ザ・タワー 小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

[匿名さん]

オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。


所在地：東京都文京区小石川1-22-8（地番）、小石川1-14-3（住居表示）
交通：都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸（非分譲）、店舗4戸（非分譲）、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2（6戸）〜103.82m2（3戸）　※総販売戸数に対応


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332

[227: 匿名さん]

私もここは、物件の価値としては高くないに賛成。
買いたい人が買えば良い。
立地はコートレジデントの方が上だね。

[228: 匿名さん]

でもさすがに高すぎ（利潤とりすぎ）で、コートレジデントは全然売れてませんよね。もう半年以上広告出てますよ。あそこも駐車場すでに無いからね。

[229: 匿名さん]

まあ、同値段だったらコートレジテント欲しいよね。
でもこのスレの03さんのとおり生活利便性は抜群だし、それをもって立地はいいと言う意見があっても私は納得ですね。
ここら辺住むともう他は不便で仕方ない・・。

[230: 購入検討中さん]

パークスクエアの最上階が中古で出ましたね！
ロフトも付いて天井もすごく高くて凄く良いと思うけど”平成20年8月まで定借　27．5万で賃貸中”
となっており　3年間住めないんじゃ駄目だな〜〜　投資目的でしかなくなっちゃうから
7980万だって　良い値段してますね！
すぐに住めるなら検討だけど・・・残念
ご報告までに！

[231: 購入検討中さん]

230です
ちなみに69.26m2で7980万でした

[232: 匿名さん]

230さん
今、平成１９年１０月って知ってます？。10ヶ月待ちだと思いますけど、、、。

パークスクエアは、坪380ぐらいになりますよね。まあ、最上階である事を考慮すると、無茶ではない、値段と思います。私だったら7500で売ってくれって申し込みしてみます（買わないけど）。ここパークスクエアって駐車場の空きないのですよね、となりのアトラスタワーは普通の車は空いてるんですよね。

このタワーコイシカワの南側の建物にタワーパーキングの駐車場ありますよね、あそこって確か月45000円ぐらいするの皆さん知ってます？。

[233: ご近所さん]

アトラスタワーは外壁が安いマンションによく使われているタイルの感じでいまいち私にはぐっと来ません　それにデベが旭化成だし　ちょっと不安かもです
私の中ではデベは三菱地所・三井・住友・東京建物・野村なのです
比べちゃうとアトラスより少し古いけどパークスクエアの方が　住友で安心だし　外壁の高級感もあるからぐっ！ときます
中は見た事ないからわかりませんが
ここはオリックスの物件でしたね・・失礼しました

[234: 物件比較中さん]

232さん
あっ！今19年でしたm(_ _)m　17年と何故か勘違いしてました
ならば10ヶ月だ　中が見れないのがちょっと残念かも
パークスクエアの最上階はかなり天井が高いので中を見てみたいです
（もし10ヵ月後に売れてなければ見れるでしょうけど）

[235: 匿名さん]

このスレほぼ終了って感じですね。

オリックスって、文京区に1億前後のお金を出そうとする人がどういう人かを判断間違ってると思いますね。もっと、硬い人が多いんですよ、色んな意味で。このデザインで、この立地（利便性は良くても、静寂、日照、眺望などがダメ）という特徴は、港区とか、または逆に郊外の若い人には好まれるかもしれないけど、文京区はね硬い人が多いの。正当派なMSが好まれるのですよ。その辺読み違えてると思いますね。

[236: 購入検討中さん]

西向き２ＬＤＫ６６㎡が、９階で６９００万円なら妥当なような気もしますが、みなさんはこちらのマンションの価格は妥当でないとお考えなんでしょうか？

[237: 匿名さん]

>236
妥当です。

[238: ご近所さん]

いまさらですが、MR行ってきました。
ちなみに80-Cと100-OのMRが用意されていましたが、以下は主に80-Cについて。またMRや説明会そのものに的を絞り、立地云々は除きます。

プラス：
・間取は良さそう（？）。ムダなスペースが少ないらしく、実際より5平米くらい広く感じる
・大して期待していなかった分、ベランダが意外と広かった。西側80cでは奥行きこそ短いものの幅12m確保

