ザ・タワー 小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

[匿名さん]

オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。


所在地：東京都文京区小石川1-22-8（地番）、小石川1-14-3（住居表示）
交通：都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸（非分譲）、店舗4戸（非分譲）、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2（6戸）〜103.82m2（3戸）　※総販売戸数に対応


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332

[167: 匿名さん]

クリーニング屋さんは自分の土地じゃないから、価値が下がろうが構わないのかもしれませんね。

[168: 匿名さん]

これで本郷PHやブランズ文京小石川とかにお客が流れると思います
明らかに住環境は上だし（利便性はこちらに軍配）

もし私がクリーニング屋の経営者の立場なら　あまりに建物が限界に来ているので新しいマンションに入りたいところである

[169: 匿名さん]

＞１６８
同感ですね。ここって、微妙な立場で、利便性が高い以外は、PHやブランズに比較して殆ど長所が無い（幹線道路沿いで、騒音、排ガス、地権者、店舗、駐車場少ない、オリックス、坂下）上に、物件の中身が分かって来たらクリーニング屋さん（店主には失礼で申し訳ないが）、部屋の装備などまで、イマイチなのが分かって来て総合点は完全に（ブランズは内容未だ良く分かりませんが）PHに負けちゃいますよね。利便性が高いと言っても、ブランズやPHだって、そんなに変わんなくて、たいした長所では実な無いですからね。それをこんな値段で出したら、辛い事になりますよね。まあ、売れ残ったら安くすりゃ良いと思ってるのかもしれないけど。

あと、私は本郷のPH、ブランズと比較して気にしているのは、ブランズは殆ど完成売り(来春入居）、PHは来年の秋、ここは再来年の夏ですよね。これだけ入居の時期が違うと、金利も上昇基調である事を考えると、同じ価格だったら本郷のPHに、さらにはブランズに軍配が上がっちゃうと思っています。１年半経ったら今の時代金利が1%　ぐらいは上がる可能性ありますよね、4000万のローンって30年組んだら金利3%と4%で800万ぐらい違いますからね。

[170: 匿名さん]

私なら本郷PHかな
デベの信頼度で三菱地所・三井・住友・東京建物あたりは間違いなく信頼できるから　高くても失敗が無い

[171: 匿名さん]

クリーニング屋さんだったらさほどイメージ悪く無いとおもいますが。
床屋さんがテナントのマンションを見たことあるけど、最悪ですよ！
必ず赤・青・白の看板！
ブランズは環境が良さそうだけど、戸数が少ないし、悪名高い東急が売主ではなかったでしょうか？

[172: 匿名さん]

main entrance がクリーニング屋さんの横（裏）なんだよね。毎日あの横を通って、入って行く、、、。入り口から高級感無いね。南側の道路にすれば良かったのに、と思いませんか？。

[173: 匿名さん]

四谷のライオンズのタワーゲートの畳屋と一緒ですね。
このマンションはエントランスへの奥行きがあれば良いですが狭い場所に建てるので広い車寄せが無かったら歩道からクリーニング屋さんが即、見え見えなんですか？

[174: 匿名さん]

＞１７３

なんと言いますか、エントランスの横に、古い（失礼！）黄色い看板のお店があって、これがエントランスの警備員詰め所みたいな位置にあって、もちろん、通りに完全に面してます。周りが歩道になるから、なおさらこの店だけ、取り残された感があって、ダメなんですよね。近くのアトラスタワーの土地も虫食いみたいになってますけど、白山通り側のエントランスは正面に行けばそこそこ奇麗ですけど、ここは正面からエントランスの正面から見れないね。
１７１さんの言う様なテナントじゃないのです、全く別の建物。そしてその古さ、黄色の看板、、、。私は外壁と看板だけお金出してあげるから直してよって感じです。ちなみに、車が入るのは建物の裏側で、これとは無関係な位置にあります。

[175: 匿名さん]

