ザ・タワー 小石川【THE TOWER KOISHIKAWA】

[匿名さん]

オリックス不動産が贈る、
都心レジデンシャルシリーズ、誕生。


所在地：東京都文京区小石川1-22-8（地番）、小石川1-14-3（住居表示）
交通：都営三田線 「春日」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上18階地下1階
総戸数 122戸【事務所2戸（非分譲）、店舗4戸（非分譲）、非分譲住戸25戸含む】
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 40.06m2（6戸）〜103.82m2（3戸）　※総販売戸数に対応


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332

[103: 購入検討中さん]

102さんへ、そうですか。坪385万は妥当なんですね。でも、やっぱりちょっと考えてしまいます。
それと、100万安いのはオリックスの物件ではありませんでした。間違えてました。すいません。

[104: 匿名さん]

なかなか資料が来なかったので住所で探し、現地を見てきました。
あそこは千川通り？なんですかね。初めて歩きましたが、後楽園から何となく下って行くような感じで同じようなマンションが立ち並んでいて大通りの割りに歩道が狭かったような感じがしました。
春日駅からは改札から出ていないので解りませんが、後楽園から４分はちょっと嘘っぽい様な？改札からだと６分以上はかかるのではないかとおもいます。
近くにグルメシティがあったのは良かったですが、あとは解りません！
施工主は未定とありましたが、現地には佐藤工業の旗がヒラヒラとなびいていましたが。佐藤工業はつぶれた会社ではなかったでしょうか？
前レスに坪３８５万とありますが、そうだったら本郷のマンションにまた流れ込む様な気がしますね。
敷地の隅にクリーニング屋さんがありましたが、店舗に入居するのでしょうね。
現地に行ってきた個人的な感想です。

[105: 購入検討中さん]

江東区の豊洲のタワーですら坪300万超えていたのでまず最低400近くにはなると思います
港区中央区は急激に上がりましたが今度は文京区あたりがじわじわ上がってきそうですね

[106: 周辺住民さん]

建物の絵をかっこよく見せて書いてますけど、1階にはクリーニング屋さんを含めた店舗が数件入ってその看板があるはずですよね。それだけで、道路を歩いている人から見たらこの物件は見栄えがそんなに良くないのはわかると思うのですけどね。実際周りはマンションばかりで建物を遠くから見るなんてこと非現実的でしょ。だから上のほうだけ必要以上に華美に見えて、ラブホになっちゃうのよね。絵的に想像力のない人にもわかるような図をのせるべきだと思います。

　オリックスももっと現実を顧客に見せるべきだと思います。

[107: 匿名さん]

>>99そのあたりの現状をオリックスがしっかりと把握して、転売ではなく実際に入居する予定の人たちが買う気になる値付けをしてくれることを希望してやみません（笑）

そんなことしたら，倍率上がっちゃって，投資家がわんさと押し寄せてきて，本当に欲しい人は買えなくなっちゃいますよ。

自分たちが買える値段は，他の人も買える値段ということを忘れずに（笑）。

[108: 匿名さん]

下層部は重厚感ある暗い色、上層部は黄色。黄色はチョッとどころではありません。マンションが浮いちゃいますね。（上を見なければ解りませんが？）でもマンションに囲まれた、あの場所だとわざわざ上を眺めないと解らないからどうってことないけど道路の反対側の建物に住んでいる人は違和感を感じるのではないでしょうか？坪４００万越えで投資用で買うでしょうか？

[109: 住まいに詳しい人]

一ヶ月ほど前現地を見てきました。
比較的土地勘があるエリアだったので、場所もすぐわかりました。
文京区の中で、いわゆる高級住宅地ではありませんが利便性で選択する人には値段によっては検討範囲でしょうね。

私はプラウドＴ千代田富士見に申込み、抽選に外れましたが、南西角の中層の部屋が坪４２０万円でした（向きによっては買いやすい坪単価の部屋もありましたが）。

＞まあ、平均がそれぐらいになってもおかしく無いでしょう。
＞というか、条件の良い部屋は400越える数字を当然だしてくるでしょう。＞この辺は80平米は最低8000万（坪350）ぐらいからじゃないですかね。
＞ここは、利便性が高いので、投資目的で購入する人も多いでしょうし。

との意見がありましたが、個人的にはもう少し低いレンジかなと思います。（反論ではなく、あくまで私見ですので）

プラウドは、千代田区アドレス（お濠VIEW）、ＪＲ飯田橋徒歩２分、地下鉄四線乗り入れ、複合再開発の３８Ｆ高層タワーでした。
それと比較した場合、Ｔ小石川の場合は、①JR駅には遠い、複合開発ではない、超高層タワーではない訳で、利便性が高く良いマンションであるとはいえ、あまり強気に値付けすると厳しいでしょう。