マイナス：
・3LDKを2LDKに改造等々、通常のオプションの範囲を逸脱したレイアウト／内装チェンジが多すぎて、元の姿が分かりにくい
・ムダなスタッフ多すぎ。受付の3人とか何の役割を果たしているのか意味分からん。せめて美人だったら…
・営業担当者の知識や会話力が余りにも頼りない。質問しても的外れな答えが長々と返ってくる
・総合的に見て、やっぱり値段が高い。あの圧迫感、あの喧騒、あの日当たりの10階80-C（79平米）で9,400万円。まあそんなものかも知れないけど…なんだか割高感。
・管理費が月4万円以上

担当者曰く、11月には詳細を一般（MR非見学者）にも公開して契約開始し、売り出し分は年内に全て売り切れるだろう、とのことでした。

[239: 匿名さん]

物好きが沢山いるんですね！

[240: 匿名さん]

＞２３８　売り出し分は年内に全て売り切れるだろう、とのことでした。

　希望住戸を調査して、買い手がつきそうな部屋選んで1期として売り出すので、売り出し分は売れるに決まってる訳です（最初から希望者が無い部屋は２期に回す）。売れ行きが良いという意味ではありません。
　スミフみいたいな購入入居者の不便を無視して竣工後も長く売り続けるデベは別すけど。
御近所の本郷PHは１期も２期も売り切ってますし。ここも、1期で7割ぐらい出せれば(売れれば、）近隣の物件と比較しても人気の物件と言えるのではないですかね。本郷PHの影響と言われてますが、近くで75平米前後の中古も出てるし、本郷PHとブランズとも競合しますからね。

[241: 匿名さん]

本郷PHに２期に行った時、１期で売れなかったぶんを
熱心にすすめられました。
資料上は分譲ずみになってて、キャンセル物件だと言ってましたが。
１期も２期も売り切っているといっても、裏ではいろいろあるんじゃないですか。

[242: 匿名さん]

ブランズもタワーも本郷ＰＨも全く違ったタイプのマンションだけど、どう考えても、ここは？

[243: 匿名さん]

ここに関しては利便性にいくら出せるかということだけでしょ。
近隣のどの物件よりも利便性では勝る物件ないんだから。
付加価値を求めるなら他にすればいいでしょ。

[244: 匿名さん]

利便性って言っても、駅に1、2分近いだけでしょ。

[245: 匿名さん]

>244
文京区特有の坂が無いのは大きいよ。
低地だけど駅までフラット。

[246: 匿名さん]

坂が無いのは、江東区あたりも同じですよ。低地なのも同じ。
特有じゃないからメリットでもない。

[247: 匿名さん]

>246
文京区での話を言ってるの。
江東区と比較してどうすんの？

[248: 匿名さん]

坂があるからいいんじゃないですか？
文京区のマンションも高台を売りにしているマンションも結構ありますよ。

[249: 匿名さん]

文京区で坂がないというメリットを大きく感じる人は多いと思いますよ。
本当は高台で駅も高台にあるならベストなんですけどね。
それはさておき、小石川付近の坂のデメリットとしては、生活に必要な商業施設がほとんど坂下という点だとおもうんだよね。
ここは駅近のみならず、スーパー、薬局、賛否両論クリーニング、医者とか本当に徒歩1分みたいな感じだし、一度住んだら離れられないと感じる人も多い。
243さんのおっしゃるとおりで、そこにいくら払えるか。
閑静とかがすきなら別物件だけどね。
そこは人それぞれ。
そうかんがえると、今になって思えば、本郷パークハウスはなかなか坪をついているような気がします。

[250: 物件比較中さん]

本郷ＰＨは一応高台で、坂が嫌いだったら本郷三丁目も６分くらいだし、４分も歩けば小さな商店街もあるので特に悪い物件ではないと思う。
日当たりが悪くても、このタワーは殆んど高層マンションに囲まれているから閉塞感がある。坪３３０万位だったらこっちかな。
でも佐藤工業じゃ、心配だね。
ブランズ小石川も環境はいいけど９分以上歩くからね。それに価格が高い。この３件以外に文京区で新築物件ありますか？

[251: 匿名さん]

>250
パルサージュ文京千石があります。
小石川植物園の横ですね。
1種住居地域で小規模、閑静、たぶん斜頚にたつから日照も問題ないと思います。
でも私はパス。
千石、茗荷谷どちらも遠くて坂があるし、商業施設は遠いしで・・・。
まあ、雰囲気は文京の住宅地らしいところだし、そういうの好きな人にはいいんじゃないかな？
たぶん立地的に値段も安いと思うし。