本郷ＨＰ２期は完売したそうです。
３期は今月下旬くらいに販売するそうで、今までＭＲに来場して来た人にＤＭを送るようです。
本郷・小石川近辺に他にマンション建設予定は無いのでしょうか？
後楽２丁目の再開発を住友が請負うようですが、マンションは建たないようですし。
日経に出ていましたが、値段が高くても有名なデベが売主の方がブランド力があって小規模デベより売れ行きが良いって。

[176: 匿名さん]

＞174 エントランスはパンフレットを見ると、奇抜なデザインでシャンデリアなんか見ると、どこかの大聖堂に入った見たいですけど。
表のデザインも中もイメージは同じですね。

[177: 匿名さん]

>>175
後楽２丁目、地権者住居だけ？

この記事と内容変わったかなhttp://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p03288.html
地権者は土地所有者が22人、借地権者が44人。
再開発ビルの規模は鉄筋コンクリート造地下２階地上38階建て延べ約７万５０００平方㍍。高さは１４９㍍で、対象となる建ぺい率は52％、容積率は８００％となっている。用途は地下部分が機械室と駐車場約２３０台分、地上１〜20階が店舗・事務所、21階が機械室、22階以上が住宅約１９０戸となる。

[178: 177]

でもスミフだからな・・・
恐ろしい値段になりそうだ

[179: 匿名さん]

ここの様子見てた人は本郷ＰＨに流れるんだろうね。
それかマンション密集地帯だし築浅の中古待ったほうがいいかもね。
ここは1年半後の入居ってこと考えるとリスク高すぎじゃない？

[180: 匿名さん]

＞１７９

私はここ１年ぐらい見てるのですが、実際７５平米ぐらいまでの部屋は中古もそこそこ数があるのですよね。80㎡以上の大きさの部屋は殆どこの近隣でも出てこないですよ、条件のいい物件は。

[181: マンション投資家さん]

内覧会が始まり、急に書き込みが増えましたね。
しかし、内覧会の予約もせずに、ここで情報待ちしている方も多いのにはビックリしました。
一応、私の知る限りのことを列挙しておきますのでご参考まで。

①価格は決まっていません。デベ側も様子見なんででしょうね・・・笑
価格を知りたい旨伝えれば、大体のレンジを示したペーパーを見せてくれます。一応現時点での最高価格帯は1.5億円になっていました
②上の３層は１００平米クラスの部屋で３室×３層です
③その下くらいに９０平米クラスの部屋もあります
④ビックリしたのは、現地にある古い店舗（ク●ー●ン●屋）がそのまま残ること。四角形の敷地の一部だけ「虫食い」で残ります。しかもメインエントランスの真横！
⑤建設会社は佐藤工業で決まりのようです。佐藤工業についてはいろいろ意見があるとは思いますが、経営再建は進んでいるでしょう。しかし所謂竹中工務店のようなスーパーゼネコンではありません

今日はＭＲについて一言・・・
もしデベさんの関係者が見ていたら改善して欲しいのですが、一応1億円以上の部屋もあるマンションを販売するなら、そういうＭＲを創ってください。
・コンセプトムービーを上映する部屋がない
・タワマンなのに３Ｄで眺望を見せるソフトを入れていない
・ドリンクをパックで出すんですか？
・ＭＲ変更しすぎ。１００平米の部屋を１ＬＤＫ＋バーカウンターで作ってもイメージ湧きません
・営業マンが知識なさすぎ。少なくとも「高級」なマンションとして売りたいなら、周辺地域の歴史的背景や開発計画をしっかり把握すべき

一度、地所や野村のＭＲに行って見学されることをお奨めします。
アレでは、いろいろ見ている人の心は動かせないと思います。
ちょっとガッカリでした。
マンション自体の評価等については後日書こうと思います。

[182: ご近所さん]

