パークコート虎ノ門・愛宕タワー （PART 2）

[購入検討中さん]

「パークコート虎ノ門・愛宕タワー」
パート２を立てました。
全スレ同様、物件を検討中の方やご近所の方など、
色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


【物件データ】

所在地：東京都港区虎ノ門3-109-1
価格：6620万円-2億6000万円
間取：1LDK-3LDK
面積：51.08平米-127.42平米

交通：東京地下鉄日比谷線 神谷町駅 徒歩4分
　　　東京地下鉄銀座線 虎ノ門駅 徒歩9分
　　　東京都三田線 御成門駅 徒歩8分

総戸数：230戸
敷地面積：3165.49平米
建築面積：1574.55平米
竣工時期：平成20年04月竣工済
入居時期：即入居可
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上30階
エレベータ：4基
分譲後の権利形態：敷地は共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：所有権

管理形態：２４時間有人管理
管理方式：常駐
売主：三井不動産レジデンシャル（株）
施工会社：清水建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）
販売会社：三井不動産レジデンシャル（株）
資料請求/問い合わせ：三井グランディオーソ・クラブ（TEL:[phone]）


[スムログ 関連記事]
【虎ノ門愛宕界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/1276

[84: 物件比較中さん]

うそかほんとかは実際行けばわかりますからね。だから行くんです。

楽しみだなあ・・・

[85: 購入検討中さん]

２割引の証拠とかあるの？

[86: 匿名さん]

一般論として、マンションの値引きは契約時に口止めされるそうだから
証拠の明示なんてあり得ないでしょう。

[87: 匿名さん]

ここはチャレンジ新新価格だったので、
良心的な価格の物件でも売れないこのご時世に、
2割引しなければ、現実問題として売れないでしょう。

売らなくても良いならば、話は別ですが。

[88: 匿名さん]

愛宕だけ抜け駆けして値引きはいけませんよ。
値引くならPC赤坂も引いてくださいｗ

でも神宮前は放置プレイ歓迎です

[89: 物件比較中さん]

HPみると、すでに残りは約２億以上の４戸のみ。
皆さん、動くときは早いですねえ。

[90: 匿名さん]

これから行くって言ってた人、行くのがもう遅かったですね。
お得なものは公言したら、サッサと売れる。
楽しみにしてたそうなのに残念でした。

[91: 匿名さん]

割引が始まったってことですかね。

[92: 購入検討中さん]

割引は　あとで固定資産台帳とかで
調べたりすれば分かるって不動産がいってた。

[93: 購入検討中さん]

マンションについては、素人な者です。
このマンションのように通常の区分所有のマンションとパークコート神宮前のように定期借地権（５０年）のマンションと比較した場合、その長所及び欠点は何なのでしょうか？
借地権ですともし３０年後に売却しようとした場合に、解体まであと２０年となると売却条件が不利になるような気がしますが・・・。
一方、将来の売却を考えなければ、５０年以上居住することはまず無いと思いますので借地権にも魅力を感じます。
そもそも、なぜ借地権の物件が発生するのでしょうか？（高額物件なのに）

[94: 入居済み住民さん]

近くのお店の『銀ぜん』さん、以前は美味しい焼き鳥屋さんでしたが、最近は残念です。

[95: 入居済み住民さん]

桜田通りに出る手前右側にあるスペイン料理Camaronは良いですよね。

[96: 匿名]

先日行きましたけど、

１億９千の部屋が１億５千
２億５千の部屋が１億７千

とのことでしたよ。
結構いい値段かも。もうちょっと下げさせられるんですかね。

[97: 匿名さん]

やっぱり、値引きしたって話は本当だったのですね。

[98: 匿名さん]

>>93さん

私も同様の疑問を感じています

[99: 入居済み住民さん]

最近、東京ガスから案内がきていたと思うのですが、どなたか詳細を知りませんか？案内の紙を捨ててしまったんです。

[100: ビギナーさん]

>>93
借地権のない借地なので毎年地代を支払わなくてはならないことが短所ではないでしょうか？
神宮前は地価が高いですから建物のローン+地代となると結構な負担になりますね。
平成21年は公示地価の下落、おそらく相続税路線価も下落するでしょうが、3年毎の改定である
固定資産税路線価は倍近く上昇したところもあります。
今後3年間は固定資産税も高止まりすから、注意が必要ではないかと思います。
逆に長所は地代分が分譲価格に含まれていないで安く買えることもあるくらいしかわかりません。
詳しい方合っていますか？