[252: 匿名さん]

>>250
プラウド横浜山手の悲惨さを見ると
佐藤工業はかなり・・・ね

[253: 匿名さん]

>250
そうですね。本郷PHはバランスがとれてると思います。
まだ結構残ってるんじゃないでしょうか。
パルサージュは静かに暮らすのにはいいかもしれませんね。
安いかどうかは？ですけど。
ブランズ小石川は高すぎます。
まあ今の相場だと、文京区エリアで坪350万以下は出てこないでしょうね・・

[254: 購入検討中さん]

ご要望書受付の案内が来たけど、価格が決まったんですかね。
パンフレットも準備できたのかな〜。
でも佐藤工業で大丈夫なのかね！
大手でなくても他にあるのにね〜。
熊谷組とか間組とかも佐藤工業と一緒ね。（もう無いかな？）

[255: 匿名さん]

ここのデベが　三井　住友　地所　東建とかだったら検討するんだけどな〜〜〜

[256: 匿名さん]

三井がやったとして、
池袋で販売中の新築タワーレベルの物件だったら、
同じく検討外。

[257: 匿名はん]

パンフレットまだないんですか？
MR見に行ってないんですが、価格もまだなんですかね。便利だと思うのですが検討できるかは価格次第です。どなたか価格教えてもらった方いませんか？

[258: 匿名さん]

>>257さん

南向階の８０㎡で、１億をぎりぎり切るぐらい。南向きでも低層階なら、７０㎡台で７３００万円の部屋がありました。西向きの６０㎡台は６３００〜７２００万円ぐらいだったと思います。
どうなんでしょう？

[259: 匿名さん]

現地見ました。
あのクリーニング屋はエントランスの隣に居残るってことですよね？
ありえないですね（笑）
ギリギリまで粘って、立ち退き料ふんだくるつもりなんでしょうか？

[260: 周辺住民さん]

件のクリーニング屋さん、安いんでちょくちょく使ってます

先週行ったとき、仕上がり日を聞いたついでに
「こちらは移転のご予定ないですよね？」って聞いたら
「今んとこ予定はないです」って言われましたよ

[261: 物件比較中さん]

11月下旬に販売開始予定の近隣物件検討中です。

全く同じ価格で、南側、中住戸、4階に３LDKの80平米の全く同じ間取りの部屋があるとしたら、、、。

１、ここ、小石川タワー
２、ブランズ小石川
３、本郷PH
４、ブリリア駒込染井

みなさん、どこにしますか？。
我が家は、今の所、本郷＞ブランズ＞タワー＞ブリリア　な感じで、意見が割れてます。

[262: 匿名さん]

本郷ＰＨじゃないですか。南向で陽が当たらなくてもよければ坪３２０万がありますよ。
小石川タワーは安くても周りは建物に囲まれ閉塞感があり眺望が良い部屋は高すぎる。それにクリ店。
ブリリアは大和郷といっているけど巣鴨！昼間は感じないけど夜はパチンコ屋・ソープランド・飲み屋でネオンキラキラ。それに春と冬の砂埃。且つ値段が高い！それに悪評高い鹿島！

[263: 匿名さん]

>>261

まったく同じ価格ということは、マンションのクオリティと立地だけの比較になるわけですね。なら、本郷PHで決まりでしょう。マンションのクオリティ、地権者の有無、商店の有無など考えれば自明だと思います。

まったく同じ価格ではないから、悩むわけですねぇ。
私の場合、価格と日当たりを考えると小石川タワーも捨てがたいと思うんです。最も近い地下鉄の入り口から徒歩3分というのは魅力的。
ブランズはマンションとしては普通。場所を考えると価格が高すぎ。
ブリリアは論外だと思います。高いし、学校の真裏だし、地下室あるし。平地なのに地下室つくってそこを1階にするのは感心しないですね。

[264: 匿名さん]

でも、ここから歩いて東京メトロに乗ると
結構歩いたような感じがしてしまう。

[265: 匿名さん]

ちかてつは、

かいさつまでが、

ながいよね。

[266: 匿名さん]

本郷三丁目や後楽園は即改札だよ！
価格表照らし合わせたらここと、本郷ＰＨとあまり変わらないきがします。それなりに良い部屋はお互いに坪５００万、日当たり悪い部屋は３５０万。春日駅はチョッと出入口から改札まで遠い！