181さん
④クリー＊ング屋は本当に考えものですね
デベも苦渋の決断なのでしょう　
確か周りがどんどん取り壊しが始まった頃にオープンして不思議だなと思っていたんですけど　色々要求していたんでしょうか？
なぜこの時期にと思いました？？？
いずれにしても景観上は問題です　それに見た限りでは建物も限界が来ていると思うし建替えないと危ないレベル
それでも利便性からある程度は売れるでしょうけど

[183: 買いたいけど買えない人]

181さん
事前内覧会の様子、ありがとうございます。
私もまだMRには行ってなく、この掲示板で様子見の状況です。
ですが価格はやはりかなり高いんですかね？100平米や90平米の広さなんて
私にはまったく手が届かないでしょう。
それにしてもエントランス横にクリーニング屋ですか、高いのに残念ですね。外観にもがっかりですし。

[184: 匿名さん]

佐藤工業が建てたマンションなんか最近聞いたことがありません。
今のマンションの構造・仕様等の知識があるのでしょうか？
オリックス販売の２３区の外れの再開発のマンションなどファミリー向けなんでしょうけれど、高級感がなく団地っぽいし、このマンションもデザインだけで中身がどうなるんだか心配です。（もし購入するなら？）

[185: 匿名さん]

私は、総合的に判断して、止めました。やはり、この辺が○リックスの限界かと、感じました、これが正直な印象。我が家は、会社の歴史とか、ブランドって意味があるのかもという話をしながら帰宅した次第です。
　私は90前後の部屋を探していて、なんとか予算の範囲内なのですが、正直、全てにおいてチープという言葉がとても良く当てはまります。ここにこの額のお金を私は出す気がしません。181さんの御指摘は的確と思います。まともなデベが扱った物件の中古が出てくるのを、頭金を貯めながら待つ事にしたいと思います。

[186: 181]

上記181の者ですが、内覧会とＭＲの件で追加します。

営業マンの言うことには「大変な反響」で、「問い合わせ殺到」だそうです。ただＭＲはそれほど混雑しているようには見えませんでした。
私はいろいろな物件を見ていますが、「大変な反響」のマンションのＭＲは本当にごった返していますので、それと比較すればごくごく普通です。
通常のタワマンと比較すると、投資対象として検討・来場する人がかなり少なく、実需ベースになっているからだと思います。（ここはタワマンとは言えませんが・・・）

ＭＲですが、上のほうでどなたかが書いていたように、８０平米台の部屋のエアコンは天井カセットではなく、通常の市販型でした。
郊外型マンションなら良いのですが、「ザ・タワー」と銘打ったマンションでそれは無いでしょう。ちょっとビックリでした。
設備でいうと、ディスポーザーは標準設定（上層階だけ？）のようでしたが、食器洗機・電子コンフォートなどは標準かオプションかはまだ決まっていないようです。このあたりもデベさんの非常に様子見的な感じが気になります。地所や野村あたりだったら、この段階でこんなことはないでしょう。ＩＨについてはオプションでした。

ク●ー●ン●屋の件、詳しく書きますと、オーナーではなくテナントさんです。オーナーはＯＲＩＸへの売却で同意しているようですが、営業権を盾に高額要求をして決裂したとのことです。
依然交渉中ということで、合意する可能性も残っているとは言っていましたが、もうここまで図面もできていますし、多分、建築確認申請なども行っている状況（これは未確認です）だと思うので、可能性はほとんどないのではないでしょうか。少なくとも期待してはいけないでしょうね。
このあたりの交渉も、歴史のあるデベだったらもっとうまくやったと思うんですけどね。これが残ることでの資産的価値へのマイナスは計り知れないですから。
これで検討をやめる人がかなり多いと思います。（このような例は、高級マンションを謳う場合には極めてレアケースなので）

