ザ・タワー 小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

[匿名さん]

オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。


所在地：東京都文京区小石川1-22-8（地番）、小石川1-14-3（住居表示）
交通：都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸（非分譲）、店舗4戸（非分譲）、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2（6戸）〜103.82m2（3戸）　※総販売戸数に対応


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332

[123: 匿名さん]

オリックスは他物件でも
18階建てにタワーとの名称を付けてるけど、
普通は20階建て以上がタワーマンションでしょう。
ましてや、ザ・タワー とまで言ってしまうのが凄い。

[124: 近所をよく知る人]

興味を持ってみてます
ＨＰしか見ていないのですが
とにかく天井が高い部屋が好きで近辺で探してます
天井の高い開放感は本当に気持ちが良い
ここは最上階とか天井の高さはどうなんでしょうね？
確か近辺でもパークスクエアや小さい方のアトラスマンション？とかの最上階がかなり天井高いと記憶してます
なかなか売りは出ないでしょうから　この物件はどうなのかと思っています　天井が高ければ是非候補に入れたいのですが
誰か知ってます？

[125: マンション投資家さん]

皆さんプラウドＴとの比較論なども書かれていますが、比較すること自体無理があります。

プラウドＴは、稀にみる好物件でした。
・都心の複合再開発（再開発物件はヴァリュー高し）
・超高層タワー
・駅至近、しかも５線乗り入れ
・飯田橋とはいえ、千代田区アドレス
・お堀や北の丸公園などのプレミアム展望

エリア特性から、六本木・青山・赤坂・虎ノ門などのタワーはまた更に一格上なので比較できませんから、都心としては白金タワー、品川Ｖタワー以来の好物件だったと言えるでしょう。
だからあれだけの高価格になっても、高倍率になったし即日完売になった訳です。

このマンションの場合、
・再開発地域にあるとはいえ、複合的な再開発物件ではない
・タワーではなく、普通のマンション（123さんの意見どおり）
・展望は全く期待できない
ということですから、一駅違いの場所とは言えプラウドＴと比較すること自体相当無理があります。
どなたかＴ４５０万円という書き込みをされていましたが、ちょっとビックリです。ごく普通のマンションですからね。

このマンションは地元で、このあたりに愛着を持つ方が永住するために買うべき物件でしょうね。私のように投資を考える人間からはかなり微妙な物件です。（一応、見には行きますけどね）
ちなみに、文京区というのは昨年もっとも分譲単価が前年比で伸びたエリアです。でもそれはもとが比較的安かったから。
港区（湾岸除く）・千代田区・中央区（内側）と同じような基準や坪単価で量れるエリアではありませんよ。
風情もあって、生活するのには良いエリアですが、プレミアエリアではありません。

[126: 購入検討中さん]

プレミアエリアとか千代田区と同じとは特に誰も思ってない気がします。文京区も都心のざわつきの無い高級住宅地（西片2目とか本郷6丁目）はありますが、この辺はそういう場所ではないですよね。

みなさんがおっしゃられているのはそういういわゆる特別な場所でなくても坪400と言う値段がつく時代が来たということです。

文京区民としては本郷PHの方が良い物件だと思いますが、あそこにも坪400を超えた部屋はたくさんあります。そしてご存知のように住友の護国寺の物件はさらにめちゃくちゃな値段になってますよね（一期で10％も売れなかったようです）。私は飯田橋のタワーは、少なくとも周りが雑然とした駅前物件なので利便性は高いですが、プレミアとか高級とか言う言葉には似つかわしくないとは思いますけどね。成金か、代々の高貴な人が住む場所か？と問われれば飯田橋のタワーは成金が住むのに向いたものですよね。そして、それでもずっと、この物件よりいいものである事は皆さん認めてくれると思います。松涛のプラウドも有栖川のPHも駅から遠く、雑然とした場所ではありません。私はこういうのを高級とかプレミアというと思います。

