ザ・タワー 小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

[匿名さん]

オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。


所在地：東京都文京区小石川1-22-8（地番）、小石川1-14-3（住居表示）
交通：都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸（非分譲）、店舗4戸（非分譲）、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2（6戸）〜103.82m2（3戸）　※総販売戸数に対応


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332

[187: 181]

引き続き181です。

結論として、私は見送りました。
185さんが書かれているとおり、やはり高級・高額物件はそれなりのデベさんが扱い、ゼネコンも一流のところのものがベターだと思いますので。
何よりも、価格とのバランスが悪すぎると思います。

まだ未定とはいえ。仮価格で上層階は460万-470万／坪です。
その下の90平米クラスの坪単価が400-430万円/坪。

価格については、「まだまだ上がる派」と「もうバブル派」がいると思うので、あくまで現状と照らし合わせて発言します。
どうしても文京区が良い人は読み流してくだされば良いのですが、いろいろ検討している方は、他のエリアの新築や築浅中古も含めて良く比較されたたほうが良いと思います。
タワーマンションを検討する場合、共有部分の付加価値までいれて比較すべきですが、このマンションはそもそもがタワーというほどの規模ではなくこ共有施設がほとんどありません。
しかもタワーとしての眺望は望むべくもなく、敷地内（実際には敷地内とは言いませんが）には用地買収時に交渉失敗した古い店舗がメインエントランス脇に残る・・・
私はこのマンションに関して、決してネガティヴ派ではなかったのですが、現地・ＭＲ・仮価格を見て、見送ることにしました。

ただ一つ言えることは、文京区に愛着があり、利便性をメインに考えている方に関しては、確実に買える物件が出てきたと言うことです。
デベが調整すれば競合もしないでしょうから、無抽選になるでしょう。ましてや上層階は高い確率で残ると思いますので、予算さえあれば買えます。

不動産の動向を確実に予測できる人は皆無でしょう。
数年前、湾岸のマンションが供給過剰で叩き売りになっていた状況があるとき一変し、売り渋りが始まり、完成遅延によって新価格・新新価格になり、それでも完売しているのが現状です。
住不の護国寺のように、何年かかっても定価で売り切るという覚悟で値付けをしている物件もある訳です。
要は、デベさんが、このマンションをどう売りたいかという意志次第だと思います。
ただ、私は何年か住んだ後に、売却するか投資用にするかという観点で考えていましたので、そういった点からは真っ先に消える物件でした。

ちなみに、上記投稿
×電子コンフォート
○電子コンベック
ですので、訂正します。

[188: 周辺住民さん]

まあ　時間がかかっても売れる場所ではあると思います
しかしあの今にも崩れそうなクリーニング屋がある事によって資産価値は減るでしょうね
よりによってエントランスの隣なんて
多分　周辺住民もほとんどは退くと思ってますよ
周辺住民にとっては　ちょっとひんしゅく

[189: 匿名さん]

オリックスがあの土地を買収することはもうない、と聞いたのですが。

[190: 匿名さん]

●リー●ン●屋さん、しがらみのないただのテナントだったら
マンションできたらそっちに移ったりして？
安いからか、それなりにお客さん付いてるみたいだけど
今の建物だと狭くて、お客さんが店の外にしか並べないし
アーケードの屋根が撤去されてからは軒もないので雨ざらし。
それに地震で崩れそうな建物には店員さんも居たくないでしょうに。

あくまで想像ですが、もしかして、オーナーさんは近隣の方で、
自宅の日照を確保するために土地を売らなかった、というのが真相だったりして？？？
もし関係者の方が読まれていたら、何を勝手なことを書いてと
お怒りになるかもしれず申し訳ありませんが、
そんなことを考えてしまうぐらい、あれだけ残るというのが不可解なのです。

[191: 匿名さん]

>>190

なぜ、>>186さんが
> ク●ー●ン●屋の件、詳しく書きますと、オーナーではなくテナントさんです。オーナーはＯＲＩＸへの売却で同意しているようですが、営業権を盾に高額要求をして決裂したとのことです。
> 依然交渉中ということで、合意する可能性も残っているとは言っていました
と書いて下さったのをウソだと思うのか、、、そっちのほうが不可解です。

[192: ご近所さん]