このマンションの場合、南側は中層階までは前が抜けません。
また、南側は高層階でも、前は開けるものの、正面には高層マンションがありますから景観が良いという訳ではありません。
結局、一番お大きい（と思われる）百数㎡の部屋は北側メインの東西三方開きという苦心した設計になっていますからね。
いわゆる「条件の良い」という部屋は、ほとんど無い訳です。

小石川後楽園パークハウスの中古で高いものでも坪３３０万円、パークスクエア小石川の中層階が坪３００万円強で今年の春過ぎに売買実績があります。（これら６−７年落ちの築浅マンションも昨年から急騰！）
こういったことから推察するに、「最低坪３５０万（＝３５０万スタート）」では、ちょっと厳しいでしょう。
条件が良い部屋で４００万は無くは無いでしょうが、条件が良い部屋が無い以上、それは高く見えます。
（ちなみに、同じオリックスで港区アドレス、分譲後中古価格が高騰しているタワーズ台場でも、実際に売買されているレンジは３２０万〜４００万円です）

世田谷あたりの新築マンションが完売しなくなり始め、都心の中古もこの３ヶ月ほど全く上昇しなくなった今、オリックスのここの値付けがどうなるか、ちょっと注目しています。
ちなみに、私は検討レンジになれば申し込みますし、ＭＲ見学で少しでも高いと思えば見送ります。池尻のタワーなどもありますし、中古も短期的には調整局面になる可能性がありますからね。

[110: 周辺住民さん]

＞１０９
オリックスの物件のチープさを考えると正解かもしれませんね。

ちなみに、小石川ヒルズが坪３７０でこの夏に取引されたのもご存知だと思います。しかし、高層階を坪400以下で出すとか、中古と同じ値段で新築出すなんて、文京区小石川では１丁目でもいくら何でも今時あり得ないと思います。だいたいお台場の埋め立て地と一緒に扱うのはこの辺の住民の方にさすがに失礼だと思いますけど。

色んな意見があって面白いですね。JRの駅ってそんなに意味があるのですかね？、文京区内には一つもありませんけどね。眺望は確かに無理ですが、小石川１丁目の再開発と飯田橋駅前の再開発って行政レベルでは同じ物で、ここはその一部なので複合開発地域でもあります（私はこれが魅力だとは思いませんけど）。

[111: 匿名さん]

私もプラウドタワーに申し込んで外れたクチなので、109さんの意見とかなり近いです。
こちらはプラウドと比較すると外観も含めて「イマイチ」な部分が多いので
価格でかなり「おトク」と判断できなければ、申し込まないと思います。

[112: 109]

＞110

なるほど、いろいろな意見があり、いろいろな見方がありますね。

ＪＲの駅の件については、３Ａのようなブランド立地を除けば、利便性ということ面ではプライオリティは上位だと（私は）思っています。

千代田区の再開発と文京区小石川の再開発、「行政レベル」で言えば同じなのかもしれませんが、後々の不動産価値としてはかなり違いますよ。
エリア間の中古不動産の価格水準を見ればお分かりいただけるのではないでしょうか？

中古云々の件ですが、現状は築浅中古がかなり上がっているので、エリアや物件性によっては、新築に近い単価のものも結構あります。（パークスクエアがそうだとは言いませんが・・・）

あと、「だいたいお台場の埋め立て地と一緒に扱うのはこの辺の住民の方にさすがに失礼だと思いますけど。」という部分ですが、そう書いてしまうとタワーズ台場の方に失礼なので何とも言えませんね。（笑）
ただ同じオリックスの物件としてだけ比較すると、タワーズ台場のほうが圧倒的に高級ですよ。私中古でプレミア住戸を内覧しましたが豪華でしたし、最近売れた最上階の部屋に至っては２億５千万円ですから。
（私は会社へのアクセスがイマイチなのでＴＤＢは見送りましたが・・・）

まぁ、いろいろ言いましたが、一応価格次第ではこのマンションも検討物件ですので、お許し下さい（笑）

[113: 匿名さん]

>>109
あなたの申し込んだプラウドの南西角部屋は，客寄せ物件で，坪単価は15％ぐらい他の部屋より割安ですので，これを基準に考えるのは妥当ではありません。

実際にはあなたの申し込んだ部屋の隣の中層階の南向き２LDKは坪460万，西向きは430万です。なぜか角部屋だけ異様に安い値付けでした（三角リビングのせいか？）。

ですから，ここも南向きで，条件のいい部屋は坪450万ぐらいは付けると思いますよ。
もし400万ぐらいなら高倍率は必死でしょうね。

都心に新築物件が枯渇している現在，多少高くても，以外にたくさんの人が狙ってると思いますよ。

[114: 周辺住民さん]