内装については、いろいろな意見が出ていますが、チープということはないと思います。（部屋によって変わると思いますが）玄関周りをフローリングではなく石張りにしていますし、フローリングの板も幅広のものを使っています。ドアなどもオプションでレザー（人口）を貼れるようにもなっていますし。
ただし、共用部分は極めてプアーですね。なにしろロビーしかないですから。ライブラリーや会議室、ＯＡルーム、ゲストルームなど一切ありません。ですので付加価値は極めて低いと思います。

以上、ご参考まで。アラシや煽りではなく、客観的事実のみをお伝えしていますので、あとは実際にＭＲをご覧になってください。

[187: 181]

引き続き181です。

結論として、私は見送りました。
185さんが書かれているとおり、やはり高級・高額物件はそれなりのデベさんが扱い、ゼネコンも一流のところのものがベターだと思いますので。
何よりも、価格とのバランスが悪すぎると思います。

まだ未定とはいえ。仮価格で上層階は460万-470万／坪です。
その下の90平米クラスの坪単価が400-430万円/坪。

価格については、「まだまだ上がる派」と「もうバブル派」がいると思うので、あくまで現状と照らし合わせて発言します。
どうしても文京区が良い人は読み流してくだされば良いのですが、いろいろ検討している方は、他のエリアの新築や築浅中古も含めて良く比較されたたほうが良いと思います。
タワーマンションを検討する場合、共有部分の付加価値までいれて比較すべきですが、このマンションはそもそもがタワーというほどの規模ではなくこ共有施設がほとんどありません。
しかもタワーとしての眺望は望むべくもなく、敷地内（実際には敷地内とは言いませんが）には用地買収時に交渉失敗した古い店舗がメインエントランス脇に残る・・・
私はこのマンションに関して、決してネガティヴ派ではなかったのですが、現地・ＭＲ・仮価格を見て、見送ることにしました。

ただ一つ言えることは、文京区に愛着があり、利便性をメインに考えている方に関しては、確実に買える物件が出てきたと言うことです。
デベが調整すれば競合もしないでしょうから、無抽選になるでしょう。ましてや上層階は高い確率で残ると思いますので、予算さえあれば買えます。

不動産の動向を確実に予測できる人は皆無でしょう。
数年前、湾岸のマンションが供給過剰で叩き売りになっていた状況があるとき一変し、売り渋りが始まり、完成遅延によって新価格・新新価格になり、それでも完売しているのが現状です。
住不の護国寺のように、何年かかっても定価で売り切るという覚悟で値付けをしている物件もある訳です。
要は、デベさんが、このマンションをどう売りたいかという意志次第だと思います。
ただ、私は何年か住んだ後に、売却するか投資用にするかという観点で考えていましたので、そういった点からは真っ先に消える物件でした。

ちなみに、上記投稿
×電子コンフォート
○電子コンベック
ですので、訂正します。

[188: 周辺住民さん]

まあ　時間がかかっても売れる場所ではあると思います
しかしあの今にも崩れそうなクリーニング屋がある事によって資産価値は減るでしょうね
よりによってエントランスの隣なんて
多分　周辺住民もほとんどは退くと思ってますよ
周辺住民にとっては　ちょっとひんしゅく

[189: 匿名さん]

オリックスがあの土地を買収することはもうない、と聞いたのですが。

[190: 匿名さん]

●リー●ン●屋さん、しがらみのないただのテナントだったら
マンションできたらそっちに移ったりして？
安いからか、それなりにお客さん付いてるみたいだけど
今の建物だと狭くて、お客さんが店の外にしか並べないし
アーケードの屋根が撤去されてからは軒もないので雨ざらし。
それに地震で崩れそうな建物には店員さんも居たくないでしょうに。

あくまで想像ですが、もしかして、オーナーさんは近隣の方で、
自宅の日照を確保するために土地を売らなかった、というのが真相だったりして？？？
もし関係者の方が読まれていたら、何を勝手なことを書いてと
お怒りになるかもしれず申し訳ありませんが、
そんなことを考えてしまうぐらい、あれだけ残るというのが不可解なのです。