もしクリー＊ング屋がうるさい事を言って売却が出来ない様なら　なぜ周りが撤去し始めた頃にあえて開業したのかとても疑問です（以前からその場にあったのならわかりますが・・）
お金ふっかけようとしてわざと開業したとしか思えないのですが！！
いずれにしてもうさんくさいクリ店です　2度と利用したくありません！
自分がオーナーであれば売却しようとしているのにクリ店をわざわざ入れないし　もしそうだとしても普通はもうすぐ移転せざるえない事を納得させて入居させているはずです　それは入るクリ店も周囲土地を見れば一目瞭然にわかっているはずです！
どうみてもグルでしょ！
近隣住民としては周囲の景観が悪くなるのは歓迎しません
綺麗なマンションが出来て欲しいのですが
近隣住民にとっても不満です

[193: 匿名さん]

あのクリ店が、もとはマンション計画を持ちかけたそうですね。

[194: 周辺住民さん]

あまりに欲が強過ぎると　結局金銭的にも人としての価値も損するといった典型ですな
勉強になりました
でも近所なので綺麗にして欲しいです

[195: 匿名]

クリーニング店が敷地内にあるとは聞いていたものの・・・
せいぜい隅に建っている程度だと思っていました。
１億超える部屋もそれなりにありますし。

まさかあんなに目立つところ（エントランスの隣）にあるとは
思いませんでした。
しかも想像以上に汚いクリーニング屋です。
現地を見に行って思わず「ありえない！」と呟いてしまいました。

ＭＲに行った時に担当の方が、「デザイナーの方が現地を見に行った時に
イエローがいいと閃いたそうです」とおっしゃっていましたが、
思いつきで黄色・・・やめてくれー！と思いました。
デザイナーが外観を考案しても、あんなに汚いクリーニング店が
モロ前面に建っているのでは全て台無しだと思います。

というかあのクリーニング屋がセットになっている時点で
売ろうとするオリックスの姿勢もどうかと。

[196: ご近所さん]

本当にクリー＊んぐ屋無くなって欲しいですね
汚すぎます

[197: 匿名さん]

だれか、そのクリー屋の写真載せて欲しい！！
単なる怖いもの見たさですが。。。。

[198: 匿名さん]

資産価値ガタ落ちは避けられない物件を誰が買うのか。
相当安くしないと完売しそうにないね。

クリーニング屋がどけばねぇ。

[199: 匿名さん]

クリーニング屋さんが無くても、趣味悪いマンションですね。
サッシ高が２２０㎝だと、天井高は２５０㎝あるのでしょうか？
来週ＭＲに行こうと思いますが。
佐藤工業は変えられないのでしょうか？

[200: 周辺住民さん]

近所にしてはもうクリ店の土地買収が無くなった今　頼むからオーナーさんクリ店さんは両方責任もって街の為にちょっとは建物を綺麗にして欲しいです
でなければ　地元からもひんしゅくだと思います

[201: 匿名さん]

クリーニング店、クリーニング店とご避難されていますが、マンションが出来るから邪魔だ！醜い！なんて言う方も勝手すぎるのではありませんか？昔から営業していたのに。

[202: 物件比較中さん]

クリーニング屋は周りが撤去を始めてから営業を開始したと書いてありますけど・・・

[203: 匿名さん]

マンション計画をオリックスに持ちかけた当人なのに、いざとなったら立ち退かないというのも
非難の理由かと‥

[204: 匿名さん]

そんなへそ曲がりなお店が完成後に入ったら最悪ですね。
他にも事務所、店舗が入居するっていうのに。
まあ、ろくでもないところが入居するんでしょうね。
テナントの所有者が○○だから。

[205: ご近所さん]

まあ私欲のかたまりがこのマンションに入らないのは　不幸中の幸いと言う考えもありますよ！
ただ　エントランスの横って言うのがね〜〜〜　せっかく出来上がる街並みが崩れる　再開発の難しさですね
俺は言いだしっぺだから　お金をもっとよこせと言う事でしょうか？？
他が撤去を始めるあたりからクリ店をあえてわざと？開業させた事でも　オーナー側とオリとの話し合いがうまくいっていなかったのでしょうな！　そこからもかなり考えの強引なオーナーな事が伺えます！？

[206: 匿名さん]

ん？悪いのはオーナー？テナントじゃなかったっけ？
それより、販売会社の言う事を鵜呑みにしていいのだろうか？
まあ、下手に嘘言うとバレたら訴訟の恐れもあるから、本当なんだろうな。

[207: 匿名さん]