[267: 匿名さん]

スーパーなどの日常生活を考えれば、本郷ＰＨよりもここは便利。
余計？なクリーニング屋さんも隣接だし。
周辺の喧騒＆建物の雰囲気が好きでない方も多いと思いますが、
本郷ＰＨよりも利便性はこちらに軍配が上がるのではないでしょうか？
全く同じ価格だとしたら・・
うーん、悩みますね・・
ここは本郷ＰＨより割安なんですか？

[268: マンション投資家さん]

＞No.267

本郷ＰＨ自体がすでに割高でしょ？
売れ行きをみればはっきりしていますよね。
ここは本郷ＰＨとは比較にならないほど割高でしょ？
タワーでもなく、大規模開発でもなく、オリックスがデベロッパーのゼネコンが佐藤工業のマンションですよ。
単なる坪単価の比較ではなく、環境やデベロッパー・ゼネコンまでのローたるで比較すべきでしょう。
長く住むことををお考えでしたら、資産価値は重要ですから、よ〜く考えるべきですよ。
すでに、地価上昇は止まりかけている局面なので、割高な価格で買うと、あっという間に含み損を抱えますよ。
割高でも、どうしても今買いたいのであれば本郷をお勧めしますよ。
別に地所の関係者じゃありませんけどね。
むしろ、この近隣だけでなく、品川や豊洲までエリアを広げて、幅広く検討されるほうが、長い眼で見ればよいと思います。

[269: マンション投資家さん]

↑　誤字あり。トータルでした。

[270: 匿名さん]

>品川や豊洲までエリアを広げて、
投資用じゃないんだから、そんな郊外まで範囲は広げられないっつーの。

[271: 匿名さん]

>>270
確かにｗ
「高いか安いか」じゃなくて、自分の利便性との兼ね合いで
「割高か割安か」という話なのにね

[272: 匿名さん]

>>268さん

　投資家じゃないのでよくわからないのですが、今（もしくは数年以内に）、この物件や本郷ＰＨを購入をするのは割高なので避けるべきということなのでしょうか。永住を考えているのですが、含み損を抱えるとよろしくないことが将来起こるのでしょうか。
　今（もしくは数年以内に）文京区内でマンションを買おうと思っているのですが、割高ならばしばらく賃貸で暮らしたほうがいいということなんでしょうかねえ。今の中古物件の値段を考えると、このマンションはそこそこ妥当な値付けだと思うんですけどね。

　子供の教育環境を考えての購入なので、豊洲とか品川とかは選択肢に入りません。あのあたりの建設ラッシュと学校過密は異常です。これだけ少子化が進んでいるのに、いまどきプレハブ教室なんてね。

[273: マンション投資家さん]

一応、RES入れときます。

＞２６８さん
「永住」なら良いのではないですか。
長く住んで、将来買い換えるのではなく、「永住」であれば含み損益は考えないこともできますので。
ただ、お子さんに残すことなどを考えた時、資産価値という意味で、あの場所のあのデベロッパーの物件で本当の良いのかどうかを判断されれば良いと思います。
どの広さの部屋をご希望か存じ上げませんが、デベロッパーのブランドとゼネコンは資産価値に直結しますので、どうしてもこのエリアで決めたいのであれば、周囲の中古物件ももう一度よ〜く丹念に見られることをお勧めします。
そのうえで、決断されれば良いのではないでしょうか。


＞２７０
可哀想に。品川の港南側の物件しか知らないんだね・・・
品川区と文京区、将来のvalueを考えたほうがいいよ。
しかし豊洲が郊外だと、君の中では東京２３区はかなり郊外が大きいね。

＞２７１
割安・割高の判断を「自分の利便性との兼ね合い」で考えてる人初めてみたよＷＷ
まぁ、全て自己責任だからイイんじゃないの。

[274: 匿名さん]

>273
はくちなんでしょうか？
なんでここで投資家がでてくるのか。
ここら辺のマンションは投資用じゃないでしょ。
だから自分や子供とかの利便性にあわせるに決まってるじゃない。

[275: 匿名さん]

自分が住むところで、自分の利便性と価格を天秤にかけて考えるのは
ごく普通のマンションの選択方法だと思うけど、初めて見たって…ねぇ

[276: 匿名さん]