[191: 匿名さん]

>>190

なぜ、>>186さんが
> ク●ー●ン●屋の件、詳しく書きますと、オーナーではなくテナントさんです。オーナーはＯＲＩＸへの売却で同意しているようですが、営業権を盾に高額要求をして決裂したとのことです。
> 依然交渉中ということで、合意する可能性も残っているとは言っていました
と書いて下さったのをウソだと思うのか、、、そっちのほうが不可解です。

[192: ご近所さん]

もしクリー＊ング屋がうるさい事を言って売却が出来ない様なら　なぜ周りが撤去し始めた頃にあえて開業したのかとても疑問です（以前からその場にあったのならわかりますが・・）
お金ふっかけようとしてわざと開業したとしか思えないのですが！！
いずれにしてもうさんくさいクリ店です　2度と利用したくありません！
自分がオーナーであれば売却しようとしているのにクリ店をわざわざ入れないし　もしそうだとしても普通はもうすぐ移転せざるえない事を納得させて入居させているはずです　それは入るクリ店も周囲土地を見れば一目瞭然にわかっているはずです！
どうみてもグルでしょ！
近隣住民としては周囲の景観が悪くなるのは歓迎しません
綺麗なマンションが出来て欲しいのですが
近隣住民にとっても不満です

[193: 匿名さん]

あのクリ店が、もとはマンション計画を持ちかけたそうですね。

[194: 周辺住民さん]

あまりに欲が強過ぎると　結局金銭的にも人としての価値も損するといった典型ですな
勉強になりました
でも近所なので綺麗にして欲しいです

[195: 匿名]

クリーニング店が敷地内にあるとは聞いていたものの・・・
せいぜい隅に建っている程度だと思っていました。
１億超える部屋もそれなりにありますし。

まさかあんなに目立つところ（エントランスの隣）にあるとは
思いませんでした。
しかも想像以上に汚いクリーニング屋です。
現地を見に行って思わず「ありえない！」と呟いてしまいました。

ＭＲに行った時に担当の方が、「デザイナーの方が現地を見に行った時に
イエローがいいと閃いたそうです」とおっしゃっていましたが、
思いつきで黄色・・・やめてくれー！と思いました。
デザイナーが外観を考案しても、あんなに汚いクリーニング店が
モロ前面に建っているのでは全て台無しだと思います。

というかあのクリーニング屋がセットになっている時点で
売ろうとするオリックスの姿勢もどうかと。

[196: ご近所さん]

本当にクリー＊んぐ屋無くなって欲しいですね
汚すぎます

[197: 匿名さん]

だれか、そのクリー屋の写真載せて欲しい！！
単なる怖いもの見たさですが。。。。

[198: 匿名さん]

資産価値ガタ落ちは避けられない物件を誰が買うのか。
相当安くしないと完売しそうにないね。

クリーニング屋がどけばねぇ。

[199: 匿名さん]

クリーニング屋さんが無くても、趣味悪いマンションですね。
サッシ高が２２０㎝だと、天井高は２５０㎝あるのでしょうか？
来週ＭＲに行こうと思いますが。
佐藤工業は変えられないのでしょうか？

[200: 周辺住民さん]

近所にしてはもうクリ店の土地買収が無くなった今　頼むからオーナーさんクリ店さんは両方責任もって街の為にちょっとは建物を綺麗にして欲しいです
でなければ　地元からもひんしゅくだと思います

[201: 匿名さん]

クリーニング店、クリーニング店とご避難されていますが、マンションが出来るから邪魔だ！醜い！なんて言う方も勝手すぎるのではありませんか？昔から営業していたのに。

[202: 物件比較中さん]

クリーニング屋は周りが撤去を始めてから営業を開始したと書いてありますけど・・・

[203: 匿名さん]

マンション計画をオリックスに持ちかけた当人なのに、いざとなったら立ち退かないというのも
非難の理由かと‥

[204: 匿名さん]