ＭＲに行ってきましたがエントランス部分は結構よかったと思います。
クリーニング屋の件も話をしていましたが、最悪あの建物をきれいに建て直す事もありえると。
マンションの立地は１０階以下は殆んど眺望は悪く日当たりも疎らで、特に南側は評判が良いので価格を落とすような事を言っていましたが。
眺望が良い部屋は一気に１億越で坪５００万以上。
アンバランスなマンションという感じがしました。
周りの商店街とマッチしない外観。
安くなったら、これでも反響ありでしょうか？

[208: 匿名さん]

１０階超えても、
眺望が良い
とまでは言えないと思いますが。

[209: ご近所さん]

クリ店を建替え！？？
その分購入者が負担なんじゃないの？？
オーナーのしてやったりなんじゃないの！
最悪！　オーナーあくどいよ！

[210: 匿名さん]

>207

特に南側は評判が良いので価格を落とすような事を言っていましたが。

ってどういう意味ですか？。評判が良い部屋は価格を落とさないのでは？。

[211: 匿名さん]

確かに…。

[212: 物件比較中さん]

ＭＲ見学から約２週間。
オリックスから封筒が来ました。
開けてみると、質問書（質問事項を記入するシート）と返信用封筒でした。ここまでは良いのですが、返信用封筒は料金別納にするか、予め切手を貼るのが普通でしょう。。。
さすがオリックス。こんなところまで経費節減か？　それとも単に気が利かないだけなのか・・・？
中途半端なサービスは確実に購入意欲を減退させます。
１億円以上の買い物の検討をしているのだから、それなりの対応をしないと、どんどん見込客さんに逃げられるのでは？
高い買い物をする人は、丁寧で気持ち良いサービスを要求するものですよ、オリックスさん！

[213: 匿名さん]

私の家にも封書がきましたが、来訪の御礼と質問がある方への封書なので特に出さなきゃいいのであり電話でＯＫ。
それ以前に封書の意味・意図がよく解らない。

[214: 匿名さん]

>207

クリーニング屋の件も話をしていましたが、最悪あの建物をきれいに建て直す事もありえると。


「最悪〜ありえる」では購入検討対象にはなりません。
まあ、クリーニング屋立て替えでもエントランスのすぐ横というのはどうかなとは思いますが。

[215: 匿名さん]

不特定多数に配布する封筒に切ってが貼ってないことに文句を言うケチ


この人みたいに冷やかしの見栄っ張り客が多いのに、そんな人間にコストなんか払ってもらっちゃ逆に困るし。。。

一億以上の物件検討してるのに、購入したわけでもないのに、文句いうかね？購入できるなら、こんなことに文句言うなよ

[216: 物件比較中さん]

＞２１５

ププッ・・・
オリックスの人？！＊＊

[217: 匿名さん]

＞２１５
確かに話の内容のチープさがオリックスの社員のレベルにあってる感じがしますね。

だいたい、この物件の１億越えてるのほんの一部でしょ。オリックスで出してるMSで１億越えてるのなんて、全体でもほんの一部でしょ。高級マンションなんて扱い慣れないから、こんなぼろ出すんだよね。上で他の人も書き込みしてましたけど、立地はそこそこなのだから、売り主がちがったら、もっといい物件になったのにね。

[218: 匿名さん]

んー。
立地はそんなに良いですかね。
現地に行って見て、立地が気に入りませんでしたが。

[219: 物件比較中さん]

２４H スーパーも目の前だし　交通の便も良いし場所的には生活しやすい良い場所だと思いますが　明らかにクリ店がネック　無くなって欲しいですね

[220: 購入検討中さん]

立地って駅に近いっていうだけでしょ。
あの通りは反対側の商店街と全くマッチしていなくて、クリ店があっても全体的な雰囲気は下町って感じがしましたが。
本郷のパークハウスの町並みとは感じが違うようでした。（マンションが沢山建っていても）
価格が安くても殆んど高い建物に囲まれていると、どんな感じなんでしょうか？

[221: 匿名さん]

>218
生活利便性、交通利便性を重視する人にとっては立地がよいってことだろ（閑静、緑、高級っぽい雰囲気の住宅地を求める人にとっては最悪）。
人によって求める基準がちがうんだから、それくらいきづけ。
頭大丈夫？

[222: 匿名さん]

>221

「閑静・緑・高級っぽい雰囲気の住宅地が交通利便性のいいとこにある」ってのが立地がいいってことじゃないのかなあ。
駅から５〜１０分ほど歩けばそういう住宅地があるところ。

青山・広尾とか。
小石川も２丁目あたりは閑静だよ。

[223: 匿名さん]