>274,275
無視しとけ。
反応すると喜ぶから。
しかしこのマンションはクリーニング屋がなきゃ・・・。
ちくしょう。

[277: 匿名さん]

>>276
そうだったねｗ

クリーニング屋がでも、今から立ち退いたとして、そこがどうなるのかも、
不安要素ではあるかなぁ

[278: マンション投資家さん]

＞274
＞275
＞276

一人で何度も大変ですね、ご苦労様です。
短いRESばかりだと、あまり知識がないのが露呈してしまいますよ。
あと、掲示板に投稿する時、常識がある人は丁寧語で書き込むものだと思いますよ。

一言だけ言っておきますが、投資＝短期売買のことではありませんよ。
価格と価値のバランスがとれている物件を保有して、利回りを取っていくことが、一般的な不動産投資ですよ。

しかし一般的な意見を述べただけなのに、ここまで過剰に反応されると、もう書き込みする気もなくなりますね。
ちょっとでもネガティヴな意見を見ると過剰に反応する方は、ひょっとしてオリックスの関係者さんですか？
まぁ、もうここには来ませんので、ご安心を。

[280: 匿名さん]

山手線内の文京区の話してるのに、
城東湾岸の豊洲なんて話題をするのがいるとはね。KYだな。

[281: 匿名さん]

KYは無視して、
>クリーニング屋がでも、今から立ち退いたとして、そこがどうなるのかも、不安要素ではあるかなぁ
というのは同感。
クリーニング屋やとわれだから、オーナーがどんな嫌がらせしてくるかわからん。
利便性抜群だよなここ。

[282: 匿名さん]

ここは買うより、借りるマンションだと思う。

[283: 物件比較中さん]

パークスクエアの最上階（天井が凄く高くてロフトの付いてるから貴重）の部屋がやっと出たと思ったらすぐ売れてしまったのね・・・賃貸中で受け渡しまで時間があったから売れるまでに余裕があると思っていたけど甘かった！　これでまた選択肢が減った・・・
結局またここも候補に
しかしあのクリ店はやだ

[284: 匿名さん]

MR説明会に行くまでは、買う気満々だったけど
あのクリ店が残ると聞いてあきらめました。
ここは買うより借りるマンションだと思います。
どうしてもこのエリアがいいなら、近所のグレードの高い中古にしたほうが安全。
検討しているのは、初めてマンション買う若い人かな？
目の肥えた方なら手は出せない物件だと思うので…。

[285: 匿名さん]

>283
あそこ、既に売れたんですか。この辺の築浅中古は足が速いからね。
あの物件も最上階で坪360ぐらいですからね、このタワーと比較して、明らかに割安ですしね。住友だし。賃貸に出したら70平米切ってても家賃30ぐらいは付けられるだろうし。

＞近所のグレードの高い中古にしたほうが安全。検討しているのは、初めてマンション買う若い人かな？目の肥えた方なら手は出せない物件だと思うので…。

確かに、そうかもしれませんね。新築にどうしてもこだわりがあって、予算に譲れない制限があれば、この物件の低層は文京区の中ではかなり魅力があるかもしれませんね。日中、家にあまりいないDINKS夫婦にとっては日当りとか、昼間の喧噪、排ガスなど関係ないですからね。

[286: 匿名さん]

中古で築浅のマンションがいいと言っても、パークスクエアやアトラスの内装設備はイマイチのような？
まあ内装を変えればいいのでしょうが。
リフォームにかける費用を入れたら新築とあまり変わらないんじゃないでしょうか？

[287: 匿名さん]

>ここは買うより借りるマンションだと思います。
大筋そうだと思うけど、賃貸いやな人も多いからね。
また、日本人は新築好きだし。
結構売れちゃう気がします。

[288: 匿名さん]

文京区内も新築物件も無く残るはここか本郷ＰＨ、ブランズ。
価格は本郷を真似ているので高台か低地かですか？
タワーも今問題になっているので分厚いコンクリートでがっしりしたマンションでしょうか。
クリ店以外にもテナントは何件か入るんでしょ。

[289: 匿名さん]

>288
ここは低地だけど生活利便性は高台より比較にならないほど便利。
そこが迷うところなんだよね。
テナントがはいるのは（ないほうがよいけど）許容しても、あのクリーニング店はいっちゃなんだがボロすぎる。
工事に耐えられるのか心配なくらい。

[290: 物件比較中さん]