プレミアな場所でなくても今は、そんな値段がついちゃうので皆さんどうにかして欲しいという現実を投げかけているのだと思います。

それからこの物件は75平米の３LDKでたぶん32万ぐらいの家賃になると思います。これって借りる人にとってはコストパフォーマンス良いのかな？。

[127: 物件比較中さん]

スレ違いで本当に申し訳ありません。
私は文京区民で今近隣でいろいろ物件を検討している者です。実家が文京区なので親のケア等を考えて区内か隣を考えています。
文京区をご検討されている皆様のご意見を伺いたく、スレ違いと恐縮ですが
ぜひお聞かせいただけるとうれしいです。

>126さん
住友の護国寺ですが、おっしゃるようにあの辺近隣在住として恐ろしい金額におののいてあっさり撤退しました。

皆さま、同じ住友の高田「シティテラス」をどのように思われますか？
値段、立地、付加価値（プレミアム）等々....。
隣接する将来の都電廃止と同時の明治道り拡張が予定されています。それと新駅誕生で徒歩10分以内です。

本当に申し訳ありません、あちらのスレの雰囲気がちょっと恐ろしくて聞けない雰囲気なので...。

[128: 周辺住民さん]

>127

うーん。難しい御質問ですね。
127さんは文京区の物件がたくさんある中でどうしてあそこだけ聞いてみたくなったのですかね？。御実家に近い？、住友ファン？、目白の学校にお子様が通われている？。

今文京区内の物件って、本郷のパークハウス、ここ、小石川タワー、ブランズ小石川、護国寺PH、ブリリア護国寺、などなどたくさんありますよね。

私は個人的には全くあそこには魅力を感じません。

明治通り沿いの排ガス、騒音、駅から遠い（10分って都心では異常に遠いですよね、）、値段も割高、住所も高田、プレミアムな場所じゃないのを反映してあんなに遠い目白駅を一番近いからと名前に入れちゃって、逆に目白への憧れが感じられますよね。私は駐車場も余って困ると思ってます、あんなにたくさんあると。明治通りが拡張されるって、高速夜中に飛ばすアホが夜中に家の前を暴走するって事ですよ。それに近い駅といっても雑司が谷になるんですよね、、、雑巾みたいで。あんまり厳しい事書くと良くないかも知れないけど、まあ、本音です。お金に余裕があったら、私は地所の本郷か、ブランズ小石川ですね。

[129: 物件比較中さん]

127です。
＞128さん、早速のレスをありがとうございます！

いえ、実家が小日向なのでおっしゃる通り、本郷とここ等、近隣で探していまして、あの住友の高田も犬の散歩コース程度の距離なので物件をあれこれ検討中している現在です。それで最近週に二回、住友の高田の広告が新聞に入ってきたり、ポストに週一のペースで折込が投函されているので目だっているなと思っただけなんです。（他意はありません）

なぜここの皆様に伺ったかというと、文京区内各マンションごとに立っているスレッドの中でここが一番掲示板の一番良さが出ている、皆様真剣に、具体例や数字をあげて討論されていて一番好感を持ったので、願わくばと思い、思わず甘えてしまいました。その他は荒らしや近隣住民を蔑んだりと本当に雰囲気がひどいので...。

本当にごめんなさい。

[131: 匿名さん]

一戸建てや小規模ならプレミアムな場所に住むのも良いですが、
大規模マンションはプレミアムよりも
利便性や眺望重視という事で湾岸物件が人気になったのでは。

[132: 周辺住民さん]

ここは以前にも指摘されてますけど、駐車場少なすぎますよね。

122戸で駐車場40って少なすぎませんかね？。非分譲の住戸で多分押さえている人が数個あると思うので、販売戸数の1/3ぐらいだと思うのですよね。やっぱり最低50ぐらいはあって良いと思います。近隣で借りると多分4万からそれ以上のとこもありますし。賃貸に将来出す時とか、転売する時も駐車場が余っているかどうかって結構大事なのですよね。私は２個ぐらい駐車場が余っているぐらいが良いと思ってます。

[133: 匿名さん]

もしここを買うのであれば、車は手放そうかなと思っています。

[134: 物件比較中さん]