>222
2丁目の静かなところだと駅から遠くなるでしょう。
しかも坂を上がるし。
それだと不便と感じる人も多いよ。
すくなくともパークスクエアあたりに住んでる人で利便性重視の人にとってはそこらへんは立地が良いとはいえないでしょう。
>青山・広尾とか。
まあ、場所によりけりだね。
そこでも人によっては立地が悪いと思う人もいるでしょう。
>「閑静・緑・高級っぽい雰囲気の住宅地が交通利便性のいいとこにある」
どこかなあ？
少なくとも青山、広尾ではないよね？
駅から5分から10分では利便性がよいとはいえないし・・・。

[224: 匿名さん]

小石川２丁目ってあなた、千川通りの反対側はもう２丁目なんですけど。

まあ、ここはそんなに物件としての価値は高くは無いという意見には総じて賛成です。しかし、文京区は一般に居住地として卑下される場所ではないし、その中で利便性が高い場所である事も間違いないと思います。まあ、価格とその価値という観点ではそれに見合うと思うかも、予算次第ですよね。この価格をそんなに高く無いと思って購入する方もいると思うので。

私は、ちなみに、ここと、ブリリア駒込染井の価格を確認して本郷PHに乗り換えました。

[225: 入居済みさん]

コートレジデントタワーの投資物件が結構出ている
サブプライムで逃げ出したかな

[226: 匿名さん]

新聞広告にオープンルームのチラシがはいっていたからコートレジデントタワーを見に行ったけど、このマンションよりはるかに高級そうで立地も良かったけど、２件とも東側と西側が（どっちも南向きで総ガラス張り）総ガラス張りで開放感があったけどすぐ横に大きなビルが建っていてレースのカーテンをしていないと部屋の中が丸見えだね。どっちのビルも窓があったし覗かれそう？夜はしっかりカーテンも閉めないと。
価値はあるんじゃない。でも高い！

[227: 匿名さん]

私もここは、物件の価値としては高くないに賛成。
買いたい人が買えば良い。
立地はコートレジデントの方が上だね。

[228: 匿名さん]

でもさすがに高すぎ（利潤とりすぎ）で、コートレジデントは全然売れてませんよね。もう半年以上広告出てますよ。あそこも駐車場すでに無いからね。

[229: 匿名さん]

まあ、同値段だったらコートレジテント欲しいよね。
でもこのスレの03さんのとおり生活利便性は抜群だし、それをもって立地はいいと言う意見があっても私は納得ですね。
ここら辺住むともう他は不便で仕方ない・・。

[230: 購入検討中さん]

パークスクエアの最上階が中古で出ましたね！
ロフトも付いて天井もすごく高くて凄く良いと思うけど”平成20年8月まで定借　27．5万で賃貸中”
となっており　3年間住めないんじゃ駄目だな〜〜　投資目的でしかなくなっちゃうから
7980万だって　良い値段してますね！
すぐに住めるなら検討だけど・・・残念
ご報告までに！

[231: 購入検討中さん]

230です
ちなみに69.26m2で7980万でした

[232: 匿名さん]

230さん
今、平成１９年１０月って知ってます？。10ヶ月待ちだと思いますけど、、、。

パークスクエアは、坪380ぐらいになりますよね。まあ、最上階である事を考慮すると、無茶ではない、値段と思います。私だったら7500で売ってくれって申し込みしてみます（買わないけど）。ここパークスクエアって駐車場の空きないのですよね、となりのアトラスタワーは普通の車は空いてるんですよね。

このタワーコイシカワの南側の建物にタワーパーキングの駐車場ありますよね、あそこって確か月45000円ぐらいするの皆さん知ってます？。

[233: ご近所さん]

アトラスタワーは外壁が安いマンションによく使われているタイルの感じでいまいち私にはぐっと来ません　それにデベが旭化成だし　ちょっと不安かもです
私の中ではデベは三菱地所・三井・住友・東京建物・野村なのです
比べちゃうとアトラスより少し古いけどパークスクエアの方が　住友で安心だし　外壁の高級感もあるからぐっ！ときます
中は見た事ないからわかりませんが
ここはオリックスの物件でしたね・・失礼しました

[234: 物件比較中さん]

232さん
あっ！今19年でしたm(_ _)m　17年と何故か勘違いしてました
ならば10ヶ月だ　中が見れないのがちょっと残念かも
パークスクエアの最上階はかなり天井が高いので中を見てみたいです
（もし10ヵ月後に売れてなければ見れるでしょうけど）

[235: 匿名さん]