なんでこのスレ今日だけ盛り上げっているのかね？。

[115: 周辺住民さん]

私も埋立地は埋立地と思います。

もちろん豪華な高層マンション建てられますよ、いくらでも。

麻布よりも、松涛よりも建物にお金かけられますよ。
いくらでも高価なものは作れます。
でもそこはもちろん埋立地。住所が港区になろうと、私はまったく住む気にも買う気にもなりません。ごみの山なんてね。土地建物は港区なんてブランドにだまされると、不二家とか、雪印とか、白い恋人みたいになりますからね。

[116: 匿名さん]

湾岸は湾岸の魅力があります。
好みの問題なので、言い合っても意味はなさそう。
ちなみに台場は、スーパーが入店すると言って客寄せしたのに
実際には居酒屋が入店したとか。

[117: 109]

＞114
＞なんでこのスレ今日だけ盛り上げっているのかね？。

今日は振り替えで休暇をとって私が書き込んだら、思いのほかRESがあったためでしょう（笑）
私見を述べただけだったので、RESがあってもスルーすれば良かったのですが、不思議と異なる池意見には再RESしたくなるものです（笑）


＞113
「客寄せ物件」という概念は存在しませんよ（笑）
だって客寄せ物件の割りには上から下まで８箇所くらいあったでしょ？
ちなみに東南も同じような価格設定でしたよ。
普通に売れる物件なのに、なんで客寄せが必要なんですか？
角部屋を好まない人もいるので、あの価格だったわけです。

ここの場合、以前にも書きましたが「条件の良い部屋」は無いです。
南側で展望がよく、先まで抜けていることがないので。
タワーとは名づけていますが、最上階でも１８階ですので、タワマンの展望付加価値はありません。
ましてや、最も大きい部屋が三方開きとはいえ北向き（現在手元にある資料のみ、ひょっとすると南にも100㎡クラスの部屋があるのかもしれませんが）ですので、そんなに高い坪単価はつけられないでしょう。

113さんは、多分直近で築浅中古をあまりウォッチされていないのでは？
新築が少ないだけあって、築浅中古と新築は複数区を跨いで競合関係にありますよ。
不動産関係の業者が未入居の築浅中古を結構保有しているだけあって、実は流通物件は多数あって、条件の悪いものは新築・中古を問わず、かなり動きがスローになっています。
世田谷エリアは新築が完売しなくなってきており、デベロッパーも値付けに慎重になり始めています。

このマンションは高層タワーマンションではないため、「付加価値」という部分で特色があまりなく、「利便性」（交通と日常の買い物）が最大の売りです。
ですので、113さんがおっしゃるように４５０などという値付けをしてしまったら、確実に残るでしょうね。
ずっとこのあたりを探していた人で、どうしても文京区がいい人は４００でも買うと思いますが、少なくとも「高倍率」はないと思います。

私は北側の部屋を坪４００で買うつもりは全くないので、もしそうだとすればアッサリ見送ります。
プラウドに１．２億は払いますが、ここの北側0坪の部屋に１．２億（＠４００）は払わないですよ、私は。
繰り返しますが、値付けを間違えると厳しいですよ今は。
「本郷」などもその部類でしょ？

[118: 109]

失礼。

＞北側0坪の部屋に１．２億（＠４００）は払わないですよ

北側３０坪の部屋に１．２億（＠４００万）は払わないですよ　です。

※ちなみに、もうRESしないようにしますね。
　ディベートしたい訳ではないので。

[119: 周辺住民さん]

みんな安くしてほしいのよ。

[120: 匿名さん]

>>117
申し込んだならわかってるでしょうが、南東、南西の中下層の角部屋だけ、倍率が全部10倍以上だったでしょ。
そこだけが異様に安かったのは事実。
だから客寄せ物件と称した。

あの部屋はコネがないと当たらないよ。

お疲れ様でしたね。

[121: 匿名さん]

投資家が押し寄せているようだから、それを賃貸で住むのがすごーくコストパフォーマンスがいいようですね。

不動産ファンドが賃貸たてまくって、買い捲って空き室ばかり。
今は買うより安く借りて、しばらくお金をためて、気に入ったものがあれば買うというスタンスで。

[122: 購入検討中さん]

飯田橋プラウドもあれだけの値段で高倍率即日全完売！
お金持ち多いですね！私は諦めましたが・・
デベの値段設定としては半年〜1年位でゆっくり売り切るぐらいが良いとされているようです
そうするとプラウドはもう少し高い値段設定にしておけば良かったようですね
私の知人も落ちて悔しがってました　場所が良ければ値段じゃないのかもしれません
さあいくらで出るか？
三井・住友・三菱地所・東京建物・野村等老舗だと安心だけど高いですがオリックスなのでちょっとは安いのではと思っています