並びの大型マンションの者です
うちのマンションは最近常に０〜１〜２台程度の空きがあります
最初は駐車場が足りなかったんですが　やはり駅近だし　タクシー夜中だろうが早朝だろうがいつでもすぐつかまるし　車使わない人が増えてきました　私もその1人　ただ私はまだ車所有してますけどね
そんな事でいつも1台程度の空きが出ています　ちょうど良いのでしょう
交通の便が本当に良いので車を使用する機会が激減しました　郊外にいた時の10分の1以下に！
参考までに

[135: 匿名さん]

134さんのマンションはちなみに戸数に対する駐車場の割合ってどのくらいですか？。

[136: 匿名さん]

ここなら車いらないでしょ。
利便性以外は全く魅力を感じないけど・・

[137: 匿名さん]

周辺物件の分譲賃貸になってるのを見ると駐車場の空き具合が分かりますが、空無しのとこ多いですよね。ちなみに私のとこはここから数分の物件ですが、ハイルーフはいっぱいで、普通の高さのは空きが出たり消えたりです。私は134ではありません。

居住者の45％以上の人が車を持っている事になる(２台持ってる人も居るかもしれないけど）と思いますよ。周辺物件の現状を考えるとここの駐車場の数は少ないと言えると思います。

[141: 匿名さん]

だいぶＨＰ更新されたようで概要がわかってきましたね。
デザインに凝って価格吊り上げようとしてるのミエミエなんだよなあ。
しかもここの外観奇抜すぎません？？
お化け屋敷マンションとか呼ばれそう（笑）
シンプルに作って安く売ってくれればいいのに。

[142: 匿名さん]

価格を安く出す為なら、内装とか建物がオリックスタイプのチープなのはみんな目をつむってくれると思うのですが、予想されてる様な価格で出すと、この仕様じゃ、、、ってなりますよね。

プレミアフロアなのにハイサッシュは2.2mしかない。リビングのエアコンが天井カセットでない部屋があるとか、こんなMS久しぶりに見ました。

Wikipedia にも出てこない中澤恒夫ってだれ？。Google で検索してもあたんないよこの人。よくわからん鉄のかたまりより、普通の照明にしないから、ラブホとかチープとか評されてしまうのよね。なにしろ責めてこんな仕様で作るならそれなりの価格で出しなさいって感じです。だいたいどうして未だに施工会社出せないのかね。MVとかCMなどでとてもよろしく無い話題になっているKJだったりして。

[143: 匿名さん]

前にも書き込みましたが、現地に行きましたが施工は佐藤工業じゃないですか。
佐藤工業は現在会社再建中では？
あまり知られたくないから施工会社は未定？
佐藤工業は足場造りだけで建物は別会社？
鹿島の方がはるかに良いと思います。
ＭＲも現地から離れたところに出来るんじゃないでしょうか？
もう決まっていますか？ＭＲ。

[144: 周辺住民さん]

モデルルームらしき建物は現地よりもドーム寄りの
千川通りと白山通りの間にあります。
価格はどのくらいになるのでしょうかね？

[145: 匿名さん]

価格は思っていたより高くてがっかりです。

[146: 匿名さん]

佐藤工業は会社更生中で、営業停止命令が出てるので今は名前が出せないのではないですかね。

価格をご存知な方入らしたら、是非情報を下さい。

[147: 匿名さん]

MRは事前案内会が始まっていますので、登録して行かれるとよいと思います。
大体の価格もそこで教えてもらえます。

[148: 匿名さん]

案内会いかれた方いますか？
おいくらぐらいなんでしょうか？

[149: 匿名さん]

ＭＲ公開されているとの事なので、電話をしたらただ今反響が物凄いとの事。本当でしょうか？
送られて来たアンケートには即日答えて送ったのですが、予約が一杯で電話でのＭＲ予約は出来ないって断られました。平日は暇なはずなのに！
まあ、野次馬根性で行くのでどうでも良いですが、そんなにご立派なマンションなのでしょうか？
ＭＲにいらっしゃった方のご感想をお聞きしたいです。