[101: ビギナーさん]

>>93
ついでに定期借地権とは50年という期間限定で土地を貸すというもので、更新はされません。
ですから当然に借地権は発生しません。
契約期間が満了したら更地にして貸主へ返還することが前提となっています。
マンションは50年以上は持たないと言われていた？言われています。
ですから通常マンションの建替えの際には、権利床を建て替え後のマンションでもらえますが
借地なので権利床はありません。
ここは底地が東京都で資産の有効活用ということから定期借地を前提としたマンションを建てる
ためにコンペが開催され、三井不グループが落札したようです。

[102: 匿名さん]

愛宕グリーンヒルズの1階に成城石井がオープンします。
便利になりますね。

[103: 匿名さん]

>>101
通常、容積率がよほど余ってない限り建て替えには大金が掛かるわけで
「もらえます」ってのはイメージ的に違うかも。

それにしても、やはり値下げは本当でしたか。

[104: 入居済み住民さん]

102さん＞
私もこの前みて、29日以降は成城石井覗きに行こうと思ってます。
ポロロッカ、ネットでは物足りないものもあるので。

ところで、このマンションのラウンジから見える花火大会ってあるんでしょうか？
理事会議事録で、花火のときに貸切はしないようにするって書いてあったので・・・

[105: 入居済み住民さん]

１０４さん

ラウンジから鑑賞できる花火大会がこの夏にあります。
そこで、皆さんが鑑賞できるように当日は理事会で２８階のプレミアムラウンジを予約し、居住者の皆さんが誰でも鑑賞できるようにする予定とのことですヨ。

２９日オープンの成城石井店は、私も楽しみにしています。

[106: 入居済み住民さん]

105さん＞
情報ありがとうございます。
どの花火大会なんでしょう？東京湾なのかな。とか個人的に思ってるのですが。
どの花火大会でも、花火は楽しみです！

[107: 匿名さん]

花火も良いけど…


この場合、定価で買った人たちは補填してもらえるんですか？(笑)

[108: 入居済み住民さん]

成城石井はどうでしたか？

[109: 入居済み住民さん]

１０８さん＞

「成城石井」はマンションから徒歩約４分ほどで、途中に信号もなく場所的には近くてとても便利だと思います。
内容的には、ビジネス街に適した「成城石井」の店舗内容だと思います。
その店に何を求めるかによって評価は異なるのではないでしょうか。

私としては、大丸ピーコックとかポロロッカのような通常のスーパー風の方が好きなのですが・・・・・。

[110: 入居済み住民さん]

109さん＞

ありがとうございました。

遅ればせながら昨日覗いてみました。
小規模でもスーパーが近くに出来るととても助かりますね。

[111: 匿名さん]

東京タワー見えなくならない？あの空き地はどうなるんでしょうか？どなたか分かりますか？

[112: 入居済み住民さん]

今朝の地震はかなり揺れましたか？特に高層階の方はどうでしたか？

[113: 匿名さん]

楽勝(笑)ﾓｰﾏﾝﾀｲ

[114: 買い換え検討中]

検討中のものです。
雨天時、タクシーを降りて濡れないで敷地内に入ることは可能ですか？
見た所車寄せ的な物が見当たらなかったのですが、駐車場の手前の部分に屋根があったので
こちらで降りれば濡れないかな？と思いました。
住民の皆さんはどういう風にされていますか？

[115: 匿名]

運送業者さんなどもエントランス前の屋根の下にトラックを止めていましたので､おっしゃるとおり雨天ですと駐車場の手前が良いのではないでしょうか。それよりも近年頻発している豪雨や地震が原因で将来的に愛宕山からの土砂などが気になります。

[116: 入居済み住民さん]

愛宕山が崩れるほどの地震が来たら、都心全体がそれこそ酷いことになっているのでは。

[117: 匿名]

それもそうかもしれませんね。以前、古地図で見比べたところ、現在の斜面を削ってある状態が少々ですが気になりまして。

[118: 買い換え検討中]