そんなへそ曲がりなお店が完成後に入ったら最悪ですね。
他にも事務所、店舗が入居するっていうのに。
まあ、ろくでもないところが入居するんでしょうね。
テナントの所有者が○○だから。

[205: ご近所さん]

まあ私欲のかたまりがこのマンションに入らないのは　不幸中の幸いと言う考えもありますよ！
ただ　エントランスの横って言うのがね〜〜〜　せっかく出来上がる街並みが崩れる　再開発の難しさですね
俺は言いだしっぺだから　お金をもっとよこせと言う事でしょうか？？
他が撤去を始めるあたりからクリ店をあえてわざと？開業させた事でも　オーナー側とオリとの話し合いがうまくいっていなかったのでしょうな！　そこからもかなり考えの強引なオーナーな事が伺えます！？

[206: 匿名さん]

ん？悪いのはオーナー？テナントじゃなかったっけ？
それより、販売会社の言う事を鵜呑みにしていいのだろうか？
まあ、下手に嘘言うとバレたら訴訟の恐れもあるから、本当なんだろうな。

[207: 匿名さん]

ＭＲに行ってきましたがエントランス部分は結構よかったと思います。
クリーニング屋の件も話をしていましたが、最悪あの建物をきれいに建て直す事もありえると。
マンションの立地は１０階以下は殆んど眺望は悪く日当たりも疎らで、特に南側は評判が良いので価格を落とすような事を言っていましたが。
眺望が良い部屋は一気に１億越で坪５００万以上。
アンバランスなマンションという感じがしました。
周りの商店街とマッチしない外観。
安くなったら、これでも反響ありでしょうか？

[208: 匿名さん]

１０階超えても、
眺望が良い
とまでは言えないと思いますが。

[209: ご近所さん]

クリ店を建替え！？？
その分購入者が負担なんじゃないの？？
オーナーのしてやったりなんじゃないの！
最悪！　オーナーあくどいよ！

[210: 匿名さん]

>207

特に南側は評判が良いので価格を落とすような事を言っていましたが。

ってどういう意味ですか？。評判が良い部屋は価格を落とさないのでは？。

[211: 匿名さん]

確かに…。

[212: 物件比較中さん]

ＭＲ見学から約２週間。
オリックスから封筒が来ました。
開けてみると、質問書（質問事項を記入するシート）と返信用封筒でした。ここまでは良いのですが、返信用封筒は料金別納にするか、予め切手を貼るのが普通でしょう。。。
さすがオリックス。こんなところまで経費節減か？　それとも単に気が利かないだけなのか・・・？
中途半端なサービスは確実に購入意欲を減退させます。
１億円以上の買い物の検討をしているのだから、それなりの対応をしないと、どんどん見込客さんに逃げられるのでは？
高い買い物をする人は、丁寧で気持ち良いサービスを要求するものですよ、オリックスさん！

[213: 匿名さん]

私の家にも封書がきましたが、来訪の御礼と質問がある方への封書なので特に出さなきゃいいのであり電話でＯＫ。
それ以前に封書の意味・意図がよく解らない。

[214: 匿名さん]

>207

クリーニング屋の件も話をしていましたが、最悪あの建物をきれいに建て直す事もありえると。


「最悪〜ありえる」では購入検討対象にはなりません。
まあ、クリーニング屋立て替えでもエントランスのすぐ横というのはどうかなとは思いますが。

[215: 匿名さん]

不特定多数に配布する封筒に切ってが貼ってないことに文句を言うケチ


この人みたいに冷やかしの見栄っ張り客が多いのに、そんな人間にコストなんか払ってもらっちゃ逆に困るし。。。

一億以上の物件検討してるのに、購入したわけでもないのに、文句いうかね？購入できるなら、こんなことに文句言うなよ

[216: 物件比較中さん]

＞２１５

ププッ・・・
オリックスの人？！＊＊