このスレほぼ終了って感じですね。

オリックスって、文京区に1億前後のお金を出そうとする人がどういう人かを判断間違ってると思いますね。もっと、硬い人が多いんですよ、色んな意味で。このデザインで、この立地（利便性は良くても、静寂、日照、眺望などがダメ）という特徴は、港区とか、または逆に郊外の若い人には好まれるかもしれないけど、文京区はね硬い人が多いの。正当派なMSが好まれるのですよ。その辺読み違えてると思いますね。

[236: 購入検討中さん]

西向き２ＬＤＫ６６㎡が、９階で６９００万円なら妥当なような気もしますが、みなさんはこちらのマンションの価格は妥当でないとお考えなんでしょうか？

[237: 匿名さん]

>236
妥当です。

[238: ご近所さん]

いまさらですが、MR行ってきました。
ちなみに80-Cと100-OのMRが用意されていましたが、以下は主に80-Cについて。またMRや説明会そのものに的を絞り、立地云々は除きます。

プラス：
・間取は良さそう（？）。ムダなスペースが少ないらしく、実際より5平米くらい広く感じる
・大して期待していなかった分、ベランダが意外と広かった。西側80cでは奥行きこそ短いものの幅12m確保

マイナス：
・3LDKを2LDKに改造等々、通常のオプションの範囲を逸脱したレイアウト／内装チェンジが多すぎて、元の姿が分かりにくい
・ムダなスタッフ多すぎ。受付の3人とか何の役割を果たしているのか意味分からん。せめて美人だったら…
・営業担当者の知識や会話力が余りにも頼りない。質問しても的外れな答えが長々と返ってくる
・総合的に見て、やっぱり値段が高い。あの圧迫感、あの喧騒、あの日当たりの10階80-C（79平米）で9,400万円。まあそんなものかも知れないけど…なんだか割高感。
・管理費が月4万円以上

担当者曰く、11月には詳細を一般（MR非見学者）にも公開して契約開始し、売り出し分は年内に全て売り切れるだろう、とのことでした。

[239: 匿名さん]

物好きが沢山いるんですね！

[240: 匿名さん]

＞２３８　売り出し分は年内に全て売り切れるだろう、とのことでした。

　希望住戸を調査して、買い手がつきそうな部屋選んで1期として売り出すので、売り出し分は売れるに決まってる訳です（最初から希望者が無い部屋は２期に回す）。売れ行きが良いという意味ではありません。
　スミフみいたいな購入入居者の不便を無視して竣工後も長く売り続けるデベは別すけど。
御近所の本郷PHは１期も２期も売り切ってますし。ここも、1期で7割ぐらい出せれば(売れれば、）近隣の物件と比較しても人気の物件と言えるのではないですかね。本郷PHの影響と言われてますが、近くで75平米前後の中古も出てるし、本郷PHとブランズとも競合しますからね。

[241: 匿名さん]

本郷PHに２期に行った時、１期で売れなかったぶんを
熱心にすすめられました。
資料上は分譲ずみになってて、キャンセル物件だと言ってましたが。
１期も２期も売り切っているといっても、裏ではいろいろあるんじゃないですか。

[242: 匿名さん]

ブランズもタワーも本郷ＰＨも全く違ったタイプのマンションだけど、どう考えても、ここは？

[243: 匿名さん]

ここに関しては利便性にいくら出せるかということだけでしょ。
近隣のどの物件よりも利便性では勝る物件ないんだから。
付加価値を求めるなら他にすればいいでしょ。

[244: 匿名さん]

利便性って言っても、駅に1、2分近いだけでしょ。

[245: 匿名さん]

>244
文京区特有の坂が無いのは大きいよ。
低地だけど駅までフラット。

[246: 匿名さん]

坂が無いのは、江東区あたりも同じですよ。低地なのも同じ。
特有じゃないからメリットでもない。

[247: 匿名さん]

>246
文京区での話を言ってるの。
江東区と比較してどうすんの？

[248: 匿名さん]

坂があるからいいんじゃないですか？
文京区のマンションも高台を売りにしているマンションも結構ありますよ。

[249: 匿名さん]

文京区で坂がないというメリットを大きく感じる人は多いと思いますよ。
本当は高台で駅も高台にあるならベストなんですけどね。
それはさておき、小石川付近の坂のデメリットとしては、生活に必要な商業施設がほとんど坂下という点だとおもうんだよね。
ここは駅近のみならず、スーパー、薬局、賛否両論クリーニング、医者とか本当に徒歩1分みたいな感じだし、一度住んだら離れられないと感じる人も多い。
243さんのおっしゃるとおりで、そこにいくら払えるか。
閑静とかがすきなら別物件だけどね。
そこは人それぞれ。
そうかんがえると、今になって思えば、本郷パークハウスはなかなか坪をついているような気がします。