１１５様どうも有り難うございました。
前向きに検討したいと思います。

[119: 購入検討中さん]

東南の低層階の購入を検討しているものですが、NHK放送資料館の壁が一面緑で、虫が多いのでは？
と危惧しております。どなたかご存知の方がいらっしゃったらご教示いただけるでしょうか。

[120: 匿名さん]

土砂が流れたら墓石も流れてえらいこっちゃえらいこっちゃ

[121: 購入検討中さん]

東南の低層階は日当たりも気になってます。天気のいい日に内覧に行ってみるのがいいのでしょうね。

[122: 匿名さん]

墓石があるんですか？

[123: 購入検討中さん]

No.122さん

愛宕及び虎ノ門エリアは、江戸時代よりの寺社町ですので、寺社及び付属の墓地は多い地域です。
港区は都内でも寺社の多い区だと思います。

[124: 購入検討中さん]

このマンションの土地は元々何があった場所なのでしょうか？？

[125: 匿名さん]

お寺とお墓です。だから儚くないのです。
ときめきメモリアル。

[126: 入居済み住民さん]

購入する際にはきちんと説明がありますよ。
入居されている方は納得して住んでいます。
港区で海岸以外に住むのであれば、123さんがおっしゃるように
寺社町なので結構あります。
他のマンションもそうですが購入など全く検討されていない方が、
このような件に書き込んできます。何が楽しいのか分かりませんが。。
以前もずーとありました。
惑わされず自分の目で決めてください。
私はここに引っ越す前に方違いをするなど
結構気にするほうですが決めました。

[127: 匿名さん]

冷静な、検討時に知っとくのは重要でしょう。
興奮状態で視野が狭くなる、購入時に聞くよりも。

[128: 匿名さん]

重要事項説明ってもっと早い段階でやるべきだよね。

[129: 入居済み住民さん]

本マンションの西側正門前は、天徳寺ですし、東側の愛宕ヒルズ敷地内には、青松寺・傳そう院・智正庵・清岸院があり、南側はすぐ隣が長元院でその隣が攝取院です。
北側は、いっぱいお寺があって書ききれません。
お寺のほとんどは、芝増上寺の小寺になっています。（浄土宗）

ですからお寺と墓が嫌いな方は、検討から外された方が良いと思いますよ。

ただ、日々の生活では近在に寺が多いのは格調も高く落ち着いていて（緑も多く）私は好きですね。
でもなんと言っても、本マンションの最大の魅力は神谷町まで徒歩２分（パンフレット記載では４分ですが）と至近であることと、銀座・赤坂・六本木・麻布等が徒歩圏内あることだと思います。
また居住者の方もほとんどの方が挨拶されますし・・・。

墓嫌いの方以外には、お薦めです。

[130: 匿名さん]

徒歩分数が２分ではなく４分となっているのは、どこかよその敷地を通り抜けるからでしょうか？
それとも神谷町の古い出入り口がいずれ壊されるとか？

[131: 入居済み住民さん]

天徳寺の横の路地を抜けて、虎ノ門40MTビルの地下街を通っていくと2分位で着きます。
日曜日は虎ノ門40MTビルがクローズしていますので4分位かかります。

マンション前の住宅群は、戦争で被害を受けなかったところで、
大正時代の住宅もあるとのこと。

寺社も含め、東京のど真ん中に残る、静かな環境を愛せる人で
あればお薦めします。

[132: 購入検討中さん]

買い物について質問です。共働きなので買い物がなかなかできず、現在は宅配生協を利用していますが、こちらはセキュリティの問題もあり、不在であれば業者を中に入れてくれることはないと理解しています。皆さんお買い物はポロロッカか成城石井でされてますか？その他もう少し品揃えの多いスーパーはあるのでしょうか？？

[133: 入居済み住民さん]

No.132さん

ポロロッカよりも品揃えが多い店（野菜、魚、肉等及び総菜）としては、新橋駅１階にある「京急ストア」とか
日比谷線を利用しますが、六本木ミッドタウン内にある「プレッセ／東急ストア」及び銀座駅のそばにある「松屋」、「三越」を利用しています。
プレッセ及び銀座松屋等はdoor to doorで約15分ですし、プレッセは5,000円以上購入すると、数時間後に無料で配達してくれます。
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