パークコート虎ノ門・愛宕タワー （PART 2）

[購入検討中さん]

「パークコート虎ノ門・愛宕タワー」
パート２を立てました。
全スレ同様、物件を検討中の方やご近所の方など、
色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


【物件データ】

所在地：東京都港区虎ノ門3-109-1
価格：6620万円-2億6000万円
間取：1LDK-3LDK
面積：51.08平米-127.42平米

交通：東京地下鉄日比谷線 神谷町駅 徒歩4分
　　　東京地下鉄銀座線 虎ノ門駅 徒歩9分
　　　東京都三田線 御成門駅 徒歩8分

総戸数：230戸
敷地面積：3165.49平米
建築面積：1574.55平米
竣工時期：平成20年04月竣工済
入居時期：即入居可
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上30階
エレベータ：4基
分譲後の権利形態：敷地は共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：所有権

管理形態：２４時間有人管理
管理方式：常駐
売主：三井不動産レジデンシャル（株）
施工会社：清水建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）
販売会社：三井不動産レジデンシャル（株）
資料請求/問い合わせ：三井グランディオーソ・クラブ（TEL:[phone]）


[スムログ 関連記事]
【虎ノ門愛宕界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.4】
https://www.sumu-log.com/archives/1276

[51: 住民さん]

ポロロッカの品揃えは、店の規模を考えれば良い方かと。
お値段も高くないので良いです。

[52: 匿名さん]

４８です

５１さんの仰る通りですが、残念ながら生鮮食品に関しては
全く期待できません。

徒歩圏に良いスーパーが無いことが、一番の欠点かもしれませんね。

虎ノ門ＴＲなどもあるのだから、ポロロッカさんにもっとがんばって欲しいです。

[53: 49]

みなさま、ありがとうございました。


買い物には期待しないで検討してみます。

[54: 匿名さん]

こちらの掲示板、

誤字脱字の少ない分かりやすい文章、他の人に配慮した表現など
感じの良い投稿がほとんどですね。

入居者ですが、ネガレスさえもちょっとユーモラスでわりに好きです。


ちなみに経済的合理性を無視できるほどの資産があったら，ＰＣ神宮前に住みたいです。

[56: 匿名さん]

それはとても素晴らしいマンションですね。

人気があるでしょうね。

[57: 匿名さん]

賃貸空き・売り物件多数なのによく言うよ。

[58: 匿名さん]

>>55

マンション名教えて下さい。

青山パークタワー？？

[59: 匿名さん]

５６は５５さんのマンションに対するコメントですよ。

[60: 匿名さん]

青山パークタワーは駅近という程ではないし、紀伊国屋まで歩いて５分は無理。

[61: 入居済み住民さん]

No.48さんへ

ポロロッカに関する印象を一言。
生鮮食品については、
①野菜関係・・・新鮮度、種類等ＯＫです。
②肉関係・・・・種類は少ないですが、牛・豚・鳥肉が少量あります。（午前中はありますが夕方　　　　　　　　以降は少ないようです。）
③魚関係・・・・まったく無いです。私は魚が必要な場合は、新橋駅にある京急ストアーにて購入　　　　　　　　しています。

不思議なもので、ポロロッカの最初の印象は、はっきり言って良くなかったのですが徐々に細かく見ていくうちに、最近は評価が上がってきています。

[62: 入居予定さん]

ちかじかこちらのマンションに入居予定のものです。
つまらない質問かもしれないのですが、素朴な疑問です。
こういったマンションでも、皆様入居の際にご近所様（上下左右など）にご挨拶に行かれてるのでしょうか？
セカンドや投資用でご購入の方が多いとのことなので、ご挨拶するほうが逆にびっくりされるのであれば控えておこうかと思っております。

[63: 匿名さん]

もしかしたら上下左右とも未入居の可能性もありますよ。
ここは夜に見ても全体の１０％位しか灯りがついていません。

[64: 入居済み住民さん]

ようこそ！
私の場合は、まだ入居者が少なかったこともあり、
また、62さんのご指摘のような理由もあり、
挨拶はしませんでした。
（以前住んでいたマンションではしていましたが）
また、挨拶も受けたことはありません。

ただ、直ぐとなりの方の挨拶はしてもよかったかなと
思っています。
皆さんエレベータなどでは挨拶はされますし。

他の階はどうされているのかはわかりません。

[65: 入居済み住民さん]