[250: 物件比較中さん]

本郷ＰＨは一応高台で、坂が嫌いだったら本郷三丁目も６分くらいだし、４分も歩けば小さな商店街もあるので特に悪い物件ではないと思う。
日当たりが悪くても、このタワーは殆んど高層マンションに囲まれているから閉塞感がある。坪３３０万位だったらこっちかな。
でも佐藤工業じゃ、心配だね。
ブランズ小石川も環境はいいけど９分以上歩くからね。それに価格が高い。この３件以外に文京区で新築物件ありますか？

[251: 匿名さん]

>250
パルサージュ文京千石があります。
小石川植物園の横ですね。
1種住居地域で小規模、閑静、たぶん斜頚にたつから日照も問題ないと思います。
でも私はパス。
千石、茗荷谷どちらも遠くて坂があるし、商業施設は遠いしで・・・。
まあ、雰囲気は文京の住宅地らしいところだし、そういうの好きな人にはいいんじゃないかな？
たぶん立地的に値段も安いと思うし。

[252: 匿名さん]

>>250
プラウド横浜山手の悲惨さを見ると
佐藤工業はかなり・・・ね

[253: 匿名さん]

>250
そうですね。本郷PHはバランスがとれてると思います。
まだ結構残ってるんじゃないでしょうか。
パルサージュは静かに暮らすのにはいいかもしれませんね。
安いかどうかは？ですけど。
ブランズ小石川は高すぎます。
まあ今の相場だと、文京区エリアで坪350万以下は出てこないでしょうね・・

[254: 購入検討中さん]

ご要望書受付の案内が来たけど、価格が決まったんですかね。
パンフレットも準備できたのかな〜。
でも佐藤工業で大丈夫なのかね！
大手でなくても他にあるのにね〜。
熊谷組とか間組とかも佐藤工業と一緒ね。（もう無いかな？）

[255: 匿名さん]

ここのデベが　三井　住友　地所　東建とかだったら検討するんだけどな〜〜〜

[256: 匿名さん]

三井がやったとして、
池袋で販売中の新築タワーレベルの物件だったら、
同じく検討外。

[257: 匿名はん]

パンフレットまだないんですか？
MR見に行ってないんですが、価格もまだなんですかね。便利だと思うのですが検討できるかは価格次第です。どなたか価格教えてもらった方いませんか？

[258: 匿名さん]

>>257さん

南向階の８０㎡で、１億をぎりぎり切るぐらい。南向きでも低層階なら、７０㎡台で７３００万円の部屋がありました。西向きの６０㎡台は６３００〜７２００万円ぐらいだったと思います。
どうなんでしょう？

[259: 匿名さん]

現地見ました。
あのクリーニング屋はエントランスの隣に居残るってことですよね？
ありえないですね（笑）
ギリギリまで粘って、立ち退き料ふんだくるつもりなんでしょうか？

[260: 周辺住民さん]

件のクリーニング屋さん、安いんでちょくちょく使ってます

先週行ったとき、仕上がり日を聞いたついでに
「こちらは移転のご予定ないですよね？」って聞いたら
「今んとこ予定はないです」って言われましたよ

[261: 物件比較中さん]

11月下旬に販売開始予定の近隣物件検討中です。

全く同じ価格で、南側、中住戸、4階に３LDKの80平米の全く同じ間取りの部屋があるとしたら、、、。

１、ここ、小石川タワー
２、ブランズ小石川
３、本郷PH
４、ブリリア駒込染井

みなさん、どこにしますか？。
我が家は、今の所、本郷＞ブランズ＞タワー＞ブリリア　な感じで、意見が割れてます。

[262: 匿名さん]

本郷ＰＨじゃないですか。南向で陽が当たらなくてもよければ坪３２０万がありますよ。
小石川タワーは安くても周りは建物に囲まれ閉塞感があり眺望が良い部屋は高すぎる。それにクリ店。
ブリリアは大和郷といっているけど巣鴨！昼間は感じないけど夜はパチンコ屋・ソープランド・飲み屋でネオンキラキラ。それに春と冬の砂埃。且つ値段が高い！それに悪評高い鹿島！

[263: 匿名さん]