[150: 匿名さん]

MRは混んでいました。
平日も予約がつまっているようです。
あのクリーニング店の古いビルがそのまま残るというのが残念です。

[151: 購入検討中さん]

あのクリーニング屋さん、残るんですか。大金積まれてもオリックスの交渉に応じなかったんですね。ご立派です。とはいっても、住むとなるとちょっと考えてしまいますねぇ。近辺にもいろいろ出ているようなので、ここはやめた方がいいのかなぁ。値段も高いし。
　まだ、説明会にいってないんですが、価格は正式にはいくらぐらいでしたか。最初はリサーチ期間で、オリックスも様子見なんでしょうが…。言われているように３８５万くらいでしたか？。いかれた方がいれば教えてください。事前説明会に行くの、ちょっと二の足踏んでます。とにかく高そうで。

[152: 匿名さん]

価格は、階数や位置によってはお手頃な部屋もあると思いますが
わが家の希望に見合う住戸は坪400万超えています。

[153: 買いたいけど買えない人]

>１５２
400万越えって上層階ですか？
見送りかなあ・・

[154: 匿名さん]

都心で駅近の物件は供給が減ってきているので、強気の値づけになっているのでしょう。

[155: 匿名さん]

地権者の多いマンションは、そのぶん価格に上乗せされてるのかなとも思いました。
価格に見合う物件ではないので、残念ですが我が家は見送りです。

ここは利便性はよいので、賃貸用に購入されたい方にはいいと思います。
（転売はむずかしいかもわかりせんが。）
実需でどうしてもこのエリアに住みたい方は、中古で探されたほうがいいかもしれません。

これはネガでもなんでもなく、素直な感想です。
すごく期待していただけにがっかりしたのです‥。

[156: 匿名さん]

しかし利便性以外は全く魅力を感じませんね。
地権者あり、眺望無し、騒音つき、奇抜な外観、おまけに高値・・

チープな造りでもいいので安くして欲しかったのは
私だけでないですよね？
ここの利便性は魅力なんだけどなー。

[157: 購入検討中さん]

とりあえずの価格の様なので、今回の価格は最終決定では無いと言ってましたが、多分下がってもそんなに変わらないみたいです。私はこの値段だったら、本郷のPHにしますとはっきり言ってきました。

　だって、どう考えてもあっちの方が良い物件でしょ。
　坂上だし、地所だし、地権者も店舗もないし、駐車場も多いし、標準装備も充実してるし、天井も高いし、その上、私の希望の物件は未だに残っていると、、、。

　みんなで、こんなプレッシャーかけませんか？。

[158: 匿名さん]

157さんは、あのクリーニング店は気になりませんでしたか？
あの古い建物が出入り口の脇にある造りは
見栄えだけでなく、風水的にもよくないと思います。
売主が三井不動産や地所だったら、
あのクリーニング店だけが残るなんてことはなかったのでは。
ほんとうに残念。

[159: 物件比較中さん]

クリーニング屋は残るんですね
正直いって街の景観的にかなりのマイナスポイントです
あそこは多分テナントだと思います　昔なかったし
クリーニング屋には悪いけど　残念です
資産価値的にも景観はかなりのマイナスポイントになります
そうなるとパークスクエアかアトラスタワーの中古の方が良いと思えてきました
でも上層階の部屋全然出てないんですよね

[160: 匿名さん]

>151
大金積まれても交渉に応じなかったのではなく、法外な要求をしていたそうです。

[161: 匿名さん]

昔、ある場所のパークホームズ（三井のマンション）は
目の前にある古いアパートの外装を塗り替えてあげてました。
せめて、オリックスもそのくらいのことをしてはどうでしょうか。

[162: 匿名さん]

>160
法外ってどのぐらい？１億超ぐらいかな。
仮に各戸で割ったとしたらそれなりの上乗せになるね。
でもここが撤退してたらもうちょっと戸数増やせてたかも？
側面見た感じでは、コンクリブロック積んだような壁で
地震の時とか大丈夫なのかなと思った。

[163: 匿名さん]