289さん
笑！本当だよ！
あのクリ店はちょっと酷すぎる
街の景観にも悪い　新しいマンションに崩れて来なければ良いけど
もし買ったとしてもあのクリ店だけは使わない様にしよう！
テナントで他のクリ店が入れば良いんだね！　
大体周りが撤退している時にわざとお金をふん取ろうとクリ店開業させた様な再開発言いだしっぺのオーナーだから腹黒いのは歴然
ある意味　そんなオーナーが地権者で入ってきたら大変だった！！という考えも成り立つ

[291: 匿名さん]

>>289 比較にならない位便利は褒め過ぎ。駅からの時間も１〜２分の差。
ブランズと比べたら超便利（１０分以上かかったら環境重視で好む人もいる）。グルメシティが近くにあったり商店街があったりで便利だけど、下町風（好みはありますが）。ＰＨは３〜４分には商店街があり、ある程度の用は足せます。
クリ店のほかに床屋さんがテナントに入ったら楽しいですね。

[292: 匿名さん]

近隣の中古物件と、この物件とあんまり相場が変わらないのですが、
それなら新築！と考えるのは早計なのでしょうか・・・。

[293: 匿名さん]

＞２９２

中古の実際の取引価格調査しました？。それから同じ条件にしてますかね（広さのみでなくて、南向き、階など）。そして中古のリフォームを考慮して同じ価格とお感じなら、新築をという考えは間違ってないと思います。2年近く先に竣工になるこの物件はそのときの金利がいくらになっているか想像すると怖いですからね。

少なくとも近隣の中古の数より、ここの総販売戸数の方が多いからね。あとは、近隣物件は、三井、住友、野村などですが、これとオリックスを同じにするか？などですかね。

[294: 匿名さん]

スレ伸びましたねー。
なんだかんだ言っても便利な立地だし注目度も高いですね。
落ち着いて暮らすのなら本郷ＰＨなんでしょうけど、
あちらはジェットコースターの騒音（悲鳴？）がネックのようですね。
なかなか難しいですね。
どちらも手が出ませんが（笑）

[295: 購入検討中さん]

ＭＲ行ってきました。
今度の週末には正式価格が確定するそうです。
要望書は25日までぎりぎり受け付けると言っていましたので、１期販売の部屋が決まるのはその後ということになるのでしょうか。
正式受付は29日（木）だけになるそうです。事前に申込書をお預かりする形にするとか。理由がよくわかりません。
現時点で希望した部屋は、抽選にはならない見込みだそうですが、意外と人気ないんですかね・・・。

[296: 匿名さん]

＞２９５さん
ブランズが相当高値のようですね。
価格次第だとは思いますが、結構人気になる気もします。
周辺の物件に比較すると利便性では一番でしょう。

でも、難しいですねー。
普通の外観でクリ店なかったらなあ（笑）

[297: 匿名さん]

先日MR見に行ってきました。
営業側もクリーニング屋と外観を相当気にしてそうに感じました。この2つは分かってて行ったのに、まず説明されたのがこれでしたからね。個人的には模型にあったアーケードが気になります。アーケードなんてできたら余計に安っぽさが際立ちますよね？

[298: 匿名さん]

本体だけ高級に見えて、周りは庶民的な商店街。高級さを求めるならＰＨに行きなさい。

[299: 匿名さん]

>>295

要望書は18日が締め切りみたいですよ。

>>298

そもそも、ここは高級物件じゃないですよね。だからなんとか手が出る価格なわけで。利便性最重視、静けさとか排気ガスとかは我慢する、でいいんじゃないかしら。

[300: 匿名さん]

スミマセン。教えてください。坪単価は平均で大体どれくらいなんでしょう・・

[301: 近所をよく知る人]

聞くところによると、坪単価は平均３８５円くらいになるとのことです。
事前のリサーチ期間（モデルルームのオープンから１カ月くらい）は多少高めに案内して客の様子を見て、最終的にはちょっと安くして３８５万くらいに落ち着かせるのではないかとみられています。

[302: 匿名さん]

３０１さん有難う御座います。

[303: 匿名さん]

平均で、385万ですか？
本当だったらあっさり完売しそうですね

[304: 匿名さん]

三菱地所の本郷パークハウスが４００万ちょっと？中盤？ってことを考えると（相対的には）妥当な気がする・・・郊外のタワーの狂った価格を見るとここが割安に見えるのが不思議だ。そういう「比較」をしちゃあイカンのかもしれんけど