>>261

まったく同じ価格ということは、マンションのクオリティと立地だけの比較になるわけですね。なら、本郷PHで決まりでしょう。マンションのクオリティ、地権者の有無、商店の有無など考えれば自明だと思います。

まったく同じ価格ではないから、悩むわけですねぇ。
私の場合、価格と日当たりを考えると小石川タワーも捨てがたいと思うんです。最も近い地下鉄の入り口から徒歩3分というのは魅力的。
ブランズはマンションとしては普通。場所を考えると価格が高すぎ。
ブリリアは論外だと思います。高いし、学校の真裏だし、地下室あるし。平地なのに地下室つくってそこを1階にするのは感心しないですね。

[264: 匿名さん]

でも、ここから歩いて東京メトロに乗ると
結構歩いたような感じがしてしまう。

[265: 匿名さん]

ちかてつは、

かいさつまでが、

ながいよね。

[266: 匿名さん]

本郷三丁目や後楽園は即改札だよ！
価格表照らし合わせたらここと、本郷ＰＨとあまり変わらないきがします。それなりに良い部屋はお互いに坪５００万、日当たり悪い部屋は３５０万。春日駅はチョッと出入口から改札まで遠い！

[267: 匿名さん]

スーパーなどの日常生活を考えれば、本郷ＰＨよりもここは便利。
余計？なクリーニング屋さんも隣接だし。
周辺の喧騒＆建物の雰囲気が好きでない方も多いと思いますが、
本郷ＰＨよりも利便性はこちらに軍配が上がるのではないでしょうか？
全く同じ価格だとしたら・・
うーん、悩みますね・・
ここは本郷ＰＨより割安なんですか？

[268: マンション投資家さん]

＞No.267

本郷ＰＨ自体がすでに割高でしょ？
売れ行きをみればはっきりしていますよね。
ここは本郷ＰＨとは比較にならないほど割高でしょ？
タワーでもなく、大規模開発でもなく、オリックスがデベロッパーのゼネコンが佐藤工業のマンションですよ。
単なる坪単価の比較ではなく、環境やデベロッパー・ゼネコンまでのローたるで比較すべきでしょう。
長く住むことををお考えでしたら、資産価値は重要ですから、よ〜く考えるべきですよ。
すでに、地価上昇は止まりかけている局面なので、割高な価格で買うと、あっという間に含み損を抱えますよ。
割高でも、どうしても今買いたいのであれば本郷をお勧めしますよ。
別に地所の関係者じゃありませんけどね。
むしろ、この近隣だけでなく、品川や豊洲までエリアを広げて、幅広く検討されるほうが、長い眼で見ればよいと思います。

[269: マンション投資家さん]

↑　誤字あり。トータルでした。

[270: 匿名さん]

>品川や豊洲までエリアを広げて、
投資用じゃないんだから、そんな郊外まで範囲は広げられないっつーの。

[271: 匿名さん]

>>270
確かにｗ
「高いか安いか」じゃなくて、自分の利便性との兼ね合いで
「割高か割安か」という話なのにね

[272: 匿名さん]

>>268さん

　投資家じゃないのでよくわからないのですが、今（もしくは数年以内に）、この物件や本郷ＰＨを購入をするのは割高なので避けるべきということなのでしょうか。永住を考えているのですが、含み損を抱えるとよろしくないことが将来起こるのでしょうか。
　今（もしくは数年以内に）文京区内でマンションを買おうと思っているのですが、割高ならばしばらく賃貸で暮らしたほうがいいということなんでしょうかねえ。今の中古物件の値段を考えると、このマンションはそこそこ妥当な値付けだと思うんですけどね。

　子供の教育環境を考えての購入なので、豊洲とか品川とかは選択肢に入りません。あのあたりの建設ラッシュと学校過密は異常です。これだけ少子化が進んでいるのに、いまどきプレハブ教室なんてね。

[273: マンション投資家さん]

一応、RES入れときます。

＞２６８さん
「永住」なら良いのではないですか。
長く住んで、将来買い換えるのではなく、「永住」であれば含み損益は考えないこともできますので。
ただ、お子さんに残すことなどを考えた時、資産価値という意味で、あの場所のあのデベロッパーの物件で本当の良いのかどうかを判断されれば良いと思います。
どの広さの部屋をご希望か存じ上げませんが、デベロッパーのブランドとゼネコンは資産価値に直結しますので、どうしてもこのエリアで決めたいのであれば、周囲の中古物件ももう一度よ〜く丹念に見られることをお勧めします。
そのうえで、決断されれば良いのではないでしょうか。