No.62さんへ

私は、完成直後の昨年６月にこのマンションに引っ越してきましたが、その前が郊外の一戸建てに居住していたこともあり、上下左右の方へ挨拶すべく準備はしてきたのですが、左右の方は入居されていませんし、上下の方はセキュリティーの関係上訪ねることもできず、結局挨拶はできませんでした。
つまり、セキュリティーのあるマンションでは挨拶はしようと思ってもできないことがわかりました。
なお、たまたま入居後に上層階の方とは偶然知り合う機会がありましたので良かったと思っています。

[66: 入居予定さん]

６２です。
ご返答ありがとうございます！
確かに上下の方にはセキュリティの問題で無理ですね。すっかり失念しておりました。
当方関東初心者でマンション所持が始めてのため、少しドキドキしておりますが、
掲示板で見てこちらの住人の方々はすごく雰囲気がよさそうなので入る前からうれしく思っております。
（マンションを見に行った際にエレベーターでは住人の方とお会いできなかったので）

[67: 入居済み住民さん]

６２さま　ようこそ。　

都心のマンションなので、入居者の方々の交流は少ないと思いますが、
エレベーターホールや駐車場などでお会いすると、皆様おだやかな感じで
挨拶しています。　静かだし、わりに住みやすいと感じています。

[68: 匿名さん]

夜遅くなると神谷町駅からエントランスまで、神社の横を通っていくルートは女性一人で歩くのは危険にみえますがいかがですか？

[69: 入居済み住民さん]

６８さま
今、マンション前の通りは電柱埋設工事をしています。
歩道や路面も整備され、街灯も付け替えられてきれいになると思います。　　　　　　　　　　　マンションの掲示板に完成予想図も張ってありました。

[70: 匿名さん]

いよいよ、デフレの波が都心の一流物件にも押し寄せてきましたね。

パークコート虎ノ門愛宕タワー 19Ｆ西向き 100Aタイプ　12,480万円
http://www.kencorp.co.jp/housing/sale/2008085150.html

分譲時は14,300万だったと思うから、13％offということでしょうか？
434万/坪です。

今後、相場がどう変動していくのかを占う上で、貴重なサンプル物件となるかもしれません。
現在分譲中の三井の赤坂・麻布十番、住不の麻布十番、野村の千代田富士見などの、
手付キャンセル組にも影響を与えかねませんね。

[71: 匿名さん]

デフレと言い切ってしまうのは簡単ですが、
少し調子付いたものが元に戻るといった状況なんだと思います。
然しながらここは一応超都心に当たります。
同じくNYの超一流物件に照らし合わせば、やっと追いついて来たかといえる価格帯。
アクマで個人的な考えですが、実は今、超都心物件は買い手市場として見れば、
トンでもないチャンスが訪れようとしているのかもしれませんね。

[72: 購入検討中さん]

夜は遠回りでも安全な道をお勧めしますけど。

[73: 購入検討中さん]

周辺に生鮮食料品が揃った店が出来ると
良いですね。

[74: 匿名さん]

＞パークコート虎ノ門愛宕タワー 19Ｆ西向き 100Aタイプ　12,480万円
＞http://www.kencorp.co.jp/housing/sale/2008085150.html
＞分譲時は14,300万だったと思うから、13％offということでしょうか？
＞434万/坪です。

この値段で売るなら、引き渡しうけないで、手付け流した方が徳なのに。

[75: 匿名さん]

＞７４

この円高でドルベースに換算したら十分利益確保できますｗ

[76: 匿名さん]

ここの竣工は昨年４月。そのころはまだまだいけるってかんじだったんでしょう。

[77: 購入検討中さん]

ローン組まずに、
現金でポーンと買ったとか・・・？
被害額が増えるのを食い止める為に、
今サクッと手放したいのかも。

[78: 購入検討中さん]

売主それぞれの事情があるんでしょうね。でもこの価格からまた交渉が始まって成約価格はどのくらいになるんでしょうか。そろそろ私も仲介業者に声をかけ始めようかな。ここと虎ノ門ＴＲをターゲットに考えていますが買い時がいつかの見極めが悩ましいです。

[79: 匿名さん]

