもらった方いませんか？

[258: 匿名さん]

>>257さん

南向階の８０㎡で、１億をぎりぎり切るぐらい。南向きでも低層階なら、７０㎡台で７３００万円の部屋がありました。西向きの６０㎡台は６３００〜７２００万円ぐらいだったと思います。
どうなんでしょう？

[259: 匿名さん]

現地見ました。
あのクリーニング屋はエントランスの隣に居残るってことですよね？
ありえないですね（笑）
ギリギリまで粘って、立ち退き料ふんだくるつもりなんでしょうか？

[260: 周辺住民さん]

件のクリーニング屋さん、安いんでちょくちょく使ってます

先週行ったとき、仕上がり日を聞いたついでに
「こちらは移転のご予定ないですよね？」って聞いたら
「今んとこ予定はないです」って言われましたよ

[261: 物件比較中さん]

11月下旬に販売開始予定の近隣物件検討中です。

全く同じ価格で、南側、中住戸、4階に３LDKの80平米の全く同じ間取りの部屋があるとしたら、、、。

１、ここ、小石川タワー
２、ブランズ小石川
３、本郷PH
４、ブリリア駒込染井

みなさん、どこにしますか？。
我が家は、今の所、本郷＞ブランズ＞タワー＞ブリリア　な感じで、意見が割れてます。

[262: 匿名さん]

本郷ＰＨじゃないですか。南向で陽が当たらなくてもよければ坪３２０万がありますよ。
小石川タワーは安くても周りは建物に囲まれ閉塞感があり眺望が良い部屋は高すぎる。それにクリ店。
ブリリアは大和郷といっているけど巣鴨！昼間は感じないけど夜はパチンコ屋・ソープランド・飲み屋でネオンキラキラ。それに春と冬の砂埃。且つ値段が高い！それに悪評高い鹿島！

[263: 匿名さん]

>>261

まったく同じ価格ということは、マンションのクオリティと立地だけの比較になるわけですね。なら、本郷PHで決まりでしょう。マンションのクオリティ、地権者の有無、商店の有無など考えれば自明だと思います。

まったく同じ価格ではないから、悩むわけですねぇ。
私の場合、価格と日当たりを考えると小石川タワーも捨てがたいと思うんです。最も近い地下鉄の入り口から徒歩3分というのは魅力的。
ブランズはマンションとしては普通。場所を考えると価格が高すぎ。
ブリリアは論外だと思います。高いし、学校の真裏だし、地下室あるし。平地なのに地下室つくってそこを1階にするのは感心しないですね。

[264: 匿名さん]

でも、ここから歩いて東京メトロに乗ると
結構歩いたような感じがしてしまう。

[265: 匿名さん]

ちかてつは、

かいさつまでが、

ながいよね。

[266: 匿名さん]

本郷三丁目や後楽園は即改札だよ！
価格表照らし合わせたらここと、本郷ＰＨとあまり変わらないきがします。それなりに良い部屋はお互いに坪５００万、日当たり悪い部屋は３５０万。春日駅はチョッと出入口から改札まで遠い！

[267: 匿名さん]

スーパーなどの日常生活を考えれば、本郷ＰＨよりもここは便利。
余計？なクリーニング屋さんも隣接だし。
周辺の喧騒＆建物の雰囲気が好きでない方も多いと思いますが、
本郷ＰＨよりも利便性はこちらに軍配が上がるのではないでしょうか？
全く同じ価格だとしたら・・
うーん、悩みますね・・
ここは本郷ＰＨより割安なんですか？

[268: マンション投資家さん]

＞No.267

本郷ＰＨ自体がすでに割高でしょ？
売れ行きをみればはっきりしていますよね。
ここは本郷ＰＨとは比較にならないほど割高でしょ？
タワーでもなく、大規模開発でもなく、オリックスがデベロッパーのゼネコンが佐藤工業のマンションですよ。
単なる坪単価の比較ではなく、環境やデベロッパー・ゼネコンまでのローたるで比較すべきでしょう。
長く住むことををお考えでしたら、資産価値は重要ですから、よ〜く考えるべきですよ。
すでに、地価上昇は止まりかけている局面なので、割高な価格で買うと、あっという間に含み損を抱えますよ。
割高でも、どうしても今買いたいのであれば本郷をお勧めしますよ。
別に地所の関係者じゃありませんけどね。
むしろ、この近隣だけでなく、品川や豊洲までエリアを広げて、幅広く検討されるほうが、長い眼で見ればよいと思います。

[269: マンション投資家さん]

↑　誤字あり。トータルでした。

[270: 匿名さん]

>品川や豊洲までエリアを広げて、
投資用じゃないんだから、そんな郊外まで範囲は広げられないっつーの。

[271: 匿名さん]

>>270
確かにｗ
「高いか安いか」じゃなくて、自分の利便性との兼ね合いで
「割高か割安か」という話なのにね

[272: 匿名さん]