[305: 匿名さん]

野村の武蔵小金井とかは異常だね

[306: 匿名さん]

もともと眺望を売りにしていない物件なので、利便性だけを考えるなら購入に値するかも？
平均３８５万と言っても坪２００万台〜５００万まで。
陽が当たる部屋は少なく、当たっても眺望が全く無し。陽が当たって眺望が良い部屋は４５０万くらい。高層階は５００万相当。長所・短所を考えたら本郷ＰＨと価格の差は変わりないと思いますが。四方ビルに囲まれた暗い部屋で我慢出来るのなら買毒（買得）かもしれませんね。

[307: 匿名さん]

ビルの谷間になっちゃうのは仕方ないなと割り切って買えるかどうかですね。
この場所でこの価格なら、賃貸よりは割安かなと思うのですが。
南向き3階７７㎡が7300万円って、安めだと思うんですけどねえ。

3年前なら、もっともっともっと安かったんですけどね・・・。
あーあ。

[308: 匿名さん]

ここから歩いて３分ぐらいの西方の交差点のマックの隣の伊藤忠の物件の情報が出てきましたね。

住所は本郷で、60平米までしかないみたいですが、ここと殆ど同じ条件で、日当りはタワーが負けるでしょう。クリーニング屋さんも無いしね。

[309: 匿名さん]

延べ床面積１０，０００平米以上・複合用途建物で２４時間常駐の防災センターが必要になるんだけど、このマンションくらいの規模でこれに該当しちゃうと結構キツいね・・。管理費平米あたり４８０円！この防災センターの人件費だけで月額１８０万円。非分譲含めた総戸数が１２２戸ってことはざっくりだけど一戸あたり１４，７５４円／月額を防災センターのためだけに一生支払うことになる・・・（勿論騰がる事はあっても下がることはないでしょう）。これがあったって別に安全度が上がるわけじゃなし。まぁ火事発生時の通報は早いか・苦笑。多分販売している営業マンもよくわかっていないと思うけど、この防災センター２４時間常駐要員はマンションの管理行為を「兼務してはいけない」。・・・つまり２４時間モニターの前で＊＊ー（かどうかは人間次第だが）としている人の人件費を一生支払い続けるという何とも合点がいかない法律。野村のムサコ・パチンコタワーもそうだけど・・・。隣のクリーニング屋がどうのよりも「防災センター」があるだけでわたしはパス。

[310: 検討者]

私も管理費の高いのが、ネックです、老後等で収入が減った時が心配です

[311: 匿名さん]

そうそう、ここは、いわゆる下駄履きマンションで、そこそこの規模なのに、何故か管理費高いのですよね。本郷PHって坪200円ちょっとなので、２倍ですからね。我が家の検討している部屋だと、駐車場２台借りてるみたいになる所が大きなネックです。

[312: 検討者]

世帯数の多いタワーマンションなどは、共用設備（ラウンジ、パーテイルーム、ゲストハウス、プール等）が沢山あって、防災センターにも沢山人がいても管理費は安いです、世帯数が沢山で割るのだからしかたがないけれど、ここはラウンジすらの共用設備もない、お金持ちの人のみが、住むマンションって感じ、管理費にちまちま言っている人は住めないですね、その割にクリーニンク屋さんとかが残っていて、、、高級感があるのか、ないのか、、、

[313: 匿名さん]

＞ちまちま言っている人は住めないですね

ここは、現状では、外観、下駄履き、立地、クリーニング屋、オリックス、価格など、あらゆる面で、文京区のMSとしては、高級マンションではないですよ。それなので、管理費とか、値付けの問題点を指摘する人が多いのだと思います。

高級感って、このマンションにそれを求めている人なんて居ないんじゃないですか？。

管理費って、賃貸に出す時も、もろに影響しますからね。

[314: 匿名さん]

アエラの記事見ました？

オリックスの物件はリセールバリューが少ないって、、、。

ここは、なぜか、申し込みが近づくとどんどん負の要因が多くなる。

[315: 申込予定さん]