シンガポールや香港あたりの人からしてみたら、最後の円高局面で対円で下がりに下がってるユーロや豪ドルあたりに換えて、脱出した方が中期的には得と考えての行動でしょう。
実需の日本人の場合は、低金利である程度、自己資金を入れての購入であれば、購入価格を下回っての投げはよっぽどの理由がない限りはあまり期待できないんじゃないすか。
財閥系が新築を大きく下げて、分譲したりしない限りはね。
損して、賃貸生活にもどして月々の支払額をアップさせるのは、直感的にありえない行動でしょう。

[80: 匿名さん]

日本人でも実需の人ばかりではありません。
何戸も家を所有していれば、ここを損切りしても賃貸生活とは無縁です。

[81: 物件比較中さん]

＞愛宕山の裏にあるパークコートに行ったら20％近い値引きを提示されました

某別スレより。これが本当なら中古はそれなりに引かないと売れないでしょうねえ。

私はできれば三井からの新築物件をと考えてますので、早速週末にでも行ってみます。

[82: 匿名さん]

あー？うそっぽいですよねえ？

[83: 匿名さん]

>82
一行目が？
三行目が？

[84: 物件比較中さん]

うそかほんとかは実際行けばわかりますからね。だから行くんです。

楽しみだなあ・・・

[85: 購入検討中さん]

２割引の証拠とかあるの？

[86: 匿名さん]

一般論として、マンションの値引きは契約時に口止めされるそうだから
証拠の明示なんてあり得ないでしょう。

[87: 匿名さん]

ここはチャレンジ新新価格だったので、
良心的な価格の物件でも売れないこのご時世に、
2割引しなければ、現実問題として売れないでしょう。

売らなくても良いならば、話は別ですが。

[88: 匿名さん]

愛宕だけ抜け駆けして値引きはいけませんよ。
値引くならPC赤坂も引いてくださいｗ

でも神宮前は放置プレイ歓迎です

[89: 物件比較中さん]

HPみると、すでに残りは約２億以上の４戸のみ。
皆さん、動くときは早いですねえ。

[90: 匿名さん]

これから行くって言ってた人、行くのがもう遅かったですね。
お得なものは公言したら、サッサと売れる。
楽しみにしてたそうなのに残念でした。

[91: 匿名さん]

割引が始まったってことですかね。

[92: 購入検討中さん]

割引は　あとで固定資産台帳とかで
調べたりすれば分かるって不動産がいってた。

[93: 購入検討中さん]

マンションについては、素人な者です。
このマンションのように通常の区分所有のマンションとパークコート神宮前のように定期借地権（５０年）のマンションと比較した場合、その長所及び欠点は何なのでしょうか？
借地権ですともし３０年後に売却しようとした場合に、解体まであと２０年となると売却条件が不利になるような気がしますが・・・。
一方、将来の売却を考えなければ、５０年以上居住することはまず無いと思いますので借地権にも魅力を感じます。
そもそも、なぜ借地権の物件が発生するのでしょうか？（高額物件なのに）

[94: 入居済み住民さん]

近くのお店の『銀ぜん』さん、以前は美味しい焼き鳥屋さんでしたが、最近は残念です。

[95: 入居済み住民さん]

桜田通りに出る手前右側にあるスペイン料理Camaronは良いですよね。

[96: 匿名]

先日行きましたけど、

１億９千の部屋が１億５千
２億５千の部屋が１億７千

とのことでしたよ。
結構いい値段かも。もうちょっと下げさせられるんですかね。

[97: 匿名さん]

やっぱり、値引きしたって話は本当だったのですね。

[98: 匿名さん]

>>93さん

私も同様の疑問を感じています

[99: 入居済み住民さん]

最近、東京ガスから案内がきていたと思うのですが、どなたか詳細を知りませんか？案内の紙を捨ててしまったんです。

[100: ビギナーさん]

>>93
借地権のない借地なので毎年地代を支払わなくてはならないことが短所ではないでしょうか？
神宮前は地価が高いですから建物のローン+地代となると結構な負担になりますね。
平成21年は公示地価の下落、おそらく相続税路線価も下落するでしょうが、3年毎の改定である
固定資産税路線価は倍近く上昇したところもあります。
今後3年間は固定資産税も高止まりすから、注意が必要ではないかと思います。
逆に長所は地代分が分譲価格に含まれていないで安く買えることもあるくらいしかわかりません。
詳しい方合っていますか？