>>268さん

　投資家じゃないのでよくわからないのですが、今（もしくは数年以内に）、この物件や本郷ＰＨを購入をするのは割高なので避けるべきということなのでしょうか。永住を考えているのですが、含み損を抱えるとよろしくないことが将来起こるのでしょうか。
　今（もしくは数年以内に）文京区内でマンションを買おうと思っているのですが、割高ならばしばらく賃貸で暮らしたほうがいいということなんでしょうかねえ。今の中古物件の値段を考えると、このマンションはそこそこ妥当な値付けだと思うんですけどね。

　子供の教育環境を考えての購入なので、豊洲とか品川とかは選択肢に入りません。あのあたりの建設ラッシュと学校過密は異常です。これだけ少子化が進んでいるのに、いまどきプレハブ教室なんてね。

[273: マンション投資家さん]

一応、RES入れときます。

＞２６８さん
「永住」なら良いのではないですか。
長く住んで、将来買い換えるのではなく、「永住」であれば含み損益は考えないこともできますので。
ただ、お子さんに残すことなどを考えた時、資産価値という意味で、あの場所のあのデベロッパーの物件で本当の良いのかどうかを判断されれば良いと思います。
どの広さの部屋をご希望か存じ上げませんが、デベロッパーのブランドとゼネコンは資産価値に直結しますので、どうしてもこのエリアで決めたいのであれば、周囲の中古物件ももう一度よ〜く丹念に見られることをお勧めします。
そのうえで、決断されれば良いのではないでしょうか。


＞２７０
可哀想に。品川の港南側の物件しか知らないんだね・・・
品川区と文京区、将来のvalueを考えたほうがいいよ。
しかし豊洲が郊外だと、君の中では東京２３区はかなり郊外が大きいね。

＞２７１
割安・割高の判断を「自分の利便性との兼ね合い」で考えてる人初めてみたよＷＷ
まぁ、全て自己責任だからイイんじゃないの。

[274: 匿名さん]

>273
はくちなんでしょうか？
なんでここで投資家がでてくるのか。
ここら辺のマンションは投資用じゃないでしょ。
だから自分や子供とかの利便性にあわせるに決まってるじゃない。

[275: 匿名さん]

自分が住むところで、自分の利便性と価格を天秤にかけて考えるのは
ごく普通のマンションの選択方法だと思うけど、初めて見たって…ねぇ

[276: 匿名さん]

>274,275
無視しとけ。
反応すると喜ぶから。
しかしこのマンションはクリーニング屋がなきゃ・・・。
ちくしょう。

[277: 匿名さん]

>>276
そうだったねｗ

クリーニング屋がでも、今から立ち退いたとして、そこがどうなるのかも、
不安要素ではあるかなぁ

[278: マンション投資家さん]

＞274
＞275
＞276

一人で何度も大変ですね、ご苦労様です。
短いRESばかりだと、あまり知識がないのが露呈してしまいますよ。
あと、掲示板に投稿する時、常識がある人は丁寧語で書き込むものだと思いますよ。

一言だけ言っておきますが、投資＝短期売買のことではありませんよ。
価格と価値のバランスがとれている物件を保有して、利回りを取っていくことが、一般的な不動産投資ですよ。

しかし一般的な意見を述べただけなのに、ここまで過剰に反応されると、もう書き込みする気もなくなりますね。
ちょっとでもネガティヴな意見を見ると過剰に反応する方は、ひょっとしてオリックスの関係者さんですか？
まぁ、もうここには来ませんので、ご安心を。

[280: 匿名さん]

山手線内の文京区の話してるのに、
城東湾岸の豊洲なんて話題をするのがいるとはね。KYだな。

[281: 匿名さん]

KYは無視して、
>クリーニング屋がでも、今から立ち退いたとして、そこがどうなるのかも、不安要素ではあるかなぁ
というのは同感。
クリーニング屋やとわれだから、オーナーがどんな嫌がらせしてくるかわからん。
利便性抜群だよなここ。

[282: 匿名さん]

ここは買うより、借りるマンションだと思う。

[283: 物件比較中さん]

パークスクエアの最上階（天井が凄く高くてロフトの付いてるから貴重）の部屋がやっと出たと思ったらすぐ売れてしまったのね・・・賃貸中で受け渡しまで時間があったから売れるまでに余裕があると思っていたけど甘かった！　これでまた選択肢が減った・・・
結局またここも候補に
しかしあのクリ店はやだ

[284: 匿名さん]

MR説明会に行くまでは、買う気満々だったけど
あのクリ店が残ると聞いてあきらめました。
ここは買うより借りるマンションだと思います。
どうしてもこのエリアがいいなら、近所のグレードの高い中古にしたほうが安全。
検討しているのは、初めてマンション買う若い人かな？
目の肥えた方なら手は出せない物件だと思うので…。