まあ、色々とあるかもしれないですけど私はここに決定しました。
基本的には立地もプランも気に入っているので。
先日、参考までにブランズを家族で見に行ったのですが
さすがにあの価格には驚きました・・・
本郷パークハウスは結構前に行ったんですが営業の方がチョット・・・
てな感じでした。物件としてはそれなりに魅力はあったのですが
やはりこちらの方が現在の住まいに近いので利便性を取りました。

[316: 匿名さん]

話を戻して申し訳ないのですが、我が家も管理費が一つのポイントになりました。
我が家の検討している部屋だと、ここの価格は割安かと考えたのですが、管理費を入れて計算すると、金利3％（で１年半後も済むと良いけど）で、30年のローンでと考えると、（PH本郷や、ブランズと比較して）管理費分の違いって600万ぐらい高い部屋を購入しても同じという事になって、割安だという判断が出来なくなってしまったのです。

[317: 匿名]

地権者も管理費は負担するんですよね、当然！

[318: 物件比較中さん]

皆さんが問題にしているクリーニング店です。こうしてみると電線や電柱も邪魔な感じですね。

[319: 匿名さん]

ＴＴＴもオリックスだけど、リセールが…かなぁ。

ここは、戸数が少ないんでしょうね。
管理費のスケールメリットを受けるためには。

どーでもいいけど、309さんのムサコって武蔵小金井ですよね。
比較検討対象外ですな。

[320: 匿名さん]

＞318
笑いました
これはひどい

[321: 匿名さん]

http://www.ttk18.jp/design/img/fig_appearance.jpg

ここのどこにクリ店が入るの？

[322: 匿名さん]

>321

正確には入るというより、位置するか？ですが、エントランスがあるのが分かりますかね？、正面（西側）の右の方（南の方）その横になります。

　実際は、この図面には低層階に店舗が入り、その看板があることが示されていないので、本当の物件の状態を示していない（まあ、宣伝用の図なので、事実とちがって奇麗に書くのは一般的でしょうが）わけですが、もしかしたら、1階のその他の店舗の看板がもっと安っぽくて、この店もそんなに違和感無いかもしれませんけどね。

　下駄履きマンションのチープさって、了解の上で購入するものなので、そんなにいきり立っても、意味が無いのでは？と私は感じています。低層階の店舗の看板、外装等がどのようになるか、みんな知らないで購入する訳ですからね。クリーニング屋がもし無くなっても、入居した店舗の見た目に不満を持つ可能性は十分にある訳で、その辺の事を考えればもともと、下駄履きマンションって購入出来ないでしょ。私は、下駄履きマンションを購入出来る人は、最終的にはこのクリーニング屋に不満はあっても実際は購入出来る感覚の持ち主なのだと思います。

[323: 匿名さん]

エントランスが右、その左横にクリーニング屋が営業、その他１階に地権者達の店、ライオンズ四谷タワーの二の舞にならないといいんですが、、、ライオンズ四谷タワーは、完成後、１階に畳屋の看板をドカーンとつけた上にエントランス前に畳をのせたトラックを駐車、まるで安い賃貸マンションのようになってしまったのです、高級分譲マンションを想像して購入した人達は完成後に泣きました、ここも大金をはたいて購入し、高い管理費を払うことになったあげくにクリーニング屋に負けず劣らずのセンスのない地権者達の行為に完成後に泣かされることがなければ、１階の店舗もどう完成されるのか確認してからがいいのではないかと思います

[324: 匿名さん]

外観は、ただの白いタイルのマンションとかが東京には多いので少し色がくらいのマンションの方がいいと思うけど、、、ザ　タワーなのにラウンジがないのが淋しい

[325: 匿名さん]

分譲対象戸数は90戸ぐらいで、1期では38戸（約４割）しか出ない様です。やはり、あまり人気が無いという事の様ですね。
あれだけ高いと批判されて、ここよりも価格の高い本郷PHでさえ200戸以上あって、1期では7割近く売れた事を考えると、その差は歴然ですね。
まあ、ここは、まだまだ竣工まで大分時間がありますし、それまで人事異動の多い春が3回ぐらいありますからそれまで、もう少し適切な価格に下げれば良いのでしょう。その間にクリ屋が片付いて、金利が上がらないと良いですね。

[326: 匿名さん]

いろいろ意見がありますが、購入を硬く心に誓った人にとっては、倍率があがらないので、批判の意見って悪い情報ではないのです。

購入を決めた人が、批判の書き込みをする可能性もあります。くじ引きに当たってから、批判の書き込みに反論すれば良いし。