私は見送りでもう一度本郷ＰＨにアタックしてみます。
１階・２階にテナントが入るとやはり価値が落ちますよね。
どんな店舗が入るか解らないし。
１８階建のタワーでもない中途半端なマンションだと中古になったら全く目立たないマンションになりそうだし。
売主も施工も管理も悪そうだし。
ガッカリしました。

[164: ご近所さん]

クリーニング屋どかないんですね
やっぱり高額ふっかけてたんですね
これで街の景観悪くなる

[165: ご近所さん]

やっぱりね！
クリーニング屋の所は　ずっと粘っていたんですね
結局　とんでもない値段ふっかけて買ってもらえず　あそこだけが取り残されれば　お互い土地としての価値が減小するのは必至だからね！
あの建物はかなり古いから建て替えしないと無理でしょう
絶対に建て替えせずに売る事を考えていたはずだと思うが
あまり欲の皮が厚すぎると返ってチャンスを失うといった典型でしょう
他のご近所さんはテナントに入って仲良くやるけど1人だけ値段ふっかけて外れたからやりにくくなるのではないでしょうか？
いずれにしても近所の私からも検討をしている人からしても　大きな誤算である事に変わりはないですね　景観上明らかにネックです！

[166: 匿名さん]

1億だすなら、確かにここより本郷PHのほうがいいと思います。
部屋の仕様もよかったし、外観も派手さはないですがクリーンな印象で
飽きずに住めるでしょう。
私が本郷で気に入った間取りは、南の低層しか残っていなかったので見送りましたが。

[167: 匿名さん]

クリーニング屋さんは自分の土地じゃないから、価値が下がろうが構わないのかもしれませんね。

[168: 匿名さん]

これで本郷PHやブランズ文京小石川とかにお客が流れると思います
明らかに住環境は上だし（利便性はこちらに軍配）

もし私がクリーニング屋の経営者の立場なら　あまりに建物が限界に来ているので新しいマンションに入りたいところである

[169: 匿名さん]

＞１６８
同感ですね。ここって、微妙な立場で、利便性が高い以外は、PHやブランズに比較して殆ど長所が無い（幹線道路沿いで、騒音、排ガス、地権者、店舗、駐車場少ない、オリックス、坂下）上に、物件の中身が分かって来たらクリーニング屋さん（店主には失礼で申し訳ないが）、部屋の装備などまで、イマイチなのが分かって来て総合点は完全に（ブランズは内容未だ良く分かりませんが）PHに負けちゃいますよね。利便性が高いと言っても、ブランズやPHだって、そんなに変わんなくて、たいした長所では実な無いですからね。それをこんな値段で出したら、辛い事になりますよね。まあ、売れ残ったら安くすりゃ良いと思ってるのかもしれないけど。

あと、私は本郷のPH、ブランズと比較して気にしているのは、ブランズは殆ど完成売り(来春入居）、PHは来年の秋、ここは再来年の夏ですよね。これだけ入居の時期が違うと、金利も上昇基調である事を考えると、同じ価格だったら本郷のPHに、さらにはブランズに軍配が上がっちゃうと思っています。１年半経ったら今の時代金利が1%　ぐらいは上がる可能性ありますよね、4000万のローンって30年組んだら金利3%と4%で800万ぐらい違いますからね。

[170: 匿名さん]

私なら本郷PHかな
デベの信頼度で三菱地所・三井・住友・東京建物あたりは間違いなく信頼できるから　高くても失敗が無い

[171: 匿名さん]

クリーニング屋さんだったらさほどイメージ悪く無いとおもいますが。
床屋さんがテナントのマンションを見たことあるけど、最悪ですよ！
必ず赤・青・白の看板！
ブランズは環境が良さそうだけど、戸数が少ないし、悪名高い東急が売主ではなかったでしょうか？

[172: 匿名さん]

main entrance がクリーニング屋さんの横（裏）なんだよね。毎日あの横を通って、入って行く、、、。入り口から高級感無いね。南側の道路にすれば良かったのに、と思いませんか？。