[285: 匿名さん]

>283
あそこ、既に売れたんですか。この辺の築浅中古は足が速いからね。
あの物件も最上階で坪360ぐらいですからね、このタワーと比較して、明らかに割安ですしね。住友だし。賃貸に出したら70平米切ってても家賃30ぐらいは付けられるだろうし。

＞近所のグレードの高い中古にしたほうが安全。検討しているのは、初めてマンション買う若い人かな？目の肥えた方なら手は出せない物件だと思うので…。

確かに、そうかもしれませんね。新築にどうしてもこだわりがあって、予算に譲れない制限があれば、この物件の低層は文京区の中ではかなり魅力があるかもしれませんね。日中、家にあまりいないDINKS夫婦にとっては日当りとか、昼間の喧噪、排ガスなど関係ないですからね。

[286: 匿名さん]

中古で築浅のマンションがいいと言っても、パークスクエアやアトラスの内装設備はイマイチのような？
まあ内装を変えればいいのでしょうが。
リフォームにかける費用を入れたら新築とあまり変わらないんじゃないでしょうか？

[287: 匿名さん]

>ここは買うより借りるマンションだと思います。
大筋そうだと思うけど、賃貸いやな人も多いからね。
また、日本人は新築好きだし。
結構売れちゃう気がします。

[288: 匿名さん]

文京区内も新築物件も無く残るはここか本郷ＰＨ、ブランズ。
価格は本郷を真似ているので高台か低地かですか？
タワーも今問題になっているので分厚いコンクリートでがっしりしたマンションでしょうか。
クリ店以外にもテナントは何件か入るんでしょ。

[289: 匿名さん]

>288
ここは低地だけど生活利便性は高台より比較にならないほど便利。
そこが迷うところなんだよね。
テナントがはいるのは（ないほうがよいけど）許容しても、あのクリーニング店はいっちゃなんだがボロすぎる。
工事に耐えられるのか心配なくらい。

[290: 物件比較中さん]

289さん
笑！本当だよ！
あのクリ店はちょっと酷すぎる
街の景観にも悪い　新しいマンションに崩れて来なければ良いけど
もし買ったとしてもあのクリ店だけは使わない様にしよう！
テナントで他のクリ店が入れば良いんだね！　
大体周りが撤退している時にわざとお金をふん取ろうとクリ店開業させた様な再開発言いだしっぺのオーナーだから腹黒いのは歴然
ある意味　そんなオーナーが地権者で入ってきたら大変だった！！という考えも成り立つ

[291: 匿名さん]

>>289 比較にならない位便利は褒め過ぎ。駅からの時間も１〜２分の差。
ブランズと比べたら超便利（１０分以上かかったら環境重視で好む人もいる）。グルメシティが近くにあったり商店街があったりで便利だけど、下町風（好みはありますが）。ＰＨは３〜４分には商店街があり、ある程度の用は足せます。
クリ店のほかに床屋さんがテナントに入ったら楽しいですね。

[292: 匿名さん]

近隣の中古物件と、この物件とあんまり相場が変わらないのですが、
それなら新築！と考えるのは早計なのでしょうか・・・。

[293: 匿名さん]

＞２９２

中古の実際の取引価格調査しました？。それから同じ条件にしてますかね（広さのみでなくて、南向き、階など）。そして中古のリフォームを考慮して同じ価格とお感じなら、新築をという考えは間違ってないと思います。2年近く先に竣工になるこの物件はそのときの金利がいくらになっているか想像すると怖いですからね。

少なくとも近隣の中古の数より、ここの総販売戸数の方が多いからね。あとは、近隣物件は、三井、住友、野村などですが、これとオリックスを同じにするか？などですかね。

[294: 匿名さん]

スレ伸びましたねー。
なんだかんだ言っても便利な立地だし注目度も高いですね。
落ち着いて暮らすのなら本郷ＰＨなんでしょうけど、
あちらはジェットコースターの騒音（悲鳴？）がネックのようですね。
なかなか難しいですね。
どちらも手が出ませんが（笑）

[295: 購入検討中さん]

ＭＲ行ってきました。
今度の週末には正式価格が確定するそうです。
要望書は25日までぎりぎり受け付けると言っていましたので、１期販売の部屋が決まるのはその後ということになるのでしょうか。
正式受付は29日（木）だけになるそうです。事前に申込書をお預かりする形にするとか。理由がよくわかりません。
現時点で希望した部屋は、抽選にはならない見込みだそうですが、意外と人気ないんですかね・・・。

[296: 匿名さん]

＞２９５さん
ブランズが相当高値のようですね。
価格次第だとは思いますが、結構人気になる気もします。
周辺の物件に比較すると利便性では一番でしょう。

でも、難しいですねー。
普通の外観でクリ店なかったらなあ（笑）