＞２７０
可哀想に。品川の港南側の物件しか知らないんだね・・・
品川区と文京区、将来のvalueを考えたほうがいいよ。
しかし豊洲が郊外だと、君の中では東京２３区はかなり郊外が大きいね。

＞２７１
割安・割高の判断を「自分の利便性との兼ね合い」で考えてる人初めてみたよＷＷ
まぁ、全て自己責任だからイイんじゃないの。

[274: 匿名さん]

>273
はくちなんでしょうか？
なんでここで投資家がでてくるのか。
ここら辺のマンションは投資用じゃないでしょ。
だから自分や子供とかの利便性にあわせるに決まってるじゃない。

[275: 匿名さん]

自分が住むところで、自分の利便性と価格を天秤にかけて考えるのは
ごく普通のマンションの選択方法だと思うけど、初めて見たって…ねぇ

[276: 匿名さん]

>274,275
無視しとけ。
反応すると喜ぶから。
しかしこのマンションはクリーニング屋がなきゃ・・・。
ちくしょう。

[277: 匿名さん]

>>276
そうだったねｗ

クリーニング屋がでも、今から立ち退いたとして、そこがどうなるのかも、
不安要素ではあるかなぁ

[278: マンション投資家さん]

＞274
＞275
＞276

一人で何度も大変ですね、ご苦労様です。
短いRESばかりだと、あまり知識がないのが露呈してしまいますよ。
あと、掲示板に投稿する時、常識がある人は丁寧語で書き込むものだと思いますよ。

一言だけ言っておきますが、投資＝短期売買のことではありませんよ。
価格と価値のバランスがとれている物件を保有して、利回りを取っていくことが、一般的な不動産投資ですよ。

しかし一般的な意見を述べただけなのに、ここまで過剰に反応されると、もう書き込みする気もなくなりますね。
ちょっとでもネガティヴな意見を見ると過剰に反応する方は、ひょっとしてオリックスの関係者さんですか？
まぁ、もうここには来ませんので、ご安心を。

[280: 匿名さん]

山手線内の文京区の話してるのに、
城東湾岸の豊洲なんて話題をするのがいるとはね。KYだな。

[281: 匿名さん]

KYは無視して、
>クリーニング屋がでも、今から立ち退いたとして、そこがどうなるのかも、不安要素ではあるかなぁ
というのは同感。
クリーニング屋やとわれだから、オーナーがどんな嫌がらせしてくるかわからん。
利便性抜群だよなここ。

[282: 匿名さん]

ここは買うより、借りるマンションだと思う。

[283: 物件比較中さん]

パークスクエアの最上階（天井が凄く高くてロフトの付いてるから貴重）の部屋がやっと出たと思ったらすぐ売れてしまったのね・・・賃貸中で受け渡しまで時間があったから売れるまでに余裕があると思っていたけど甘かった！　これでまた選択肢が減った・・・
結局またここも候補に
しかしあのクリ店はやだ

[284: 匿名さん]

MR説明会に行くまでは、買う気満々だったけど
あのクリ店が残ると聞いてあきらめました。
ここは買うより借りるマンションだと思います。
どうしてもこのエリアがいいなら、近所のグレードの高い中古にしたほうが安全。
検討しているのは、初めてマンション買う若い人かな？
目の肥えた方なら手は出せない物件だと思うので…。

[285: 匿名さん]

>283
あそこ、既に売れたんですか。この辺の築浅中古は足が速いからね。
あの物件も最上階で坪360ぐらいですからね、このタワーと比較して、明らかに割安ですしね。住友だし。賃貸に出したら70平米切ってても家賃30ぐらいは付けられるだろうし。

＞近所のグレードの高い中古にしたほうが安全。検討しているのは、初めてマンション買う若い人かな？目の肥えた方なら手は出せない物件だと思うので…。

確かに、そうかもしれませんね。新築にどうしてもこだわりがあって、予算に譲れない制限があれば、この物件の低層は文京区の中ではかなり魅力があるかもしれませんね。日中、家にあまりいないDINKS夫婦にとっては日当りとか、昼間の喧噪、排ガスなど関係ないですからね。

[286: 匿名さん]

中古で築浅のマンションがいいと言っても、パークスクエアやアトラスの内装設備はイマイチのような？
まあ内装を変えればいいのでしょうが。
リフォームにかける費用を入れたら新築とあまり変わらないんじゃないでしょうか？